Betreuung - Grundstücksverkauf

  • Guten Morgen liebe Mitstreiter, ich bitte Euch um Hinweise zum Vorgehen in folgender Sache:

    Die Betreuerin (Tochter der Betroffenen) beantragt die gerichtliche Genehmigung zum Gründstückskaufvertrag. Die Bemühungen hierzu laufen schon einige Jahre. Aus der Akte ist ersichtlich, dass nach Angabe der Betreuerin mehrere Verkaufsversuche gestartet wurden (Zeitungsannoncen, Immobilienmakler), bereits auch Interessenten vorhanden waren, aber wieder abgesprungen sind.

    Das Grundstück war im VVZ (Stand = Anordnung der Betreuung 8.2.2005) mit einem Wert von 45.000 EUR angegeben (zu diesem Preis war damals schon ein Verkauf durch die Betreuerin beabsichtigt). Es liegt ein Gutachten vom 16. Mai 2007 vor, Verkehrswert 117.000 EUR.

    Im Januar 2009 wurde ein Verfahrenspfleger hinsichtlich des Grundstücksverkaufs bestellt, da die Betroffene nicht anhörungsfähig war / ist. Dieser befürwortete den Verkauf (die 97-jährige Betroffene ist im Heim, Rückkehr ins Haus nicht möglich), hatte sich aber zum Preis nicht geäußert.

    Jetzt gibt die Betreuerin an, einen neuen Interessenten zu haben, der 50.000 EUR zahlen will. Der Zustand des Hauses sei mittlerweile durch Leerstand deutlich verschlechtert. Der Käufer sein kein Verwandter, der Bruder (Sohn der Betroffenen) sei einverstanden.

    Reicht es aus, den Verfahrenspfleger noch mal zur Höhe des Kaufpreises zu hören? Es ist nicht bekannt, ob ein Testament vorliegt. Die beiden gesetzlichen Erben der Betroffenen (Tochter und Sohn) sind aber mit dem Verkauf so einverstanden. Ein neues Gutachten will ich eigentlich nicht verlangen. Wenn sich sonst kein Käufer findet ...

    Danke.

  • Auf das Einverständnis künftiger Erben kommts nicht an; schaden kanns aber nicht.

    Mir würde hier die Stellungnahme des Verfahrenspflegers zum anvisierten Kaufpreis vollkommen ausreichen.

  • Auf das Einverständnis künftiger Erben kommts nicht an; schaden kanns aber nicht.

    Mir würde hier die Stellungnahme des Verfahrenspflegers zum anvisierten Kaufpreis vollkommen ausreichen.



    :daumenrau; das Einverständnis der Erben ist auch eine gute Idee. Beides zusammen sollte den Verkauf dann ermöglichen!;)

    How can I sleep with Your voice in my head?

  • Wenn du ganz sicher gehen möchtest und das Gutachten schon veraltet ist, kannst du dir auch eine ergänzende Stellungnahme zu dem Gutachten einholen lassen. Zweckmäßig natürlich von dem selben Gutachter. Zudem würde ich die Liste der Kaufinteressenten zur Akte nehmen.

  • ich schließe mich mal mit folgendem Fall an:

    Grundstückswert durch Gutachten festgestellt 195.000 €. Im Grundbuch ist ein lebenslanges Wohnrecht für einen Sohn des Betreuten eingetragen, der dort auch aktuell drin wohnt und nicht vor hat auszuziehen. Das Wohnrecht ist so gestaltet, dass der Sohn eigentlich alles mitbenutzen darf (Keller, Hof usw.), so dass ein Verkauf an familienfremde Personen nahezu ausgeschlossen ist. Eine Vermietung wäre möglich, würde aber kein Geld einbringen, welches gebraucht wird, weil die Ausgaben des Betreuten die Einnahmen übersteigen. Sozialleistungen werden aufgrund des vorhandenen Hauses nicht gezahlt.

    Der Hauptbetreuer (Enkelsohn des Betreuten) will das Grundstück nunmehr kaufen und dann evtl. vermieten. Er will aber nicht mehr als 135.000 € bezahlen. Ergänzungsbetreuer ist bestellt und hat bzgl. des Verkaufs deutlich unter Wert (55.000 € weniger als Verkehrswert) hier angefragt, ob ein derartiger Kaufvertrag überhaupt genehmigt werden würde :gruebel:.
    Er hat den Wert des Wohnrechtes entsprechend des Lebensalters des Berechtigten ermittelt und ist auf 108.000 € gekommen. Insofern könnte man den Wert als Wertminderung abziehen, sodass der Verkauf auch unter Wert genehmigt werden könnte.. ich haber aber irgendwie ein komisches Bauchgefühl :eek:

    Die potentiellen Erben (3 Söhne des Betreuten) haben dem Ganzen zugestimmt und haben keine Einwände.

    Für ein paar Einwände wäre ich dankbar. Vielen Dank!

  • Ich hätte da keine komischen Bauchgefühle. Den Wert des Wohnrechts kann man selbst ermitteln. Man kann sich bestimmt auch noch einen Verfahrenspfleger ins Boot hollen und jeder Beschluss ist Rechtsmittelfähig.

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  • M.E. ist der Verkauf nicht zwingend, da Sozialleistungen ggf. auch darlehensweise zu zahlen sind, wenn ein Verkauf zum Verkehrswert nicht möglich ist.

    Das Sozialamt bekommt als Sicherung eine Grundschuld und gut ist’s.

  • Wenn das unbelastete Anwesen einen Wert von 195.000 € hat und der potentielle Erwerber das Wohnungsrecht im Wert von 108.000 € übernimmt, dann müsste er an sich noch viel weniger als die angebotenen 135.000 € bezahlen.

    Ein Verkauf "unter Wert" steht bei dieser Konstellation überhaupt nicht in Frage.

  • Ist aus dem Wertgutachten ersichtlich, ob die Belastung mit dem Wohnrecht wertmindernd berücksichtigt wurde?

    Ich denke, das Gutachten ist der springende Punkt. Mir kommt der Wert des Wohnungsrechts im Vergleich zum Grundstückswert sehr hoch vor. Ob das Gutachten korrekt erstellt ist und die Wert nachvollziehbar sind, muss man anhand der ortsüblichen Werte prüfen.

  • Ist aus dem Wertgutachten ersichtlich, ob die Belastung mit dem Wohnrecht wertmindernd berücksichtigt wurde?

    Ich denke, das Gutachten ist der springende Punkt. Mir kommt der Wert des Wohnungsrechts im Vergleich zum Grundstückswert sehr hoch vor. Ob das Gutachten korrekt erstellt ist und die Wert nachvollziehbar sind, muss man anhand der ortsüblichen Werte prüfen.

    Kommt drauf an wie alt der Wohnungsberechtigte ist...

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Ist aus dem Wertgutachten ersichtlich, ob die Belastung mit dem Wohnrecht wertmindernd berücksichtigt wurde?

    Aus dem Gutachten ergibt sich die "Wertminderung" durch das Wohnrecht leider nicht. Der Wert wurde durch den bestellten Ergänzungsbetreuer ermittelt.

    Einen Verfahrenspfleger kann ich aktuell noch nicht bestellen, weil der Ergänzungsbetreuer erstmal wissen möchte, ob das Betreuungsgericht eine derartige Konstellation überhaupt genehmigen würde :oops:.

  • weil der Ergänzungsbetreuer erstmal wissen möchte, ob das Betreuungsgericht eine derartige Konstellation überhaupt genehmigen würde :oops:.

    Die Wertermittlung zum Wohnrecht müsste sich doch nachprüfen lassen, vielleicht mal einen Grundbuchkollegen fragen. Hochrechnen mit dem Jahreswert usw. ist ja grds. auch nicht Aufgabe des Verfahrenspflegers.

    Ich nehme an, der Gutachter hatte gar keinen Auftrag zu einer Wertermittlung bezüglich des Wohnrechts.

    Kann der Betreuer den Kaufpreis so auf den Tisch legen oder soll das Objekt noch vor Eigentumsumschreibung belastet werden?

  • weil der Ergänzungsbetreuer erstmal wissen möchte, ob das Betreuungsgericht eine derartige Konstellation überhaupt genehmigen würde :oops:.

    Die Wertermittlung zum Wohnrecht müsste sich doch nachprüfen lassen, vielleicht mal einen Grundbuchkollegen fragen. Hochrechnen mit dem Jahreswert usw. ist ja grds. auch nicht Aufgabe des Verfahrenspflegers.

    Ich nehme an, der Gutachter hatte gar keinen Auftrag zu einer Wertermittlung bezüglich des Wohnrechts.

    ...

    Aus meiner Sicht gehört es zu einem ordnungsgemäßen Grundstücksgutachten dazu, dass der Gutachter (im Grundbuch eingetragene) Belastungen berücksichtigt, die den Verkehrswert mindern.

  • weil der Ergänzungsbetreuer erstmal wissen möchte, ob das Betreuungsgericht eine derartige Konstellation überhaupt genehmigen würde :oops:.

    Die Wertermittlung zum Wohnrecht müsste sich doch nachprüfen lassen, vielleicht mal einen Grundbuchkollegen fragen. Hochrechnen mit dem Jahreswert usw. ist ja grds. auch nicht Aufgabe des Verfahrenspflegers.

    Ich nehme an, der Gutachter hatte gar keinen Auftrag zu einer Wertermittlung bezüglich des Wohnrechts.

    Kann der Betreuer den Kaufpreis so auf den Tisch legen oder soll das Objekt noch vor Eigentumsumschreibung belastet werden?

    Es muss noch belastet werden.

  • Würde mich überraschen, wenn sich die Bank im Rang hinter das Wohnrecht setzt. Aber das muss der Käufer regeln. Für den Betreuten ist das Haus in jeder Hinsicht ein Klotz am Bein.

  • Wenn ich die Daten habe (Alter, Geschlecht, ortsübliche Miete und größe der Wohnung die auf das Recht entfällt) könnte ich das mal schnell rechnen. :)

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