Tausch von Kellerräumen (Sondereigentum)

Folgendes Problem:
Nach Bezug der Wohnanlage wurde festgestellt, dass die Zuordnung der Kellerräume falsch gelaufen ist. Nun haben die Wohnungseigentümer die Umverteilung und die Änderung der Teilungserklärung in der Form vorgenommen, dass, verbunden mit der Einigungsurkunde, eine Kopie des Kellerlageplans mit neuer Durchnummerierung eingereicht wurde. Am Gemeinschaftseigentum wurde nichts geändert. Ist das so möglich, und wie trage ich das ein? Der Vermerk "statt Nr. 1 nun Nr. 12 zugeordnet" ist ja nicht möglich, da weiterhin Nr. 1 zugeordnet bleibt, nur das der Keller Nr. 1 nach dem neuen Plan woanders liegt.
Und brauche ich eine UB? Anteile wurden nicht geändert, Geldausgleich ist nicht erfolgt, jeder hat wie bisher nur einen Kellerraum.

Für mich ist es die Aufhebung der alten Sondernutzungsrechte und gleichzeitig die Neubegründung der Sondernutzungsrechte auf Grundlage des neuen Sondernutzungsrechtsplans.
Alle Wohnungseigentümer müssen mitwirken und ggf. die dinglich Berechtigten der betroffenen Einheiten (§ 5 IV WEG).
Für jeden einzelnen Vorgang (z.B. Aufgabe des SNR 1 an alter Fläche - auf Veräußererseite steht der betreffende WE und auf der Erwerberseite die Wohnungseigenümergemeinschaft - Neubegründung SNR 1 an neuer Fläche) würde ich eine UB verlangen oder vielleicht macht es der Notar einfach, dass er die betreffenden Regelungen aus der Urkunde kopiert und als Anlage der UB beifügt.

Vorsorglich darf ich anmerken, dass auch die Sondernutzungsrechtsflächen Gemeinschaftseigentum sind.

Die Wohnungseigentümer haben alle mitgewirkt, auf die Beteiligung der Abt.III-Gl würde ich hier verzichten, da jeder WE wie vor der Änderung weiterhin nur einen Kellerraum hat (lediglich an anderer Stelle). Sie wären nicht benachteiligt.
Das mit der Regelung in der Urkunde ist ja das Problem: es wird sich auf die neue Kopie des Kellergeschossplans bezogen, in den die Räume neu durchnummeriert sind. Die Änderung lässt sich nur durch den Lage-Vergleich mit dem Plan aus der ursprünglichen Teilungserklärung ersehen (frühere Nr. 1 nun zB Nr. 3, da dieser Keller nun WE 3 zustehen soll). Die Grundbucheintragung ändert sich dadurch faktisch nicht. Ich kenne es eigentlich nur so, dass die Pläne samt Nummerierung bestehen bleiben und die Neuzuordnung per Wort (Keller 1 geht statt an WE 1 jetzt an WE 2 usw.) in der Änderungsurkunde erfolgt (dann auch entsprechend schön eintragbar). Ich konnte bislan nichts finden, wonach die hier vorgelegte Variante unzulässig wäre, aber wie vermerkt man es im GB? Bezug auf Eintragungsbewilligung unter Hinweis auf den Lageplan?

Zitat

auf die Beteiligung der Abt.III-Gl würde ich hier verzichten, da jeder WE wie vor der Änderung weiterhin nur einen Kellerraum hat (lediglich an anderer Stelle). Sie wären nicht benachteiligt.

Soweit ich mich recht erinnere, macht der Tausch von Sondernutzungsrechten (hier Keller) eine Gläubigerzustimmung nicht entbehrlich. Müsste morgen auf Arbeit schauen, ob ich die Rechtsprechung dazu finde.

Zitat

aber wie vermerkt man es im GB? Bezug auf Eintragungsbewilligung unter Hinweis auf den Lageplan?

Ein vorläufiger Eintragungsvorschlag:
Der Inhalt des Sondereigentums (Aufhebung und Neubegründung von Sondernutzungsrechten an Kellern) ist geändert.
Mit den jeweiligen Einheiten Nr. 1-15 ist das jeweilige Sondernutzungsrecht an einem Keller mit gleichlautender Nummer verbunden gemäß Bewilligung vom ... (UR.-Nr. + Notar) eingetragen am...

Daher sollte der Sondernutzungsrechtsplan als in Bezug genommene Anlage mit der Urkunde verbunden sein.

Das klingt gut und hilft mir schon mal sehr weiter. Vielen Dank!

Ich glaaube, Ihr habt von verscheidenen Dingen gesprochen. Laut Sachverhalt stehen die Kellerräume im Sondereigentum. etty spricht von Sondernutzungsrechten. Wenn die Kellerräume Sondereigentum sind muss die Einigung der Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung erfolgen. Die dinglich Berechtigten müssen natürlich mitwirken. Das aufgelassene Sondereigentum am bisherigen Kellerraum muss aus der Pfandhaft entlassenwerden. Teilweise wired auch vertreten, dass das neue Sondereigentum/der neue Kellerraum durch den Eigentümer ausdrücklich der Pfandhaft unterstellt werden muss (vergl. Streuer, Rpfleger 1992, 181).

Einzutragen ist im Bestandsverzeichnis:

"Der Gegenstand des Sondereignetums ist bezüglich der Kellerräume geändert. Hier ist nunmehr der Kellerraum Nr. .... laut Aufteilungsplan vom ..... zugeordnet. Gemäß Bewilligung vom .... eingetragen am.... "

Der neue Kellerraum ist ausdrücklich zu bezeichnen (BGH 19.7.2007 - V ZR 211/06)

In Abteilung I ist die Auflassung des neuen Sondereigentums zu vermerken.

Nachtrag:

Auch, wenn die Kellerräume Sondernutzungsrechte wären, könnte auf die Mitwirkung der Gläubiger nicht verzichtet werden.

"Werden die mit jedem, durch Grundpfandrechte belasteten Wohnungseigentum einer Wohnanlage verbundenen Sondernutzungsrechte aufgehoben, ist die Zustimmung von Grundpfandgläubigern nicht deshalb nach § 5 IV 3 WEG entbehrlich, weil durch die Vereinbarung gleichzeitig Sondernutzungsrechte neu begründet und mit jedem Wohnungseigentum verbunden werden"

OLG München: Beschluss vom 19.05.2009 - 34 Wx 036/09, 34 Wx 36/09

Hi LYB!

Hast vollkommen Recht! Hab' mich wahrscheinlich von dem "zugeordnet" in die Irre leiten lassen.
Wenn es tatsächlich um Sondereigentum an Kellerräumen geht, dann benötige ich aber doch eine neue AB und einen neuen Aufteilungsplan.

Bei Übertragung eines Raums ohne gleichzeitige Übertragung von Miteigentumsanteilen erstrecken sich die Grundpfandrechte kraft Gesetzes (wenn auch nicht unumstritten); Streblow "Änderungen von Teilungserklärungen nach Eintragung der Aufteilung in das Grundbuch",. MittRhNotK 1987, S. 141ff, 152, Staudinger, 13. Bearbeitung, § 6 Rn. 21 WEG.

Danke, dass Du mir hinsichtlich der Entscheidung die Arbeit abgenommen hast.

LG Janet:)

Zitat von etty_schmeli

Wenn es tatsächlich um Sondereigentum an Kellerräumen geht, dann benötige ich aber doch eine neue AB und einen neuen Aufteilungsplan.

Wenn sich der Grundriss an den Kellerräumen nicht ändert und die alten abgeschlossenen Kellerräume nur eine andere Nummer erhalten, muss keine neue AB nebst Plan verlangt werden. Da der Erwerb von Sondereigentum aber grunderwerbssteuerpflichtig ist, muss eine UB verlangt werden.

Zur Klarstellung:
Die Kellerräume sind Sondereigentum.
Da nur diese betroffen sind, und sich außer dem Tausch nichts ändert, sehe ich es ebenso, dass der alte Plan nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht. Mein Stöber sagt, dass auch die Gl nur zustimmen müssen, wenn sie beeinträchtigt sind. Hier sind sie es nicht, da mE ein Kellerraum so gut wie der andere ist (die Räume sind identisch), und jeder WE nach wie vor nur einen Keller hat.
Die UB werde ich nachfordern. Vielen Dank für die Mithilfe!

Zitat

Der Inhalt des Sondereigentums (Aufhebung und Neubegründung von Sondernutzungsrechten an Kellern) ist geändert.
Mit den jeweiligen Einheiten Nr. 1-15 ist das jeweilige Sondernutzungsrecht an einem Keller mit gleichlautender Nummer verbunden gemäß Bewilligung vom ... (UR.-Nr. + Notar) eingetragen am...

Wenn die Kellerräume Sondereigentu sind, dann muss es heißen:
Der Gegenstand des Sondereigentums ist geändert....Gemäß Einigung vom...

Auf die Zustimmung der Gläubiger würde ich persönlich nicht verzichten.

Oh, wie liebe ich es, wenn Sachverhalte unvollständig angegeben wurden.