Gemeinschaftsverhältnis beim Vorkaufsrecht

  • Guten Morgen.

    Ich komme bei einem Vorkaufsrecht nicht weiter. Ich habe eine Schenkung von Eltern auf Kinder, so dass jedes Kind ¼ Miteigentumsanteil am Grundstück erhält. Bestellt wird:

    "Jeder der Übernehmer räumt den jeweiligen Miteigentümern der übrigen Miteigentumsanteile ein gemeinschaftliches dingliches Vorkaufsrecht an dem ihm übertragenen Miteigentumsanteilen ein."

    Es dürfte sich also um ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht zugunsten der "übrigen Miteigentümer" handeln, was auch zulässig ist (Schöner/Stöber 1401). Eintragung wäre in etwa:

    "Nur lastend auf dem Anteil Abt. I Nr. 4 a: Gemeinschaftliches Vorkaufsrecht für die jeweiligen Miteigentümer der anderen Miteigentumsanteile"

    Muss ich ein Gemeinschaftsverhältnis eintragen?:gruebel:

    * Was schert´s die Eiche, wenn das Schwein sich an ihr reibt! *

  • Das vorliegend bewilligte Vorkaufsrecht wirft im Hinblick auf das Gemeinschaftsverhältnis mehrere Fragen auf:

    Früher war es üblich (meist im Zusammenhang mit Benützungsregelungen und dem Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft i.S. des § 1010 BGB), ein solches Vorkaufsrecht mit folgendem Inhalt einzutragen:

    "Vorkaufsrecht zu Lasten eines jeden Miteigentumsanteils zugunsten der jeweiligen Eigentümer der übrigen Miteigentumsanteile".

    Dabei wurden bei vier Miteigentümern nicht vier Eintragungen in Abt.II vorgenommen, sondern alles unter einer laufenden Nummer zusammengefasst und kein Berechtigungsverhältnis angegeben. Demzufolge wurde konsequenterweise in Spalte 2 auch nur die betreffende BVNr. als Belastungsgegenstand angegeben. Das weitere ergab sich dann zwangslos aus dem Text in Spalte 3.

    Seit der bekannten Entscheidung des BGH (BGHZ 136, 327 = Rpfleger 1998, 17) ist streitig, wie bei einem Vorkaufsrecht für mehrere subjektiv persönliche oder subjektiv dingliche Berechtigte im Hinblick auf das Gemeinschaftsverhältnis zu verfahren ist (zu den einzelnen Auffassungen vgl. Schöner/Stöber RdNrn.1406-1407a). Während nach dem BGH anzugeben ist, dass für das Vorkaufsrecht § 472 BGB (früher: § 513 BGB) gilt, regelt § 472 BGB nach anderer Auffassung nur die Ausübung des Rechts und hat nichts mit der Frage zu tun, in welchem Anteilsverhältnis das dingliche Recht den mehreren Berechtigten zusteht. Folgt man der letztgenannten Auffassung, ist des weiteren streitig, ob ein Vorkaufsrecht für mehrere Berechtigte (hier: für die jeweiligen Eigentümer der drei jeweils anderen Miteigentumsanteile) in Bruchteilsgemeinschaft bestellt werden kann (hierzu vgl. Schöner/Stöber RdNr.1406 m.w.N. in Fn.22). Bejaht man dies, so müsste die o.g. Eintragung auch aus heutiger Sicht ausreichend sein, weil sich das Bruchteilsverhältnis automatisch aus der Höhe der jeweils anderen Miteigentumsanteile ergibt. Man kann aber auch zur Vorsicht "... in Bruchteilsgemeinschaft im Verhältnis der jeweils anderen Miteigentumsanteile" oder auch "zu je 1/3" anfügen (alle Miteigentumsanteile haben ja die gleiche Quote).

    Der springende Punkt ist also, ob man dem BGH folgt und -verneinendenfalls- ob man eine Bruchteilsgemeinschaft für möglich hält.

    Ein Rangvermerk ist nicht zu buchen, weil die Vorkaufsrechte jeweils an verschiedenen Miteigentumsanteilen lasten (§ 1095 BGB) und zwischen ihnen daher überhaupt kein Rangverhältnis besteht. Dies gilt unabhängig davon, ob man die Vorkaufsrechte in einer Eintragung zusammenfasst oder ob man in Abt.II insoweit vier laufende Nummern vorträgt.

  • juris2112:zustimm: .
    Die von juris2112 geschilderte Sammelbuchung der Vorkaufsrechte dient der Übersichtlichkeit des Grundbuches (zur Zulässigkeit s.a. KEHE/Eickmann, Grundbuchrecht, 6.A., § 44 Rn 13 mit Hinweis auf Rpfleger 1961, 40).
    Wie von juris2112 bereits geschildert, ist derzeit strittig, ob ein Berechtigungsverhältnis anzugeben ist.
    Meiner Ansicht nach hält sich die Praxis überwiegend an die von Demharter vertretene Meinung, derzufolge beim Vorkaufsrecht kein Berechtigungsverhältnis anzugeben ist, da sich aus § 472 BGB zwingend das Berechtigungsverhältnis ergibt (s. Demharter, GBO, 25.A., § 47 Rn 3).
    Dass diese Meinung auf Rspr des Kammergerichts (:daumenrau ) zurückgeht, dürfte Franziska (--> Berlin) besonders interessieren; zu nennen ist hier der Beschluss des Kammergerichts vom 18.4.1929, abgedruckt im JFG 6, Seite 292 ff:
    "...es entsteht vielmehr ein gesamthandartiges Verhältnis der mehreren hinsichtlich der aus der Ausübung des Rechts entstehenden Übereignungsforderung...Daraus ergibt sich, dass es für die Eintragung eines Vorkaufsrechts für mehrere einer Kennzeichnung nach § 48 (Anm. : jetzt § 47 GBO ) nicht bedarf, weil die mehreren nicht in einer der Gemeinschaftsmöglichkeiten, sondern in einem zwingenden Gesamtverhältnisse stehen (s.a. Güthe-Triebel § 48...)".

    Gleichwohl sei nicht verschwiegen, dass das Muster des Würzburger Notarhandbuches (Bearbeiter Hertel, Teil 2, Rn 2436 = S. 1141) die Vereinbarung einer Berechtigung nach § 472 BGB empfiehlt; in das Grundbuch sei dann einzutragen, dass § 472 BGB Anwendung findet. Dieses Muster hat sich aber noch nicht durchsetzen können; Regelfall in der Grundbuchpraxis ist noch, dass § 472 BGB nicht gesondert vereinbart und eingetragen werden muss. :daumenrau

  • Hallo,
    ich habe einen ähnlichen Fall wie oben.
    Drei Miteigentümer werden zu je 1/3 eingetragen und " Jeder Miteigentümer räumt den jew. Eigentümern der übrigen Miteigentumsanteile das gem. § 472 BGB gemeinschaftliches Vorkaufsrecht an seinem Anteil ein".
    Was trage ich denn jetzt am besten ein?

    Gemeinschaftliches VKR zu Lasten eines jeden Miteigentumsanteils zugunsten der jeweiligen Eigentümer der übrigen Miteigentumsanteile

    oder

    VKR zu Lasten eines jeden Miteigentumsanteils zugunsten der jeweiligen Eigentümer der übrigen Miteigentumsanteile. § 472 BGB findet Anwendung.

    oder

    VKR zu Lasten eines jeden Miteigentumsanteils zugunsten der jeweiligen Eigentümer der übrigen Miteigentumsanteile.

    Oder habt ihr noch eine bessere Idee?

    Liebe Grüße

    Einmal editiert, zuletzt von Tassilo (18. August 2008 um 10:47)

  • Ich komme nicht weiter:

    Eingetragen sind 4 Miteigentümer zu je 1/4. Nunmehr wird beantragt:

    Zu Lasten jedes MEA die Eintragung von Vorkaufsrechten für die übrigen Miteigentümer -

    1. als Bruchteilsberechtigte zu 1/12
    2. als Bruchteilsberechtigte zu 3/4

    Bewilligungstext:

    Für den Fall der Veräßerung des Anteils eines Miteigenümers an einen anderen Miteigentümer vereinbaren die Beteiligten, dass die an der Veräußerung nicht beteiligten Eigentümer neben dem Erwerber VKR´s haben sollen, die sie zum Erwerb von 1/3 des zur Veräußerung kommenden MEA (1/12 vom ganzen) berechtigen.

    Die Veräußerung des Anteils eines Meiteigentümer an einem an der Eigentümergemienschaft nicht beteiligten Dritten ist nur möglich, wenn gleichzeitig zwei weitere MEA´s, isgesamt also 3/4 verkauft werden. In diesem Fall hat der 4 Miteigentümer ein Vorkaufsrecht.

    ????

    Ich raff es einfach nicht. Würde man unterm Strich nicht zu demselben Ergebnis kommen wenn man ein VKR auf dem gesamten Grst. einträgt: "VKR zu Lasten eines jeden Miteigentumsanteils zugunsten der jeweiligen Eigentümer der übrigen Miteigentumsanteile."

  • Die Gemeinschaft soll unbedingt erhalten werden. Bei Veräußerung eines Anteils an einen Miteigentümer sollen die anderen entsprechend ihrer Quote einsteigen können.

    Eine Veräußerung an einen Gemeinschaftsfremden soll nur möglich sein, wenn dadurch die Gemeinschaft unter den bisherigen Miteigentümern aufgelöst wird. Der einzig nicht veräußernde soll sich dann überlegen können, ob er mit dem Neuen eine neue Gemeinschaft bildet oder lieber alles allein übernimmt.

    Könnte das so gemeint sein? Dann sind es zwei paar Schuhe.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Danke für deine Übersetzung FED.

    Mein Problem ist: Wie bekomme ich das ins GB. Ich will keine 8 VKR´s eintragen, sondern 2 Sammelbuchungen.

    Das erste lastend auf dem gesamten Grdst: "VKR zugunsten des jeweiligen Miteigentümers zu je 1/12."

    Aber das 2.?

    Hiiilfe!

  • Ich fürchte, daß das nicht mit Sammelbuchungen geht.

    VKR jeweils lastend an den 4 MEA für die jeweils 3 anderen Eigentümer hinsichtlich je eines 1/12 MEA.
    Bedingtes VKR jeweils lastend an den 4 MEA für die jew. 3 anderen Eig.

    Andere Frage: Wie wird denn gesichert, daß an Fremde nur im Dreierpack verkauft werden kann? (Wegen der Bedingung beim VKR).

    Schönes WE, ich mache Feierabend.

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    Einmal editiert, zuletzt von FED (10. November 2008 um 08:01) aus folgendem Grund: Tippfehler

  • "VKR zugunsten des jeweiligen Miteigentümers zu je 1/12."



    Es soll nicht zulässig sein, am gesamten Grundstück ein subjektiv dingliches Vorkaufsrecht zugunsten des Inhabers eines Miteigentumsanteils an diesem Grundstück zu bestellen, da sich nur die einzelnen Miteigentumsanteile zueinander wie ganze Grundstücke verschiedener Eigentümer verhalten (Bauer/v.Oefele, III 135, BayObLG, Rpfleger 1982, 274)

  • Ich denke mal, meine Frage passt am besten in diesen Thread:

    Eingetragen ist ein Vorkaufsrecht für zwei Eheleute als Berechtigte nach § 513 BGB aF (Urkunde von 1994) für den ersten Verkaufsfall.

    Keine Aussage zu Vererbbarkeit oder Löschungserleichterung.

    Sehe ich es richtig, dass dieses Vorkaufsrecht nicht vererblich ist und mit dem Tod des letzten Berechtigten erlischt? Müssen die Erben dann Löschungsbewilligung erteilen, oder genügt der Todesnachweis trotz des Fehlens einer Löschungserleichterung?

    Ich bin Weinkenner. Wenn ich Wein trinke, merke ich sofort: aah, Wein. (Han Twerker)

  • Wenn man - wie Demharter § 23 GBO Rn. 11 m. w. N. - bei Vorkaufsrechten die Möglichkeit von entstandenen Rückständen bejaht, ist die Löschung nur aufgrund Todesnachweises erst nach Ablauf eines Jahres ab dem letzten Sterbefall möglich.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Dinglich Vorkaufsrecht für die Käufer ( 2 Personen )an einem Nachbargrundstück des Kaufgrundstücks ist bewilligt
    Keine weitere Angabe, auch nicht, dass § 472 BGB Anwendung findet.
    Unschädlich, da § 472 BGB gesetzliche Regel und automatisch Anwendung findet?
    Oder zu beanstanden, da die Urkunde erklären muss, dass § 472 BGB Anwendung findet ?:gruebel:

  • Ich habe hier einen Antrag auf Eintragung jeweils eines Vorkaufsrechtes für alle Verkaufsfälle zug. A und zug. B im gleichen Rang.

    Die Bestellung gleichrangiger Vorkaufsrechte an einem Grundstück soll zulässig sein, wenn eine Regelung getroffen wird, durch die eine Kollision vermieden wird (u. a. OLG München, Beschluss vom 15. März 2016 – 34 Wx 3/16 -; OLG Hamm vom 25. August 2016 – I-15 W 233/16 -).

    Hier wurde folgende Regelung getroffen:
    "Sollten beide Vorkaufsberechtigte ihr jeweiliges Vorkaufsrecht ausüben, sollen sie Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB sein."

    Die Bestellung eines einzelnen Vorkaufsrecht zug. von mehreren Personen nach § 428 BGB soll nach dem Bundesgerichtshof (Beschluss vom 13.10.2016 - V ZB 98/15 -) unzulässig sein. Ich folgere daraus, dass die hier getroffene Regelung zur Vermeidung von Kollisionen ebenfalls unzulässig ist.

    Was sagt ihr?

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