Frage zu GB/Betreuung

  • Hallo,
    unsere Doz im Praxisjahr hat uns einen "netten" Fall zur Doppelvollmacht gegeben. Ich bin total überfragt (und leider bei der nächsten Vorlesung zur Besprechung nicht da) und finde auch in meiner Literatur nichts.

    KV bei Notar N über ein Grundstück. Für V handelt sein Betreuer B und K ist Käufer.
    Der KV entählt eine Vollmacht zur Kaufpreisfinanzierung und die Auflassung sowie eine Vollmacht zur Vertretung im Verfahren der Betreuungsgerichtlichen Genehmigung, die auch über den Tod hinaus erteilt sind.
    Genehmigung wird vom Betreuungsgericht erteilt an N übersandt und später wird das Rechtskraftzeugnis ebenfalls an N übersandt.
    Nach Eingag der Genehmigung bei N, aber vor Eingang des Rechtskraftzeugnisses verstirbt V. Da N keine Kenntnis hat, macht N von der enthaltenen Doppelvollmacht Gebruach in Form einer not. Eigenurkunden über die Entgegennahme der Genehmigung für B als Betreuer, Mitteilung namens des B an K und Engegennahme der Genehmigung für den K. Er reicht sodann eine Ausfertigung des KV, die Ausfertigung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung samt not. Eigenurkunde und das Rechtskraftzeugnis beim GBA zur Eintragung der im KV bewilligten Eigentumsvormerkung für K ein und stellt namens des K den Antrag nach § 15 GBO.
    Das zuständuge GBA ist zugleich auch zuständiges Betreuungsgericht. B hat unverzüglich den Tod des Betreuten V dem Betreuungsgericht angezeigt. (Das GBA kann daher erkennen, dass der Betreute bereits vor Ausübung der Doppelvollmacht durch N verstorben war).

    1.) Wie eintscheidet das GBA über den Antrag auf Eintragung der Eingetumsvormerkung für K?
    2.) Kann aufgrund der im KV enthaltenen Vollmacht eine Finanzierungsgrundschuld für K und später noch die Auflassung erklärt werden?

    Die Vormerkung an sich ist mir schon klar, dass sie bis zur gerichtlichen Genehmigung schwebend unwirksam ist, und wenn sie eingetragen ist § 884 BGB gilt (Vererblichkeit), sowie das eine Vollmacht normalerweise mit dem Tod erlischt (was sie hier ja nicht soll). Oder geht es vielmehr darum, dass die Betreuung automatisch mit dem Tod § 1908d endet und damit die Vollmacht irgendwie dann doch erlischt?
    Zu 1. würde ich sagen, dass das GBA nicht eintragen darf, da es dann ja wüsste, dass es das GB unrichtig macht
    und 2. hängt an der Lösung zu 1., also ist die Vormerkung wirksam geworden oder nicht.

    So, ich hoffe mein Gedankengang war halbwegs verständlich :gruebel: und vielen Dank schon mal für's lesen bis hier hin :D.

    Liebe Grüße
    nina

  • Genehmigung wird vom Betreuungsgericht erteilt an N übersandt und später wird das Rechtskraftzeugnis ebenfalls an N übersandt. Nach Eingang der Genehmigung bei N, aber vor Eingang des Rechtskraftzeugnisses verstirbt V.



    Ist der Betreute vor oder nach Eintritt der Rechtskraft verstorben?

  • Also meine Lösung wäre folgende:

    1. Da die Vollmacht im Kaufvertrag über den Tod hinaus erteilt ist, kann die Vormerkung durch das GBA eingetragen werden. Der Anspruch des Käufers ist entstanden und ist zu erfüllen.

    2. Finanzierungsgrundschuld kann nicht eingetragen werden, da durch den Tod des V das Grundbuch unrichtig ist. Voreintragung der Erben müsste vorher erfolgen wegen § 800 ZPO.

  • Die Frage ist meines Erachtens ob der Betreuer eine Vollmacht über den Tod hinaus erteilen kann. (Wenn er das kann hat Franzy mE recht)
    Ich bin aber der Auffassung, dass er es nicht kann - sein Amt endet mit dem Tod des Betreuten und man kann nur bevollmächtigen für etwas was man auch selbst tun dürfte.
    Meine Lösung: Vollmacht erloschen mit Tod des Betreuten, außer Spesen nix gewesen.

  • Hier mein Lösungsvorschlag:

    1. Eintragung der Vormerkung

    Ausgangspunkt ist zunächst die Feststellung, dass die Eintragung der Vormerkung zu Lebzeiten des Betroffenen nur mit betreuungsgerichtlicher Genehmigung hätte erfolgen können (LG Lübeck Rpfleger 1991, 363; Staudinger/Gursky § 883 Rn.194, 198 m.w.N.). Diese Genehmigung wurde zwar noch zu Lebzeiten des Betroffenen erteilt, der Betroffene ist aber (was der Sachverhalt offen lässt) entweder noch vor oder erst nach Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses verstorben. Es ist somit alternativ zu lösen:

    a) Ist der Betreute noch vor dem Eintritt der Rechtskraft verstorben, so ist die Genehmigung zu Lebzeiten des Betreuten nicht mehr wirksam geworden (§ 40 Abs.2 FamFG). Sie konnte wegen der Sondervorschrift des § 1829 Abs.3 BGB nach meiner Ansicht nicht mehr rechtskräftig (= wirksam) werden, weil nach dieser Norm die Genehmigung der Erben an die Stelle der (nicht mehr wirksam gewordenen) gerichtlichen Genehmigung tritt. An dieser Genehmigung der Erben fehlt es. Auf die Wirkung der Gebrauchmachung von der Doppelvollmacht kommt es nicht an, weil es objektiv schon an der Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses mangelt.

    Ergebnis: Die Vormerkung kann ohne Genehmigung der Erben nicht eingetragen werden.

    b) Ist der Betreute erst nach Rechtskraft verstorben, so ist die Genehmigung zwar wirksam (§ 40 Abs.2 FamFG). Die Mitteilung der Genehmigung an den Vertragspartner hat aber nunmehr durch die Erben zu erfolgen (§ 1829 Abs.3 BGB). Der Notar konnte von der ihm erteilten Doppelvollmacht keinen Gebrauch mehr machen, weil die Betreuung im Zeitpunkt der Gebrauchmachung bereits beendet und der Betreuer daher nicht mehr Betreuer war. Eine Mitteilung nach § 1829 Abs.1 S.2 BGB durch den gesetzlichen Vertreter setzt nämlich begrifflich voraus, dass das gesetzliche Vertretungsverhältnis im Zeitpunkt der Mitteilung noch fortbesteht, weil es ohne diesen Fortbestand des gesetzlichen Vertretungsverhältnisses im Rechtssinne überhaupt keine Mitteilung i.S. des § 1829 Abs.1 S.2 BGB durch den Vertreter -oder seinen Bevollmächtigten- geben kann (DNotI-Report 2009, 145, 151). Die Frage, ob der Notar auch für die Erben des Betreuten (nochmals) von der Doppelvollmacht Gebrauch machen könnte, stellt sich nach dem mitgeteilten Sachverhalt nicht, weil er von ihr ausdrücklich (nur) namens des Betreuers (der es schon nicht mehr war) Gebrauch gemacht hat. Im übrigen wäre eine solche Befugnis des Notars nach meiner Ansicht zu verneinen, weil der Betreuer die Doppelvollmacht zum Wirksamwerden der Genehmigung i.S. des § 1829 Abs.1 S.2 BGB stets nur im eigenen Namen als Betreuer und nicht für den Betroffenen erteilt, weil die Mitteilung an den Vertragspartner durch den gesetzlichen Vertreter zu erfolgen hat.

    Ergebnis: Die Vormerkung kann ohne den Nachweis der erfolgten Mitteilung i.S. des § 1829 Abs.1 S.2, Abs.3 BGB durch die Erben nicht eingetragen werden. Da dieser Nachweis auf förmliche Schwierigkeiten stößt, können die Erben den Vertrag aber auch einfach nachgenehmigen.

    2. Finanzierungs- und Auflassungsvollmacht

    Die von einem gesetzlichen Vertreter für den Vertretenen erteilte Vollmacht erlischt grundsätzlich nicht dadurch, dass die gesetzliche Vertretung endet (Palandt/Ellenberger § 168 Rn.4; MüKo/Schramm § 168 Rn.40 -jeweils m.w.N.-). Damit kann die Vollmacht auch postmortal über das Ableben des Vertretenen hinaus fortbestehen. Die Abgabe der entsprechenden Erklärungen durch den Erwerber ist daher grundsätzlich möglich. Man wird aber davon auszugehen haben, dass die besagten Vollmachten nur unter der selbstverständlichen Voraussetzung erteilt sind, dass der Kaufvertrag wirksam ist und demzufolge auch die bewilligte Erwerbervormerkung eingetragen werden kann. Denn es kann nicht angenommen werden, dass der Veräußerer jemandem zur Finanzierung und zur Auflassung Vollmacht erteilt, wenn er zum Vollzug dieser Rechtsgeschäfte mangels Wirksamkeit des Grundgeschäfts überhaupt nicht verpflichtet ist, zumal die Vollmachtserteilung selbst im Rahmen des noch nicht wirksam gewordenen Grundgeschäfts erfolgte.

    Ergebnis: Aufgrund der genannten Vollmachten kann erst gehandelt und eingetragen werden, wenn auch die Vormerkung eingetragen werden kann.

  • Ich rege bei den Moderatoren an, den vorliegenden Thread in das Grundbuchforum zu verschieben, da das Thema hier wahrscheinlich untergeht und wichtige FamFG-Fragen im Zusammenhang mit der Gebrauchmachung von Genehmigungen i.S. des § 1829 BGB angesprochen werden.

    Im übrigen würde mich interessieren, ob die Dozentenlösung mit meinem Lösungsvorschlag übereinstimmt.

  • Hallo,

    ich wollte mich noch melden und das "Ergebnis" mitteilen, dass mir irgendwie nicht so ganz einleuchtet.
    Man unterscheidet wohl zwischen der Vollmacht, die der Betreuer als Betreuer abgibt, diese kann nicht als transmortale Vollmacht ausgestaltet werden und erlischt daher- dass ist die Lösung zu 1.)
    UND zwischen der Vollmacht die namens des Betroffenen durch den Betreuer abgegeben wurde. Diese gilt wohl nach h.M. über den Tod hinaus - Lösung zu 2.) - daher kann der Notar somit die FinanzierungsGS und die AV mit der im KV erhaltenen Vollmacht erklären. Diese dürfte unabhängig von der Genehmigung des KV durch die Erben sein. Hier wurde der Bezug zu einem GmbH-GF hergestellt, was mir nicht so ganz einleuchtet (das Prinzip des GF für die GmbH ist mir schon klar ;))- ist das denn bei Eltern die für ihre mindj. Kinder einem Dritten eine Vollmacht geben auch so?

    Auf die Rechtskraft des Rechtskraftzeugnises wird in der Lösung nicht schwerpunktmäßig eingegangen (kann dass aber gerne bei Interesse noch nachliefern ;))

    Edit: Woher weiß ich denn "wer" die Vollmacht abgibt?

    Einmal editiert, zuletzt von nina2104 (1. Juli 2010 um 17:51)

  • Man unterscheidet wohl zwischen der Vollmacht, die der Betreuer als Betreuer abgibt, diese kann nicht als transmortale Vollmacht ausgestaltet werden und erlischt daher- dass ist die Lösung zu a)
    UND zwischen der Vollmacht die namens des Betroffenen durch den Betreuer abgegeben wurde. Diese gilt wohl nach h.M. über den Tod hinaus - Lösung zu b)

    Vielleicht habe ich gerade Tomaten auf den Augen, aber... ich sehe da keinen Unterschied. Der Betreuer handelt doch immer als gesetzlicher Vertreter des Betroffenen... :confused: :gruebel:

    Zitat

    Hier wurde der Bezug zu einem GmbH-GF hergestellt, was mir nicht so ganz einleuchtet



    :confused::confused: Wie kann man von einem Betreuer auf einen GmbH-GF kommen? Kannst du dazu noch etwas erläutern? :confused:

  • @ cromwell: Ich meinte statt a) und B) eigentlich 1.9 und 2.). Habe es gerade geändert ;)

    @ Lord Reis: Ich sage ja, ich verstehe das auch nicht, werde hier aber kurz den Lösungstext abschreiben:
    1.) Unterscheide hier die beiden im KV enthaltenen Vollmachten:
    a) Vollmacht die auf Vertretung des Betreuers gerichtet ist (§ 1829 Abs. 1 S. 2 ist eine Handlung des Betreuers): Doppelvollmacht;
    b) Vollmacht, die auf die Vertretung es Betreuten gerichtet ist: Finanzierungsvollmacht und Auflassungsvollmacht.
    Das Amt des Betreuers endet mit dem Tod des Betreuten.
    Merke: Eine Vollmacht, die ein Betreuer als solche im eigenen Namen erteilt hat, erlischt grundsätzlich mit dem Amt des Betreuers und kann nicht transmortale Vollmacht ausgestaltet werden.
    Mit Tod des Betroffenen erlischt jedoch nicht der Teil der B, der von K dem N erteilt wurde.
    Mit Tod des V ist somit die dem N von B erteilte Vollmacht zur Entgegennahme und Mitteilung der Genehmigung nach § 1829 an den K erloschen. -Im Text weiter geht es dann eben um die Kenntnis des GBA-
    2.) Die namens des Betreuers an B an N erteilte Vollmacht ist mit dem Amt des B als Betreuer erloschen.
    Die Finanzierungs- und Auflassungsvollmacht wurde von B namens des V erteilt.
    Die h.M. geht davon aus, dass eine vom gesetzlichen Vertreter (namens des Vertretenen) erteilte Vollmacht auch über die Beendigung der gesetzlichen Vertretungsmacht hinaus fortbesteht. der Betreuer ist gesetzlicher Vertreter des Betreuten. Daher erlischt eine von ihm namens des Betreuten erteilte Vollmacht nach h.M. weder durch einen Wechsel in der Person des Betreuers noch durch die Beendigung des Betreuung.
    (vgl. ein GF einer GmbH erteilt einen Dritten namens der GmbH eine Vollmacht. Auch wenn ein Wechsel in der Person des GF stattfindet, besteht die Vollmacht an den Dritten fort).
    Für die Finanzierungs- und Auflasssungsvollmacht bedeutet dies, dass diese mit dem Tod des V nicht erloschen ist. Notar N kann somit die FinanzierungsGS und die Auflassung mit der im KV enthaltene Vollmacht erklären. Der Bestand dieser Vollmachten dürfte unabhängig von der Genehmigung des KV durch die Erben sein. Sicherheitshalber wird man aber die Erben die Vollmacht auch bestätigen lassen.

    Ist alles etwas seltsam und wir verstehen eigentlich gar nichts. Statt mal Theorie und Grundlagen zu machen, rasen wir im Galopp durch irgendwelche Fälle. In der letzten Vorlesung (1,5 Std) wollte sie mit uns eine Notarprüfung von einem Bearbeitungumfang von 4 Std. besprechen (den wir nicht mal vorbereiten konnten). Sie wunderte sich tatsächlich warum das nicht funktioniert hat

  • Dies stimmt -nur mit anderen Worten und vielleicht weniger strukturiert- im Wesentlichen mit meiner Lösung in #6 überein, allerdings mit Ausnahme der von mir dargestellten Alternativen, die zwischen dem Ableben des Betroffenen vor oder nach Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses unterscheidet. Diese Unterscheidung ist nach meiner Ansicht unerlässlich, weil der Sachverhalt den Zeitpunkt des Ablebens des Betroffenen nicht exakt fixiert und das Ergebnis samt Begründung jeweils ein anderes ist.

    Die Doppelvollmacht und die Auflassungs- und Finanzierungsvollmacht unterscheiden sich entscheidend dadurch, dass die Doppelvollmacht nur zu einem Handeln ermächtigt, das vom Vertreter in dieser Eigenschaft selbst vorzunehmen wäre (= Vertretung des Betreuers), während die Auflassung und die Belastung nicht in Vollmacht für den Betreuer, sondern für den Betreuten erfolgt (= Vertretung des Betreuten). Aus dieser Divergenz ergibt sich, dass die erstgenannte Vollmacht an das Weiterbestehen der Betreuung geknüpft ist, während letztere hiervon grundsätzlich unabhängig ist. Ich bin allerdings nicht der Ansicht, dass der Bestand der Auflassungs- und Belastungsvollmacht im vorliegenden Fall nicht von der -bisherigen- Unwirksamkeit des Kaufvertrags tangiert wird (siehe #6).

    Wenn der mitgeteilte Lösungshinweis vollständig ist, sind die Konsequenzen aus der jeweiligen Rechtslage nach meiner Ansicht nicht hinreichend herausgearbeitet (Genehmigung durch die Erben, Mitteilung der Genehmigung durch die Erben). Denn es ist ja wegen § 1829 Abs.3 BGB nicht so, dass das Erlöschen der Doppelvollmacht nun das gesamte Geschäft zum Scheitern bringt.

  • In der Lösung wird schon darauf hingewiesen, dass die Erben nachträglich genehmigen können. Insoweit ist sie wohl schon vollständig.

    @ Cromwell: Vielen Dank dass du Dir so viel Mühe gemacht hast- und auch dafür, dass ich es jetzt verstanden habe ;)

  • Auch nach bestandener Prüfung ist sie es nicht unbedingt ;) Danke für die Erläuterungen zu den verschiedenen Vollmachten! Habe nicht mehr an die Bevollmächtigung durch den Betreuer zur Bekanntgabe der Genehmigung nach §1829 Abs. 1 S. 2 BGB gedacht :oops:

  • Mein Fall passt glaube ich hierher:

    Verkäufer steht unter Betreuung. Kaufvertrag wird am 19.12.2018 beurkundet. Am selben Tag wird eine Finanzierungsgrundschuld beurkundet. Es handelt jeweils der Betreuer. Beide Urkunden werden am 25.01.2019 betreuungsgerichtlich genehmigt. Die Genehmigungen liegen mit jeweils mit Rechtskraftbescheinigung (Datum: 25.02.2019) vor. Weiterhin hat der Notar auf beiden Genehmigungen bescheinigt: "Vorstehende, mir als Bevollmächtigtem des Betreuers zugegangene Genehmigung habe ich heute in dieser Eigenschaft mir selbst als gleichzeitigem Bevollmächtigten des Vertragsgegners mitgeteilt und für ihn in Empfang genommen." Datum: 05.03.2019.

    Es wird beantragt, Vormerkung und Grundschuld einzutragen. Antragseingang: 07.03.2019. Aufgrund Abgleich der Adressdaten im Melderegister erhalte ich Kenntnis, dass der Betreute am 06.03.2019 verstorben ist.

    Liege ich richtig mit der Annahme, dass der Vertrag mit Bekanntgabe der Genehmigung an den Vertragspartner bindend geworden ist (ausschlaggebendes Datum wäre somit nicht Antragseingang, sondern der 05.03.2019) und die gestellten Anträge zu vollziehen sind?

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