Keine Angabe nach § 47 GBO in Kaufvertragsurkunde

  • Hallo zusammen,

    ganz einfacher Fall:
    Eigentümer veräußert Grundstück an Eheleute. Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung wird gestellt. In der Urkunde wird aber kein Wort zum Gemeinschaftsverhältnis verloren.
    Auf meine Zwischenverfügung hin reicht der Notar eine Urkunde ein, in der sich die allein auftretenden Erwerber darüber einig sind, je zu 1/2 Anteil Eigentümer zu werden. Es wird bewilligt und beantragt den Eigentumswechsel im Grundbuch einzutragen.
    Auf meinen Hinweis, dass Mangel nicht behoben ist, verweist der Notar auf Schöner/Stöber, 14. Auflage, RN 3312.

    Wie wird der Fall hier gesehen? Muss erneute Auflassung von Veräußerer an Erwerber unter Angabe eines Gemeinschaftsverhältnisses erfolgen? Oder reichen die Erklärungen der Erwerber allein aus? Und wenn ja, fehlt nicht noch Bewilligung die Auflassungsvormerkung einzutragen? Oder ist das Erbsenzählerei?

    Vielen Dank!

  • Schöner/Stöber gibt in RN 3312 ja selbst zu, daß seine Meinung nur eine von mehreren und nicht unbedingt die herrschende ist.

    Ich schließe mich in diesem Fall seiner Meinung nicht an und zähle lieber Erbsen. Wer zählt mit?

  • Schöner/Stöber gibt in RN 3312 ja selbst zu, daß seine Meinung nur eine von mehreren und nicht unbedingt die herrschende ist.

    Ich schließe mich in diesem Fall seiner Meinung nicht an und zähle lieber Erbsen. Wer zählt mit?



    Ich nicht, aber ich kann ja (leider) auch nicht eintragen:teufel:

    Der Verkäufer hat an die Käufer verkauft. In welchem Gemeinschaftsverhältnis dürfte dem Verkäufer egal sein. Die Käufer haben in einer weiteren Urkunde die Frage des Gemeinschaftsverhältnisses geklärt. Erklärung der Käufer (die sich ja wg. des Gemeinschaftsverhältnisses einig sein müssen) liegt vor. Man könnte auch noch auslegen???? Das Gewollte dürfte eindeutig klar sein.

    Muss man da wirklich Erbsen zählen????



  • Ich denke ja, vergl. mal Demharter GBO,26. Auflage, RN 14 zu § 47 insbesondere Satz 2.
    Insoweit trete ich der Erbsenzählerfraktion bei.

  • Das Zählen der Erbsen wäre nicht nötig, wenn die Auflassung richtig beurkundet worden wäre.
    Und sowohl das BayObLG als auch das OLG Hamm haben ja laut Fußnote 24 in Schöner/Stöber RdNr. 3312 eine neue Auflassung für nötig erachtet.

    Alleine die Formulierungen "in welchem Gemeinschaftsverhältnis dürfte dem Verkäufer egal sein" und "das Gewollte dürfte eindeutig klar sein" erzeugen bei mir Sodbrennen.
    Entweder etwas ist eindeutig oder eben nicht.

    Das böse formelle Grundbuchrecht :teufel: verwehrt dem GB-Rpfl eigene Ermittlungen (gottseidank) und ist daher definitiv konjunktivfeindlich. Für Auslegungen gibt es enge Grenzen (s. Schöner/Stöber RdNrn. 103, 172).


  • Das sehe ich auch so und verlange in solchen Fällen eine neue Auflassung (unter Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses).

  • Worüber sich die Erwerber bezüglich des Anteilsverhältnis einig sind, ist aufgrund des Erfordernisses der gleichzeitigen Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber irrelevant. Ich würde ebenfalls eine neue Auflassung verlangen. Abgesehen davon: Eine Erwerbsurkunde ohne Anteilsverhältnis - wo gibt's denn sowas? Da scheint sich das gesamte Notariat im Tiefschlaf befunden zu haben.




  • Da gebe ich mich mal geschlagen:huldigen:

    Einen solchen Fall hatte ich noch nicht! Gemeinschaftsverhältnis kann bei uns nicht vergessen werden (dicker Stoppstellenmodus auf meinem Vor-Bearbeitungsblatt):teufel::teufel:

    Allerdings würde ich immer noch die Meinung Schöner/Stöber vertreten, wäre ich denn Entscheidungsträger!

    Der Verkäufer verkauft sein Eigentum. Ihm ist daran gelegen, den Kaufpreis zu erhalten. Die Käufer haften gesamtschuldnerisch. Zu welchen Teilen sie Eigentümer werden ist dem Verkäufer doch egal (wir reden hier ja von einem Kaufvertrag zwischen Unbekannten, d. h. keine Verwandtschaft; dem Verkäufer ist es nicht wichtig, wer was erwirbt, Hauptsache sie erwerben). Das Gemeinschaftsverhältnis ist durch die Nachtragsurkunde klar.

    Das hier etwas schiefgelaufen ist, ist ebenfalls klar. Dürfte nicht passieren, passiert aber scheinbar schon mal.

    Und gegen Sodbrennen hab ich was:):)

  • .... Da scheint sich das gesamte Notariat im Tiefschlaf befunden zu haben.



    Auch das kommt mal vor! :)

    Aber nichts desto trotz bin ich ebenfalls der Meinung, dass eine neue Auflassung erforderlich ist.

  • Nach #1 ist die AV beantragt. Die Bewilligung des Verkäufers ist in der Urkunde (nennen wir sie mal I) ohne Angabe § 47 enthalten. In einer weiteren (selbständigen UR, nennen wir sie II) bewilligen die Erwerber sie zu 1/2 einzutragen. Woher diese Bewilligungsbefugnis (nicht Antragsbefugnis) kommt wird durch den Notar nicht gesagt. Es sei denn, der Notarmitarbeiter hätte Vollmacht entsprechende Erklärungen abzugeben. Wie können also die Erwerber etwas bewilligen, was laut Urkunde I der Veräußerer (aus welchen Gründen auch immer) gar nicht erklärt hat?

  • Der Antrag auf AV wurde wahrscheinlich zurückgenommen, weil zwischenzeitlich bereits die Eigentumsumschreibung beantragt wurde. Für die AV gebe ich Dir recht. Hier ist es ein Bewilligungsmangel, bei der Auflassung ein Einigungsmangel.

  • Der Antrag auf AV wurde wahrscheinlich zurückgenommen, weil zwischenzeitlich bereits die Eigentumsumschreibung beantragt wurde. Für die AV gebe ich Dir recht. Hier ist es ein Bewilligungsmangel, bei der Auflassung ein Einigungsmangel.



    Nein, es liegt immer noch der (unerledigte) Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung vor.

    Also hab ich zur Eintragung der Auflassungsvormerkung keine korrekte Bewilligung. Richtig? Von den Käufern wurde in der zweiten Urkunde ja nur die Eigentumsumschreibung zu je 1/2 Anteil bewilligt und beantragt. Von der Vormerkung war keine Rede in dieser Urkunde.

    Dann gibts eben ne dritte Zwischenverfügung.

  • M.E. musste das fehlende Anteilsverhältnis spätestens beim Vorlesen der Urkunde auffallen. Ich komme aus dem Anwaltsnotariat und bin später ins Nurnotariat gewechselt. Ein himmelweiter Unterschied aus eigener Erfahrung, muss ich sagen.

  • Dass das Gemeinschaftsverhältnis "vergessen" wird, kommt (hier) leider häufiger vor. Die Ursachen dafür sind mir unbekannt.

    Also: Zwischenverfügung, die Dritte.

  • Da gibt es noch viel grobere Schnitzer, von denen man meint, sie müssten einem Nurnotar oder auch den Parteien beim Vorlesen auffallen. Falsche Geburtsdaten zum Beispiel. Bisher krassestes Beispiel bei uns: "...nebst 4,7 % (in Worten: achtzehn Prozent) Zinsen jährlich..."

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Und da steht als Begründung (der Link ist aus meinem Intranet nicht zu öffnen)?

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Die Kommentierung von Staudinger/Langhein § 742 BGB Rn. 1-11 (insbes. 5 ff.).

    Wobei sich mir nach kurzem Überfliegen nicht recht erschließt, warum bei der Auflassung "aufgrund der Ermächgtigung durch den Verkäufer" der Erwerber das Anteilsverhältnis einseitig "berichtigen" darf, es bei der Bewilligung aber in derselben enthalten zu sein hat. Es erschließt sich mir auch nicht, warum ein bezüglich der Anteilsverhältnisse ggf. unrichtiges Grundbuch von Amts wegen zu berichtigen sein soll.

    Aber vielleicht muss ich es nur intensiver lesen.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Sag mir bitte, wenn Du es herausgefunden hast. Ich lerne ja gern dazu.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Die Kommentierung von Staudinger/Langhein § 742 BGB Rn. 1-11 (insbes. 5 ff.).

    Wobei sich mir nach kurzem Überfliegen nicht recht erschließt, warum bei der Auflassung "aufgrund der Ermächgtigung durch den Verkäufer" der Erwerber das Anteilsverhältnis einseitig "berichtigen" darf, es bei der Bewilligung aber in derselben enthalten zu sein hat. Es erschließt sich mir auch nicht, warum ein bezüglich der Anteilsverhältnisse ggf. unrichtiges Grundbuch von Amts wegen zu berichtigen sein soll.

    Aber vielleicht muss ich es nur intensiver lesen.



    Also für den Fall das in der Bewilligung das Anteilverhältnis enthalten, aber falsch geschrieben wurde in der Urkunde (entgegen dem tatsächlichen Willen der Beteiligten) würde ich in einer solchen Berichtigungsermächtigung durchaus einen Sinn sehen, halt Berichtigung von Tatsachen. Im Ausgangsfall #1 enthält aber die Bewilligung überhaupt kein Beteiligungsverhältnis. Ob man dann dies als Berichtigung des tatsächlichen Willens auffassen kann halte ich für sehr bedenklich.

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