Rückstand bei Wohnungsrecht?

  • Hallo,

    ich soll eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungs-und Mitbenutzungsrecht) löschen, nachdem der Berechtigte vor 1 Monat verstorben ist.
    In der seinerzeitigen Bewilligungsurkunde ist eine Verpflichtung des Eigentümers enthalten, ein Bad zu errichten (vom Wohnungsrecht umfaßt )und die Kosten hierfür zu übernehmen.
    Ob dies alles geschehen ist, kann das Grundbuchamt nicht beurteilen.
    Würdet Ihr hier mglw. einen Rückstand des bezüglich des Rechtes sehen?
    Danke!!

  • Ich stimme rpfl_nds zu. Rückstände sind möglich, deshalb kann hier vor Ablauf eines Jahres nur mit Bewilligung der Erben gelöscht werden.
    Ob tatsächlich Rückstände bestehen muss das GBA nicht interessieren.

    Life is short... eat dessert first!

  • Interessant. Ihr lest also alle vor der Löschung einer Dienstbarkeit (hier Wohnrecht) nochmals in der alten Bewilligung nach und geht nicht davon aus, dass hier keine Rückstände entstehen können.
    Ich meine mich zu erinnern, dass wir das hier schon mal diskutiert haben im Zuammenhang mit dem Löschungserleichterungsvermerk nach § 23 II GBO.
    Da bildete sich doch die Meinung, dass bei einem Wohnrecht der Vermerk nicht eintragbar ist, da keine Rückstände entstehen können :confused:.
    Also ich lese bei einer Löschung eines Wohnrechts keine Bewilligungen nach. Dafür habe ich auch keine Zeit.

    Es gehört oft mehr Mut dazu, seine Meinung zu ändern, als ihr treu zu bleiben.

  • Interessant. Ihr lest also alle vor der Löschung einer Dienstbarkeit (hier Wohnrecht) nochmals in der alten Bewilligung nach und geht nicht davon aus, dass hier keine Rückstände entstehen können.
    Ich meine mich zu erinnern, dass wir das hier schon mal diskutiert haben im Zuammenhang mit dem Löschungserleichterungsvermerk nach § 23 II GBO.
    Da bildete sich doch die Meinung, dass bei einem Wohnrecht der Vermerk nicht eintragbar ist, da keine Rückstände entstehen können :confused:.
    Also ich lese bei einer Löschung eines Wohnrechts keine Bewilligungen nach. Dafür habe ich auch keine Zeit.



    Meinst du diesen Thread?
    Oder diesen?

    Da gilt jeweils nur, dass die Löschungserleichterung eingetragen werden kann, wenn ausnahmsweise Rückstände bestehen können.
    Ist keine Löschungserleichterung (Vorlöschklausel) eingetragen, geht die überwiegend herrschende Meinung von der Jahresfrist oder LöBew der Erben aus.

    Im Übrigen stimme ich Mola zu. Die Zeit haben wir nicht, machen es aber trotzdem...

  • Wenn keine Vorlöschklausel eingetragen ist, lese ich schon alte Bewilligungen; es sei denn, der Berechtigte ist länger als ein Jahr tot (was hier übrigens der Regelfall ist).

    Wie an anderer Stelle schon mal erwähnt, trage ich außerdem die (meist überflüssige) Vorlöschklausel ein, wenn es so bewilligt und beantragt ist. Böse, böse! Ist mit klar. Aber so spare ich mir das Nachdenken darüber, ob Rückstände möglich sind.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Wenn bei einem Wohnungsrecht keine Vorlöschklausel eingetragen wurde, ist es zwingend, bezüglich der Möglichkeit von Rückständen die ursprüngliche Eintragungsbewilligung zu Rate zu ziehen, weil die Zulässigkeit der Löschung voraussetzt, dass im Einzelfall keine Rückstände möglich sind.

    Der von Ulf angesprochenen Verfahrensweise mag man mit vorweihnachtlicher Nachsicht begegnen. Er meint sinngemäß ja selbst, dass sie "nicht ganz" in Ordnung ist. Die rechtlich saubere Lösung wäre natürlich, die Prüfung im Hinblick auf die Eintragung einer beantragten Vorlöschungsklausel auf den Zeitpunkt der Eintragung des Wohnungsrechts zu verlagern. Danach gibt es folgende Möglichkeiten:

    a) Es ist keine Vorlöschungsklausel zur Eintragung beantragt. In diesem Fall muss bei der Löschung des Wohnungsrechts geprüft werden, ob Rückstände möglich sind.

    b) Es ist eine Vorlöschungsklausel zur Eintragung beantragt und es sind Rückstände möglich. In diesem Fall wird die Klausel eingetragen und bei der späteren Löschung des Wohnungsrechts ergeben sich keine Probleme.

    c) Es ist eine Vorlöschungsklausel zur Eintragung beantragt, obwohl keine Rückstände möglich sind. In diesem Fall ist die Eintragung der Klausel abzulehnen und bei der späteren Löschung des Wohnungsrechts ergeben sich trotzdem keine Schwierigkeiten, weil es an der Möglichkeit von Rückständen fehlt. Wenn man die Klausel in solchen Fällen gleichwohl einträgt, führt dies zum gleichen Ergebnis. Trotzdem erfolgt die Löschung dann aber nicht aufgrund der Klausel, sondern wegen der fehlenden Möglichkeit von Rückständen.


  • c) Es ist eine Vorlöschungsklausel zur Eintragung beantragt, obwohl keine Rückstände möglich sind. In diesem Fall ist die Eintragung der Klausel abzulehnen und bei der späteren Löschung des Wohnungsrechts ergeben sich trotzdem keine Schwierigkeiten, weil es an der Möglichkeit von Rückständen fehlt. Wenn man die Klausel in solchen Fällen gleichwohl einträgt, führt dies zum gleichen Ergebnis. Trotzdem erfolgt die Löschung dann aber nicht aufgrund der Klausel, sondern wegen der fehlenden Möglichkeit von Rückständen.


    Meine Äußerungen bezogen sich auf diesen Fall c). Was Cromwell schreibt, ist alles natürlich völlig richtig und bekannt. Wenn ich aber die Vorlöschklausel in diesen Fällen trotzdem eintrage, schade ich niemandem und bei Löschung des Rechts kann man sich dann den Blick in die Bewilligung sparen.
    Darüber hinaus ist der im GB eingetragene Satz "Löschbar bei Todesnachweis" ja auch nicht falsch. Er besagt halt in diesen Fällen, dass keine Rückstände möglich sind und somit das Recht ohne Sperrfrist mit Todesnachweis gelöscht werden kann. :D

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Der Notar stellt Antrag auf Löschung des Wohnungsrechts. Aus der eingereichten Sterbeurkunde geht hervor, dass der Berechtigte im Juli '15 verstorben ist.
    In der seinerzeitigen Eintragungsbewilligung heißt es: „Die Kosten für Heizung, Wasser (etc.) trägt der Berechtigte, der auch evtl. erforderliche Schönheitsreparaturen übernimmt. Alle übrigen am und im Haus anfallenden Reparaturen sind Sache des Eigentümers.“ (fett von mir).
    In meiner Vertretung hat sich der Kollegen auf den Standpunkt gestellt, dass wg. des vorstehend fett markieren Teils Rückstände nicht ausgeschlossen sind. Notar schreibt nun, dass man das im Zusammenhang lesen muss, es sich um keine Vereinbarung, sondern nur um eine Klarstellung handelt und diese „Klarstellung“ lediglich schuldrechtlichen Charakter hat.
    Was meint Ihr? Rückstände möglich oder nicht?
    Danke Euch!

  • Angesichts der Entscheidungen OLG München v. 15.10.2009 (Az.: 34 Wx 085/09), OLG Düsseldorf v. 01.02.2003 (Az.: 3 Wx 82/02) u. v. 12.10.1994 (Az.: 3 Wx 479/94), s. juris, wäre es m. E. relevant zu wissen, welchen Umfang das zu löschende Wohnungsrecht hat... tendenziell würde ich hier auch eher davon ausgehen, dass Rückstände nicht ausgeschlossen werden können.

  • Der Notar stellt Antrag auf Löschung des Wohnungsrechts. Aus der eingereichten Sterbeurkunde geht hervor, dass der Berechtigte im Juli '15 verstorben ist.
    In der seinerzeitigen Eintragungsbewilligung heißt es: „Die Kosten für Heizung, Wasser (etc.) trägt der Berechtigte, der auch evtl. erforderliche Schönheitsreparaturen übernimmt. Alle übrigen am und im Haus anfallenden Reparaturen sind Sache des Eigentümers.“ (fett von mir).
    In meiner Vertretung hat sich der Kollegen auf den Standpunkt gestellt, dass wg. des vorstehend fett markieren Teils Rückstände nicht ausgeschlossen sind. Notar schreibt nun, dass man das im Zusammenhang lesen muss, es sich um keine Vereinbarung, sondern nur um eine Klarstellung handelt und diese „Klarstellung“ lediglich schuldrechtlichen Charakter hat.
    Was meint Ihr? Rückstände möglich oder nicht?
    Danke Euch!

    Dann darf man's halt nicht in die Bewilligung reinschreiben :teufel:

  • Guten Morgen und danke für Eure Rückmeldungen!
    Lt. der seinerzeitigen Bewilligung umfasst das Wohnungsrecht den gesamten Grundbesitz sowie das Recht zur alleinige Benutzung des Gartens.
    Nach den oben von AlissaKiu zitierten Entscheidungen können in meinem konkreten Fall damit Rückstände ausgeschlossen werden, da der Eigentümer wirklich nur die Nutzung dulden muss, aber nicht auch verpflichtet ist bzgl. einer - hier nicht vorliegenden - Mitbenutzungsregelung diese zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen im gebrauchsfähigen Zustand zu halten bzw. zurück zu versetzen.
    Korrekt?

  • Ja, m. E. aber nur wenn man der Auffassung des Notars folgt, nach der es sich um eine rein schuldrechtliche Vereinbarung handelt (was in meinen Augen so aus der Bewilligung halt nicht hervorgeht, vgl. auch Post von leviathan); s. HRP Rn. 1251 (14. Auflage) m. Hinweis auf LG Saarbrücken, Beschluss v. 15.09.2003, Az.: 5 T 408/03 (juris). Ich würde nicht vor Ablauf des Sperrjahres nur aufgrund Todesnachweis löschen.

  • Hallo, kurze Frage:

    Sind beim Wohnungsrecht an einem Wohnungseigentum Rückstände grundsätzlich nicht ausgeschlossen wg. der Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen gem. § 1093 III BGB?

    Ich werde da gerade einfach nicht schlau draus, ob sich dies nur bei einem eingeschränkten Wohnungsrecht an einem Wohnhaus des Eigentümers so verhält oder auch bei einem Wohnungseigentum, MüKoBGB/Mohr, 7. Aufl. 2017, BGB § 1093 Rn. 13-14... :gruebel: :oops:

  • Wenn sich der Wohnungseigentümer verpflichtet hat, die Wohnräume stets in einem bewohnbaren Zustand zu halten und die diesbezüglichen Kosten zu tragen, dürften auch bei einem Wohnungsrecht an einem Wohnungseigentum Rückstände nicht ausgeschlossen sein (s. Wilsch im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.11.2016, § 23 RN 14 mwN). Denn dann erschöpfen sich die Verpflichtungen des Eigentümers nicht nur in einem bloßen Dulden der Nutzung, sondern beziehen sich auch auf die Funktionserhaltung, woraus wiederum Rückstände resultieren können (s BeckOK/Wilsch unter Zitat OLG München NotBZ 2010, 66). Die genannte Entscheidung ist bei Böhringer in BWNotZ 2/2015, 35 ff, 42:
    http://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz_02_2015.pdf
    in der Fußnote 75 wiedergegeben: Es handelt sich um den Beschluss vom 15. 10. 2009, 34 Wx 85/09 = NJW-RR 2010, 672, der auch in Rz. 27 des Beschlusses des OLG München vom 11.07.2016, 34 Wx 144/16
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-12546?hl=true
    angesprochen ist.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke für die Rückmeldung!

    Wenn sich der Wohnungseigentümer verpflichtet hat, die Wohnräume stets in einem bewohnbaren Zustand zu halten und die diesbezüglichen Kosten zu tragen, dürften auch bei einem Wohnungsrecht an einem Wohnungseigentum Rückstände nicht ausgeschlossen sein


    Eine solche Vereinbarung ist gerade nicht explizit getroffen worden.
    Laut Bewilligung soll der Wohnungsberechtigte jegliche Kosten tragen, "sofern er die Wohnung selbst nutzt, ungeachtet der Möglichkeit, diese Kosten zu überbürden"
    Weiter ist der "Eigentümer verpflichtet, dem Berechtigten in einem nach Zerstörung des gegenwärtigen Gebäudes ggf. errichteten Neubau auf dem Grundstück ein Wohnungsrecht entsprechend dem durch die Zerstörung weggefallenen Wohnungsrecht zu bestellen."
    Diese Regelung dürfte anders als bei OLG Hamm, Beschluss vom 15.08.2013 - Aktenzeichen 15 W 105/12, zulässig sein, aber keine Rückstände für mich ergeben...

    Mir war nur nicht klar, ob nicht alleine aus der Tatsache, dass der Berechtigte das Gemeinschaftseigentum (Treppe/Aufzug...) nutzen muss, um das Wohnungsrecht auszuüben auch schon eine Verpflichtung des Eigentümers ihm gegenüber entsteht und ich deswegen das Recht erst nach der Jahresfrist löschen kann...

  • ....Mir war nur nicht klar, ob nicht alleine aus der Tatsache, dass der Berechtigte das Gemeinschaftseigentum (Treppe/Aufzug...) nutzen muss, um das Wohnungsrecht auszuüben auch schon eine Verpflichtung des Eigentümers ihm gegenüber entsteht und ich deswegen das Recht erst nach der Jahresfrist löschen kann...

    Dann geht es vorliegend also nicht um die Frage der Eintragungsfähigkeit der Vorlöschungsklausel, sondern um die Löschung des Wohnungsrechts und die Frage, ob Rückstände aus der Verpflichtung des Eigentümers möglich sind, so dass bei fehlender Löschungsbewilligung des oder der Erben die Jahresfrist des § 23 I 1 GBO abgelaufen sein müsste.

    Nur: woraus sollen sich denn bei der von Dir wiedergegebenen Formulierung Rückstände ergeben können?

    Wie das OLG Hamm im Beschluss vom 15.08.2013, 15 W 105/12, ausführt, darf der Inhalt des Wohnungsrechts durch besondere Vereinbarungen zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Berechtigten nicht derart ausgestaltet werden, dass hierdurch die Rechte der anderen Miteigentümer betroffen werden, was im Falle der vollständigen oder teilweisen Zerstörung des Gebäudes bedeutet, dass dessen Wiederaufbau nicht im Belieben eines einzelnen Wohnungseigentümers steht und damit (meine Schlussfolgerung) eine Vorlöschungsklausel, die sich auf die Wiederaufbauverpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers bezieht, auch nicht eintragungsfähig wäre und vorliegend ja offenbar auch nicht eingetragen wurde.

    Nichts anderes gilt für die Gemeinschaftsanlagen, da deren Instandhaltung oder Instandsetzung Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 20 Absatz 1, 21 Absatz 5 Nr. 2 WEG) und nicht des einzelnen Wohnungseigentümers ist.

    Das Recht ist also nach der oben von Cromwell genannten Variante a) oder –bei etwa eingetragener Vorlöschungsklausel- c) zu löschen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!