Grundstückswert

Wenn das Gebäude buchstäblich überhaupt nichts mehr wert ist, wäre m. E. immer noch der normale Baulandpreis (mit oder ohne Abschlag) anzusetzen.

Oft allerdings wird einem Gebäude ein Restwert nicht ganz abzusprechen sein. Da müsste es schon sehr verfallen sein. Wenn jemand nämlich ein (noch) werthaltiges Gebäude abreisst - aus welchen Gründen auch immer -, dann ist es sein Problem, jedenfalls erhält er einen Wert.

Zitat von Notariatsfee

Welchen Wert legt Ihr in seinem solchen Fall zugrunde? Mindern tatsächlich die Abrisskosten den Grundstückswert?

Ich würde den hier angegebenen Wert von 1 € pro Wohnung nicht nehmen...

Einen gewissen Wert wird die Bausubstanz des Hauses ja noch haben, so dass hier eine Erhöhung stattfinden müsste. Mindestens müsst aber der Grundstückswert ohne Haus genommen werden.

Was der Käufer dann später mit Grundstück und Haus macht, ist ja sein Problem...

Zitat von Notariatsfee

Das Gebäude soll keinerlei Wert haben, sondern nur hohe Abrisskosten verursachen.

Trotzdem hat ja das Grundstück seinen Wert.
Wenn das Haus stehen bleibt, ist der Grundstückswert halt trotzdem noch da...

Ich überlege gerade, ob ich das in meiner ZVG-Zeit schonmal hatte, dass weniger als der Grundstückswert als Verkehrswert genommen wurde. Ich meine nämlich, da würde ich mich dran erinnern...

Ich meine auch, wenn du unbebautes Bauland hast, fallen ja ebenfalls Kosten an, um das Land bebauen zu können (abholzen, begradigen usw.), die werden ja auch nicht abgezogen, so dass ich hier trotzdem vom normalen Baulandpreis ausgehen würde (meinetwegen auch mit nem Abschlag, wie Andreas schreibt).

Die ausschlaggebende Frage ist nicht, ob das Gebäude Abrisskosten verursacht (man kann auch ein wertvolles Gebäude abreissen, weil es einem halt nicht in die Planung passt), sondern ob es so heruntergekommen ist, dass man es objektiv als wertlos bezeichnen kann/muss.

Dann: Baulandpreis.

Zitat von Notariatsfee

In einem Kaufvertrag werden 50 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zum Kaufpreis von je 1 Euro, also 50 Euro, veräußert. Grund: Die Abrisskosten übersteigen den Wert des Grundstücks (Größe: über 2.000 qm).

Ein Kommentar zu § 20 KostO führt aus: Hat der Erwerber das Grundstück mit Gebäuderesten oder einem alten Gebäude erworben, reißt er es dann ab und baut neu, so ist maßgebend das Grundstück samt den Gebäuderesten oder dem alten Gebäude (KG JVBl. 1940, 67).

Welchen Wert legt Ihr in seinem solchen Fall zugrunde? Mindern tatsächlich die Abrisskosten den Grundstückswert?

In diesem Fall würde ich die Kosten zum einem für das unbebaute Grundstück berechnen.

Aus Sicht eines möglichen Verkehrswertes und damit Marktpreises habe ich bereits mehrfach die Erfahrung gemacht, dass die Abrisskosten den sonstigen positiven Wert eines Grundstücks durchaus gegen 0 oder sogar negativ werden lassen kann. Insbesondere bei relativ geringen Bodenwerten.
Ob man das aus kostenrechtlicher Sicht genauso sehen will/muss, ist eine andere Frage.

Ein antikes Schaukelpferd wäre 2.000 € wert, wenn es nicht mehrfach mit dicker Ölfarbe überstrichen worden wäre. Die Kosten für die Restaurierung betragen ebenfalls 2.000 €. Dies will der Eigentümer nicht investieren, weil ein Gewinn nicht in Aussicht steht. Er verkauft das Schaukelpferd deshalb für 1 €.

Wert 1 € oder 2.000 €?

Zitat von Cromwell

Ein antikes Schaukelpferd wäre 2.000 € wert, wenn es nicht mehrfach mit dicker Ölfarbe überstrichen worden wäre. Die Kosten für die Restaurierung betragen ebenfalls 2.000 €. Dies will der Eigentümer nicht investieren, weil ein Gewinn nicht in Aussicht steht. Er verkauft das Schaukelpferd deshalb für 1 €.

Wert 1 € oder 2.000 €?

Er kriegt nur 1 €, denke ich...
Ich meine aber, kostenrechtlich ist das irrelevant.

In der Versteigerung wird der Verkehrswert ja auch selten erreicht.
Verkehrswert 100 T €, im 3. Termin Zuschlag für 3/10, also 30 T €, Eintragung des Eigentümers im Grundbuch aber 100 T €, weil der Verkehrswert maßgeblich ist. Anders darf es doch hier auch nicht sein, oder?

Du missverstehst mich.

Das Schaukelpferd ist nur 1 € wert, weil die Wiederherstellung seiner Werthaltigkeit nur durch eine Investition erreicht werden kann, die sich der Höhe nach mit dem wiederherzustellenden Wert deckt. Verkehrswert also 1 € und nicht 2.000 €. Schließlich wird kein unbemaltes, sondern ein übermaltes verhunztes Schaukelpferd erworben. Die Frage, ob der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt, stellt sich also gar nicht. Der Kaufpreis entspricht dem Verkehrswert.

Man ersetze beim Grundstück die Ölfarbe durch das marode Gebäude und die Restaurierung durch den Abriss und man kommt zum gleichen Ergebnis: Verkehrswert 1 €. Der fiktive Grundstückswert des unbebauten Grundstücks lässt sich nur wiederherstellen, indem mittels des Abrisses des wertlosen Gebäudes eine Investition getätigt wird, die den fiktiven Grundstückswert übersteigt. Es wird kein unbebautes, sondern ein bebautes Grundstück erworben. Es fehlt somit an jedem zulässigen Anhaltspunkt, für Kostenzwecke den fiktiven Wert des unbebauten Grundstücks zugrunde zu legen. Das ist nicht der Inhalt des zu bewertenden Rechtsgeschäfts.

Zitat von Notariatsfee

Mittels eines anschaulichen Beispiels schön erklärt. Das überzeugt mich.

Mich auch...

Streifzug durch die Kostenordnung 7. Auflage Rd-Nr. 1319

"Kein höherer Grundstückwert als der vereinbarte Kaufpreis kommt dann in Betracht, wenn auf dem Grundstück ein objektiv abbruchreifes Gebäude steht, und der Kaufpreis unter Berücksichtigung der Abbruchkosten vereinbart wurde, die den Käufer treffen."

Hier würde ich als Nachweis nicht die Behauptungen der Vertragsparteien gelten lassen, sondern ein Wertermittlungsgutachten verlangen, aus dem sich der Verkehrswert des Grundstücks und die voraussichtlichen Abrisskosten ergeben.

Zitat von Grundbüchler

Zitat von Katzenfisch

Streifzug durch die Kostenordnung 7. Auflage Rd-Nr. 1319

"Kein höherer Grundstückwert als der vereinbarte Kaufpreis kommt dann in Betracht, wenn auf dem Grundstück ein objektiv abbruchreifes Gebäude steht, und der Kaufpreis unter Berücksichtigung der Abbruchkosten vereinbart wurde, die den Käufer treffen."

Hier würde ich als Nachweis nicht die Behauptungen der Vertragsparteien gelten lassen, sondern ein Wertermittlungsgutachten verlangen, aus dem sich der Verkehrswert des Grundstücks und die voraussichtlichen Abrisskosten ergeben.

Sehe ich auch so.

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Ich nicht. Ich bin Rechtspfleger (nicht nachdiplomiert:D) und kein Wertermittlungsbeamter. Wenn die Beteiligten die Angabe glaubhaft vortragen, werde ich mitnichten ein Gutachten für den Wert verlangen sondern den angegebenen Kaufpreis zur Kostenberechnung nehmen.