Verkauftes Nutzungsrecht

  • Ich brauche mal die geschätzte Forumshilfe. Folgendes Problem:

    Eheleute Meier haben zu DDR-Zeiten in X-hausen mit Zustimmung der Gemeinde ein Grundstück bebaut. Im Grundbuch ist 1997 folgende Eintragung erfolgt: Abteilung II Nr. 30 - Recht zum Besitz gem. Artikel 233 § 2 a EGBGB bestehend aus einem Wohnhaus .......... gem. § 7 Gebäudegrundbuchverfügung vom 15.7.1994 (BGBl. I S. 1606) eingetragen am 13.05.1997. Das Grundstück stand unter staatlicher Verwaltung, da der Eigentümer seinen Wohnsitz in Österreich hatte.

     Das Landratsamt X-hausen - ARoV - erließ einen Bescheid, wonach den Eheleuten Meier ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück zugesprochen wurde, welches auch bereits 1994 eingetragen worden ist.

     Wider besseren Wissens verkaufen Eheleute Meier 2004 durch notariellen Vertrag das "Nutzungsrecht" - also eigentlich das Gebäude - zum Preis von 60.000,00 Euro. Übergabe erfolgte sofort und Einigung wurde auch erklärt. Der Verkäufer tritt sein Besitzrecht nach Artikel 233 § 2 a EGBGB sofort an den Käufer ab. Wegen des Kaufpreises sollten Raten gezahlt werden und der Rest zum 31.12.2009.

     Es ist definitiv kein Gebäudegrundbuch angelegt worden.

     Das Grundbuchamt meint jetzt, der Vertrag wäre nicht vollziehbar. Ich - mit meinen geringen Kenntnissen - sehe das anders. Der Käufer hätte m.E. nach mit Übergabe, also nach Abschluss des Vertrages, die Anlegung eines Gebäudegrundbuches beantragen können. Hilfweise hätte es ihm doch wohl freigestanden, gegenüber dem Eigentümer des Grundstückes Ansprüche auf Einräumung eines Erbbaurechts geltend zu machen.

     Sehe ich das falsch? Gab es da Fristen?
    Schon jetzt danke ich für Eure Hilfe!

  • Hilft das ein wenig weiter?

    Welche konkreten Wirkungen der Besitzrechtsvermerk hat kann ich leider nicht aus dem Handgelenk schütteln (wohl ähnlich einer Vormerkung).
    Warum konnte das Grundstück denn bislang nicht hinzuerworben werden (trotz eingetragenem Vorkaufsrecht)?

    Einmal editiert, zuletzt von Erdbewohner (3. Dezember 2009 um 00:02)

  • Das Grundstück hätte wohl seinerzeit gekauft werden können, allerdings leidet/litt der Nutzungsberechtigte unter chronischer Geldnot.

  • Was ist denn konkret beim GBA beantragt worden? (Was wollt Ihr denn? ;))

    Leiden die Erwerber des "Nutzungsrechtes" auch unter Geldnot? Sonst wäre doch eventuell jetzt über einen Hinzuerwerb des Grundstücks nachzudenken. Die Berechtigten des Besitzrechtsvermerks und gleichzeitigen Vorkaufsberechtigten bewilligen die Löschung der Eintragungen, damit dürfte das Problem gelöst sein.

  • So etwas ähnliches hatte ich letztens (und war überfragt...:oops:). Das Notariat beantragte die Umschreibung des Besitzrechtsvermerks auf die "Erwerber". Ich lehnte dies ab, weil ich der Meinung bin, derartige Vermerke haben nur eine vormerkungsähnliche Sicherungswirkung, können jedoch nicht übertragen werden.

    Bloß... Was beanstandet man - bzw. welche Lösungsmöglichkeiten zeigt man auf (ich habe zwar noch keine Reaktion des Notars, da wir nur telefoniert haben), aber so eine richtige Zwischenverfügung, halbwegs OLG-fest, will mir leider auch nicht einfallen...

  • Zum Technischen lässt sich wohl sagen, dass dann eine Zurückweisung angesagt ist, wenn die begehrte Eintragung bereits vom Eintragungsinhalt her nicht eintragbar ist. Damit erübrigt sich auch das Aufzeigen einer Lösungsmöglichkeit: Wenn der Fehler bereits darin liegt, dass die begehrte Eintragung bereits inhaltlich überhaupt nicht eintragbar ist, kann und darf das Grundbuchamt nicht darlegen, wie ein richtiger Antrag aussehen könnte.

    Wird beispielsweise (immer wieder bemühter Klassiker) die Eintragung eines Mietrechts beantragt, so lautet die Antwort kurz: Zurückgewiesen, da nach dem Numerus clausus des Sachenrechts nicht eintragbar.

    Damit reduzierst Du Deine Entscheidung auf die Frage der Eintragbarkeit als solcher, über die man nach Deinen Worten streiten mag.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Erst einmal Danke für die Stellungnahmen.
    Mich interessiert ja jetzt folgendes:
    Hätte nicht die Anlegung eines Gebäudegrundbuches beantragt werden können bzw. ist das nicht auch jetzt noch möglich?
    Vor Ablauf der Frist wurde das Nutzungsrecht verkauft, damit dürfte die Frist ja wohl nicht greifen. Die erforderlichen Unterlagen wie z.B. Baugenehmigung etc. liegen wohl alle vor.

  • Erst einmal Danke für die Stellungnahmen.
    Mich interessiert ja jetzt folgendes:
    Hätte nicht die Anlegung eines Gebäudegrundbuches beantragt werden können bzw. ist das nicht auch jetzt noch möglich?
    Vor Ablauf der Frist wurde das Nutzungsrecht verkauft, damit dürfte die Frist ja wohl nicht greifen. Die erforderlichen Unterlagen wie z.B. Baugenehmigung etc. liegen wohl alle vor.



    Aufpassen das man hier die Begriffe klar trennt. Ein Recht zum Besitz ist etwas anderes als ein Nutzungsrecht. Ein Nutzungsrecht kann nach dem Sachverhalt gar nicht verkauft worden sein, da es eben nicht verliehen bzw. eingetragen wurde. Das Recht zum Besitz soll nur den guten Glauben bzgl. des Grundstücks zerstören, auf dem ein Gebäude errichtet wurde, das nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers steht. Dieser Vermerk hat gemäß Art. 233 § 2c Abs. 2 S 3 EGBGB die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung der gesetzlichen Ansprüche auf künftige Durchführung der Sachenrechtsbereinigung. Er bewirkt außerdem auf Grund seines vormerkungsähnlichen Charakters die relative Unwirksamkeit späterer Verfügungen des Grundstückseigentümers, soweit die Sachenrechtsbereinigung beeinträchtigt werden könnte.
    Auch ich halte diesen Vermerk nicht für abtretbar, da er lediglich die Ansprüche des Gebäudeeigentümers zum Zeitpunkt der Eintragung sichern soll. Ein Gebäudegrundbuch kann aus diesem Vermerk in keinem Fall angelegt werden, es sei denn es wird ein Sachenrechtserbbaurecht vereinbart, das dann den Charakter eines Gebäudegrundbuchs hat.

    Insbesondere wird bezüglich des Ausgangsfalls auf die Regelungen des SachenRBerG §§ 14 ff verwiesen. Ich denke die einzige Lösung für die Erwerber des Gebäudes.

    2 Mal editiert, zuletzt von nemo (8. Dezember 2009 um 08:26) aus folgendem Grund: Nachtrag nach Kollegenhinweis

  • Erst einmal Danke für die Stellungnahmen.
    Mich interessiert ja jetzt folgendes:
    Hätte nicht die Anlegung eines Gebäudegrundbuches beantragt werden können bzw. ist das nicht auch jetzt noch möglich?
    Vor Ablauf der Frist wurde das Nutzungsrecht verkauft, damit dürfte die Frist ja wohl nicht greifen. Die erforderlichen Unterlagen wie z.B. Baugenehmigung etc. liegen wohl alle vor.

    Was habt Ihr denn beantragt, wenn nicht die Anlegung eines GGBs? Meiner Meinung nach sollte dies möglich sein. Falls nicht, wird das Grundbuchamt zurückweisen und dann geht Ihr in Beschwerde. Die vom OLG werden schon richtungsweisend tätig werden. :)

  • Erst einmal Danke für die Stellungnahmen.
    Mich interessiert ja jetzt folgendes:
    Hätte nicht die Anlegung eines Gebäudegrundbuches beantragt werden können bzw. ist das nicht auch jetzt noch möglich?
    Vor Ablauf der Frist wurde das Nutzungsrecht verkauft, damit dürfte die Frist ja wohl nicht greifen. Die erforderlichen Unterlagen wie z.B. Baugenehmigung etc. liegen wohl alle vor.

    Was habt Ihr denn beantragt, wenn nicht die Anlegung eines GGBs? Meiner Meinung nach sollte dies möglich sein. Falls nicht, wird das Grundbuchamt zurückweisen und dann geht Ihr in Beschwerde. Die vom OLG werden schon richtungsweisend tätig werden. :)



    Also deine Meinung in allen Ehren, aber die könntest du doch ausgehend von #1 sicherlich mit den gesetzlichen Grundlagen belegen. Nur mit diesem Vermerk im Grundbuch kannst du definitiv kein GGB anlegen. Ich würde diesbezüglich raten die Gebäudegrundbuchverfügung und das Sachenrechtsbereinigungsgesetz etwas gründlicher zu studieren.

  • Nach dem bisher geschilderten Sachverhalt würde ich als GBA über die Anlegung eines Gebäudegrundbuches (GGB) nicht mal nachdenken. Ein Nutzungsrecht wurde nicht verliehen und nutzungsrechtsloses Gebäudeeigentum ist nicht nachgewiesen. Die OFD hat nichts ersucht. Woher also kommt der Glaube an die Anlegung eines GGB? Der Vermerk über das Recht zum Besitz hilft gar nichts. Er ist ein bloßer Schutzvermerk.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Nach dem bisher geschilderten Sachverhalt würde ich als GBA über die Anlegung eines Gebäudegrundbuches (GGB) nicht mal nachdenken. Ein Nutzungsrecht wurde nicht verliehen und nutzungsrechtsloses Gebäudeeigentum ist nicht nachgewiesen. Die OFD hat nichts ersucht. Woher also kommt der Glaube an die Anlegung eines GGB? Der Vermerk über das Recht zum Besitz hilft gar nichts. Er ist ein bloßer Schutzvermerk.

    Sehr schön. Aber wie kommt Familie Meier denn dann zu ihrem - zweifelsfreiem - Recht? So ein Besitzrechtsvermerk kann ja wohl nicht unnütz sein, nur weil die Damen und Herren Rechtspfleger dies meinen. :cool:

  • Nach dem bisher geschilderten Sachverhalt würde ich als GBA über die Anlegung eines Gebäudegrundbuches (GGB) nicht mal nachdenken. Ein Nutzungsrecht wurde nicht verliehen und nutzungsrechtsloses Gebäudeeigentum ist nicht nachgewiesen. Die OFD hat nichts ersucht. Woher also kommt der Glaube an die Anlegung eines GGB? Der Vermerk über das Recht zum Besitz hilft gar nichts. Er ist ein bloßer Schutzvermerk.



    Sehr schön. Aber wie kommt Familie Meier denn dann zu ihrem - zweifelsfreiem - Recht? So ein Besitzrechtsvermerk kann ja wohl nicht unnütz sein, nur weil die Damen und Herren Rechtspfleger dies meinen. :cool:



    Na, Na, Na, vieleicht solltest du mal ein vertrauensvolles Gespräch mit deinem Notar führen, der könnte dir bei Frage sicherlich helfen, Hinweise von Rechtspflegern scheinen dir ja zu popelig zu sein....


  • Sehr schön. Aber wie kommt Familie Meier denn dann zu ihrem - zweifelsfreiem - Recht? So ein Besitzrechtsvermerk kann ja wohl nicht unnütz sein, nur weil die Damen und Herren Rechtspfleger dies meinen. :cool:



    Welches Recht meinst Du jetzt? Das Besitzrecht hat sie, das Gebäude hat sie verkauft und ein Nutzungsrecht hat sie nie verliehen bekommen. Der Besitzvermerk ist natürlich nicht unnütz. Er verhindert, daß das Grundstück gutgläubig erworben werden kann. Mehr aber eben auch nicht.

    Das Recht zum Besitz ist nach Art. 233 § 2a II 2 EGBGB übrigens übertragbar, wenn ...

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview


  • Sehr schön. Aber wie kommt Familie Meier denn dann zu ihrem - zweifelsfreiem - Recht? So ein Besitzrechtsvermerk kann ja wohl nicht unnütz sein, nur weil die Damen und Herren Rechtspfleger dies meinen. :cool:



    Welches Recht meinst Du jetzt? Das Besitzrecht hat sie, das Gebäude hat sie verkauft und ein Nutzungsrecht hat sie nie verliehen bekommen. Der Besitzvermerk ist natürlich nicht unnütz. Er verhindert, daß das Grundstück gutgläubig erworben werden kann. Mehr aber eben auch nicht.

    Das Recht zum Besitz ist nach Art. 233 § 2a II 2 EGBGB übrigens übertragbar, wenn ...



    Richtig, ich bezweifele aber ob der Verkäufer dies gegenüber dem Grundstückseigentümer angezeigt hat, aber bezüglich der Übertragbarkeit revidire ich insoweit meine Meinung in #8. Weiteres Vorgehen des Käufers, wenn Wirsamkeit eingetreten ist, jetzt aber nur nach § 14 ff. SachenRBerG...

  • Ob ich auf #16 noch eine Antwort bekomme?

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Ein Recht zum Besitz ist etwas anderes als ein Nutzungsrecht. Ein Nutzungsrecht kann nach dem Sachverhalt gar nicht verkauft worden sein, da es eben nicht verliehen bzw. eingetragen wurde. Das Recht zum Besitz soll nur den guten Glauben bzgl. des Grundstücks zerstören, auf dem ein Gebäude errichtet wurde, das nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers steht. Dieser Vermerk hat gemäß Art. 233 § 2c Abs. 2 S 3 EGBGB die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung der gesetzlichen Ansprüche auf künftige Durchführung der Sachenrechtsbereinigung. Er bewirkt außerdem auf Grund seines vormerkungsähnlichen Charakters die relative Unwirksamkeit späterer Verfügungen des Grundstückseigentümers, soweit die Sachenrechtsbereinigung beeinträchtigt werden könnte.
    Auch ich halte diesen Vermerk nicht für abtretbar, da er lediglich die Ansprüche des Gebäudeeigentümers zum Zeitpunkt der Eintragung sichern soll.

    Hätte der Notar diesen Vertrag über das "Nutzungsrecht" überhaupt ohne entsprechende Belehrung über die Nutzlosigkeit der Urkunde beurkunden dürfen?

  • Ein Recht zum Besitz ist etwas anderes als ein Nutzungsrecht. Ein Nutzungsrecht kann nach dem Sachverhalt gar nicht verkauft worden sein, da es eben nicht verliehen bzw. eingetragen wurde. Das Recht zum Besitz soll nur den guten Glauben bzgl. des Grundstücks zerstören, auf dem ein Gebäude errichtet wurde, das nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers steht. Dieser Vermerk hat gemäß Art. 233 § 2c Abs. 2 S 3 EGBGB die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung der gesetzlichen Ansprüche auf künftige Durchführung der Sachenrechtsbereinigung. Er bewirkt außerdem auf Grund seines vormerkungsähnlichen Charakters die relative Unwirksamkeit späterer Verfügungen des Grundstückseigentümers, soweit die Sachenrechtsbereinigung beeinträchtigt werden könnte.
    Auch ich halte diesen Vermerk nicht für abtretbar, da er lediglich die Ansprüche des Gebäudeeigentümers zum Zeitpunkt der Eintragung sichern soll.



    Hätte der Notar diesen Vertrag über das "Nutzungsrecht" überhaupt ohne entsprechende Belehrung über die Nutzlosigkeit der Urkunde beurkunden dürfen?



    Warum auch nicht, das Gebäude selbst ist ja vom richtigen Eigentümer verkauft worden. Warum allerdings jemand ein Gebäude ohne den Grund- und Boden auf dem es steht erwirbt entzieht sich auch meiner Kenntnis. Grundbuchtechnische Abwicklung, Wirksamkeit der Abtretung vorausgesetzt, siehe § 14 ff SachenRBerG.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!