(Fällige) Ansprüche in Rangklasse 2

DAs hat was mit der Fälligkeit zu tun. Dazu müsste man wahrscheinlich in die Teilungserklärung schauen. Wie werden die Hausgelder fällig. Einmal im Jahr und der Eigentümer bekommt eine monatliche Stundung oder werden sie monatlich fällig. Das das bei der Grundsteuer anders ist, liegt an § 11 II GrStG. Grundsätzlich haften bei einem Verkauf oder Übertragung der Erwerber und der alte Eigentümer neben einander für die Grundsteuer. Ausnahme ist der Erwerb aus einer Insolvenzmasse oder im Vollstreckungsverfahren. Da haftet der neu Eigentümer nicht für alte Grundsteuern. Der Ersteher übernimmt nach dem Zuschlag fällig werdende Beträge. Das heißt nicht, dass ich das taggenau abrechnen muss. Ist das Hausgeld am 01. des Monats fällig, muss das der alte Eigentümer für den Fälligkeitszeitraum zahlen. Ist der Zuschlag am 15. d.M. hat der Ersteher das Hausgeld ab der nächsren Fälligkeit zu zahlen, wieder am 01. d.M.

Wenn du am 16.02. Zuschlag erteilt hast und am 20.03. Verteilungstermin hast, rechnest du also die Grundsteuern bis zum 31.03. in den Teilungsplan?

Zitat von Annett

Der Ersteher übernimmt nach dem Zuschlag fällig werdende Beträge. Das heißt nicht, dass ich das taggenau abrechnen muss.

nicht? Doch, wegen § 56 ZVG und § 103 BGB. Ab Zuschlag übernimmt der Ersteher die Lasten uzw. ab dem Tag des Wirksamwerdens des Zuschlags. Wir rechnen immer taggenau.Siehe auch Stöber (19. Auflage) § 56 Rz 3.4

Für die Grundsteuer sagt das Grundsteuergesetz, dass taggenau abzurechnen ist. Weil bei einem Zuschlag keine Doppelhaftung vorgesehen ist. Für Rang 2 gibt es auch keine Doppelhaftung. Denn der Ersteher haftet ab der nächsten Fälligkeit. Ich wüsste nicht, warum hier taggenau abzurechnen wäre.

MH-
anscheinend besteht doch n bisschen Uneineigkeit bei dem Thema;)

Ich meine es ergibt sich direkt aus dem Wortlaut des §56 ZVG-> Ab Zuschlag trägt der Ersteher die Lasten (und zwar alle!).

Im Übrigen: Bei den bestehen bleibenden Grundpfandrechten ist es mit ihren Zinsen ja genauso, will heißen:
Die Zinsen fallen -unabhängig von ihrer Fälligkeit- bis zum Tag vor dem Versteigerungstermin der Teilungsmasse und ab Zuschlag dem Ersteher zur Last.
Auch wenn bspw. Zinsfälligkeit im Vorhinein vereinbart ist.

Weiteres Argument ist, dass die Zwangsverwalter bei Erteilung des Zuschlags und Aufhebung der ZVW mit Rechtskraft des Zuschlags auf den Zuschlagstag taggenau abrechnen.

Ich habe zwischenzeitlich was gefunden.
Stöber, ZVG § 56 RN 5.2
"Anspruch auf Befriedigung in Rangklasse 2 des §10 begründet zeitanteiliges Hausgeld bis zum Zuschlag.
...
Hausgeld (zeitanteilig) vom Zuschlag an trägt der Ersteher (§56 2 ZVG). Nach der "Verdinglichung" der Hausgeldforderung ist nicht mehr von Belang, dass sie früher auch nach der "Fälligkeitstheorie" abgegrenzt wurde, Haftung des Erstehers demnach nur für die nach dem Eigentumsübergang "fällig" gewordenen Vorschüsse angenommen wurde."

=> auch der Kurt sieht es so, dass auf den Zuschlagstag genau abzurechnen ist.

Ist ja schön, dass ich es früher richtig gemacht habe.

Zitat von Annett

Ist ja schön, dass ich es früher richtig gemacht habe.

Ich denke, ich stehe Dir mal bei, da ich mich jetzt auch intensiv mit der Frage beschäftigen muss. Das Hausgeld ist mittlerweile fällig gestellt bis Ende des Jahres. Ein entsprechender WEG-Beschluss liegt vor. Nächste Woche ist Versteigerungstermin.
Intuitiv wollte ich für das gG gem. § 56 ZVG auf den Versteigerungstermin unter Beachtung von § 47 ZVG abgrenzen.

Und nun kommt das große ABER:

Nach § 56 ZVG trägt der Ersteher die Lasten des Grundstücks.
Hausgelder sind nach aktueller BGH-Rechtsprechung jedoch keine Lasten, für die das Grundstück haftet, sondern lediglich priviligierte persönliche Ansprüche.
Für die ist § 56 ZVG jedoch nicht anwendbar.
Es greift die Fälligkeitstheorie, die Stöber noch verwirft, weil er von der Verdinglichung der Hausgelder seit dem 01.07.2007 durch die Schaffung der neuen Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG ausging. Und nach der Fälligkeitstheorie sind demnach die Hausgelder für das gesamte Jahr in das gG aufzunehmen.
Das hat natürlich zur Folge, dass der Ersteher sich ziemlich gut seht und wirft Fragen bezüglich Rückzahlungen oder Nachforderungen von Hausgeldern aufgrund der Jahreabrechnung auf.

Ich tendiere fast dahin, das gesamte Hausgeld in das gG aufzunehmen, werde aber nochmal ein paar Tage grübeln.

Ich habe zwar keine Frage gestellt, wäre an weiteren Meinungen jedoch interessiert:).

fiktive Erweiterung meines Falles: Meine WEG hat einen Titel übder die Hausgeldrückstände bis Ende 2014. Würde sie diese außerhalb meines Verfahrens beitreiben, hätte sie ebenfalls keine Ansprüche mehr gegen den Ersteher.

Zitat

Für die ist § 56 ZVG jedoch nicht anwendbar.

Sehe ich auch so.

Zitat

Und nach der Fälligkeitstheorie sind demnach die Hausgelder für das gesamte Jahr in das gG aufzunehmen.

Sehe ich auch so.
Da muss nix gequotelt werden!

Zitat

Das hat natürlich zur Folge, dass der Ersteher sich ziemlich gut seht und wirft Fragen bezüglich Rückzahlungen oder Nachforderungen von Hausgeldern aufgrund der Jahreabrechnung auf.

Wenn der Eigentümer/Schuldner das fällige Hausgeld bezahlt oder eine Bezahlung aus dem Versteigerungserlös erfolgt, kann der Ersteher nach Jahresabrechnung vielleicht sogar ein schönes Guthaben kassieren, das sich im Ergebnis nur deshalb ergibt, weil der Alteigentümer durch Vollstreckungsmaßnahmen zur Bezahlung geknebelt worden war.
Das wirkt auf den ersten Blick vielleicht ein bisschen ungerecht - ist aber nun einmal das Ergebnis konsequenter Rechtsanwendung.

Das gleiche Problem tritt ja auch beim normalen Verkauf von ETW auf.
Auch hier kann es ja so sein, dass der Käufer von den vom Verkäufer geleisteten Vorauszahlungen später profitiert.
Im Kaufvertrag kann man einen "Hausgeldvorauszahlungsausgleichsanspruch" vereinbaren und so eine "gerechte" Lösung herbeiführen.
Macht aber kaum jemand, weil die Rechnerei viel zu umständlich wird.

Zitat von fossil75

Wenn der Eigentümer/Schuldner das fällige Hausgeld bezahlt oder eine Bezahlung aus dem Versteigerungserlös erfolgt, kann der Ersteher nach Jahresabrechnung vielleicht sogar ein schönes Guthaben kassieren,

Da muss m.E. aber die Frage gestellt werden, ob dieser Betrag nicht dem im Zwangversteigerungsverfahren ausfallenden Gläubiger zusteht. Letztlich wurde seine Zuteilung umb den Rückzahlungsbetrag geschmälert.

Zitat

Letztlich wurde seine Zuteilung umb den Rückzahlungsbetrag geschmälert.

Ja.
Es liegt hier ja auch irgendwie so eine gefühlt-ungerechtfertigte Bereicherung des Erstehers vor.

Dennoch muss man zu dem nüchternen Ergebnis gelangen, dass weder der Schuldner noch der Gläubiger einen Rechtsanspruch haben können, schon weil sich in den einschlägigen Gesetzeswerken (WEG, BGB, ZVG) keine passende Anspruchsgrundlage finden lässt.

Andererseits:
Eine ganz ähnliche Situation tritt ja auch bei den "überschüssigen" Betriebskostenvorauszahlungen des Zwangsverwalters auf.
Der BGH meint, dass der um die "überschüssigen" Vorauszahlungen "bereicherte" Zwangsverwalter zur Auskehrung an den Ersteher verpflichtet sein soll (BGH, Urteil vom 11.07.2011, IX ZR 156/06).
Mit so grundlegendem Jurazeugs - wie der Ermittlung einer passenden Anspruchsgrundlage - hat sich der BGH jedenfalls nicht befasst.