Rückstand bei Wohnungsrecht?

Ich häng meinen SV mal hier an: Löschung WohnungsR § 1093 BGB am ganzen Gebäude und Mitbenutzung des Garten, Löschung jetzt vor Ablauf des Wartejahres nur mit Sterbeurkunde, keine Vorlöschklausel. Aufbauend auf dem bisherigen schon erhellenden Thread (danke!) hab ich mich durch die alte Urkunde zwecks Suche nach rückstandsfähigen Ansprüchen gefräst. Und lese am Ende:

"Soweit Verpflichtungen aus diesem Vertrag übertragbar sind und sie nicht kraft Gesetzes auf den Rnf der Vertragsschließenden übergehen, verpflichtet sich jeder von ihnen, sämtliche übernommenen Verpflichtungen auf seinen SonderRnF aufzuerlegen und diese in gleicher Weise zur Weitergabe zu verpflichten."

Außer den Verpflichtungen zur Wohnungsunterhaltung (Strom, Wasser, Kleínreparaturen für WohnungsB, Instandhaltung, Grundsteuer, Schneeräumpflicht für Gehweg für Egt) enthält die WohnRBestellung keinerlei Verpflichtungen für die Vertragsparteien. Ich blick daher nicht, auf welche übertragbaren Verpflichtungen sich dieser Satz beziehen soll.

Was meint ihr: reicht der Satz allein schon, um einen abstrakten möglichen Rückstand zu generieren?

Zitat von Rumi

Löschung jetzt vor Ablauf des Wartejahres nur mit Sterbeurkunde, keine Vorlöschklausel.

Darf die Löschung nach der Bewilligung nun schon vor Ablauf des Jahres mit Sterbeurkunde erfolgen oder nicht? Oder bezieht sich "Löschung jetzt vor Ablauf des Wartejahres nur mit Sterbeurkunde" auf dem Löschungsantrag, dem nur eine Sterbeurkunde beigefügt ist?

Zitat von Kai

Oder bezieht sich "Löschung jetzt vor Ablauf des Wartejahres nur mit Sterbeurkunde" auf dem Löschungsantrag, dem nur eine Sterbeurkunde beigefügt ist?

Genau das - laut (ansonsten kommentarlosem) Antrag/Bewilligung soll das WohnR gelöscht werden, nach Sterbeurkunde ist aber das Wartejahr noch nicht abgelaufen. Auf der Suche nach Rückstandsausschluss bin ich in der alten Bew. über diesen Satz gefallen.

Scusi, das hätt ich präzisieren sollen.

Zitat von Rumi

Instandhaltung, Grundsteuer, Schneeräumpflicht für Gehweg für Egt

"Ein dingliches Wohnrecht gem. § 1093 Abs. 1, Abs. 2 GBO kann rückstandsfähig iSv § 23 Abs. 1 GBO sein, wenn das Wohnungsrecht dem Berechtigten nur an einem Teil der Räume zustehen soll und alle zum gemeinsamen Gebrauch bestimmter Anlagen und Einrichtungen hingegen mitbenutzt werden dürfen, da dadurch der Eigentümer zu weiterem Handeln verpflichtet ist; letzteres kann zB auch dann der Fall sein, wenn die Beheizbarkeit oder die gute Bewohnbarkeit der Räume Inhalt des Wohnungsrechts ist." OLG München, Beschluss v. 11.07.2016 – 34 Wx 144/16 (Anschluss an BayObLG vom 28.10.1979, 2 Z 68/78 = Rpfleger 1980, 20)

Ergo wohl Löschung ohne Vorlöschklausel erst nach Ablauf des Jahres.

Danke...dann reichen offenbar doch schon die Instandhaltungsverpflichtungen. Der kryptische Satz ohne erkennbaren Zusammenhang in der Bewilligung ds WohR ist es dann nicht allein.

Du hast durch Instandhaltung und Mitbenutzung 2 mögliche Rückstandsmöglichkeiten.

VG

Ich hänge mich mal an: Es soll ein Wohnungsrecht (unter Ausschluss des Eigentümers) am gesamten Anwesen verbunden mit dem Recht zur Benützung von Keller, Speicher, Hofraum, Garten und Garage mit Löschungserleichterungsklausel eingetragen werden. Der Wohnungsberechtigte trägt die öffentlichen und privaten Lasten und Abgaben. Der Wohnungsberechtigte trägt die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung und außerdem diejenigen, die nicht zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören.
Eigentlich dachte ich, dass in diesem Fall die Eintragung des Löschungserleichterungsvermerks gem. § 23 II GBO als überflüssig unzulässig ist, RdNr. 1270 HRP Grundbuchrecht, Schöner/Stöber, 15. Aufl.; BeckOK GBO/Wilsch GBO § 23 Rn. 12.

Aber nach nochmaligen Lesen der Urkunde frage ich mich, ob hier nicht doch Rückstände möglich sind, da lt. der Urkunde „die dem Berechtigten eingeräumten Rechte ruhen, solange sich der Berechtigte außerhalb des übergebenen Anwesens aufhält. In diesem Fall ist hierfür eine Entschädigung nur zu leisten, wenn der Berechtigte durch Gründe in der Person oder im Verhalten des Erwerbers genötigt war das Anwesen zu verlassen. … „

Zitat von Alias

Aber nach nochmaligen Lesen der Urkunde frage ich mich, ob hier nicht doch Rückstände möglich sind, da lt. der Urkunde „die dem Berechtigten eingeräumten Rechte ruhen, solange sich der Berechtigte außerhalb des übergebenen Anwesens aufhält. In diesem Fall ist hierfür eine Entschädigung nur zu leisten, wenn der Berechtigte durch Gründe in der Person oder im Verhalten des Erwerbers genötigt war das Anwesen zu verlassen. … „

Vielleicht doch jemand eine Meinung dazu ?

Ich sehe das mittlerweile recht pragmatisch. Ein Löschungserleichtungsvermerk erleichtert -wie der Name schon sagt - die Löschung. Ist ein solcher eingetragen, muss nach dem Tod d. Berechtigten keine gesteigerte Prüfung mehr erfolgen, sondern die Löschung kann in der Regel problemlos ohne Prüfung einer Rückstandsmöglichkeit eingetragen werden. Einen dogmatisch überflüssigen Vermerk finde ich angesichts dieser Win-Win-Situation vertretbar.

Zitat von Kai

Ich sehe das mittlerweile recht pragmatisch. Ein Löschungserleichtungsvermerk erleichtert -wie der Name schon sagt - die Löschung. Ist ein solcher eingetragen, muss nach dem Tod d. Berechtigten keine gesteigerte Prüfung mehr erfolgen, sondern die Löschung kann in der Regel problemlos ohne Prüfung einer Rückstandsmöglichkeit eingetragen werden. Einen dogmatisch überflüssigen Vermerk finde ich angesichts dieser Win-Win-Situation vertretbar.

Ich muss mich hier mal mit folgendem Sachverhalt dranhängen:

Eingetragen ist ein Wohnungsrecht für Gesamtberechtigte (Eheleute) gem. § 428 BGB. Der Ehemann ist vor ein paar Wochen verstorben. Die Ehefrau bewilligt die Löschung für sich (also nicht als Erbe für Ihren Mann).

Es stellt sich nun die Frage, ob Rückstände von Leistungen denkbar sind. Die Bewilligung lautet wie folgt:

"Der Übernehmer räumt den Erschienenen zu 1), seinen Eltern, ein Wohnungsrecht als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB an dem übertragenen Grundbesitz ein mit dem Inhalt, dass die Erschienenen zu 1) berechtigt sind, sämtliche Räume im Altbau zu nutzen und die gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen mitzubenutzen.

Die Vertragsparteien erklären schuldrechtlich, dass das einzutragende Wohnungsrecht unentgeltlich, lebenslänglich und unveräußerlich sein soll.
Nach dem Tode des Erstversterbenden steht es dem Überlebenden bis zu dessen Tod allein und uneingeschränkt zu."

Ich bin der Meinung, dass Rückstände nicht ausgeschlossen sind. Der Notar ist der Meinung, dass das Recht aufgrund des letzten Satzes nur noch der Ehefrau zustand. Da diese das Recht aufgegeben hat, komme es nicht mehr darauf an, ob Rückstände möglich sein oder nicht.

Ich bin davon nicht so richtig überzeugt, da es ja im schuldrechtlichen Teil der Bewilligung steht. Kann mir da jemand weiterhelfen, was nun richtig ist?

Der Notar hat Recht. Bei unvererblichen Rechten wie dem Wohnungsrecht (§ 1090 Abs. 2 iVm § 1061 BGB) ist Folge der Gesamtberechtigung nach § 428 BGB, dass das Recht für den verstorbenen Berechtigten erlischt und für den Überlebenden bestehen bleibt (s. KG, JFG 10, 312/317; BayObLGZ 1955, 155/159 = DNotZ 1956, 209/212)

Der BGH führt dazu im Urteil vom 19.01.2007 - V ZR 163/06 = DNotZ 2008, 703, aus: „… hatte der Beklagte als Gegenleistung für die Übertragung der Grundstücke seinem Vater und seiner Mutter „als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB” ein lebenslängliches Wohnungsrecht eingeräumt. Auf die dem entsprechende Bewilligung des Beklagten wurden die Wohnungsrechte in die Grundbücher eingetragen. Das ist rechtlich möglich und hat u.a. zur Folge, dass mit dem Tod des Erstversterbenden nicht alle Wohnungsrechte erlöschen, sondern nur das Wohnungsrecht dieses Berechtigten erlischt und das Wohnungsrecht des anderen Berechtigten bis zu seinem Tod bestehen bleibt (Senat, BGHZ 46, 253, 259 f.1)…“

Folglich kann es auf etwaige Rückstände, die die Löschungsbewilligung der Erben erforderlich machen würden (§ 23 I 1 GBO) mangels Eintritt der Erbfolge nicht ankommen; s. a. diesen Thread:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…258#post1007258

Vielen Dank!

Zitat von Prinz

Folglich kann es auf etwaige Rückstände, die die Löschungsbewilligung der Erben erforderlich machen würden (§ 23 I 1 GBO) mangels Eintritt der Erbfolge nicht ankommen; s. a. diesen Thread:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…258#post1007258

Da der andere Thread bemüht wird. Ich sehe es immer noch anders. Es handelt sich um mehrere Rechte (schon BGH, Beschluss vom 21.12.1966, V ZB 24/66). Das Recht des einen Gesamtgläubigers besteht unverändert fort, das andere erlischt mit dessen Tod (§§ 1093 I 2, 1090 II, 1061 1 BGB). Ob es rückstandsfrei erlischt, ist unabhängig davon zu prüfen. War bei der Entscheidung des BGH von 2007 vermutlich nicht veranlaßt.

Da sich niemand sonst zu Wort meldet:

Ich sehe die Bestimmung des § 23 GBO von ihrer Funktion her. Bei Bestehen von Rückständen soll nicht in jedem Fall die Löschungsbewilligung der Erben erforderlich sein, sondern nur dann, wenn die Löschung innerhalb des Sperrjahres erfolgt. Sinn ist, die bisherige Rangstelle für ein Jahr zu erhalten. Das Gesetz nimmt damit in Kauf, dass u.U. ein wegen vorhandener Rückstände fortbestehendes Wohnungsrecht nach Fristablauf -oder im Fall des § 23 II GBO wegen eingetragener Vorlöschungsklausel - alleine aufgrund des Nachweises des Todes des Berechtigten gelöscht wird. (s. etwa entsprechend zur Reallast OLG Köln, Beschluss vom 16. April 2018 – I-2 Wx 168/18, Rz. 22
https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koel…s_20180416.html

Bei der Gesamtgläubigerschaft oder Geamtberechtigung nach § 428 BGB bleibt jedoch die bisherige Rangstelle bestehen. Auch ist der überlebende Gesamtberechtigte in der Lage, Rückstände des Eigentümers diesem gegenüber geltend zu machen. § 23 GBO will aber bei einem erloschenen Recht dessen Rang für die Rückstände auf die Dauer eines Jahres erhalten. Dieser Erhaltung bedarf es nicht, wenn das Recht nur hinsichtlich eines Gesamtberechtigten erloschen ist, für den anderen aber fortbesteht (BGH, Beschluss vom 21. Dezember 1966, V ZB 24/66 = BGHZ 46, 253 ff.).

Das DNotI geht im Gutachten vom 14.02.2012, Gutachten/Abruf-Nr: 115067, erschienen im DNotI-Report 4/2012, 25 ff unter Zitat Staudinger/Frank, § 1030 Rn. 42 m. w. N. davon aus, dass es sich bei dem Berechtigungsverhältnis nach § 428 BGB um einen Sukzessionsmodus handelt, mit der Folge, dass dass das Ausscheiden eines Mitberechtigten nicht zum teilweisen Erlöschen des Rechts, sondern gleichsam zur Anwachsung bei dem verbleibenden Mitberechtigten führt.

§ 23 GBO setzt jedoch mE das Erlöschen des Rechts insgesamt voraus. Die Bestimmung kann daher mE nur beim Tode des Längstlebenden Bedeutung gewinnen. Auf die Löschungsbewilligung des Erben des verstorbenen Gesamtberechtigten kommt es daher beim Tode des Erstverstorbenen nicht an, zumal bei dem Wegfall eines der Gesamtberechtigten die Vererblichkeit oder Übertragbarkeit ausgeschlossen ist (Reymann im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, Updatestand: 30.05.2019, § 1090 RN 44 mwN).

Ohnehin würden rückständige Leistungen des Eigentümers ja auch den überlebenden Gesamtberechtigten betreffen. Seine auf das Wohnungsrecht gerichtete Löschungsbewilligung beinhaltet daher zugleich den Verzicht auf die Geltendmachung etwaiger Rückstände.

Wie in den Fällen, in denen der Rückübereignungsanspruch nur noch dem Längstlebenden zusteht (s. BGH, Beschluss vom 3. 5. 2012 - V ZB 112/11), ist der andere Gesamtberechtigte auch beim Wohnungsrecht allein berechtigt, die Löschung zu bewilligen.

Im Übrigen hätte eine Löschung unter Verletzung des § 23 Abs. 1 GBO keinen Einfluss auf das materiellrechtliche Bestehen des Rechts, da § 23 GBO nur eine Ordnungsvorschrift ist (Schrandt/Kalb in: Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar, 8. Aufl. 2019, § 23 GBO RN 53).

Ursprünglich war vorgesehen, mit dem Recht auch die Rückstände erlöschen zu lassen. Dieser Vorschlag wurde allerdings nicht in das Gesetz aufgenommen. Mugdan führt dazu in „Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich", Band III auf der Seite 539
https://collections.thulb.uni-jena.de/servlets/MCRFi…10/Band%203.pdf
aus: „Die hier zugelassene Löschung hebe das dingliche Recht wegen der noch vorhandenen Rückstände nicht auf, sei also nur von formaler Bedeutung. Sie gewinne eine materielle Wirkung auch nicht dadurch, dass das fortbestehende dingliche Recht durch die Löschung den Gefahren ausgesetzt werde, welche für nicht eingetragene Rechte aus dem Grundsätze der publica fides des Grundbuches sich ergäben; denn hierbei handle es sich eben um die Wirkung jenes Grundsatzes. Der Antrag 2 wolle allerdings das dingliche Recht auch wegen der vorhandenen Rückstände erlöschen lassen, wenn nach Ablauf eines Jahres nach dem Tode des Berechtigten und vor Erhebung eines Widerspruches das Recht gelöscht worden sei. Dieser Vorschlag enthalte jedoch eine sachliche Aenderung des Entw., welche nicht gerechtfertigt erscheine. Bleibe der bisherige Eigenthümer nach der Löschung des Rechtes Eigenthümer des Grundstückes, so bestehe kein Grund, das dingliche Recht wegen der Rückstände gegen ihn erlöschen zu lassen, und dasselbe gelte von einem dritten Erwerber des Grundstückes, soweit dieser nicht durch den Glauben des Grundbuches geschützt werde“

Also erlischt das Recht des einen Gesamtgläubigers nicht mit Eintritt einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Bedingung oder Befristung, sondern wächst dem anderen Gesamtgläubiger an? Und überhaupt ist der Par. 23 GBO ja ohnehin nur eine Ordnungsvorschrift? Wenn man die Forderungsrechte aus Par. 428 BGB auch hinsichtlich der Rückstände trennt, muss man sich bei der Begründung nicht gar so verbiegen.

Hallo zusammen,
ich häng mich hier mal dran:
Ich habe ein Wohnungsrecht eingetragen, das wie folgt bewilligt war :
"ausschließliches Wohnungs- und Nutzungsrecht an dem gesamten Wohnhaus Flst. 1, d.h. an allen Räumen und Einrichtungen des Hauses. Mit dem Wohnungsrecht verbunden ist das Recht zur Mitbenützung aller anderen auf dem Grundstück stehenden Gebäuden, an der Hoffläche, dem Garten und allen sonstigen gemeinschaftlichen Einrichtungen des Anwesens."
Auf dem Grundstück standen zum Zeitpunkt der Bewilligung das Wohnhaus, mehrere Scheunen, Ställe und Garagen. Inzwischen steht noch ein weiteres Wohnhaus auf dem Grundstück.
Ich soll dieses Recht jetzt vor Ablauf des Sperrjahrs aufgrund Sterburkunde löschen.
Ich bin der Meinung, es geht nicht, da durch die Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Anlagen Rückstände nicht ausgeschlossen sind. Der Notar ist der Meinung, es gibt keine Möglichkeit der Rückstände unter Verweis auf die Entscheidung 3 Wx 82/02 des OLG Düsseldorf.
Hatte jemand schon mal einen ähnlichen Fall ?
Bin ich mit meiner Meinung auf dem Holzweg
Danke schonmal und ein schönes Osterfest

Zitat von hamburg

Hallo zusammen,
ich häng mich hier mal dran:
Ich habe ein Wohnungsrecht eingetragen, das wie folgt bewilligt war :
"ausschließliches Wohnungs- und Nutzungsrecht an dem gesamten Wohnhaus Flst. 1, d.h. an allen Räumen und Einrichtungen des Hauses. Mit dem Wohnungsrecht verbunden ist das Recht zur Mitbenützung aller anderen auf dem Grundstück stehenden Gebäuden, an der Hoffläche, dem Garten und allen sonstigen gemeinschaftlichen Einrichtungen des Anwesens."
Auf dem Grundstück standen zum Zeitpunkt der Bewilligung das Wohnhaus, mehrere Scheunen, Ställe und Garagen. Inzwischen steht noch ein weiteres Wohnhaus auf dem Grundstück.
Ich soll dieses Recht jetzt vor Ablauf des Sperrjahrs aufgrund Sterburkunde löschen.
Ich bin der Meinung, es geht nicht, da durch die Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Anlagen Rückstände nicht ausgeschlossen sind. Der Notar ist der Meinung, es gibt keine Möglichkeit der Rückstände unter Verweis auf die Entscheidung 3 Wx 82/02 des OLG Düsseldorf.
Hatte jemand schon mal einen ähnlichen Fall ?
Bin ich mit meiner Meinung auf dem Holzweg
Danke schonmal und ein schönes Osterfest

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Mitbenutzung anderer Anlagen = Rückstände möglich

OLG München, Beschluss v. 11.07.2016 – 34 Wx 144/16

Wer trägt denn die in Ausübung des Wohnungsrechts anfallenden Kosten bzw. gibt es denn überhaupt verdinglichte Unterhaltungspflichten des Eigentümers ?

Darüber schweigt die Bewilligung, es ist nichts dazu enthalten.
Ich hatte die Entscheidungen bisher immer so verstanden, dass wenn ein Mitbenutzungsrecht, insbesondere auch an Einrichtungen, besteht, die Möglichkeit von Rückständen nie ausgeschlossen ist.