Verwalter genehmigt eigenen Kauf?!

  • Hallo,

    hab hier eine Wohnung, zu dessen Veräußerung die Zustimmung des Verwalter erforderlich ist.

    Käufer und Bevollmächtigter der Hausverwaltung zur Abagbe der Verwalterzustimmung ist die gleiche Person. (Keine Befreiung von 181 BGB in Vollmacht). Geht das?! Hab da irgendwie ein komisches Gefühl dabei..

  • Ist laut Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., RN 2904 kein Problem, da die Zustimmung einseitige Erklärung ist.

  • Das sehe ich anders:
    Meiner Ansicht nach ist der selbst erwerbende Verwalter durch die Bestimmung des § 181 BGB gehindert, die Zustimmung nach § 12 WEG zu erklären. Allerdings könnte ihm im Verwaltervertrag Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot erteilt sein, so dass zunächst der Verwaltervertrag einzusehen wäre.

    Zwar kommt die Bestimmung des § 181 BGB nicht unmittelbar zur Anwendung, weil der Verwalter die Zustimmung nicht als Vertreter der Wohnungseigentümer, sondern im eigenen Namen abgibt (Wenzel in Bärmann/Armbrüster/Becker/Merle/Pick/Wenzel, WEG 10. Auflage 2008, § 12 Randnummer (RN) 27; Herrler, ZNotP 7/2008, 279/280 m.w.N. in Fußn. 6). Jedoch ist die entsprechende Anwendung im Hinblick auf den Schutzzweck des § 12 WEG geboten (LG Hagen, Rpfleger 2007, 196 = RNotZ 2007, 349; Böttcher, RpflStud 2005, 48 und in Meikel/Böttcher, Grundbuchrecht, 9. Auflage 2004, Einleitung I RN 283; Bärmann/Wenzel, a. a. O. m. w. N. in Fußn. 90). Da der erwerbende Verwalter einerseits die Schutzinteressen der Gemeinschaft vor einem persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerber wahrzunehmen (BayObLGZ 1977, 42; OLG Zweibrücken, Rpfleger 1994, 459 = NJW-RR 1994, 1103; KG, FGPrax 1996, 140/141 = NJW-RR 1997, 78 = Rpfleger 1996, 448 m.w.N.), andererseits jedoch ein eigenes Interesse hat, befindet er sich in einem Interessenkonflikt (KG, DNotZ 2004, 391 = Rpfleger 2004, 281 = FGPrax 2004, 69 = NJW-RR 2004, 1161; Böttcher, Rpfleger 2005, 648/651 und NJW 2008, 2088 ff, 2094; Jurksch, Anm. zu LG Hagen, Rpfleger 2007, 196/197; Schneider in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage 2008, § 12 RN 82, zitiert bei Lafontaine in jurisPK-BGB 4. Auflage 2008, § 12 WEG RN 62 Fußn. 85). Diese Kollision unterschiedlicher Interessen rechtfertigt die Anwendung des § 181 BGB (Sohn, NJW 1985, 3060; LG Traunstein, MittBayNot 1980, 164, Böttcher, a.a.O.; Bärmann/Wenzel, a.a.O.; LG Hagen, a.a.O. m.w.N.; nunmehr („symphatisches Ergebnis“) wohl auch Lafontaine in jurisPK-BGB § 12 WEG RN 62.1 -Aktualisierung vom 30.06.2009; a. A. Demharter, GBO, 27. Auflage 2010, Anhang zu § 3 RN 38; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Auflage 2010, § 12 WEG RN 6), und zwar auch dann, wenn der Verwalter die Zustimmung nicht gegenüber sich selbst, sondern gegenüber dem Veräußerer erklärt, was ihm die Bestimmung des § 182 BGB ermöglicht (KG, a.a.O.). Dies folgt daraus, dass § 181 BGB auch dann Anwendung findet, wenn die Willenserklärung einem anderen gegenüber abgegeben werden kann, der handelnde Vertreter aber materiell Betroffener und damit sachlich der eigentliche Erklärungsempfänger ist (Böttcher, a.a.O.; Stellungnahmen des DNotI im DNotI-Report 21/1999, 166/167 m.w.N.; s. zum Interessenkonlikt in ähnlichen Fällen z. B. BGH, BGHZ 77, 7/8 = Rpfleger 1980, 336 = NJW 1980, 1577 = DNotZ 1981, 22, BayObLG, BayObLG, DNotZ 1996, 50/52 = NJW-RR 1995, 1032/1033 unter Hinweis auf Kammergericht Berlin führt in dem vom BayObLG zitierten Beschluss vom 1.5.1924 (JFG 2, 281/286); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Auflage 2008 RN 3484 Fußnote 37); BayObLG, Rpfleger 1987, 156/157 = MittBayNot 1987, 88; s. a. OLG Düsseldorf, Rpfleger 1993, 337; Stellungnahme des Deutschen Notarinstituts im DNotI-Report 21/1999, 166 ff, 168).

    In solchen Fällen müssen die übrigen, nicht am Vertragsabschluss beteiligten Wohnungs- und -Teileigentümer die Zustimmung erklären (Umlaufverfahren/Eigentümerversammlung)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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