§ 53 GBO

Ich brauche euren Rat: In Abt. III wurde ein Grundpfandrecht gelöscht, obwohl nach Aussage der Eigentümerin nur eine Pfandentlassung gewollte war. Insgesamt lag eine Löschungsbewilligung der Bank vor, aber es fehlt wohl für den gesamten Belastungsgegenstand die Zustimmung nach § 27 GBO. Die Eigentümer widersprechen nun der Löschung. Wird nun ein Widerspruch oder Amtswiderspruch in Spalte 4 eingetragen. Wird die Löschung in Spalte 8-10 gerötet? Wie sieht das aus? Wird die Pfandentlassung in der Veränderungspalte jetzt zum Ausdruck gebracht oder formuliert man das im Widerspruch? Muss ich das Recht dann in der Spalte 4 (Rechte Spalte) neu eintragen? Danke schon mal im Voraus!

Ich würde die Dinge doch etwas anders sehen.

Zum Sachverhalt gibt es zwei denkbare Möglichkeiten:

a) Es handelte es sich um ein Gesamtrecht an mehreren auf dem gleichen Grundbuchblatt eingetragenen Grundstücken, wobei die Löschung zwar insgesamt bewilligt wurde, aber nur eine Eigentümerzustimmung für eines der Grundstücke vorlag. Dies konnte im Ergebnis im Wege des Teilvollzugs der Löschungsbewilligung nur zu einer Pfandfreigabe führen. War aber von vorneherein nur eine Pfandfreigabe (§ 1175 Abs.1 S.2 BGB) gewollt, war hierzu ohnehin weder eine Eigentümerzustimmung i.S. des § 1183 BGB noch eine Eigentümerbewilligung i.S. des § 27 GBO erforderlich. Insoweit beißt sich die Katze also in den Schwanz.

b) Das gleiche gilt, wenn der von "fisch" vermutete Fall vorliegt, wonach eine Teilfläche (oder ein Grundstück) auf ein anderes GB-Blatt übertragen wurde und auch insoweit nur eine Pfandfreigabe hätte erfolgen sollen.

Da beide Möglichkeiten zum gleichen Ergebnis führen, können sie nunmehr wieder gemeinsam betrachtet werden:

Das GBA hat die Grundschuld gelöscht. Wenn insoweit keine Eigentümerzustimmung vorlag, ist das Grundbuch insoweit unrichtig geworden, als die Grundschuld am nicht freigegebenen Restgrundbesitz noch materiell besteht. Ob die Löschung auf einer Gesetzesverletzung des GBA beruht hängt davon ab, ob es die Grundschuld aufgrund der Eintragungsunterlagen hätte löschen dürfen. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Gesamtlöschung beantragt war und insoweit auch die erforderlichen Erklärungen von Gläubiger und Eigentümer vorlagen. Lagen sie nicht vor, wären die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs erfüllt. Entgegen der von "fisch" geäußerten Auffassung muss der Widerspruch aber natürlich für den Gläubiger und nicht für die Eigentümer eingetragen werden, weil der Grundbuchberichtigungsanspruch des § 894 BGB nur dem unmittelbar von der GB-Unrichtigkeit Beeinträchtigten (also dem Gläubiger und nicht dem Eigentümer) zusteht. Im übrigen wäre wohl nur schwer zu begründen, was es rechtfertigen sollte, gegen die erfolgte Löschung eines Fremdrechts einen Widerspruch für den Eigentümer eintragen zu wollen.

Der Widerspruch ist halbspaltig in Spalte 4 der Abt.III einzutragen (§ 19 Abs.1, 3 GBV). Der Grund hierfür ist darin zu sehen, dass der daneben für die spätere Wiedereintragung des Rechts frei bleibende Raum die Rangwahrung im Verhältnis zu Rechten garantiert, die zeitlich nach dem Widerspruch zur Eintragung gelangen.

Ich frage mich allerdings, ob es im vorliegenden Fall überhaupt der Eintragung eines Widerspruchs bedarf. Denn nach meinem Dafürhalten ist die Grundbuchunrichtigkeit i.S. des § 22 GBO doch bereits ohne weiteres nachgewiesen und die Eigentümer sind im Hinblick auf die Wiedereintragung der Grundschuld als Betroffene auch i.S. des § 13 GBO insoweit auch antragsberechtigt. Also kann die Grundschuld sofort im Verfahren nach § 22 GBO wieder eingetragen werden.

Diese Wiedereintragung erfolgt ganz normal in Abt.III Sp.1-4, und zwar unter Angabe des ursprünglichen Bewilligungs- und Eintragungsdatums sowie unter Angabe der erfolgten Geschehnisabläufe: "... gemäß Bewilligung vom ... eingetragen am ..., versehentlich gelöscht am ... und aufgrund Berichtigungsantrags vom ... wieder eingetragen am ..."

Sind nach der erfolgten Löschung Zwischenrechte in Abt.II oder III eingetragen wurden, muss bei der Wiedereintragung der Grundschuld vermerkt werden, dass sie diesen Rechten im Range nachgehen, weil insoweit gutgläubiger Rangerwerb stattgefunden hat.

Der Löschungsvermerk in den Sp. 8-10 ist im Zuge der Wiedereintragung des Rechts zu röten.

In den Veränderungsspalten bedarf es nur einer Eintragung, wenn der o.g. Fall a) vorliegt. Hier muss die noch nicht eingetragene Pfandfreigabe vermerkt werden. Im Fall b) bedarf es dagegen in den Veränderungsspalten überhaupt keines Vermerks, weil das Recht an der auf ein anderes Blatt übertragenen Teilfläche (oder an dem übertragenen Grundstück) bereits durch Nichtübertragung i.S. des § 46 Abs.2 GBO gelöscht ist.

Zitat fisch:

In diesem Fall denke ich ist neben der Eintragung des Rechts an der nächstoffenen Rangstelle zusätzlich noch einen Widerspruch gegen den verlautbarten Vorrang der Zwischenrechte einzutragen.

Das halte ich nicht für zutreffend, weil die wiedereinzutragende Grundschuld im Zeitpunkt der Eintragung der Zwischenrechte im Grundbuch gelöscht war und demzufolge von einem gutgläubigen Erwerb der Zwischengläubiger ausgegangen werden muss (anders natürlich, wenn sich aus den betreffenden Eintragungsbewilligungen ergibt, dass die besagte Grundschuld als noch bestehend behandelt wurde und diesen Rechten im Rang vorgehen darf; hier kann der gute Glaube der Zwischenerwerber nicht mehr unterstellt werden).

Hat gutgläubiger Rangerwerb stattgefunden, kann die ursprüngliche Rangposition des versehentlich gelöschten Rechts somit nur mittels entsprechender Rangrücktritte wieder hergestellt werden.

Die Eintragung eines Widerspruchs setzt aber voraus, dass das Grundbuch (hier: im Hinblick auf den Rang) unrichtig ist. Das ist aber nicht der Fall, wenn gutgläubiger Erwerb stattgefunden hat. Von einem solchen gutgläubigen Erwerb muss das GBA aber ausgehen, sofern die Bösgläubigkeit des Erwerbers nicht feststeht (BayObLGZ 1985, 401; BayObLG Rpfleger 1987, 101; Demharter § 53 RdNr.28 m.w.N.).

Ich glaube, jetzt reden wir aneinander vorbei.

Mit "Zwischenrechten" meine ich natürlich nur die Rechte, die in der Zeit zwischen versehentlicher Löschung und Wiedereintragung der Grundschuld neu eingetragen wurden.

Die im Zeitpunkt der versehentlichen Löschung bereits eingetragenen anderen Rechte können den Vorrang im Verhältnis zu dem gelöschten Recht ja schon mangels zwischenzeitlich stattgefundenem Rechtsgeschäft nicht gutgläubig erworben haben. Insoweit ist bei der Wiedereintragung des gelöschten Rechts selbstverständlich zu vermerken, dass das wiedereingetragene Recht diesen anderen Rechten im Range vorgeht. Denn auch insoweit ist die Grundbuchunrichtigkeit im Hinblick auf den verlautbarten (scheinbaren) Vorrang dieser Rechte zweifelsfrei nachgewiesen. Die Eintragung eines Widerspruchs erübrigt sich somit.

Eine Besonderheit besteht aber bei Briefrechten. Wenn ein solches im Zeitpunkt der versehentlichen Löschung der Grundschuld bereits eingetragen war, behält es im Verhältnis zu diesem seinen Nachrang. Wird das Briefrecht aber in der Zeit zwischen erfolgter versehentlicher Löschung und Wiedereintragung der Grundschuld außerhalb des Grundbuchs abgetreten, erwirbt der Zessionar den gutgläubigen Vorrang, weil § 892 BGB nicht voraussetzt, dass sich der gutgläubige Erwerb nur durch Eintragung vollziehen kann. Das Briefrecht wird somit außerhalb des Grundbuchs zum "Zwischenrecht" im Sinne der vorstehenden Ausführungen.

Aber auf diese Weise haben wir jedenfalls die gesamte denkbare Themenpalette abgedeckt.

Nein.

Wenn III/1 und III/2 eingetragen sind, dann kann III/2 durch die versehentliche Löschung von III/1 schon deshalb nicht materiell im Rang aufrücken, weil das Recht III/1 durch die Löschung nicht materiell erloschen ist, und wenn es nicht erloschen ist, kann es seinen Rang auch nicht durch den keine materielle Rechtsänderung herbeiführenden Formalakt der Löschung verlieren. Ein gutgläubiger Erwerb des Rangs durch III/2 scheidet ebenfalls aus, weil aufgrund der durch die Löschung von III/1 entstandenen unrichtigen Buchposition kein rechtsgeschäftlicher Erwerb durch III/2 stattgefunden haben kann, der stets Voraussetzung für einen gutgläubigen Erwerb i.S. des § 892 BGB ist (im Hinblick auf III/2 ist doch materiellrechtlich und grundbuchrechtlich überhaupt nichts passiert!). Etwas anderes würde gelten, wenn das Recht III/2 in der Zeit zwischen Löschung und Wiedereintragung von III/1 abgetreten wird, weil der Zessionar in diesem Fall auf den buchmäßigen Vorrang von III/2 vertrauen durfte und daher den buchmäßig unrichtig verlautbarten Rang von III/2 gutgläubig erwirbt.

Weil das Recht III/1 seinen Rang durch die versehentliche Löschung nicht verloren hat, geht es auch nicht darum, dass III/1 mit seiner Wiedereintragung (als III/3) einen neuen Rang erhält, sondern darum, dass sein unverändert gebliebener bisheriger Rang im Zuge der Wiedereintragung im Wege der Grundbuchberichtigung verlautbart wird. Eine "Ausnutzung der ursprünglichen Eintragungsbewilligung" steht bei berichtigenden Eintragungen überhaupt nicht in Frage.

Eines Rangrücktritts von III/2 im Zusammenhang mit der Wiedereintragung von III/1 (als III/3) bedarf es somit nicht. Dies würde voraussetzen, dass III/2 alleine durch den Formalakt der Löschung von III/1 materiell im Rang aufgerückt wäre. Das ist jedoch nicht der Fall. Im Rang aufrücken könnte das Recht III/2 vielmehr nur dann, wenn das Recht III/1 durch seine Löschung auch materiell erloschen wäre. Daran fehlt es.

Wieso soll die Beseitigung der unrichtigen rangrechtlichen Buchposition nicht im Wege der Grundbuchberichtigung erfolgen können?

Wenn die Grundbuchunrichtigkeit in dem Sinne nachgewiesen ist, dass III/1 nicht erloschen und damit wiedereinzutragen ist, dann ist damit gleichzeitig nachgewiesen, dass es seinen Rang im Verhältnis zu III/2 nicht verloren haben kann. Demzufolge ist zur rangrichtigen Wiedereintragung von III/1 (als III/3) auch keine Berichtigungsbewilligung von III/2 und -mangels Rangerwerb- schon gar kein Rangrücktritt durch III/2 erforderlich.

Wo sind denn eigentlich die übrigen Grundbuchrechtler und Versteigerungsexperten, die jeden Tag mit rangrechtlichen Fragen zu tun haben?

Oder sollen wir hier alles alleine machen?