Rückstand bei Wohnungsrecht?

    Zitat von hamburg

    Darüber schweigt die Bewilligung, es ist nichts dazu enthalten.
    Ich hatte die Entscheidungen bisher immer so verstanden, dass wenn ein Mitbenutzungsrecht, insbesondere auch an Einrichtungen, besteht, die Möglichkeit von Rückständen nie ausgeschlossen ist.


    Korrekt

    Zitat von hamburg

    ...Ich hatte die Entscheidungen bisher immer so verstanden, dass wenn ein Mitbenutzungsrecht, insbesondere auch an Einrichtungen, besteht, die Möglichkeit von Rückständen nie ausgeschlossen ist.

    Die Entscheidungen differenzieren danach, ob sich das Wohnungsrecht auf das gesamte Gebäude oder auf einzelne Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes beziehen; siehe diesen Thread
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…877#post1126877

    Wie das OLG Düsseldorf im Beschluss vom 01.02.2003, 3 Wx 82/02, ausführt, müssen die zur Mitbenutzung dienenden Anlagen und Einrichtungen erforderlich sein, um das dem Wohnungsrecht unterliegende Haus ordnungsgemäß nutzen zu können.

    In Deinem Fall, in dem das ganze Haus dem Wohnungsrecht unterliegt, ist das Recht zur Mitbenützung aller anderen auf dem Grundstück stehenden Gebäude, der Hoffläche, des Garten und allen sonstigen gemeinschaftlichen Einrichtungen des Anwesens nicht dazu erforderlich, damit das Wohnungsrecht ordnungsgemäß ausgeübt werden kann.

    Darauf weist auch das OLG München im Beschluss vom 15.10.2009, 34 Wx 85/09, hin, indem es ausführt (Hervorhebung durch mich): „Dort, wo der Berechtigte kein ausschließliches Benutzungsrecht hat, ist er darauf angewiesen, dass der Eigentümer tätig wird, und kann dies auch verlangen, um Beeinträchtigungen und Einschränkungen seines dinglichen Wohnungsrechts zu vermeiden (vgl. BGHZ 52, 234 = NJW 1969, 1847; OLG Frankfurt a.M., BeckRS 1995, 01311 = Rpfleger1995248). Der Beschluss des OLG Düsseldorf vom 1. 2. 2003 (NJW-RR 2003, 957 = Rpfleger2003, 351) betrifft ein das gesamte Anwesen umfassendes Wohnungsrecht; der Sachverhalt ist deswegen anders gelagert.“.

    Aus der vom OLG München zitierten LG-Entscheidung ergibt sich, dass das Wohnungsrecht so ausgestaltet war, dass es sich nicht auf das Gebäude als Ganzes, sondern nur auf einzelne Räume des Hauses erstreckte und der Berechtigten deshalb nach § 1093 III BGB und den Bestimmungen des abgeschlossenen Vertrags auch ein Recht zur Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner des Hauses bestimmten Anlagen und Einrichtungen zustand. In diesem Fall erschöpfe sich die Verpflichtung des Eigentümers nicht in der bloßen Duldung der Nutzung und Mitbenutzung. Der jeweilige Grundstückseigentümer sei verpflichtet, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und sie gegebenenfalls wieder in diesen Zustand zu versetzen, soweit die Funktionsfähigkeit der Anlage oder Einrichtung unerlässlich sei, um die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume ordnungsgemäß nutzen zu können. Hier seien Rückstände mit Leistungen des Grundstückseigentümers nach dem Tode des Berechtigten i.S. von § 23 GBO denkbar.

    Ansonsten können Rückstände aus dem Wohnungsrecht nur entstehen, wenn es dazu eine verdinglichte Vereinbarung gibt (s. Bezugsthread und hier:
    http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…380#post1112380
    oder Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020, RN 1270 oder Kazele im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.02.2021, § 1093 RN 93, je mwN.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Und wie soll die Unterscheidung ganz praktisch aussehen?

    Wir sind im Bereich der Bewilligung, also habe ich doch grundsätzlich nur auf Grund der Bewilligung [hier Bewilligung des Eigentümers ausreichend
    (BeckOK GBO/Wilsch, 41. Ed. 1.2.2021, GBO § 23 Rn. 44)] einzutragen. Nicht eintragen darf ich, wenn das bewilligte Recht abstrakt nicht (hier nicht zutreffend, Wohnungsrecht ist eintragbar, Vorlöschklausel ist eintragbar) oder konkret nicht so in das Grundbuch eingetragen werden kann bzw. ich das Grundbuch wissentlich unrichtig machen würde.

    Je nachdem, welche Anlagen sich außerhalb des Gebäudes befinden und ob diese zum ordnungsgemäßen Gebrauch der dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume nötig sind, sind Rückstände abstrakt denkbar. Abstrakt ausgeschlossen sind Sie m.E. nur, wenn das gesamte Grundstück unter Ausschluss des Eigentümers genutzt werden darf.

    Und selbst wenn in dem konkreten Fall keine Rückstände möglich wären, wäre der Bewilligende doch durch nichts verpflichtet, mir Angaben zu den Anlagen zu machen und ebensowenig würde das Grundbuch unrichtig durch die Eintragung der Klausel, da entweder keine Rückstände möglich sind, dann ist das unvererbliche Wohnungsrecht sowieso bei Todesnachweis löschbar oder es sind Rückstände möglich, dann ermöglicht die Klausel die Löschung bei Todesnachweis.

    Warum also die Eintragung ablehnen? Kommt jetzt die "Überfrachtung" des Grundbuchs durch eine Vorlöschklausel als Argument?

    Es geht einzig und allein darum, ob das Wohnungsrecht am (ganzen) Haus als solchem besteht. Dann kommt es für die Frage der Rückstände bei der Mitbenutzung bei den außerhalb des Hauses gelegenen Anlagen auf die in der Eintragungsbewilligung getroffenen Vereinbarungen an, also darauf, dass dem Eigentümer dafür die Unterhaltungspflicht auferlegt wurde.

    Wird das Wohnungsrecht an einzelnen Räumen innerhalb des Hauses bestellt, dann kommt es für die Frage der Rückstände bei der Mitbenutzung der Nebenanlagen auf die Vereinbarung einer Unterhaltungspflicht des Eigentümers nicht an, weil der Wohnungsrechtsinhaber dann, wenn er kein ausschließliches Benutzungsrecht hat, darauf angewiesen ist, dass der Eigentümer tätig wird, und er kann dies auch verlangen, um Beeinträchtigungen und Einschränkungen seines dinglichen Wohnungsrechts zu vermeiden (s. OLG München, Beschluss v. 11.07.2016 – 34 Wx 144/16 unter Zitat BGHZ 52, 234; BayObLG RPfleger 1980, 20).

    Ist das so schwer zu verstehen?

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Hallo,

    folgendes WR:
    Der Berechtigte ist befugt, ab dem Bedingungseintritt das gesamte Wohnhaus .....mit Nebengebäuden unter Ausschluss des Eigemtümers zu Wohn- und Wohnnebenzwecken sowie die Garage zum Abstellen von Fahrzeugen sowie den Garten zweckgebunden als solchen zu benutzen.

    Bei dem Punkt Instandhaltung, Kosten steht folgendes:
    Für den jeweiligen Eigentümer besteht keine Verpflichtung das vorgenannte Wohnhaus auf eigene Kosten in gut bewohnbarem und beheizbarem Zustand zu halten.
    Sämtliche ordentliche Lasten des bezeichneten Vertragsobjekts einschl. aller darauf anfallenden Kosten, gleich ob es sich dabei um gewöhnliche oder außergewöhnliche handelt, sowie alle durch die Ausübung des WR anfallenden laufenden Kosten hat der Berechtigte des WR zu tragen.


    Rückstände möglich oder nicht?

    Vorliegendbesteht das Wohnungsrecht nur an einer im 1. OG gelegenen Wohnung und amDachgeschoss sowie einem Mitbenutzungsrecht am Garten. Heißt für mich, dass esin dem Objekt noch mind. eine andere Wohnung im EG (und - eher unwahrscheinlich- vllt in Stockwerken zwischen 1. OG und Dachgeschoss gibt).
    "Hinsichtlich der Instandhaltungs-und Unterhaltspflichten gelten diegesetzlichen Regelungen des § 1093 BGB, hinsichtlich der privaten undöffentlichen Lasten des Grundstücks § 1047 BGB entsprechend.“
    Ich hätte jetztdie Eintragung des Löschungserleichterungsvermerks abgelehnt, da Rückständeausgeschlossen sind. Auch wenn es sich nur um einen Teil des Anwesens handelt,handelt es sich ja trotzdem um eine abgeschlossene Wohnung + Dachgeschoss, undnicht nur um Teile davon. Mit dem Eigentümer sind keine besonderenUnterhaltspflichten vereinbart.
    Gehe ich rechtin der Annahme oder würde hier jemand die Möglichkeit von Rückständen sehen undden LEV eintragen?
    Danke!

    Sehe ich auch so. Die Vorlöschungsklausel ist wegen des Mitbenutzungsrechts nach § 1093 Absatz 3 BGB und der daraus möglichen Rückstände eintragbar; siehe den in #42 genannten Beschluss des OLG München vom 15.10.2009, 34 Wx 85/09, und die hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1057932
    genannte weitere Entscheidung des OLG Düsseldorf im B. vom 12.10.1994, 3 Wx 479/94.

    Das OLG München führt im Beschluss vom 11.07.2016, 34 Wx 144/16,
    https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-12546?hl=true
    Rz. 28 aus: „Vorliegend sind entsprechende Rückstände bei dem bewilligten Wohnrecht nicht ausgeschlossen, weshalb die Eintragung eines Löschungserleichterungsvermerks auf Bewilligung im Antragsverfahren zu erfolgen hat. B soll nämlich nur einen Teil des Grundbesitzes im 1. Obergeschoss alleine nutzen dürfen, während sie die übrigen Anlagen und Einrichtungen, so etwa die Heizungsanlage, nur mitbenutzen darf, so dass schon daraus für den Eigentümer Tätigkeitspflichten entstehen. Zudem ergeben sich weitere Handlungspflichten daraus, dass die Räume in einem „stets gut beheizbaren und bewohnbaren Zustand“ zu überlassen sind“.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Ich muss mich hier mal dranhängen.

    Eingetragen soll ein Wohnungsrecht an der gesamten Wohnung im EG nebst Mitbenutzungsrecht des Gartens. Ebenfalls beantragt ist die Eintragung einer Vorlöschklausel (VLK)
    Aus dem Inhalt: "Der Eigentümer ist verpflichtet ... auf seine Kosten zu erhalten und im Fall der Zerstörung wiederherzustellen."
    Das würde für mich die Möglichkeit von Rückständen nicht ausschließen, ich würde die Eintragung der Vorlöschklausel daher als zulässig erachten.
    Nun folgt aber ein letzter Satz im Inhalt des Wohnungsrechts: "Etwaige Rückstände auf diese Unterhaltungspflicht erlöschen mit dem Tode des Berechtigten."
    Damit sind doch aber Rückstände ausgeschlossen und ich kann keine VLK eintragen und müsste zwischenverfügen oder?

    Sieht das wer anders?

    Zitat von rpfl_nds

    Ich muss mich hier mal dranhängen.

    Eingetragen soll ein Wohnungsrecht an der gesamten Wohnung im EG nebst Mitbenutzungsrecht des Gartens. Ebenfalls beantragt ist die Eintragung einer Vorlöschklausel (VLK)
    Aus dem Inhalt: "Der Eigentümer ist verpflichtet ... auf seine Kosten zu erhalten und im Fall der Zerstörung wiederherzustellen."
    Das würde für mich die Möglichkeit von Rückständen nicht ausschließen, ich würde die Eintragung der Vorlöschklausel daher als zulässig erachten.
    Nun folgt aber ein letzter Satz im Inhalt des Wohnungsrechts: "Etwaige Rückstände auf diese Unterhaltungspflicht erlöschen mit dem Tode des Berechtigten."
    Damit sind doch aber Rückstände ausgeschlossen und ich kann keine VLK eintragen und müsste zwischenverfügen oder?

    Sieht das wer anders?

    Ja, weil nur Rückstände auf die Unterhaltungspflicht, aber nicht die auf die Wiederherstellungspflicht erlöschen (um nicht Ansprüche gegen die Versicherung zu gefährden).

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Das Wohnungsrecht wurde eingetragen, nachdem der Berechtigte verstorben war. Dies war dem GBA unbekannt.
    Nun soll das Recht mit Sterbeurkunde gelöscht werden. In der Bewilligung sind Bestimmungen enthalten, dass der Eigentümer das Gebäude instand halten muss.
    Jetzt frage ich mich, ob hier Rückstände entstanden sein können. Das Recht entsteht ja erst mit Einigung und Eintrag. Bei Eintrag war der Berechtigte tot. Somit könnten doch auch Rückstände erst ab Eintragung entstehen. Also Löschung mit sterbeurkunde.:confused:
    Oder habe ich irgend einen Denkfehler?

    Zitat von grundbuch105

    Das Wohnungsrecht wurde eingetragen, nachdem der Berechtigte verstorben war. Dies war dem GBA unbekannt.
    Nun soll das Recht mit Sterbeurkunde gelöscht werden. In der Bewilligung sind Bestimmungen enthalten, dass der Eigentümer das Gebäude instand halten muss.
    Jetzt frage ich mich, ob hier Rückstände entstanden sein können. Das Recht entsteht ja erst mit Einigung und Eintrag. Bei Eintrag war der Berechtigte tot. Somit könnten doch auch Rückstände erst ab Eintragung entstehen. Also Löschung mit sterbeurkunde.:confused:
    Oder habe ich irgend einen Denkfehler?

    Das Grundbuch war nie richtig und das Recht nie entstanden -> keine Rückstände möglich.

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