Ich habe ein Protokoll vorliegen, in welchem der Verwalter "bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung" bestellt wurde. Das akzeptieren wir nicht als Nachweis und der zuständige Rechtspfleger hat mir gleiches bestätigt.
Und warum? "Bis zur nächsten ordentlichen Versammlung" ist längstens 2 Jahre, § 24 I WEG.
Die ordentliche Eigentümerversammlung ist mindestens einmal im Jahr einzuberufen, es können auch kürzere Zeiträume vereinbart sein. Woher soll man nun wissen, wann die nächste Versammlung stattfindet oder bereits stattgefunden hat?
Woher soll man nun wissen, wann die nächste Versammlung stattfindet oder bereits stattgefunden hat?
Gute Frage. Als Nachweis eigentlich ungeeignet. Als Vereinbarung aber offenbar gar nicht so unüblich (vgl. OLG Stuttgart NJW-RR 86, 315).
Woher soll ich wissen, ob der Verwalter nicht vorher auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung abberufen wurde?
Wenn der Verwalter für einen bestimmten Zeitraum bestellt wurde, dann ist er zunächst mal für den Zeitraum bestellt, der auch bestimmt werden kann, und man kann davon ausgehen, dass er regelmäßig während dessen Verwalter bleibt und nicht außerordentlich abberufen wird.
Wenn aber schon unklar ist, ob der regelmäßige Zeitraum überhaupt noch läuft, sieht die Sache schon anders aus. Etwa zehn bis elf Monate ab der letzten Versammlung muss man gewärtig sein, dass die nächste ordentliche Versammlung langsam kommt. Der Nachweis, dass die nächste Versammlung noch nicht stattgefunden hat, wird schwer zu führen sein.
Etwa zehn bis elf Monate ab der letzten Versammlung muss man gewärtig sein, dass die nächste ordentliche Versammlung langsam kommt.
Aber es fehlen tatsächliche Anhaltspunkte, dass die Verwaltereigenschaft nicht fortbesteht. Eine Tatsache, die gegen den Fortbestand spricht, wäre erst der Ablauf des vollen Jahres.
Es gibt keinen Grund, warum bzgl. nicht erfolgter Abberufung mangels tatsächlicher Anhaltspunkte auf den Fortbestand der Verwaltereigenschaft vertraut wird, bzgl. nicht erfolgter Versammlung jedoch nicht.
Also macht es für das Vertrauen in den Fortbestand der Verwaltereigenschaft keinen Unterschied, ob der Verwalter "bis einschließlich 31. Dezember" oder ob er "längstens bis zum 31. Dezember" bestellt wird?
Man könnte sich natürlich fragen, was passiert eigentlich, wenn folgendes im Protokoll steht: "X wird zum Verwalter ab 1.1.2012 bestellt."
Andererseits trifft das nicht unseren Fall. Im vorliegenden Fall ist ein Endtermin angegeben, nur wissen wir nicht, wann der ist. Man kann ihn nur ungefähr auf (meinethalben) 11 Monate + ansetzen. Und auf mehr würde ich mich nicht einlassen, weil ich davon ausgehen muss, dass die nächste ordnungsgemäße Versammlung zirka ein Jahr nach der letzten stattfindet. Das ist zumindest der normale Lauf der Dinge. Auf mehr als ein Jahr komme ich da ganz gewiss nicht.
Dieser Meinung würde ich mich anschließen, wenn sicher wäre, dass die ordentliche Versammlung nur einmal im Jahr stattfindet. Es können aber auch kürzere Zeitabstände vereinbart sein.
Dazu müsste doch die Teilungserklärung etwas sagen?
Hallo,
ich schließe mich hier einmal mit meiner Frage an: Vorgelegt wurde eine Protokoll der Eigentümerversammlung mit folgendem Inhalt. ( Ist ein Protokoll von Privatleuten)
Versammlung:
Wann, Wo
Versammlungsleiterin genannt
wer anwesend war: ( hier wird die Versammlungsleiterin neben den Eigentümern ebenfalls mit genannt)
wer nicht anwesend war, mit dem Zusatz: das eine schriftliche Zustimmung eines nicht anwesenden Eigentümers vorliegt
Top: 1 Frau X wird zur Verwalterin bestimmt. Die Wahl erfolgte einstimmig.
Versammlungsende
Unterschriften der Eigentümer sowie der Versammlungsleiterin je Unterschriftsbeglaubigt.
Aus dem Protokoll ergibt sich nun nicht, dass die Versammlung beschlussfähig und ob ordnungsgemäß eingeladen war. Muss dieser Vermerk ausdrücklich in den Protokollen enthalten sein? Bisher hatte ich dies immer.
Des weiteren ergibt sich,wenn man die Anzahl der WE-Einheiten und Eigentümer prüft, dass die Versammlung nicht beschlussfähig war, da nicht die hälfte aller Eigentümer anwesend war. Grundsätzlich führt die Beschlussunfähigkeit ja nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses sondern nur zur Anfechtbarkeit. Hättet ihr damit also ein Problem ?
Des Weiteren liegt eine schriftliche Zustimmung eines Eigentümers zur Wahl der Verwalterin vor. Muss diese schriftliche Zustimmung unterschriftsbeglaubigt sein ? oder reicht dies Formlos 
Für Hilfe wäre ich sehr dankbar.
Euch allen Frohe Festtage und einen guten Rutsch in ein hoffentlich etwas besseres Jahr 
Die Frage der ordnungsgemäßen Einladung gehört nicht zum erforderlichen Mindestinhalt der Niederschrift. Auch richtet sich die Frage der Beschlussfähigkeit nicht nach der Anzahl der WE-Einheiten, sondern danach, ob die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten (§ 25 Absatz 3 WEG in der bis zum 30.11.2020 gegoltenen Fassung).
Zum Mindestinhalt des Protokolls gehören jedoch: die Feststellung der Beschlussfähigkeit und der Beschlüsse nebst deren Verkündung, ferner die Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie Tag und Ort der Versammlung (s. Hügel im BeckOK BGB, Stand 01.08.2020, § 24 WEG, RN 16; Hermann im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.11.2020, § 24 WEG, RN 174; Bartholome im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand 01.08.2020, § 24 RN 133).
Vorliegend fehlt es sowohl an der Feststellung der Beschlussfähigkeit, als auch an der ausdrücklichen Beschlussverkündung. Ersteres führt zwar nicht zur Nichtigkeit des gefassten Beschlusses. Letzteres, nämlich die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Versammlung, ist jedoch notwendige Wirksamkeitsvoraussetzung für einen Beschluss (Merle in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 23 RN 44 mwN in Fußnote 136). Ohne Beschlussverkündung existiert kein Beschluss (LG Bamberg, Beschluss vom 02.04.2014, 1 S 20/13 WEG mwN). Der BGH führt im Beschluss vom 23. 8. 2001 - V ZB 10/01 aus: „Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses“ Allerdings wird davon ausgegangen, dass für die Annahme einer konkludenten Feststellung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung in der Regel die bloße Wiedergabe des für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses in der Niederschrift genügt (s. LG München I, Beschl. v. 23.11.2016, 1 T 18932/16, unter Zitat Bärmann/Merle, 13. Aufl., Rn. 45 zu § 23 WEG).
Von daher scheint mir die Formulierung: „Frau X wird zur Verwalterin bestimmt. Die Wahl erfolgte einstimmig“ ausreichend zu sein.
Steht allerdings fest, dass das Beschlussergebnis in der Wohnungseigentümerversammlung nicht verkündet worden ist, kann durch die Wiedergabe des Abstimmungsergebnisses in der später gefertigten Niederschrift dessen Verkündung in der Wohnungseigentümerversammlung nicht konkludent ersetzt werden (Bärmann/Merle, § 23 WEG RN 45). Das dort zitierte LG Bamberg, aaO, führt dazu aus (Hervorhebung durch mich): „Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen des Eigentümerbeschlusses (BGH NJW 2001, 3339). Dabei handelt es sich nicht nur um ein Internum des Verwalters, notwendig ist vielmehr die Mitteilung des Abstimmungsergebnisses an die Versammlungsteilnehmer (BGH am angegebenen Ort, Randnummern 21 ff bei Juris). An dieser Bekanntgabe des Beschlussergebnisses in der Versammlung fehlt es hier. Sie kann im vorliegenden Fall auch nicht konkludent durch die Wiedergabe des Abstimmungsergebnisses in der später gefertigten Niederschrift des Verwalters ersetzt werden, denn nach dem vom Amtsgericht bei seiner Entscheidung zugrunde zu legenden Sachverhalt stand positiv fest, dass eine Bekanntgabe des Beschlussergebnisses in der Versammlung selbst gerade nicht erfolgt war.“.
Prüfe daher bitte noch einmal, ob im Protokoll nicht auch steht: „Beschlossen und verkündet:…..“
Hallo Prinz,
vielen Dank für deine Antwort. Im Protokoll steht nur :
Top1: Frau X wird für 5 Jahre zur Verwalterin bestellt.
Frau X wurde einstimmig als Verwalterin gewählt. Mehr steht da leider nicht.
Ich habe noch nie eine Verwalterbestellung beanstanden müssen. Kann so eine Korrektur im Wege der Ergänzung des Protokolls erfolgen oder muss der Verwalter nochmals wirksam bestellt werden?
Vielen Dank
Ich würde der Verwalterin mitteilen, dass dem vorgelegten Protokoll weder die Feststellung der Beschlussfähigkeit, noch die Bekanntgabe des Beschlussergebnisses an die Versammlungsteilnehmer zu entnehmen ist und damit davon ausgegangen wird, dass die Verwalterbestellung nicht wirksam erfolgt ist, da die Beschlussverkündung Wirksamkeitsvoraussetzung ist (BGH, Beschluss vom 23. 8. 2001, V ZB 10/01)
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…009&pos=0&anz=1
Zum Mindestinhalt des Protokolls gehören jedoch: die Feststellung der Beschlussfähigkeit...
Ist dafür ein "Auszug aus dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom ... für das Anwesen ...", der nur
1) den Beschluss über die Verwalterbestellung
2) die Feststellung:
"980 Ja-Stimmen, 0 Nein-Stimmen, 0 Enthaltungen.
Damit ist der Beschluss einstimmig angenommen. Der Beschluss wird verkündet."
enthält, ausreichend?
Eine Teilnehmerliste fehlt. mit "980" sind vermutlich die /1000 gemeint???
Da ich einen "Unterschriftsmangel" beanstanden werde, frag ich mich, ob ich auch noch klären muss
ob die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile
ausmachen...
...
Eine Teilnehmerliste fehlt. mit "980" sind vermutlich die /1000 gemeint???
Ehrlich gesagt, verstehe ich nicht, wie man so arbeiten kann. Woher sollen wir denn wissen, ob mit 980 etwa 980/1000 oder 980/5000 oder was auch immer gemeint ist? Wie wär´s denn, wenn Du mal in die Teilungserklärung schauen würdest? Auch kommt es nach dem WEMoG auf die Beschlussfähigkeit nicht mehr an. Seit dem 1.12.2020 ist jede Versammlung beschlussfähig, sofern mindestens ein stimmberechtigter Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Mit Fortfall der Regelung über die Beschlussfähigkeit in § 25 III WEG aF ist auch die Regelung über die Zweitversammlung obsolet geworden (s. etwa Häublein, „Einberufung der (ersten) Wohnungseigentümerversammlung nach dem WEMoG, ZWE 2021, 103 ff.) Also müsstest Du doch zumindest einmal angeben, wann die Versammlung stattgefunden hat.
Sorry, die Versammlung hat 2019 - also nach altem Recht - stattgefunden.
In der Gemeinschaftsordnung (von 1981) heißt es:
1) zum Stimmrecht:
"Abgestimmt wird nach Miteigentumsanteilen, wobei ein Teilnehmer mehrerer Raumeigentumsrechte nur soviele Stimmen hat, wie auf das anteilsmäßig größte Raumeigentumsrecht entfallen."
Dann sind wohl schon 980/1000 gemeint...
2) zur Beschlussfähigkeit:
"Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Eigentümer vertreten ist. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter eine zweite Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen; diese ist in jedem Fall beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung besonders hinzuweisen.
...
Zu Beginn der Versammlung ist vom Verwalter die ordnungsgemäße Einberufung und die Beschlussfähigkeit festzustellen. Bei der Feststellung der Stimmenmehrheit werden die Stimmen der nichtvertretenen Wohnungseigentümer nicht gerechnet."
Wahrscheinlich würde die Vorlage eines vollständigen Protokolls meine Frage beantworten - soweit der Verwalter sich an die Gemeinschaftsordnung gehalten hat...
Sorry, die Versammlung hat 2019 - also nach altem Recht - stattgefunden...
Sorry, wie hier ausgeführt
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…740#post1039740
gehe ich auf unvollständig wiedergegeben Sachverhalte nicht weiter ein. Das kann dann jemand anders übernehmen…
Trotzdem danke für den Hinweis aufs neue Recht (#36)...
(für zukünftige Sacheverhalte):)
Hallo,
ich habe ein Protokoll einer Eigentümerversammlung aus dem Jahr 2022 vorliegen. Es handelt sich um eine außerordentliche Versammlung, in der nicht alle Eigentümer anwesend waren. Es gab zu der Zeit keinen Verwalter und auch keinen Verwaltungsbeirat. Einberufen wurde die Versammlung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer, der nicht durch Beschluss ermächtigt war. Darin gewählt wurde ein neuer Verwalter.
Ich habe das Protokoll beanstandet und erfragt, ob ein ermächtigender Beschluss sämtl. Eigentümer vorlag, damit der Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen konnte. Dieser liegt leider nicht vor.
Ich habe zu diesem Thema mehrere Kommentierungen und Entscheidungen gelesen. Einige sagen, dass die Beschlüsse nichtig sind, da ein Einberufungsmangel besteht, andere sagen, dass die Beschlüsse nur anfechtbar sind, wenn davon auszugehen ist, dass diese auch bei richtiger Einberufung so gefasst worden wären.
Hatte jemand diesen Fall schon mal und kann dazu ggf. etwas sagen? Ich bin mir derzeit nicht sicher, ob ich die Verwalterbestellung so akzeptieren kann.
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