Fehlender Verwalternachweis

    Guten Morgen!

    Habe hier ein Problem hinsichtlich des Nachweises der Verwaltereigenschaft.

    Der Verwalter wurde damals mit Änderung einer Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer bestellt, jedoch ist kurz vorher schon die Eigentumsumschreibung einer Wohnung erfolgt, was dem beurkundenden Notar nicht bekannt war, so dass die Änderung der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer nicht mehr erfolgen konnte und somit auch die Verwalterbestellung nicht wirksam ist. So und nu haben wir den Salat. Vorgelegt werden kann nur ein Verwaltervertrag aus der Zeit (2008), der als Nachweis dem Grundbuchamt natürlich nicht reicht, da nur schuldrechtlicher Vertrag zwischen WEG und Verwalter und ein ordnungsgemäßer Beschluss nach § 26 WEG existiert nicht. Wie soll denn jetzt die Verwaltereigenschaft nachgewiesen werden? Kann rückwirkend ein Beschluss gefasst werden?

    Leider weiß ich nicht mehr weiter und wäre für Antworten bzw. Hinweise dankbar. :confused:

    LG gixxe7876

    Was liegt Dir für eine Urkunde vor und was für Anträge sind denn gestellt ??
    Grundsätzlich genügt auch die Genehmigung durch alle Eigentümer als Ersatz für die Genehmigung des Verwalters. Dieser kann dann jetzt normal für die folgende Zeit bestellt werden.

    Es gehört oft mehr Mut dazu, seine Meinung zu ändern, als ihr treu zu bleiben.

    Also wir haben einen Kaufvertrag beurkundet und der Verwalter hat auch die Zustimmung erteilt. Als Verwalternachweis ist uns die Änderungsurkunde zur Teilungserklärung eines Kollegen überreicht worden, in dem der Verwalter bestellt worden ist. Es hieß zu der Urkunde, dass die Bestellung eines ersten Verwalters durch den teilenden Eigentümer erfolgt ist.

    Leider war zum Zeitpunkt der Änderung der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer aber bereits eine Eigentümergemeinschaft (Anlegung der Wohnungseigentumsgrundbücher und Eintragung von mindestens zwei Wohnungseigentümern) erfolgt, (worauf wir dann vom Grundbuchamt hingewiesen worden sind), so dass die Bestellung des Verwalters durch den teilenden Eigentümer nicht mehr erfolgen konnte. Dies hatte der die Änderung beurkundende Notar wohl nicht bedacht.

    Es kann somit nur noch die Bestellung des Verwalters durch die Wohnungseigentümer erfolgen, jedoch ist der lt. Verwaltervertrag bereits seit 08.12.2008 als Verwalter tätig. Wenn jetzt der Bestallungsbeschluss fehlt, dann ist der Verwalter ja gar nicht wirksam bestellt und somit dürfte auch die Erteilung der Verwalterzustimmung unwirksam sein.

    Ich hatte mich daher gefragt, ob die Verwalterbestellung, z.B. mit WEG Versammlung bzw. Beschluss vom heutigen Tage, "rückwirkend" die Verwalterbestellung beschließen kann.

    Vielleicht wäre es hier einfacher eine WEG Versammlung einzuberufen, den Verwalter neu zu bestellen und die Zustimmung neu abzugeben. Bringt natürlich wieder einige Fragen mit sich, z.B. hinsichtlich Wirksamkeit des Vertrages usw. Haftungstechnisch möchte ich hier jetzt lieber ersteinmal nicht weiter drüber nachdenken.



    Bei der Verwalterbestellung handelt es sich nicht nur um ein Rechtsgeschäft zwischen den Beteiligten, sondern auch um einen an die Öffentlichkeit gerichteten Rechtsgestaltungsakt (Kammergericht Berlin, OLGZ 1976, 266/270). Dieser Rechtsgestaltungsakt ist zum einen bedingungsfeindlich (KG, a. a. O.), zum anderen verträgt er keine Rückwirkung (OLG Hamm, WE 1996, 33/35 = DWE 1995, 125; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Auflage, 2008, § 26 WEG RN 2; Stellungnahme des Deutschen Notarinstituts in DNotI-Report 8/2006, 62 ff).

    Eine rückwirkende Verwalterbestellung kommt daher nicht in Betracht. Also kann der Mangel nur für die Zukunft behoben werden.

    Dazu stehen zur Verfügung: Neue Verwalterbestellung nebst Nachweis und Wiederholung der Zustimmungserklärung oder Zustimmung aller WEig./TEig. im Umlaufverfahren nebst Beglaubigung aller Unterschriften oder Erklärung der Zustimmung aller WEig./TEig. in einer einzuberufenden Eigentümerversammlung nebst Nachweis durch Protokoll -wie die Verwalterbestellung- und (bei beiden Arten der Zustimmung( Umlaufverf./Beschluss) Veranlassung des Zugangs der Zustimmungserklärung.

    Bei vorliegender Zustimmung des Verwalters, aber fehlendem Verwalternachweis könnte die Zwischenverfügung in etwa lauten:

    „Es fehlt der Nachweis darüber, dass …..zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung, dem ….., berechtigt war, die nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung zu erklären.
    Ob der der Veräusserung nach § 12 WEG Zustimmende zur Abgabe dieser Erklärung berechtigt ist, hat das Grundbuchamt eigenständig zu prüfen; ggf. ist der Antrag auf Umschreibung des (Wohnungs-) Eigentums im Wege der Zwischenverfügung nach § 18 GBO zu beanstanden bzw. zurückzuweisen (OLG Hamm, OLGZ 1967, 109; BayObLG, Rpfleger 1983, 350 = DNotZ 1984, 559; NJW-RR 1986, 565; Leitsatz Rpfleger 1991, 354; Wenzel in Bärmann/Armbrüster/Becker/Merle/Pick/Wenzel, WEG, 10. Aufl., 2008, § 12 RN 34).
    Dieser Nachweis ist gemäß § 24 Abs. 6 WEG durch Vorlage eines Protokolls über den in der Eigentümerversammlung gefassten Bestellungsbeschluss zu erbringen, wobei die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers und - sofern vorhanden - des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seines Stellvertreters notariell beglaubigt sein müssen (§ 26 Abs. 3 WEG, früher § 26 Absatz 4 WEG; vgl. Röll, Rpfleger 1986, 4; Böhringer, BWNotZ 1993, 153/159; DNotI-Report 22/1996, 201/204 mit weit. Nachw.).

    Soll die Verwalterbestellung durch sogenannten Umlaufbeschluss nach § 23 Absatz 3 WEG nachgewiesen werden, sind die Erklärungen sämtlicher Wohnungs-/Teileigentümer zu diesem (einstimmig gefassten, da es keine schriftlichen Mehrheitsbeschlüsse gibt) Beschluss in jeweils öffentlich (notariell) beglaubigter Form vorzulegen (BayObLG, NJW-RR 1986, 565 = Rpfleger 1986, 299 = DNotZ 1986, 490mit Anm. Röll in MittBayNot 1987, 96 ff (98/99)).

    Stellt sich heraus, dass die Verwalterbestellung erst nach Abgabe der Zustimmungserklärung, dem ……, erfolgt ist, ist die Zustimmungserklärung in der öffentlich beglaubigten Form des § 29 Absatz 1 GBO zu wiederholen (LG Wuppertal, MittRheinNotK 1982, 207).

    Statt der Verwalterzustimmung kann die Zustimung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der öffentlich (not.) beglaubigten Form des § 29 Absatz 1 GBO vorgelegt werden (OLG Zweibrücken, Rpfleger 1987, 157; OLG Saarbrücken, Rpfleger 1989, 439). Diese Zustimmungserklärung kann auch in einer Eigentümerversammlung erklärt werden und ist dann -wie der Verwalternachweis, s. vorstehend- nachzuweisen. Da die Zustimmungserklärung erst mit Zugang bei einem der Vertragsteile wirksam wird (§ 182 BGB) ist sie dem Grundbuchamt nicht direkt, sondern über den als zur Empfangnahme ermächtigt geltenden Urkundsnotar (BGH, NJW 1959, 883) vorzulegen. Das Fehlen dieser Unterlage stellt ein Eintragungshindernis dar, zu dessen Beseitigung heirmit im Wege der Zwischenverfügung nach § 18 I 1 GBO Frist gesetzt wird bis……“



    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    an Prinz: Bedeutet dies, das ein Verwaltervertrag, der von allen Eigentümern unterschrieben wurde, auch nicht in eine Verwalterbestellung umgedeutet werden kann ? Das wäre doch dann der sogenannte Umlaufbeschluss.

    Zitat von Carsten369

    an Prinz: Bedeutet dies, das ein Verwaltervertrag, der von allen Eigentümern unterschrieben wurde, auch nicht in eine Verwalterbestellung umgedeutet werden kann ? Das wäre doch dann der sogenannte Umlaufbeschluss.


    Das würde ich als Verwalterbestellung gelten lassen (mit den erforderlichen Unterschriftsbeglaubigungen).

    Es gehört oft mehr Mut dazu, seine Meinung zu ändern, als ihr treu zu bleiben.

    Prinz: Klasse! Vielen, lieben Dank für diese ausführliche Antwort! Der Verwalter fragt mir hier nämlich schon Löcher in den Bauch und kann nicht einsehen, wieso die bisher vorgelegten Urkunden unwirksam sind usw. und will natürlich von mir wissen, -mit Begründung-, was nun passieren soll.
    Nicht gerade der angenehmste Diskussionspartner. :D

    Es kommt noch hinzu, dass einer der Wohnungseigentümer verschwunden ist und der hält die meisten Miteigentumsanteile, so dass hier vorerst ein wirksamer Beschluss der WEG nicht gefasst werden kann. Mir bleibt aber auch nichts erspart. :(

    Zitat von Sternensucher
    Zitat von Carsten369

    an Prinz: Bedeutet dies, das ein Verwaltervertrag, der von allen Eigentümern unterschrieben wurde, auch nicht in eine Verwalterbestellung umgedeutet werden kann ? Das wäre doch dann der sogenannte Umlaufbeschluss.


    Das würde ich als Verwalterbestellung gelten lassen (mit den erforderlichen Unterschriftsbeglaubigungen).




    Also den Verwaltervertrag haben wir ja, aber den hat nur der teilende Eigentümer mit dem Verwalter geschlossen. :gruebel:

    Und bei dem Verwaltervertrag handelt es sich doch nicht um einen Beschluss, so dass ich hier einen "Umlaufbeschluss" nicht annehmen würde.

    Ich denke auch nicht, dass die Unterschriften unter dem Verwaltervertrag öffentlich beglaubigt wurden. Daher dürfte dieser Vertrag zum Nachweis der Bestellung nicht ausreichen. Auch ist zwischen dem Verwaltervertrag und Verwalterbestellung streng zu unterscheiden. Nach der sog. Trennungstheorie (BGHZ 151, 164 = NZM 2002, 788/790 = NJW 2002, 3240; OLG Hamburg ZWE 2002, 133; OLG Hamm, ZMR 2003, 53) ist zwischen dem Verwaltervertrag und dem Bestellungsakt zu trennen (Bärmann/Pick, WEG, 16. Auflage 2005, § 26 RN 16 mit weit. Nachw.; Bärmann/Merle, WEG 10. Auflage 2008, § 26 RN 24, 26 m.w. N.). Der Verwaltervertrag ist zusätzliches Erfordernis zum Bestellungsakt, damit der Bestellte im Rechtsverkehr als Verwalter auftreten kann (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., 2005, § 26 RN 10).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Welche Möglichkeit haben wir denn jetzt, wenn ein Mehrheitsbeschluss über die Bestellung eines Verwalters in einer Versammlung nicht gefasst werden kann?

    Antrag auf Bestellung eines Notverwalters?

    Man, man und das kurz vorm Weekend ;)

    Zustimmung aller WEig.; ggf. in einer neu einberufenen Versammlung.
    Den "Notverwalter" nach § 26 Absatz 3 WEG a.F. gibt es zwar nicht mehr; die WE können aber die Verwalterbestellung als Maßnahme der ordnugnsgemäßen Verwaltung nach §§ 21 IV, 43 Nr. 1 WEG erreichen, wobei bei besonderer Eilbedürftigkeit eine einstw. Vfg. in Betracht kommt (Bärmann/Merle, WEG, 10. Auflage 2009, § 26 RN 250, 251 m.w.N.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Vielen Dank! Das heißt dann aber, dass immer noch irgendwie alle Wohnungseigentümer irgendwann zustimmen müssen und solange der eine verschwunden bleibt, wird es auch nichts mit einer zweiten Versammlung und Zustimmung der Wohnungseigentümer.

    Mmh, dann bleibt wohl nur noch die Alternative nach §§ 21 IV, 43 I WEG.

    Upps, Notariatsangestellte. Dann hilft Dir die oben dargestellte Zwischenverfügung ja auch nicht weiter….
    Also der kürzeste Weg scheint mir der zu sein, dass der Beiratsvorsitzende (falls es einen Beirat gibt) eine außerordentliche Versammlung mit dem Beschlussgegenstand: „Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG“ einberuft (die 2-Wochenfrist des § 24 IV 2 WEG kann bei besonderer Dringlichkeit abgekürzt werden) und sodann die Aufhebung des Zustimmungserfordernisses beschlossen wird. In diesem Fall bräuchte die Monatsfrist des § 46 I 2 WEG nicht abgewartet zu werden, weil der (ordnungsgemäß zustandegekommene) Beschluss sogleich Wirksamkeit entfaltet (Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Auflage 2009, § 12 RN 58, 59).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Prinz: Doch, auch für mich als Notariatsfachangestellte ist es gut zu wissen, wie das Grundbuchamt arbeitet und was beachtet werden muss. Also nicht nur materiellrechtliche Erfordernisse, natürlich auch die verfahrensrechtlichen. Da schaut man doch auch gern mal hinter die Kulissen, um solche Zwischenverfügungen zu vermeiden :)

    Die Sache mit der Aufhebung der Verfügungsbeschränkung ist eine klasse Idee, doch ist der KV doch bereits beurkundet und dann hilft m.E. eine Aufhebung der Verfügungsbeschränkung zum jetzigen Zeitpunkt doch auch nicht mehr weiter.
    :gruebel:

    Dass der Kaufvertrag bereits geschlossen wurde, ist unerheblich. Maßgebend ist, dass das Eintragungshindernis (Nachweis der Zustimmung nach § 12 WEG) zum Zeitpunkt der Eintragung des Eigentumswechsels nicht mehr besteht. Also muss bis dahin nachgewiesen sein, dass das Zustimmmungserfordernis entfallen ist. Dazu kann das entsprechende Protokoll über die Beschlussfassung in der Form der §§ 26 III, 24 VI WEG vorgelegt werden. Allerdings ist die Veräußerungsbeschränkung auch in den WE-Grundbüchern löschen zu lassen. Das setzt einen dahingehenden, an das Grundbuchamt gerichteten Eintragungsantrag voraus (Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Auflage 2008, § 12 Randnummer 61). Eine Löschung von Amts wegen findet nicht statt (Wilsch, NotBZ 2007, 305/307). Nachdem es keinen wirksam bestellten Verwalter gibt, kann den Antrag einer der WEig. (unter Vorlage des o.a. Protokolls) formlos stellen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)


    Wie sieht das ganze beim Umlaufbeschluss aus?
    In dem Umlaufbeschluss ist der Verwalter ab dem 01.12.15 bestellt worden; (falls wichtig) als Datum der Protokollerstellung ist der 04.01.16 angegeben worde, derzeit haben noch nicht alle unterzeichnet.
    Davon ausgehend dass der Umlaufbeschluss mit allen Unterschriften in der Form des § 29 GBO in Orndung wäre, ab wann kann der Verwalter bestellt werden? Nur für die Zukunft, also bestenfalls nach der letzten Unterschriftsbeglaubigung? Oder hier doch rückwirkend?

    Die Bestellungsdauer kann nicht anders sein, als bei dem in einer Versammlung gefassten Beschluss. Wenn nicht alle Wohnungseigentümer an der Abstimmung gemäß § 23 Abs. 3 WEG beteiligt werden, kommt ein Beschluss nicht zustande (so OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat Beschluss vom 21.11.2002, 3 W 179/02, Rz. 20 unter Zitat BayObLG WuM 1995, 227; BUB aaO § 23 Rdnr. 214; Palandt/Bassenge aaO § 23 Rdnr. 5). Das Schl.-Holst. OLG, 9. Zivilsenat, führt in Rz. 14 des Urteils vom 05.09.2001, 9 U 103/00, aus: „Vor Zugang der letzten schriftlichen Zustimmungserklärung ist noch kein Beschluss vorhanden (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 23 Rz. 11 m.w.N.)“. Und solange kein (wirksamer) Beschluss vorhanden ist, kann die Verwalterbestellung auch noch nicht wirksam geworden sein. Da sie nicht rückwirkend möglich ist (s. das Zitat), beginnt sie also mit der letzten Unterschrift. Falls es aber in Deinem Fall auf den Zeitraum zwischen dem 1.12.2015 und dem Datum der letzten Unterschrift nicht ankommt, würde ich z. B. bei einer Bestellungsdauer von 3 Jahren von dem zum 1.12.2015 vorgesehenen Beginn bis zum 30.11.2018 ausgehen wollen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Danke!
    Ich hatte mir fast gedacht, dass es auf den Zeitpunkt der letzten Unterschrift ankommt. Und natürlich liegt die abgegebene Zustimmung (Februar) genau zwischen dem Bestelldatum im "Beschluss" (Dezember) und der letzten Unterschrift (die ja noch nicht vorliegt)

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