Inhalt Wohnungsrecht außergewöhnliche Lasten

    Der Eigentümer bestellt ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB für seine Eltern. In der Bestellungsurkunde ist bestimmt, dass in Abweichung von den gesetzlichen Bestimmungen die Berechtigten auch die Kosten für Ausbesserungen und Erneuerungen übernehmen, die die gewöhnliche Unterhaltung der Sache überschreiten. Sie sollen auch ‘...sämtliche auf der belasteten Sache ruhenden öffentlichen Lasten einschließlich der außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind, tragen, ebenso sämtliche privatrechtlichen Lasten, die zur Zeit der Bestellung des Wohnungsrechts auf der Sache ruhen, einschließlich der Tilgung von Hypotheken und Grundschulden.‘
    Das übersteigt aber doch bereits erheblich das Wesen der Dienstbarkeit, oder? Immerhin werden die Eltern quasi verpflichtet die eingetragene Grundschuld (immerhin auch 200.000, Euro) zu tilgen.
    Sieht das jemand anders? Wie steht Ihr zu den Bestimmungen über die außerordentlichen Unterhaltungskosten/Lasten?!

    Zu den Ausbesserungen und Erneuerungen: Der über § 1093 Abs.1 S.2 BGB anwendbare § 1041 S.2 BGB ist mit dinglicher Wirkung abdingbar. Das wäre also kein Problem.

    Zu den öffentlichen und privaten Lasten: § 1047 BGB ist zwar dinglich abdingbar (etwa für die Tilgungsleistungen), in § 1093 Abs.1 S.2 BGB aber nicht für entsprechend anwendbar erklärt. Die entsprechende Vereinbarung kann somit nicht dinglicher Inhalt des Wohnungsrechts sein, sondern nur schuldrechtlich getroffen werden.

    Es gibt also nur zwei Möglichkeiten: Entweder die Beteiligten nehmen den sich auf § 1047 BGB beziehenden Inhalt aus dem dinglichen Inhalt des Rechts heraus (dann kann das Wohnungsrecht -auch im Hinblick auf § 1041 BGB- eingetragen werden) oder sie müssen einen Nießbrauch bestellen.

    Da wegen des Numerus clausus der Sachenrechte der Wohnungsberechtigte qua Dienstbarkeit nur zum Unterhalt derjenigen Anlagen verpflichtet werden kann, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt sind, vgl. § 1021 Abs 1 S 2 BGB, nicht aber auch zur Tragung der öffentlichen und privaten Lasten, kann eine solche Vereinbarung nur mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbart werden (Bauer/v. Oefele, GBO, 2.A., AT III 484). Möglicherweise enthält die Urkunde einen diesbezüglichen Passus.
    Dass öffentliche und private Lasten des belasteten Grundstücks nicht mit dinglicher Wirkung auferlegt werden können, sieht übrigens auch das Muster im Würzburger Notarhandbuch selbst vor (=Würzburger Notarhandbuch, Bearbeiter Munzig, Teil 2, Rn 2390).

    Entschuldigung. Irrtum meinerseits. Das kommt davon, wenn man zwischen den eigenen Akten mal kurz helfen will und dann glatt das wichtigste überliest.

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