Guten Morgen,
ich habe folgenden Problemfall:
Bauherr (Grundstückseigentümer) hat sich von den jeweiligen Erwerbern von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten ermächtigen lassen zur Begründung von Sondernutzungsrechten bezüglich der Pkw-Stellplätze und der Kellerräume sowie zur Zuweisung dieser Sondernutzungsrechte zu einzelnen Einheiten.
Genauer Wortlaut dieser Ermächtigung, die in einer Änderung der TE enthalten ist und auf die in den Kaufverträgen jeweils Bezug genommen wurde: "Der Grundstückseigentümer wird ermächtigt in einem Nachtrag zur Teilungserklärung Folgendes zu beurkunden: ...bezüglich der Pkw-Stellplätze Sondernutzungsrechte zu begründen und zu diesem Zweck mit einem Sondereigentum zu verbinden und zusammen mit diesem zu veräußern und bezüglich des Teils des Kellers, welcher auf dem beigefügten Plan mit den Buchstaben A-K versehen ist, Sondernutzungsrechte zu begründen und zu diesem Zweck das jeweilige Sondernutzungsrecht einem Sondereigentum zuzuteilen und mit diesem zu veräußern."
In einem Kaufvertrag aus dem Jahr 1990 heißt es dann wie folgt:
"...vereinbaren die Vertragsteile, dass mit dem vertragsgegenständlichen Sondereigentum das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz Nr. 7 und an dem Kellerabteil K verbunden ist."
Mehr ist zu den Sondernutzungsrechten nicht im Kaufvertrag enthalten, insbesondere nicht Antrag und Bewilligung auf Eintragung dieser inhaltlichen Änderung des Wohnungseigentums im Grundbuch.
Bisher wurde ein solcher Antrag auch nicht nachgeholt, da die Eigentümer ihre Wohnung samt Pkw-Stellplatz Nr. 7 und Kellerraum K nun aber veräußern wollen, ist aufgefallen dass diese Sondernutzungsrechte bisher nicht im Grundbuch eingetragen worden sind.
Der Bauherr hat inzwischen alle Einheiten veräußert.
Frage: Ist der Bauherr noch immer -obwohl keine einzige Einheit mehr in seinem Eigentum steht- ermächtigt, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass SNRe begründet und einzelnen Einheiten zugewiesen werden?
Zwar ist die Ermächtigung nicht ausdrücklich befristet bis zur Veräußerung der letzten Einheit, aber kann man nicht aus dem Sinn und Zweck einer solchen Ermächtigung herleiten, dass diese nur so lange Bestand haben soll, bis die letzte Einheit veräußert worden ist (insbesondere weil es in der Ermächtigung heißt: Der GRUNDSTÜCKSEIGENTÜMER wird ermächtigt...")?
Ermächtigung zur Begründung von Sondernutzungsrechten
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Punkti -
14. Oktober 2009 um 07:32
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Nein. Die Ermächtigung erlischt ohne besondere Anhaltspunkte nicht deshalb, weil der teilende Eigentümer mittlerweile nicht mehr Eigentümer ist (LG München II 6 T 4956/03 MittBayNot 2004, 366).
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Alles klar, danke (auch wenn´s mir innerlich widerstrebt
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Es ist allerdings noch nicht eindeutig geklärt, wie lang die Zuweisungsbefugnis besteht.
Es kann in der Teilungserklärung festgelegt sein, dass der Bauträger auch später noch Sondernutzungsrechte begründen kann ((OLG Frankfurt Rpfl.1998, 336 u.a.).
Zu unterscheiden ist aber die nicht zulässige Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung, ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer und Ihrer dingl. Gl., die Gemeinschaftsordnung zu ändern, insbesondere Sondernutzungsrechte zu begründen, weil unzulässiger Vertrag zulasten Dritter (BayObLG DNotZ 2005, 390 und Röll Rpfl. 1005, 93).
Lt. BGH ist die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum allein aufgrund einer Ermächtigung in der GemOrdnung nich zulässig (NJW 2003, 2165).
Diese Grundsätze sind auch auf die Begründung von Sondernutzungsrechten anwendbar, da solche Rechte im tatsächlichen Ergebnis eine ähnliche Wirkung haben wie das Sondereigentum (Röll DNotZ 2005, 392).
Ich würde daher in vorliegenden Fall die Begründung und Zuweisung durch den früheren Eigentümer/Bauträger nicht mehr als möglich ansehen. -
Das Zustimmungserfordernis dinglich Berechtigter zur Begründung und Zuweisung von Sondernutzungsrechten gem. §§ 876, 877 BGB wurde in meinem Fall jedoch nicht ausgeschlossen.
Ich würde also in jedem Fall zusätzlich zu einem Antrag und zur Bewilligung des Bauträgers noch die Zustimmung aller betroffener dinglich Bererechtigter verlangen. -
Das Zustimmungserfordernis dinglich Berechtigter zur Begründung und Zuweisung von Sondernutzungsrechten gem. §§ 876, 877 BGB wurde in meinem Fall jedoch nicht ausgeschlossen.
Ich würde also in jedem Fall zusätzlich zu einem Antrag und zur Bewilligung des Bauträgers noch die Zustimmung aller betroffener dinglich Bererechtigter verlangen.
Das ist richtig. Die Erklärungen/Vollmachten in den Kaufverträgen und in der Teilungserklärung binden nur die jeweiligen Vertragsparteien. Dies sind die Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger, wenn die Vollmacht als Inhalt des Sondereigentums eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Eine Vollmacht zur Bestellung von Sondernutzungsrechten in der Teilungserklärung ist grundsätzlich zulässig. Ich glaube nicht, dass man dies mit der unzulässigen Vollmacht zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum gleichsetzen kann, wie dies Sternensucher macht.
Die Gläubiger kann man aber auf diese Weise nicht verpflichten, da dies ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter wäre ( BayObLG, ZMR 2005, 300). Auch in dem vom BayObLG zugrundeliegendem Fall lagen Änderungsvollmachten in der Teilungserklärung und in den Kaufverträgen zugrunde. Die Gläubigerzustimmungen nach § 5 Abs. 4 WEG werden die Parteien wohl beschaffen müssen.
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