Auflassung an KG in Gründung

  • Meine Frage ist bestimmt schon diskutiert worden, aber ich kann das Thema nicht finden:

    Die Grundstückseigentümerin ist alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin einer GmbH, die am gleichen Tag ihre Firma ändert und Komplementärin der KG werden soll. Kommanditisten werden die beiden Töchter der Grundstückseigentümerin (E) sowie E selbst.

    Gegenstand der KG ist die Grundstücksverwaltung.

    Das vertragsgegenständliche Grundstück soll jetzt in die KG eingebracht werden.

    Laut Schöner, Stöber ist dies vor Eintragung im Register kaum möglich. Brauche ich noch Nachweise oder ist die Einbringung in die KG vor Gründung überhaupt möglich ?

  • Lies dazu mal DNotI-Report 2002, 24, das könnte denk ich weiterhelfen.
    Der Vertrag kann vor Eintragung der KG im HR beurkundet, aber erst danach vollzogen werden, weil die KG vorher wohl eher noch nicht entstanden ist (nachdem Gegenstand = Grundstücksverwaltung), sondern nur als Vorform eine GbR ist. Wenn alle Gesellschafter bei dem Vertrag gehandelt haben, kannst du nach HR-Eintragung die Auflassung vollziehen. Ich habe mir zum Nachweis dazu die beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsvertrags vorlegen lassen.

  • Könntest Du die Fundstelle nochmal überprüfen, ich habe unter ihr nichts passendes gefunden.

    Kommando zurück ! Habs gefunden.

    Einmal editiert, zuletzt von Opc (30. April 2010 um 11:15) aus folgendem Grund: Problem erledigt

  • Darf ich dieses Thema nochmal hervorkramen ?

    Hab das Gutachten gelesen und frage mich, ob das Institut heute auch zum gleichen Ergebnis kommen würde im Hinblick auf die GbR-Rechtsänderungen.

    Wenn zwischenzeitlich die Eintragung im Register erfolgt wäre, hätte ich den Vertretungsnachweis aus dem Register ja nur für die Zeit ab Eintragung, nicht vorher.

  • Genehmigung des (möglicherweise) vollmachtlosen Handelns der GbR-Gesellschafter durch die jetzt eingetragene KG? Geht auch bei organschaflticher Vertretung. Hatten wir vor Kurzem schon mal. Find` den Thread aber nicht mehr.

  • Der Erwerb durch eine (GmbH & Co.) KG i. Gr. Wurde schon mehrfach diskutiert; z. B. unter

    https://www.rechtspflegerforum.de/search.php?sea…9844&pp=&page=2

    Meine Antwort bei einer anderen Fallgestaltung war:

    „Wenn bei Beurkundung der Auflassungserklärung auch die (damals künftigen) Kommanditisten anwesend waren (s. Fall des DNotI, DNotI-Report 24/2002, 185 ff): dort waren die Kommanditisten zwar nicht formell an der Beurkundung beteiligt, aber anwesend) könnte die Umschreibung des Eigentums auf die KG in Gründung bereits vorgenommen werden, da die Gründungs-KG bis zur Eintragung im HR als BGB-Gesellschaft besteht und nach der Rechtsprechung des BGH (B. v. 4.12.2008, V ZB 74/08) die GbR grundbuchfähig ist. Die GbR ist dann mit der KG identisch, d. h. mit der Eintragung der KG im HR geht die GbR in die Rechtsform der KG über (BayObLG, Rpfleger 1985, 353/354; Böhringer, Rpfleger 1991, 3). Eine Genehmigung wäre dann nicht vonnöten. Voraussetzung ist allerdings, dass die GbR (KG in Gr.) wirksam vertreten war, also auch der oder die Kommanditisten anwesend waren.

    Hat zum Auflassungszeitpunkt hingegen nur die Komplementär-GmbH für die KG in Gründung gehandelt, können deren Erklärungen nur wirksam sein, wenn die KG ein Handelsgewerbe i. S. des § 1 II HGB betreibt (wegen der dazu erforderlichen Nachweise s. DNotI-Report 2002, 185/187).

    Verwaltet die KG hingegen lediglich eigenes Vermögen, entsteht sie nicht bereits durch die Geschäftsaufnahme, also durch die Entgegennahme der Auflassungserklärung, sondern erst mit der Eintragung im HR. Aus dieser Eintragung ergibt sich jedoch nicht, dass die Vertretungsberechtigung der Komplementär-GmbH bereits zu einem früheren Zeitpunkt bestand. Ich nehme an, dass darauf der Umstand beruht, dass eine Genehmigungserklärungserklärung der Komplementär-GmbH vorgelegt wurde.

    Hält man eine solche Genehmigung für erforderlich, hat sie das zur Vertretung der KG berufene Organ, also die Komplementär-GmbH, abzugeben. Handelt dabei der Einbringende A und ist er zugleich der einzige Kommanditist, ist die Gestattung des Selbstkontrahierens konkludent erteilt. Ansonsten dürfte dann, wenn nicht nachgewiesen werden kann (formgerechter Gesellschaftsvertrag), dass es sich um die Erfüllung einer Verbindlichkeit handelt, die Problematik des § 181 BGB bestehen. In diesem Fall müsste dann zusätzlich nachgewiesen werden, dass die KG der Komplementär-GmbH und deren Vertretungsorganen das Selbstkontrahieren gestattet hat (formgerechter Gesellschaftsvertrag oder amtlicher Ausdruck aus dem über die KG geführen HRA). Oder aber, es genehmigen auch der/die Kommanditisten (DNotI-Report, a.a.O.).“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Die Komplementär - GmbH gründet in der Auflassungsurkunde die KG - mit Gesellschaftsvertrag als Anlage - und zwar ohne die Kommanditistinnen und bringt das Grundstück in die KG ein. Die KG ist eine grundstücksverwaltende Gesellschaft und darf andere Unternehmen erwerben und sich an ihnen beteiligen.

    Daher: Genehmigung der Kommanditistinnen, oder ?

  • Steh ich voll auf dem Schlauch? Der Gesellschaftsvertrag ist hier in der Urkunde enthalten? Wie soll die Komplementärin die KG allein gründen?...

  • Ja, laut Urkunde erscheint nur die Grundstückseigentümerin, die in Personalunion Geschäftsführerin der Komplementär-GmbH und auch Kommanditistin ist. Es heißt weiter in der Urkunde, dass die Kommanditistin der Einbringung des Grundstücks in die KG zustimmt. Als Anlage der Urkunde: der nicht unterzeichnete Gesellschaftsvertrag - oder auch nur eine Kopie desselben, jedenfalls kann ich nirgends eine Unterschrift der anderen Kommanditistinnen finden. Steh selbst noch etwas auf dem Schlauch.

  • Ich will mich hier gleich mal einklicken:

    Wenn ich das jetzt hier alles richtig verstanden habe, dann dürfte ich bei meinem Fall eigentlich keine Probleme haben:

    Habe folgenden Fall:

    Auflassung an GmbH&Co. KG. Z. Ztpkt. der Eintragung der AV war die KG noch in Gründung. Ich habe deshalb die AV für die KG in Gründung eingetragen.

    Nun hab ich nachgeschaut ist die KG eingetragen. Der Notar hat hiervon jedoch nichts verlauten lassen...soll ich nun die KG eintragen, oder die KG in Gründung?!

  • Du kannst m. E. keine KG i. Gr. als Eigentümerin eintragen, da sie nicht rechtsfähig und somit nicht grundbuchfähig ist. Dies kann Dir erst mit der Eintragung der KG im HR nachgewiesen werden (Schöner/Stöber, 14. Auflage, Rn. 981c; BayObLG, DNotZ 1986, S. 156).
    Ich lasse mir grundsätzlich die Kaufvertragsurkunde mit Auflassung vom organschaftlichen Vertreter der KG in der Form des § 29 GBO genehmigen unter Nachweis seiner Vertretungsbefugnis. Und dann trage ich die KG gemäß Handelsregistereintragung als Eigentümerin ins Grundbuch.
    Im Übrigen gibt es einen schönen Aufsatz im DNotI-Report 2002 S. 185ff.

    LG Janet

  • ...Ich lasse mir grundsätzlich die Kaufvertragsurkunde mit Auflassung vom organschaftlichen Vertreter der KG in der Form des § 29 GBO genehmigen unter Nachweis seiner Vertretungsbefugnis. Und dann trage ich die KG gemäß Handelsregistereintragung als Eigentümerin ins Grundbuch.
    Im Übrigen gibt es einen schönen Aufsatz im DNotI-Report 2002 S. 185ff.

    LG Janet



    Das heißt, Dir genügt es auch nicht, dass die spätere Komplementärin die KG errichtet und die Kommanditisten genehmigen ?

  • Hi Carsten369 zu #14,

    ohne näher nachgelesen zu haben, wäre es denkbar, wenn die Kommanditisten den Kaufvertrag genehmigen. Dann müsste wohl der Geschäftsbeginn schon vor der Registereintragung im Gesellschaftsvertrag vereinbart sein und der Komplementärin insoweit Vollmacht erteilt sein, die KG zu vertreten. Es müsste dann zusätzlich der Gesellschaftsvertrag in grundbuchmäßiger Form vorliegen sowie ein amtlicher Handelsregisterausdruck zum Nachweis der Eintragung der KG. Evtl. weitere Vertretungsbefugnisse der Komplementärin wären ebenfalls zu beachten.
    Aber das wäre mir zu umständlich, zumal ich nicht prüfen kann, ob die Vollkaufmannseigenschaft vor der HR-Eintragung erfüllt ist und die Eintragung nur noch deklaratorischen Character hat. Ansonsten bilden sämtliche Gesellschafter (Komplementärin und Kommandisten) eine GbR.

    Ich hoffe weiter geholfen zu haben.

    LG Janet

  • Ich habe Zweifel daran, ob das, was bisher über die KG in Gründung in der Literatur geschrieben wurde, in Anbetracht der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR noch unverändert fortgelten kann. Denn es dürfte klar sein, dass eine Vormerkung nicht mehr für die KG i.Gr., sondern nur noch für die zu diesem Zeitpunkt existente GbR (samt allen Gesellschaftern anch § 47 Abs.2 S.1 GBO!) eingetragen werden kann. Des weiteren ist fraglich, wie es sich mit den Vertretungsverhältnissen solcher GbR's verhält. Sie können nicht nachgewiesen werden, es sei denn, die GbR würde sich in der Erwerbsurkunde explizit gründen (also die gleiche Problematik wie auch sonst). Und als letztes kommt hinzu, dass mir unklar ist, wie nachgewiesen werden soll, dass die letztlich eingetragene KG mit der GbR, die im Erwerbsvertrag gehandelt hat, identisch ist.

  • nun, die Gedanken waren mir auch schon gekommen, siehe Beitrag #4.

    Würde das dann schlussendlich bedeuten, dass eine KG in Gründung dann gar keine Grundstücke mehr vor ihrer Eintragung im Register in die Gesellschaft einbringen kann ? Meine Kollegin hat nämlich die Zustimmung der Kommanditisten gemäß des DNotI-Gutachtens angefordert. Dies, denke ich, reicht aber in meinem Fall nicht aus.

  • Ausgangspunkt ist die Frage, ob überhaupt noch eine AV für eine KG i.Gr. eingetragen werden kann. Das ist nach meiner Ansicht aufgrund der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR zu verneinen, weil die GbR als solche sowohl Berechtigte des Erwerbsanspruchs als auch Berechtigte der AV ist. Wenn die KG entstanden ist, wandelt sich die GbR automatisch in die KG um. Das Problem ist nur, wie dann nachgewiesen werden soll, dass zwischen der GbR und der KG Identität besteht. Wie wir bereits andererorts festgestellt haben, geht dies aus der Registereintragung der KG nicht hervor.

    Solange die KG nicht existiert, geht es nach meiner Ansicht aufgrund der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR nicht mehr um die Vertretung der KG i.Gr., sondern nur noch um die Vertretung der GbR selbst. Wenn also die GbR bei der Einbringung oder beim sonstigen Erwerb auf der Erwerberseite als rechtsfähiges Rechtssubjekt handelt -wer sollte auch sonst handeln?-, sind wir wieder an dem Punkt angelangt, dass Existenz, Identität und Vertretungsverhältnisse der GbR nur bei einer Gründung der GbR im Erwerbs- bzw. Einbringungsvertrag nachgewiesen werden können.

    Was dann später passiert, wenn die KG letztlich entstanden ist, hat nur noch damit zu tun, ob die identitätswahrende Umwandlung der im Grundbuch eingetragenen GbR in die KG -in der Form des § 29 GBO- nachgewiesen werden kann. Das wird schwerlich gelingen. Auch die Berichtigungsbewilligung der GbR wird für die Eintragung der KG als Eigentümerin nicht zur Verfügung stehen, weil die GbR im Vormerkungsstadium nicht als Eigentümerin eingetragen ist und deshalb § 899a S.1 BGB nicht gilt und die Eintragung der GbR als Eigentümerin wiederum daran scheitert, dass die Beteiligten selbst vortragen, dass die GbR nicht mehr existiert, sondern bereits eine KG ist. Aber auch wenn die GbR schon als Eigentümerin eingetragen sein sollte, dürfte der Weg der Berichtigungsbewilligung verbaut sein, weil sich die identitätswahrende spätere Umwandlung der GbR wohl nicht plausibel darlegen lässt.

    Was ist übrigens, wenn die GbR erst als Eigentümerin eingetragen wird, nachdem die Umwandlung in die KG erfolgt ist (unterstellen wir das einmal)? Ich glaube nicht, dass es sich hier lediglich um eine unschädliche Falschbezeichnung der KG handelt, sondern dass das Grundbuch ein falsches Rechtssubjekt verlautbart, zu dessen Gunsten die Eintragungswirkung des § 873 Abs.1 BGB nicht mehr eintreten konnte. Dann hätte die GbR nicht erworben, weil die Auflassung schon zugunsten der KG wirkt und die KG hätte nichts erworben, weil sie nicht eingetragen ist.

    Alles Probleme, die sich vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR überhaupt nicht stellen konnten. Denn zu dieser Zeit war es überhaupt nicht denkbar, dass die GbR als solche als Vormerkungsberechtigte oder Eigentümerin eingetragen werden konnte.

    Ich bin aber erst am Anfang meiner Überlegungen zur KG in Gründung. Wenn man die Rechtsfähigkeit der GbR ernst nimmt, wird man aber wohl zu keinen anderen Ergebnissen gelangen können.

  • Hallo,

    folgender Fall macht mir Kopfzerbrechen. Aufgrund einer notariellen Kaufvertragsurkunde habe ich im Frühjahr eine KG in Gründung als Vormerkungsberechtigte eingetragen ("A KG in Gründung mit Sitz in Musterstadt"). Dies war so bewilligt und meines Erachtens auch möglich (Beschluß BayObLG vom 24.05.1985, DNotZ 1986,156). In dieser notariellen Urkunde wurde auch die Auflassung an die KG in Gründung erklärt, ohne daß sämtliche Gesellschafter der Gesellschaft (BGB-Gesellschaft) aufgeführt worden wären. Gehandelt hat der angeblich phG der einzutragenden KG. Dies hatte mich zum Zeitpunkt der Eintragung der AV ja auch noch nicht zu interessieren. Jetzt beantragt der Notar aufgrund dieser Auflassung Eigentumsumschreibung und Löschung der AV. Er bescheinigt, daß die KG in Gründung jetzt im Handelsregister eingetragen sei.
    Mit der Löschung des AV könnte ich mich noch anfreunden, wenn diese jetzt durch die vertretungsberechtigten Personen der zwischenzeitlich eingetragenen KG bewilligt würden. Zwischen der Gründungsgesellschaft und der nach außen hin entstandenen KG dürfte Identität bestehen. Meines Erachtens müßte zudem die Auflassung neu erklärt werden, da ich ja nicht weiß, ob die BGB-Gesellschaft (Gründungsgesellschaft) bei Auflassung wirksam vertreten wurde. Wie seht Ihr die Angelegenheit? Danke für Eure Hilfe und Entschuldigung für den langen Text.

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