Konkreter Altlastenverdacht erfordert Bodengutachten

  • Moin,

    ich möchte auf eine aktuelle Entscheidung des BGH insbesondere zur o.g. Problematik hinweisen.

    Das Aktenzeichen: V ZB 142/05, Urteil vom 18.05.2006

    Grundsatz: Das Vollstreckungsgericht muss bei konkreten Verdachtsmomenten ein Bodengutachten erstellen lassen um die tatsächliche Bodenbeschaffenheit festzustellen.

    Die Kosten müssen jedoch verhältnismäßig sein.

    Interessant: Es entspricht nicht sachgerechter Verkehrswertermittlung, dass das Amtsgericht den Altlastenverdacht als pauschalen Abschlag vom Bodenwert berücksichtigt.

    Dies sollte für eine erste Info reichen. Mehr sicher in der Diskussion.

  • ...bedeutet also, dass die Anfrage des Gutachters im Altlastenverzeichnis nicht mehr wirklich ausreichend ist? Bisher hatte ich im Versteigerungstermin lediglich darufhingewiesen, dass Eintragungen im Altlastenverzeichnis vorhanden sind.
    Die Kostenfrage zur Erstellung eines zusätzlichen Gutachtens ist natürlich nicht ausser Acht zu lassen, da ja unter Umständen nochmals Kostenvorschuss vom betreibenden Gläubiger angefordert werden müsste. Oftmals ist doch das Grundstück viel höher belastet, als letztlich der Verkehrswert hergibt. Fraglich ist daher, inwieweit es sinnvoll ist ein derartiges Gutachten zusätzlich zu erstellen, anstatt sich mit einem pauschalen Abzug zufrieden zu geben. Weiterhin fraglich, dient denn das Bodengutachten dazu um den Interessentenkreis zu erweitern, oder eher im Gegenteil?
    Auf den ersten Blick sag ich mal: Überflüssig. :daumenrun
    Eine Versteigerung hat nunmal gewisse Risiken dafür kann man das Grundstück kostengünstig erwerben.
    Altlasten belastete Grundstücke sind im gewerblich/industriellen Bereich keine Seltenheit, dürfte daher auch für den Erwerber nicht überraschend sein. Außerdem sollte die Bekanntgabe, dass das Grundstück im Altlastenverzeichnis eingetragen ist, genug zur Vorsicht beitragen ob man sich auf Altlasten einlassen will, oder eben nicht.

  • [quote=Anja
    Auf den ersten Blick sag ich mal: Überflüssig. :daumenrun
    Eine Versteigerung hat nunmal gewisse Risiken dafür kann man das Grundstück kostengünstig erwerben.
    Altlasten belastete Grundstücke sind im gewerblich/industriellen Bereich keine Seltenheit, dürfte daher auch für den Erwerber nicht überraschend sein. Außerdem sollte die Bekanntgabe, dass das Grundstück im Altlastenverzeichnis eingetragen ist, genug zur Vorsicht beitragen ob man sich auf Altlasten einlassen will, oder eben nicht.[/quote]

    Das halte ich aber für sehr heikel! - Acuh aus haftungsrechtlichen Aspekten.
    Derzeit gibt es bei unserem Gericht auch einen ähnlichen Fall. Eintrag im Altlastenkataster - aufgrund der vormaligen Nutzung mußte mit erheblichen Altlasten gerechnet werden.
    Da das derzeit gewerblich genutzte Gelände grenzt an eine Wohnbebauung. Was ist wenn ein Schlauberger eine Änderung des B-Planes (oder Flächennutzungsplan??? - egal) durchsetzt.
    Auf jeden Fall hat meine Kollegin ein Bodengutachten in Auftrag gegeben - die KOsten hielten sich in Grenzen.
    Keine besondere Kontaminierung festzustellen.
    Jetzt kann man zumindest ruhigen Gewissens in den Versteigerungstermin gehen.

  • Babs: :zustimm:
    Anja: Vorsicht!

    Sobald ich den Hinweis habe, dass eventuell Altlasten da sind, gibts ein entsprechendes Extra-Gutachten. So oft hatte ich es bisher noch nicht, aber wenn da Verdachtsmomente bestehen, müssen wir zur Aufklärung beitragen. Was das dann kostet, interessiert mich nur sekundär; mal ganz abgesehen davon, dass das soo furchtbar teuer auch wieder nicht ist. Meistens besteht Altlastenverdacht eher bei größeren Gewerbeimmobilien, die ein bißchen mehr Wert sind.
    Wie die von loop63 angeführte (Danke!) Entscheidung zeigt, ist dies auch notwendig.
    Aufgrund der Bestimmungen des Bodenschutzgesetzes und der daraus resultierenden Handlungsverpflichtung des jeweiligen Eigentümers müssen die Ersteher schon darüber informiert werden, was konkret vorliegt und inwiefern eine Verpflichtung auf sie zukommen kann. Allein der Hinweis, dass das Grundstück im Altlastenverzeichnis eingetragen ist, reicht bei weitem nicht aus.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Babs
    Welche Haftung? Die Bekanntgabe allein, besagt ja schon, dass besondere Vorsicht geboten ist und tatsächlich Altlasten vorliegen können.
    Der Ersteher erwirbt das Grundstück auf eigenes Risiko auch wenn keine Möglichkeit bestand sich über den rechtlichen und tatsächlichen Zusand Gewissheit zu verschaffen. Jegliche Gewährleistungsansprüche sind ausgeschlossen.

    Wenn nun der BGH entsprechend dazu entschieden hat, wird man wohl dieser Rechtsprechung auch guten Gewissens folgen können. Bisher habe ich derartige Extragutachten nur auf Hinweis des beauftragten Verkehrswertgutachters eingeholt, jedoch nicht generell. Dazu zählen ja u.a. auch Gutachten wegen Schwammbefalls oder diversem Zubehör insbesondere bei gewerblichen Betrieben (Holzbetrieb, Fitnessstudio, Bowlingcenter, Hotel etc.).

  • Moin,

    ob ein konkreter Altenverdacht besteht oder sogar Altlasten bestehen, kann sich zunächst aus der Auskunft der jeweiligen Bodenschutzbehörde ergeben, aber gerade ausgeübte oder vormalige Nutzungen (z.B. Tankstellen, ehem. Kasernen der sowjetischen Streitkräfte etc.) können ein ausreichender Indikator dafür sein, dass das Bewertungsgrundstück ggf. kontaminiert ist.

    M.E. muss hier der entscheidene Hinweis vom Gutachter kommen.

  • Zitat von loop63

    Moin,

    ob ein konkreter Altenverdacht besteht oder sogar Altlasten bestehen, kann sich zunächst aus der Auskunft der jeweiligen Bodenschutzbehörde ergeben, aber gerade ausgeübte oder vormalige Nutzungen (z.B. Tankstellen, ehem. Kasernen der sowjetischen Streitkräfte etc.) können ein ausreichender Indikator dafür sein, dass das Bewertungsgrundstück ggf. kontaminiert ist.

    M.E. muss hier der entscheidene Hinweis vom Gutachter kommen.



    Genau. Darauf haben wir unsere Gutachter auch sensibilisiert. Und wenn irgendwo eine Tankstelle im Spiel ist, gehen sowieso alle Alarmglocken an.

    Aber nochmal zum grundsätzlichen: Wenn ein Altlastengutachten vorhanden ist, wird das Versteigerungsergebnis eher besser, denn die Interessenten wissen (relativ) genau, was Sache ist und mit was für einem Aufwand sie rechnen müssen (oder eben auch nicht). Ohne Gutachten und nur mit dem Hinweis "Achtung, da könnte was sein" sind potentielle Bieter unsicher, zurückhaltend und machen wahrscheinlich einen größeren Sicherheitsabschlag.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Moin hiro,

    meine volle Zustimmung, niemand kauft gerne die Katze im Sack.

    Für Interessierte:

    Das neue Bodenschutzgesetz erfordert die Bewertung kontaminierter Flächen

    Das neue Bodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I, 502) trat am 01. März 1999 in Kraft.

    Zweck dieses Gesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen (§ 1).

    Dieses Gesetz findet immer dann Anwendung, wenn andere Gesetze, wie z. B. das BauGB, Einwirkungen auf den Boden nicht regeln (§ 3).

    Erstmalig werden bundeseinheitlich die Begriffe „Verdachtsfläche“, „Altlasten“, „Altablagerungen“, „Altstandorte“ und „altlastenverdächtige Flächen“ definiert (§2).

    Grundsätzlich ist nicht nur der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast verpflichtet, den Boden und Altlasten sowie durch schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern zu sanieren[1]; in den Kreis der zur Sanierung Verpflichteten wird auch der Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers, der (neue) Grundstückseigentümer sowie der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück (Mieter/ Pächter) einbezogen.

    Die Kosten von Sanierungsmaßnahmen sind in aller Regel von denjenigen zu tragen, die zu ihrer Durchführung verpflichtet sind. Mehrere Verpflichtete haben untereinander Ausgleichsansprüche.


    [1] Als Sanierungsmaßnahme kommen bei Belastungen durch Schadstoffe neben Dekontaminations- auch Sicherungsmaßnahmen in Betracht, die eine Ausbreitung der Schadstoffe langfristig verhindern. Treten Bodenbelastungen nach dem Inkrafttreten des Gesetzes auf, so hat die Beseitigung der Schadstoffe (Dekontamination) grundsätzlich Vorrang vor anderen Sanierungsmaßnahmen.

  • Hallo in die Runde,
    Belastete Flächen, Altlastenflächen etc. wurden, soweit erfasst, von der Treuhandanstalt an die EU gemeldet, so wurde uns dies auf dem 2. Ingenieurtag der Ingenieurkammer des LSA mitgeteilt. Lt. Aussage des vortragenden Ingenieurs wurden vorsorglich Flächen und Betriebe bei der EU gemeldet, so daß bei der Sanierung Fördermittel bis zu 80% fliessen. Auch wenn nach Abschluss der Sanierung alles in bester Ordnung ist, gibt es dieses merkantile Merkmal, d.h. das Grundstück ist anrüchig bzw. nach dem Motto " .. Da war doch mal was ...". Mir selbst ist es bei einem Auftrag des hiesigen AG passiert, daß ich durch meine Recherchen in ein Wespennest gestoßen bin. Auf der ehemaligen Deponie der Zuckerfabrik wurde illegaler Klärschlamm entsorgt, getarnt als Deponieabdeckung. Aus den von mir angeforderten Luftbildaufnahmen zeichneten sich die Flächen allein schon anhand der unterschidlichen Bewuchsflächen (der Bewuchs hatte hier eine deutlich erkennbare andere Farbgestalt angenommen) ab. Hier hatte die damalige Zuckerfabrik die Flächen an eine GmBH verkauft, die hatte das Grundstück belastet und als Sicherung für Warenkredite genutzt und zuguter letzt dort Klärschlamm entsorgt. Die GmbH ging in die Inso, der IV gab das Grundstück frei, die Stadt erlangte die ZV wegen nicht gezahlter Steuern. Letztlich schaltete sich das Land ein um zu prüfen, ob das "herrenlose" Grundstück an die Zuckerfabrik oder deren Nachfolge zurück geht. Dieser Sachverhalt hat mir persönlich klargemacht, wie wichtig fundierte Recherchen sind, nicht nur bei Behörden, auch mal bei Nachbarbetrieben und Ingenieurbüros (Tiefbau, Städtebau). Es dauert zwar alles seine Zeit und Geoport kann da auch nicht weiterhelfen. In Absprache mit AG wurde hier ein Verkehrswertgutachten ohne Bodengutachten erstellt, auf die eingehende Problematik zb. fortführendes Monitoring für die Dauer von weiteren 15 Jahren und den damit verbundenen Kosten, hingewiesen. Ich möchte den Erwerber sehen, der sich so ein Grundstück mit 500.000m3 Irgendwas aus einer Zuckerfabrik mit anschliessender Klärschlammschicht aufhalst.
    :behaemmer

    Grüße aus dem Elbe-Havel-Dreick
    P. Arndt

  • Zitat von Babs


    Auf jeden Fall hat meine Kollegin ein Bodengutachten in Auftrag gegeben - die Kosten hielten sich in Grenzen.

    Das ist das Problem!
    Das letzte AL-Gutachten hat bei mir 23.000,- Euro gekostet, da sind die Grenzen schon seeeeehr weit gedehnt.
    Ein anderes noch in Deutschmark 36.000,-.
    Da muss man sich schon Gedanken über die unbedingte Notwendigkeit machen. Wenn unsere Gutachter ausdrücklich auf die Einholung eines Gutachtens hinweisen, trete ich der Sache schon näher.
    Bei Gewerbegrundstücken weise ich auch immer auf die Möglichkeit hin, das was sein könnte.
    Es kommt aber auch drauf an, was der Erwerber damit machen will.

    Man muss das im Einzelfall und nach Rücksprache mit dem Gutachter entscheiden (und hoffen, dass man das nicht verpennt und erst bei der Erstellung des GG drauf stösst).

    PS: Habe kürzlich meine Haftpflichtversicherung verdoppelt.;)

  • bü40
    Genauso sehe ich das auch und genauso hatte ich das auch in der Vergangenheit gehandhabt. Ähnlichen Fall hatte ich mal mit einem Hausschwammbefall, wo der Gutachter gesagt hat, dass er den Umfang des Schwammbefalls nicht feststellen kann und ein Experte ergänzend Stellung nehmen sollte. Daraufhin habe ich ein extra Gutachten an einen dafür spezialisierten Sachverständigen in Auftrag gegeben. Gerade hier im Osten wurde in der Vergangenheit mit der Entsorgung diverser Schadstoffe recht locker umgegangen, sodass da quasi bei jedem älteren Betrieb der Altlastenverdacht besteht. Ich würde da nicht in jedem Fall ein Gutachten einholen lassen, nur um sicher zugehen, dass nichts vorhanden ist. Im Gegenteil, erst nach Rücksprache mit dem Gutachter, wenn es aus dessen Sicht erforderlich erscheint oder sich sonstige offensichtliche Anhaltspunkte ergeben.

  • Hallo zusammen,

    mein Gutachter hat mich gerade angerufen und mir eröffnet, dass in einer Sache wohl sehr sicher davon auszugehen ist, dass der Boden kontamioniert ist.
    Früher befand sich eine Möbellackiererei nebst eigener Kfz- Warungswerksatt neben der Möbelfirma. Der Gutachter hat bei seiner Begehung erheblich viel ÖL, Lack usw. auf dem Fußboden festgestellt.
    Jetzt hat er Angst, dass sein Hinweis im Gutachten nicht aureicht und macht mich auf oben genannte Entscheidung aufmerksam.
    Ich hab ihn beruhigt und gesagt, er soll das mal ins Gutachten schreiben und ich werde dann ggf. ein weiteres Gutachten in Auftrag geben.

    Würdet ihr das nun auch so machen?

    Weiterhin befindet sich eine riesige mit den Wänden un dem Dach verbundene Lackiermaschine in der Halle, die einer anderen GmbH & Co. KG gehört.
    Die Maschine kann aber nicht entfernt werden, ohne u. U. die Halle zu beschädigen (Dach teilweise abnehmen) oder die Maschine zu beschädigen.
    Nach Auskunft des ehemaligen Insoverwalters kann diese Maschine nicht hier abgebaut und dort wieder aufgebaut werden?
    Was würdet ihr bezüglich dieser Maschine machen?

  • Die Entscheidung kenn ich auch, daher handele ich in folgendem Fall

    ich habe ein Grundstück unter dem zur Hälfte eine ehemalige Gemeindedeponie ist
    was da früher reingeworfen wurde weiß man nie
    Der RP will das auch prüfen und bezahlt erstmal eine Bohrung.
    die reicht aber nicht aus um das letztlich festzustellen und das ganze amtliche procedere bis das alles ausgewertet ist etc. dauert der Glin zu lange
    Sie hat jetzt Vorschuss geleistet und es wurde ein Auftrag gemäß Kostenvoranschlag für weitere Tätigkeiten erteilt
    Problem: Schuldner lässt den Trupp nicht auf das Grundstück
    was jetzt?

    Der Trupp will eine Zwangsmassnahme aber:
    Ich denke trotz gerichtlichem Auftrag haben wir keine Zwangsmöglichkeit
    muss die Glin hier eine einstweilige quasi für uns beantragen oder wie geht das?

  • Es wäre mir neu, dass mit der Begründung "Das Objekt soll zwecks Versteigerung bewertet werden, der Schuldner hat den Zutritt zur Bewertung zu dulden" eine einstweilige erlassen wird.
    Da spielt die Frage Altlasten oder nicht keine Rolle.

  • Ich denke auch, dass der Gläubiger in diesem Fall Pech hat. Die Besichtigung wird man nicht mit Zwang durchsetzen können.

    Soll die Gl. Zwangsverwaltung beantragen.

    Lasst ja die Kinder viel lachen, sonst werden sie böse im Alter. Kinder, die viel lachen, kämpfen auf der Seite der Engel.
    Hrabanus Maurus


    Nach manchen Gesprächen mit einem Menschen hat man das Verlangen, eine Katze zu streicheln, einem Affen zuzunicken oder vor einem Elefanten den Hut zu ziehen.
    Maxim Gorki



  • Ich häng mich hier mal dran.
    In einem Versteigerungsverfahren ist eine Eigentumswohnung zu begutachten.
    Die Gutachterin hat festgestellt, dass das Bewertungsobjekt auf einer Altlast-
    verdachtsfläche steht.
    Hier kann man doch nicht so ohne weiteres ein Altlastengutachten anfordern, oder?
    Hattet ihr schon mal so einen Fall?
    Würde mich interessieren, wie ihr das gelöst habt.

  • Bei Stadt (Umweltamt idR) und Regierungspräsidium nachfragen, ob die konkretere Hinweise haben. Auch Schuldner (hier ev besser WEG-Verwaltung) und Gläubiger könnten Kenntnisse haben.

    Je nachdem, wie alt der Verdacht ist und die errichteten Gebäude, spielt das ev keine Rolle mehr. Wenn da vor 80 Jahren mal eine Tankstelle war, vor 10 Jahren aber die Wohnungen gebaut wurden, hat sich das meist erledigt.
    Manchmal gibt es auch schon weitere Untersuchungen. Da kann man dann recht leicht entscheiden, ob man ein Altlastengutachten noch benötigt.

    "Just 'cos you got the power, that don't mean you got the right!" ((c) by Mr. Kilmister, passt zum Job)

    "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy, passt eigentlich immer)

  • Bei Stadt (Umweltamt idR) und Regierungspräsidium nachfragen, ob die konkretere Hinweise haben....

    Dies würde ich von der Gutachterin erwarten. Nur der Hinweis auf die Eintragung ist mir ein bisschen wenig.

    Erst, wenn sie weiß, welcher Verdacht besteht und wie die Stadt dies bewertet, kann sie für ihren Auftrag daraus Rückschlüsse ziehen, die in die Bewertung einfließen, oder den Hinweis geben, dass insoweit noch ein eigenständigen Gutachten durch einen entsprechenden Sachverständigen zu erstellen ist.

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