Folgendes Fällchen:
Erblasser X.
Erben A-F sowie G-V, wobei G-V die Abkömmlinge der Erben A-F sind.
Bezüglich der Erbteile G-I ist Testamentsvollstreckung angeordnet. Testamentsvollstrecker ist A.
Bezüglich der Erbteile J-V ist Testamentsvollstreckung angeordnet. Testamentsvollstrecker ist B.
Die Erbfolge ist ordnungsgemäß nachgewiesen (öfft. Testamente). Testamentsvollstreckerzeugnisse liegen in Ausfertigung vor.
An Nachlassgegenständen sind u.a. zahlreiche (nicht alle) Wohnungs- und Teileigentumseinheiten an einer Wohnungseigentumsanlage vorhanden.
Nunmehr setzen sich die Beteiligten auseinander. Es erscheinen A-F sowie G und J. A und B handeln als TV für den Rest. Sonst handelt niemand für jemand anderen. Die Auseinandersetzung erfolgt weitegehend nach der Teilungsanordnung, nicht jedoch bezüglich dreier Einheiten, die in den Testamenten nirgends erwähnt sind. Zur Entgeltlichkeit ist explizit nichts ausgeführt, es wird jedoch auch weiterer Nachlass auseinandergesetzt.
An den Einheiten, die gemäß der Teilungsanordnung aufgelassen werden, soll weiterhin der TV-Vermerk eingetragen sein (befristete Dauervollstreckung). An den übrigen Einheiten nicht.
Ferner soll - unter Zustimmung aller weiteren Wohnungs- und Teileigentümer - die Teilungserklärung dergestalt geändert werden, dass künftig zu einer Veräußerung keine Verwalterzustimmung mehr erforderlich ist (das ist zwar als Löschung eines Rechts namens Veräußerungsbeschränkung formuliert, aber was legt man nicht alles aus). Dies findet in den Testamenten ebenfalls keinen Niederschlag.
Fragen:
Würdet Ihr wegen der Entgeltlichkeit der in der Teilungsanordnung nicht aufgeführten Grundstücke weitere Darlegungen der Testamentsvollstrecker verlangen?
Können die Testamentsvollstrecker die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung bewilligen?
Verfügungsberechtigung des TV
-
Ist das jetzt ein echter Fall aus dem Leben oder eine Klausuraufgabe...
Na gut, zu den Fragen:
1.
Wenn sich aus dem Auseinandersetzungsvertrag in irgend einer Weise erkennen lässt, warum diese Einheiten in der Form übertragen werden (z.B. weil der Erblasser zu Lebzeiten das schon so in dieser Form vor hatte oder weil die Einheiten wirtschaftlich einer anderen Einheit, für die eine Teilungsanordung getroffen wurde, zuzurechnen sind), würde ich keine weiteren Angaben verlangen.
Ergibt sich nichts weiter dazu, dann sollten die Testamentsvollstrecker zumindest kurz darlegen, warum nach deren Auffassung keine verbotene unentgeltliche Verfügung diesbezüglich vorliegt.
2.
Damit hätte ich keine Probleme. Ich würde hier meinen, dass die Änderung der Teilungserklärung hier von der Vertretungsmacht der TV abgedeckt ist. Aber das ist nur so eine Bauchentscheidung. -
1. Problem: G und J handeln für sich selbst
Wieso handeln G und J für sich selbst, wenn A der TV für den Erbteil des G und B der TV für den Erbteil des J ist? Es müssen insoweit ebenfalls die jeweiligen Testamentsvollstrecker für G und J handeln. Aus dem Gesamtzusammenhang der Urkunde dürfte sich aber ergeben, dass die beiden TV den Erklärungen von G und J zustimmen, weil sonst das gesamte Vertragswerk keinen Sinn ergäbe. Dennoch ist die geschilderte notarielle Handhabung im Ergebnis nicht zutreffend, soweit es darum geht, wer für sich selbst und wer für jemand anderen handelt.
2. Problem: TV-Vermerk an den WEG's gemäß Teilungsanordnung
Dass der TV-Vermerk an den gemäß Teilungsanordnung zugewiesenen Einheiten weiter bestehen soll, ist zutreffend, weil der Erblasser im vorliegenden Fall angeordnet hat (was er kann), dass sich die TV an den im Zuge der Erbauseinandersetzung zugewiesenen Gegenständen fortsetzt. Die "Verteilung" der Einheiten erfolgt aufgrund der Teilungsanordnung des Erblassers in Erfüllung einer Verbindlichkeit und ist daher nicht unentgeltlich.
3. Problem: Die drei restlichen Einheiten / Entgeltlichkeit?
Die Entgeltlichkeit der Verfügung bezüglich der drei restlichen Einheiten kann sich incidenter aus dem Umstand ergeben, dass noch weiterer Nachlass auseinandergesetzt wird, von dem die Erwerber der drei Wohnungen nichts erhalten. Diese Spekulation wäre mir allerdings zu schwammig, um darauf eine Eintragung zu stützen (ganz abgesehen davon, dass der Urkundsnotar um die grundbuchrechtliche Problematik der Entgeltlichkeit einer TV-Verfügung wissen muss und daher gehalten gewesen wäre, die notwendigen Ausführungen zum Urkundeninhalt zu machen). Ich würde daher insoweit nachhaken und insoweit die (formlos mögliche) Darlegung der Entgeltlichkeit der Verfügung(en) verlangen.
4. Problem: Die drei restlichen Einheiten ohne TV-Vermerk
Soweit ich die Sache sehe, enthalten die Testamente und die TV-Zeugnisse mangels entsprechender Erblasseranordnung keine gegenständliche Beschränkung der TV-Befugnisse. Obwohl die drei Einheiten im Testament nicht erwähnt sind, muss es sich daher grundsätzlich so verhalten, dass auch diese Wohnungen nach erfolgter Erbauseinandersetzung (weiterhin) der für den betreffenden Erwerber angeordneten TV unterliegen. Allerdings hat der jeweilige TV die Möglichkeit, gewisse Nachlassgegenstände nach § 2217 BGB aus der TV freizugeben, sodass die TV insoweit materiell erlischt. Wenn diese Freigabe in der notariellen Urkunde nicht explizit erklärt wurde (wovon auszugehen ist), kann sie im Wege der Auslegung darin gesehen werden, dass in der Urkunde wohl (zumindest) ausdrücklich festgehalten ist, dass die TV-Vermerke an diesen drei Einheiten nicht eingetragen bleiben sollen. Da ohnehin die Entgeltlichkeit der Verfügungen nachzufragen ist (vgl. vorstehend Ziffer 3), kann die diesbezügliche Antwort zugleich die (formlose) Bestätigung enthalten, dass die drei Wohnungen i.S. des § 2217 BGB von der TV freigegeben wurden (was dann wiederum die genannte Auslegung der Urkunde in diesem Sinn ermöglicht).
5. Problem: Teilungserklärung
Hier kann ich mich nur meinen Vorrednern anschließen. Die verfügungsbefugten Testamentsvollstrecker sind zu dieser Rechtsänderung befugt (ob das Testament hierzu schweigt, ist unerheblich, weil es sich insoweit bereits um ein "Erbengeschäft" handelt). Ein Problem der Entgeltlichkeit sehe ich nicht, weil alle WEG-Eigentümer gleichermaßen vom Wegfall des Erfordernisses der Verwalterzustimmung profitieren und die Rechtsstellung der Erben somit nicht beeinträchtigt, sondern verbessert wird. Es stellt sich somit insbesondere nicht die Frage, ob die Testamentsvollstrecker etwas "hergeben", wofür sie keine angemessene Gegenleistung für den Nachlass (bzw. für die einzelne Wohnung im Rahmen der "fortgesetzten" TV) erlangen. Problematisch wird es allerdings, wenn die Änderung der Teilungserklärung erst zeitlich nach der Erbauseinandersetzung im GB vollzogen wird. Dann haben die TV's ihre Verfügungsbefugnis im Hinblick auf die in Ziffer 3) und 4) genannten drei Wohnungen nämlich bereits verloren und die zwischenzeitlichen Erwerber müssten das Rechtsgeschäft neu vornehmen, falls sie nicht bei der Beurkundung persönlich anwesend waren und in der Urkunde bereits zugestimmt haben.
6. Fazit
Die rechtliche Beurteilung wird erleichtert, wenn man die vorliegende Urkunde in ihre einzelnen rechtlichen Bestandteile zerlegt und diese Bestandteile sodann (a) gesondert und (b) im Gesamtzusammenhang der getroffenen Abreden beurteilt.
Dass die Sachbehandlung des Notariats nicht über jeden rechtlichen Zweifel erhaben ist, sollte hinreichend deutlich geworden sein. Das übliche "Kürzel" des Sachbearbeiters wird ja wohl darüber Aufschluss geben, wer sich hier zum Rechtsexperten aufgeschwungen hat. Der schwarze Peter liegt also wieder einmal beim GBA, dem evtl. vorgehalten werden wird, es sei wieder einmal päpstlicher als der Pabst.
Aber das sollte das GBA -wie auch sonst- nicht sonderlich stören.
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