Unterschiedliche Verkehrswerte bei Einzel- und Gesamtbewertung

Ich wiederhole mich:

Verfahrensgegestand ist nicht eine wirtschaftliche (und vielleicht sinnvolle) Einheit, sondern zwei (oder auch viele) Grundstücke. Es sind zwingend die Einzelwerte festzusetzen. Daneben einen Gesamtwert festzusetzen (egal, welchen) halte ich für überflüssig.

Wenn das Gesamtgrundstück insgesamt mehr wert ist als die Summe der Einzelwerte, wird sich das im Bieterverhalten niederschlagen (und wenn nicht halt nicht). Welche Versteigerungsbedingungen gegeben sind und ob ein Zuschlag erteilt/versagt wird, liegt nicht unerheblich am Gläubiger.

Was macht ihr denn, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt wurden? Da wird ja auch nicht ein Wert für eine Wohnung ermittelt, sondern der Wert für die beiden Wohnungen, regelmäßig sogar noch nach Abzug der Rückbaukosten.

Wenn einem das "Gesamtobjekt" mehr wert ist, dann wird er auch mehr bieten als die anderen Interessierten.

ich finde interessant, dass diese Problematik offenbar "nur" bei mehrenen Grundstücken mit Uberbau pp. auftaucht.

Eigentlich sieht man sich damit doch bei jeder Bruchteilsgemeinscht konfrontiert, wo man eigentlich nicht den Wert des Grundstücks festsetzen müsste, sondern den jeweiligen Anteils an dem Grundstück.

Der Wert eines ideellen Miteieigentumsanteils von 1/2 dürfte nach § 194 BauGB dürfte nicht mit dem hältigen Wert des Grundstücks identisch sein.
Unbeachtlich dessen scheint man bei diesem Sachverhalt kein Problem hinsichtlich eines Auseinanderfallens der Summe der Einzelwerte und des "Gesamtwertes" zu sehen.....

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft handelt sich aber dennoch weiter um ein Grundstück. Stöber ist da in § 74a RdNr 7.10 recht eindeutig.

Danke für die Antworten.
Gerade weil es keine Einigkeit gibt, habt Ihr mir viele Argumente geliefert, aus denen ich mir meine eigene Meinung bilden will. Und dann schauen wir mal, ob sich wer beschwert und ob das Landgericht gegebenenfalls die Richtung vorgibt, wie aus deren Sicht der Königsweg in dieser Konstellation sei.

Guten Morgen,

ich habe folgendes Problem:

Zu versteigern sind Grdst.1 +Grdst.2 , die laut SV eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Auf Grst 2 sind illegale Aufschüttungen erfolgt, es hat daher einen " Negativwert "
Auf beiden Grundstücken lastet eine b.p.D II/1 ( Wert § 50/51 von SV mit 1.000,-EUR angegeben)

Der SV hat folgende Einzelwerte festgestellt:

Grdst 1: 6.000,- EUR
Grdst. 2: 750,- EUR ( eigentlich Negativwert wegen hoher Ensorgungskosten , wegen "Plausibilität" Wert Zuzahlungsbetrag II/1)

Wert bei Gesamtausgebot: 1.000,- EUR ( eigentlich Negativwert, aber wegen Zuzahlungsbetrag II/1 auf 1.000,- EUR gesetzt)

Der Wert für das Grdst.2 bzw. das Gesamtausgebot müsste m.E. richtig mit 0,- bzw 1,- EUR angesetzt werden, der Zuzahlungsbetrag ist hier unbeachtlich.

Ich frage mich, ob es richtig ist, neben der Festsetzung der Einzelwerte von 6.000,- EUR und 0,-EUR
den Wert für das Gesamtausgebot von 0,- EUR festzusetzen ?

Wie ist eure Meinung ?

Ich zitiere mal den Kollegen Araya, der es schön auf den Punkt bringt:

Zitat von Araya

...
Verfahrensgegestand ist nicht eine wirtschaftliche (und vielleicht sinnvolle) Einheit, sondern zwei (oder auch viele) Grundstücke. Es sind zwingend die Einzelwerte festzusetzen. Daneben einen Gesamtwert festzusetzen (egal, welchen) halte ich für überflüssig.

Wenn das Gesamtgrundstück insgesamt mehr wert ist als die Summe der Einzelwerte, wird sich das im Bieterverhalten niederschlagen (und wenn nicht halt nicht). ...

Zitat von Sonnenblume89

Sissi

irgendwie verstehe ich nicht, in welchem Verfahrensstadium du dich gerade befindest... Willst du Verkehrswerte festsetzen? Dann spielen etwaige Zuzahlungsbeträge der bpD, auch wenn der SV sie im Gutachten anführt, erstmal keine Rolle.

Darum kümmerst du dich doch erst vor dem Termin, wenn es um die Vorbereitung der Versteigerungsbedingungen geht...

...
so sehe ich s auch....
Darüber hinaus interessieren mich die "Wertermittlungen" eines Gutachters für Dienstbarkeiten überhaupt nicht.
Der Gutachter soll den Wert der Grundstücke ermitteln. Die Werte der Grundpfandrechte sind ja genauso wenig in einem Gutachten mit aufzunehmen.
Wo es schon mal Sinn macht, ist die Bewertung von Erbbauzinsreallasten.....

Zitat von Luedenscheid42

Darüber hinaus interessieren mich die "Wertermittlungen" eines Gutachters für Dienstbarkeiten überhaupt nicht.

Und wonach bemißt Du den Ersatzbetrag für Rechte in Abt. II?

Guten Morgen,

erstmal danke für eure Antworten.
Bei der Beauftragung des Gutachters bitten wir ,bei vorhandenen Rechten in Abt. II , um Mitteilung, ob und in welcher Höhe diesen einen Einfluss auf den Wert des Grundstücks haben.
Vorliegend wurde dieser Werteinfluss von der Gutachterin mit 1.000,- EUR für beide Grundstücke angegeben .
Euren Antworten entnehme ich aber- dies ist auch meine Ansicht- dass dieser Wert nicht- wie von der Gutachterin erfolgt- auf den Wert des Grundstücks ( hier 0,- ER) aufgeschlagen werden darf ( Begründung im Gutachten: Da diese Rechte in Abt II zusätzlich wertmindernd zu berücksichtigen sind, wähle ich für die Plausibilität der Wertermittlung folgende Verkehrswerte)
Ich hoffe, ich habe es verständlich erklären können....

Das größere Problem habe ich damit, dass sich der Negativwert des einen Grundstücks ( Kosten der Entsorgung betragen über 80.000,- EUR) bei einem Gesamtausgebot laut Gutachten auf beide Grundstücke auswirkt, und ich dann laut Gutachten statt 6.000,- EUR keinen Wert mehr habe.

Ist das so richtig?

Nein, da die Wertfestsetzung für die Einzelgrundstücke zu erfolgen hat.

Die auf Grundstück 1 entfallenden Entsorgungskosten können daher nicht zu Lasten des Grundstücks 2 gehen.