Folgender "historischer" aber leider sehr aktueller Fall.
Im Grundbuch ist A seit 1930 als Eigentümer eingetragen. Mit Vertrag von 1942 hat A an B veräußert. Auflassung etc. alles i.o. nur hat die damals notwendige Wohnsiedlungsgenehmigung gefehlt und es kam nicht zur EU. Trotz fehlender EU schließt B mit C 1943 einen Tauschvertrag ab (B erhält Flst. 100, C erhält Flst. 200) der in beiden Grundbüchern nicht vollzogen wird. C verkauft dann 1947 das von B "ertauschte" Flurstück 200 an D. Eintragung im GB erfolgt natürlich nicht. Jetzt kommt die Erbin (E) von D und verlangt unter Vorlage der Urkunden/Erbschein die Umschreibung des Eigentums auf sich. Warum das alles so gelaufen ist, lässt sich kaum noch nachvollziehen und ist wohl nur mit den Kriegswirren zu erklären. Es stellt sich allerdings folgendes Problem. Grundsätzlich könnte die Umschreibung ja auch heute noch vollzogen werden -die noch fehlenden Unterlagen (UB etc.) könnten wohl auch noch beschafft werden. Allerdings kann ich den Tauschvertrag zwischen B und C aus dem Jahre 1943 zumindest bezüglich Flst. 100 (sollte B bekommen) nicht mehr vollziehen, da hier mittlerweile der erbe von C das Grundstück an X,Y veräußert hat und diese nunmehr im GB stehen. Bei der Umschreibung wurde offensichtlich nicht bemerkt das es einen Tauschvertrag aus 1943 gab.
Jetzt den Tauschvertrag nur bezgl. Flst. 200 zu vollziehen, geht aus meiner Sicht nicht da ein einseitiger Vollzug von den damals Beteiligten nicht gewollt sein konnte. Gibt es denn eine andere denkbare Lösung, vielleicht wenn die Erben des "leer ausgegangenen" B dem jetzigen "Teilvollzug" bezgl. Flst. 200 zustimmen ???? Hat jemand eine Idee ??
Teilvollzug eines Tauschvertrages ?
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B hat das Eigentum an Flst. 200 nie erworben. Er wurde weder als Eigentümer eingetragen, noch war die zu seinen Gunsten erklärte Auflassung wegen der fehlenden Wohnungssiedlungsgenehmigung wirksam. B handelte bei der Auflassung gemäß Tauschvertrag mit C demzufolge als Nichtberechtigter. Eine Einwilligung von A nach § 185 Abs.1 BGB scheidet nach meiner Ansicht schon deshalb aus, weil die erklärte Auflassung im Verhältnis A/B wegen der fehlenden Wohnungssiedlungsgenehmigung nicht wirksam war.
Auch C hat das Eigentum an Flst. 200 demzufolge nicht erworben. Er verfügte seinerseits als Nichtberechtigter an D, der das Eigentum ebenfalls nicht erwarb. Was D nicht erwarb, kann E nicht erben - Ende. Auf die Teilvollzugsproblematik kommt es demnach nicht an.
Der Wegfall des Wohnungssiedlungsgenehmigungsvorbehalts ändert nach meiner Ansicht an diesem Ergebnis nichts. Denn selbst wenn man aufgrund dieses Wegfalls aufgrund der ex nunc wirksam gewordenen Auflassung an B von einer Einwilligung des A zur Weiterveräußerung durch B ausgehen wollte, so fehlt es jedenfalls bei der folgenden Auflassung von B an C an der Einwilligung des B zur Weiterveräußerung durch C, solange B nicht seine Gegenleistung (Flst. 100) erhalten hatte. Diese hatte B aber nie erhalten und auch seine Erben können sie nicht mehr erhalten, weil der Erbe von C das Flst. 100 bereits wirksam anderweitig veräußert hat. Damit fehlt es zumindest an der Einwilligung des B zur Weiterveräußerung des Flst. 200 durch C an D, sodass die Auflassung im Verhältnis C/D unwirksam ist (C war Nichtberechtigter) und D deshalb auch durch seine Grundbucheintragung nicht das Eigentum erwerben könnte. Hat D nichts erworben und kann er nichts erwerben, kann er aber wiederum nichts an E vererben. Wieder Ende.
Anders wäre es nur, wenn die Erben von B die Auflassung C/D genehmigen. Dann hätten wir im Ergebnis eine Kettenauflassung A/B/C/D + Erbfolge D/E. Diese Genehmigung wird aber nicht erteilt werden. Weshalb sollten die Erben des B etwas aus dessen Nachlass weggeben, wenn sie dafür keine Kompensation in Form des Tauschgrundstücks erhalten. Es gibt keine Verpflichtung, unwirksame Rechtsgeschäfte zu genehmigen oder nicht mehr durchführbare zweiseitige Rechtsgeschäfte einseitig zur Durchführung zu bringen. -
B hat das Eigentum an Flst. 200 nie erworben. Er wurde weder als Eigentümer eingetragen, noch war die zu seinen Gunsten erklärte Auflassung wegen der fehlenden Wohnungssiedlungsgenehmigung wirksam. B handelte bei der Auflassung gemäß Tauschvertrag mit C demzufolge als Nichtberechtigter. Eine Einwilligung von A nach § 185 Abs.1 BGB scheidet nach meiner Ansicht schon deshalb aus, weil die erklärte Auflassung im Verhältnis A/B wegen der fehlenden Wohnungssiedlungsgenehmigung nicht wirksam war.
Ich stimme Dir zu, dass letztlich natürlich alles an der Auflassung von A auf B hängt. Wenn ich aber davon ausgehe, dass mir heute der Vertrag A/B von 1942 zum Vollzug vorgelegt wird und die dazu heute notwendigen Genehmigungen (UB, GVO etc) eingereicht werden, könnte man doch zumindest erstmal zu einer Umschreibung auf B kommen, oder ? Und dann wäre ich durchaus wieder bei dem Problem mit dem Tauschvertrag. Eine Genehmigung der Erben von B ist wohl kaum zu erwarten. Kannst Du Dir noch andere Lösungen vorstellen ? -
Auf die Eigentumsumschreibung an B könnte man kommen. Danach scheitert das Ganze aber daran, dass die Erben des C den Tauschvertrag mit B nicht mehr erfüllen können. Das führt dann dazu, dass die Erben des B vom Tauschvertrag zurücktreten oder dieser Vertrag einvernehmlich aufgehoben wird. Das Flst. 200 verbleibt dann endgültig bei den Erben des B und Flst. 100 ist ohnehin schon an Dritte veräußert. D (E) kommt also keinesfalls mehr zu Flst.200, denn mit B hatte D keinen Vertrag. E kann demnach von den Erben des C allenfalls die Herausgabe des damals von D gezahlten Kaufpreises verlangen. Allerdings dürfte dieser Anspruch längst verjährt sein. Gleiches dürfte für den Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung des Vertrages C/D gelten. Hier kommt noch hinzu, dass der Vertrag nach Sachlage von vorneherein davon abhing, dass C tatsächlich das Eigentum an Flst. 200 erwirbt, was jedoch nie der Fall war.
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... Damit fehlt es zumindest an der Einwilligung des B zur Weiterveräußerung des Flst. 200 durch C an D, sodass die Auflassung im Verhältnis C/D unwirksam ist (C war Nichtberechtigter) und D deshalb auch durch seine Grundbucheintragung nicht das Eigentum erwerben könnte. ...
Den Teil habe ich nicht verstanden. Das würde doch voraussetzen, daß B als Eigentümer noch eingetragen wird. Bei der Kettenauflassung A-B-C-D kommt es, wenn die Verfügung des (Nichtberechtigten) C vollzogen werden soll, doch nur auf die Genehmigung des (Berechtigten) A an. -
Dann hätten wir aber keine Kettenauflassung, sondern eine einzige Verfügung durch den Nichtberechtigten C, die durch den Berechtigten A genehmigt wird. Die Erben des A werden diese Genehmigung keinesfalls erteilen, es sei denn, sie würden in Teufels Küche kommen wollen. Sie sind vertraglich mit B gebunden und ausschließlich diesem Vertragsverhältnis verpflichtet.
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Die Erben des A werden diese Genehmigung keinesfalls erteilen ...
Ja, das ist anzunehmen. -
#7: Zunächst müssen die Erben des B erst einmal Eigentümer des Flst. 200 werden. Dann kann man weiter sehen.
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Nach Sachlage ist der E durch Zwischenverfügung aufzugeben, die Genehmigung der Auflassung C/D durch die Erben des A beizubringen. Denn theoretisch ist der Mangel heilbar.
Im übrigen wäre beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft für die unbekannten Erben des B anzuregen.
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