Unterschiedliche Verkehrswerte bei Einzel- und Gesamtbewertung

Liebe Forumsteilnehmer,

als Gutachter bin ich unter Anderem in Zwangsversteigerungsverfahren für mehrere Gerichte tätig. Nun hatte ich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen eines Gerichtsgutachtens ernsthafte Schwierigkeiten mit der beauftragenden Rechtspflegerin bekommen, und zwar aus folgendem Grund:

- Gegenstand der Bewertung waren mehrere benachbarte Grundstücke (also im Grundbuch separat gebucht)
- Beauftragt war die Einzelbewertung der Grundstücke sowie die Bewertung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheit
- Es bestand Überbau von einem Grundstück auf ein anderes Grundstück
- Aufgrund der unterschiedlichen Grundstücksqualität (Bebaubarkeit, Zuschnitt, Lage) der einzelnen Grundstücke war nach meiner Wertermittlung der Vorteil des überbauenden Grundstücks durch den Überbau größer als der Nachteil des überbauten Grundstücks durch den Überbau (Überbaurente berücksichtigt).
- Bei der Einzelbewertung ergab sich für das überbauende Grundstück A ein Verkehrswert "Va", der den Vorteil durch den Überbau in Höhe von X Euro enthielt.
- Für das überbaute Grundstück B ergab sich der Verkehrswert "Vb", der den Nachteil durch den Überbau in Höhe von Y Euro enthielt.
- X ist ungleich Y, wie oben dargestellt
- Bei der Bewertung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheit fallen (zumindest nach meiner Einschätzung) die Vor- und Nachteile durch den Überbau weg, da die Grundstücke als ein Ganzes betrachtet werden.
- Da Vorteil und Nachteil durch den Überbau unterschiedlich groß waren, ergibt sich bei deren Wegfall ein Verkehrswert für die Grundstücke als wirtschaftliche Einheit, der nicht der Summe der Verkehrswerte der Einzelgrundstücke entspricht.

Die Rechtspflegerin war der Meinung, dass die Summe der VW der Einzelgrundstücke IMMER dem Verkehrswert der Grundstücke als wirtschaftliche Einheit entsprechen MUSS, ungeachtet dessen, welche Umstände vorliegen. Sie hat mich daraufhin gebeten, den Verkehrswert entsprechend zu ändern. Nachdem ich ihr den Sachverhalt noch einmal ausführlich zu erklären versucht hatte und den Verkehrswert nicht änderte, nahm Sie bei der gerichtlichen VW-Festsetzung selbst eine entsprechende Änderung vor und hat mich seitdem nicht mehr beauftragt. Auf Nachfrage erklärte Sie, dass meine abweichende Meinung der Grund für die Beendigung der Zusammenarbeit war.
Da es mir wichtig ist, den Sachverhalt aufzuklären, habe ich diesen hier formuliert und bitte höflich um Stellungnahmen. Im Kollegenkreis habe ich bereits entsprechende Meinungen eingeholt, die meine Auffassung allesamt bestätigen. Es geht mir natürlich nicht in erster Linie darum, der Rechtspflegerin zu zeigen, dass sie sich in dieser Sache geirrt hat, ich möchte allerdings erreichen, meinen Standpunkt ihr gegenüber noch einmal darzulegen, um zukünftig wieder beauftragt zu werden.

Für Feedback schon jetzt herzlichen Dank,

Siegfried Steinfurth

Die Summe der Einzelverkehrswerte kann der Gesamtverkehrswert sein. Das wird aber in den seltensten Fällen und in dem hier geschilderten Fall unmöglich der Fall sein. Hier hilft nur "Fingerspitzengefühl" und Sachverstand beim Umgang mit der Rechtspflegerin.

Zitat von ssteinfurth

- Beauftragt war die Einzelbewertung der Grundstücke sowie die Bewertung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheit

Die Rechtspflegerin war der Meinung, dass die Summe der VW der Einzelgrundstücke IMMER dem Verkehrswert der Grundstücke als wirtschaftliche Einheit entsprechen MUSS, ungeachtet dessen, welche Umstände vorliegen.

Die Ansicht der Rechtspflegerin halte ich nicht für zutreffend. Es könnte ja ein Grundstück nur über das Nachbargrundstück (mit Wegerecht) erreichbar sein. Hier dürfte die Gesamtbewertung dieses Grundstücks mit dem Nachbargrundstück höher ausfallen.

Im Übrigen widerspricht die geäußerte Ansicht auch dem erteilten Auftrag. Wozu wird ansonsten eine Gesamtbewertung eingefordert, wenn diese ohnehin nur die Summe der Einzelwerte sein soll? Addieren kann der Rechtspfleger schließlich selbst.

Die Problematik an sich finde ich schwierig. Da wie schon gesagt wurde das ZVG grundsätzlich nur von Einzelwerten ausgeht, macht es schon Schwierigkeiten, wenn die Summe des Gesamtwertes dann nicht passt. Das muss man aber denke ich wirklich am Eizelfall festmachen, wie sowas dann behandelt wird.
Ich glaube allerdings nicht, dass sich auf diesem Wege etwas an der abgebrochenen Zusammenarbeit ändern lässt.

Guten Tag ins Forum,

aus rein sachverständiger Sicht muss ich zu dem hier angefragten Sachverhalt ausführen, dass i.d.R. die Summe der Einzelverkehrswerte nicht dem "Gesamtwert" i.S. einer wirtschaftlichen Einheit entspricht.

Dafür könnte man reichlich Beispielfälle aufführen. Ich selbst habe gerade einen ähnlich gelagertern Fall mit 2 Grundstücken. Bei der Einzelbetrachtung kann das eine Grundstück lediglich als Rohbauland qualifiziert werden, die Erschließung ist nicht gegeben und zudem ist das Grundstück auch noch mit einem Quasiüberbau belastet.

Bei der Wertermittlung i.S. der wirtschaftlichen Einheit, bei der ja dann von einem (fiktiv) vereinigten Baugrundstück ausgegangen wird, weist dieses Grundstück dann Baulandqualität auf und der Überbau fällt auch raus.

In meinem Fall ist der Verkehrswert i.S. der wirtschaftlichen Einheit dann deutlich höher als die Summe der "Einzelverkehrswerte". Und solche Abweichungen können durchaus einige zehntausend Euro betragen.

Ich habe im ZVG bzw. im diesbzüglichen Kommentar bisher keine Ausführungen zur Ermittlung des Gesamtverkehrswertes bei Gruppen- oder Gesamtausggeboten gefunden. Festgesetzt werden wohl offensichtlich nur die Verkehrswerte der einzelnen Grundstücke.

Der "Gesamtverkehrswert" ist dennoch wichtig für alle Beteiligten, um zu prüfen, ob ein Gruppen- oder Gesamtausgebot nicht deutlich mehr Sinn macht, um eben ein besseres Versteigerungsergebnis zu erreichen.

Dem Kollegen und der betroffenen Rechtspflegerin wünsche ich die Kraft und den Mut für die Weiterführung der "Zusammenarbeit".

Herzliche Grüße
Jens Rohde

Bei uns wird i.d.R. davon ausgegangen, dass bei einem Gesamtausgebot ein höherer Wert als bei einem Einzelausgebot erzielt wird und der Gesamtverkehrswert aus - verfahrenstechnischen Gründen - rein rechnerisch auf die Einzelwerte umgelegt (z.B. nach Flächenanteilen) und mit dem Hinweis versehen, dass die Einzelwerte nicht den Verkehrswerten nach BauGB entsprechen.

Diese Vorgehensweise ist aus der Sicht des Wertermittlers nicht unbedingt sachgerecht, entspricht aber der regelmäßigen Praxis. Ansonsten würden teilweise mit erheblichen Zeit- und Kostenaufwand Verkehrswerte ermittelt, die für die Praxis nicht verwertbar sind. Teilweise würden auch seltsame Konstrukte entstehen, über die man zur Begründung sachgerechter Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze Doktorarbeiten schreiben könnte.

Eine ähnliche Diskussion wurde auch schon über den Wert eines ½ Anteils eines Grundstücks geführt (nehmen wir den rechnerischen Anteil oder einen Verkehrswert unter normalen Marktbedingungen?).

Zitat von Borrelio

Zitat von ssteinfurth

- Beauftragt war die Einzelbewertung der Grundstücke sowie die Bewertung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheit

Die Rechtspflegerin war der Meinung, dass die Summe der VW der Einzelgrundstücke IMMER dem Verkehrswert der Grundstücke als wirtschaftliche Einheit entsprechen MUSS, ungeachtet dessen, welche Umstände vorliegen.

Die Ansicht der Rechtspflegerin halte ich nicht für zutreffend. Es könnte ja ein Grundstück nur über das Nachbargrundstück (mit Wegerecht) erreichbar sein. Hier dürfte die Gesamtbewertung dieses Grundstücks mit dem Nachbargrundstück höher ausfallen.

Im Übrigen widerspricht die geäußerte Ansicht auch dem erteilten Auftrag. Wozu wird ansonsten eine Gesamtbewertung eingefordert, wenn diese ohnehin nur die Summe der Einzelwerte sein soll? Addieren kann der Rechtspfleger schließlich selbst.

Mal unabhängig von dem etwas merkwürdigen Verhalten der Rechtspflegerin und der eigenen, besserwissenden Entscheidung ist nach meinem Dafürhalten auch die Frage der eventuellen Vermögensschädigung und die Frage der Haftung zu prüfen.

Soll jetzt der SV etwa die Rechtspflegerin verklagen, weil sie geäußert hat, dass sie keine Aufträge mehr erteilt?! Wenn mich jeder SV verklagen wollte, der keine Aufträge kriegt... du lieber Himmel!

Zitat von jörg

Soll jetzt der SV etwa die Rechtspflegerin verklagen, weil sie geäußert hat, dass sie keine Aufträge mehr erteilt?! Wenn mich jeder SV verklagen wollte, der keine Aufträge kriegt... du lieber Himmel!

Wer redet den vom Sachverständigen?

Wenn die unterschiedlichen Werte zwischen Gesamtausgebot und Einzelausgeboten in der Festsetzung des Verkehrswertes negiert werden, ist davon primär betroffen Schuldner und/oder Gläubiger.

Beide, wie auch mögliche Bieter bei Gutachteneinsicht können diese Divergenz nur vielleicht - und nur nach längerer Überlegung - feststellen.

Zitat von UHUALT

Wer redet den vom Sachverständigen?

Wenn ein Sachverständiger in Bezug auf den Sachverhalt in #1 sich für die Prüfung der Frage der eventuellen Vermögensschädigung und der Haftung ausspricht, liegt es doch auf der Hand, dass nicht der Gläubiger oder Schuldner gemeint ist....

Zitat

Wenn die unterschiedlichen Werte zwischen Gesamtausgebot und Einzelausgeboten in der Festsetzung des Verkehrswertes negiert werden, ist davon primär betroffen Schuldner und/oder Gläubiger.

Beide, wie auch mögliche Bieter bei Gutachteneinsicht können diese Divergenz nur vielleicht - und nur nach längerer Überlegung - feststellen.

Mögen die Beteiligten sich gegen die Wertfestsetzung beschweren, bevor irgendeiner von Vermögensschäden redet.

Vielen Dank für die vielfältigen Meinungen, die mich zumindest in der Sache bestätigen. Ich werde versuchen, das Gespräch mit der RP'in zu suchen und mit Fingerspitzengefühl auf die von Kollegenseite geäußerten Meinungen hinzuweisen in der Hoffnung, dass sie dann Verständnis für meine "Uneinsichtigkeit" in der Sache zeigt.
"Wirtschaftliche Einheit" ist nicht unmittelbar zu vergleichen mit "Gesamtausgebot", denn wie von "WinterM" (an dieser Stelle viele Grüße!) ausgeführt, hat das Gesamtausgebot der Summe der Einzelwerte zu entsprechen. Diese Summe entspricht jedoch nicht zwangsläufig, wie durch zahlreiche Gegenbeispiele belegt, der Gesamtbetrachtung mehrerer Grundstücke als "Wirtschaftliche Einheit".

Herr WinterM: Gibt es eine Quelle / Rechtsprechung für die von Ihnen zitierte "herrschende Meinung"? Das ZVG § 63 oder 83 geben dazu nichts her, in § 112 geht es ausschließlich um die Verteilung des Erlöses auf die einzelnen Grundstücke.

Es gibt sicher viele Besipiele dafür, dass zwei Grundstücke als Einheit höherwertig sind, als die Einzelparzellen (fehlende Zuwegung, Mindestgröße für Bebaubarkeit, rechtliche Schwierigkeiten bei Überbau usw). Aber das ZVG geht vom Grundsatz der Einzelversteigerung aus und jeder Beteiligte könnte im Termin einem Gesamtausgebot widersprechen. Der Schuldner hätte schließlich die Möglichkeit gehabt, die Vereinigung herbeizuführen, die Banken hätten nur ein einheitliches Grundstück als Sicherheit akzeptieren können, haben sie aber nicht. So habe ich Einzelparzellen, und kann den Wert auch nur so festsetzen. Ergibt die Summe der Einzelwerte nicht den Gesamtwert und habe ich auch noch unterschiedliche Belastungen, komme ich sowohl bei den Geboten (z.B. Grenzen für Einzel- und Gesamt) als auch bei der Verteilung nicht mehr klar und Interessenten werden nur verwirrt. Ich erwarte also auch, dass der SV diese Besonderheiten versteht und berücksichtigt. Wäre eine getrennte Versteigerung -wie bei einheitlicher Bebauung- wirtschaftlicher Unsinn, kann man den Gesamtwert für die wirtschaftliche Einheit beziffern und eine "rechnerische Aufteilung" ausweisen, die aber eben stimmen muss. Machen dagegen zwei Parzellen erst gemeinsam eine höherwertige Fläche, dann ist es eben so und ich kann nur den niedrigeren Wert feststellen.

Zitat von Kai

Zitat von Stefan

In der Regel wird bei mehreren Objekten schon die Summe der Einzelverkehrswerte maßgeblich sein, aber nicht immer, und deshalb setze ich bei verbundenen Verfahren stets auch einen Gesamtverkehrswert fest.

Ebenso.
Ich erinnere mich an ein Verfahren hinsichtlich einer WEG-Anlage, die nur auf dem (Grundbuchblatt)Papier bestand, das Grundstück aber in der Realität unbebaut war. Hier hatte der Gutachter nachvollziehbar die Einzelwerte der real nicht existenten WEG-Einheiten in der Summe geringer angesetzt als die Gesamtanlage.