auswechselbarer Anspruch bei Auflassungsvormerkung

Wenn man die Rechtsprechung des BGH -so wie ich es tue- ablehnt, bleibt nur die Löschung der alten und die Eintragung einer neuen Vormerkung. Aber auch wenn man dem BGH folgt, stellt sich die Frage, ob für die zusätzliche Teilfläche nicht eine eigene Vormerkung zu bestellen ist.

Ist das durch die Eintragungsbewilligung der Anspruchserweiterung nicht schon geschehen? Eingetragen wird`s wie eine Änderung (s. MünchKomm/Kohler § 885 Rn. 2 m.w.N.).

Das ist eben die Frage.

Wenn man eine Grundschuld von 50.000 € auf 80.000 € "erhöhen" will, muss auch eine neue Grundschuld zu 30.000 € bestellt und eingetragen werden.

Streitig (a.A. Staudinger/Wolfsteiner § 1113 Rn. 15).

Warum es hier anders sehen als bei einer (Erbbauzins-)Reallast, wo die Erhöhung dem Wesen nach ebenfalls als Neubestellung gilt, die Eintragung dann aber grds. in der Veränderungsspalte erfolgen kann?

Laut BGH muss doch m. W. der Gegenstand des vorgemerkten Anspruchs identisch sein. Wenn der gleich bleibt (und nur dann), kann der Anspruch als solcher ausgetauscht oder irgendwo im Schuldrecht geändert werden; nicht aber eben hinsichtlich des Gegendstands als solchen (bzw. des Schuldner und des Gläubigers).

Wenn also hier eine Teilfläche hinzukommt, ist zumindest insoweit eine normale Anspruchsänderung nebst Eintragung notwendig. Die Ersetzung bzgl. des bisherigen Grundstücks ist sowieso beantragt. Im Ergebnis läuft also hier alles wie zu Zeiten, als der BGH noch für juristische Laien wie Rechtspfleger nachvollziehbare Entscheidungen getroffen hat.

Die Eintragung nähme ich in der Veränderungsspalte vor, wenn/weil der alte Anspruch geändert/erweitert wird.

Zaphod: Die Fundstelle dürfte nicht stimmen. Dort ist lediglich von der hypothekarischen Sicherung öffentlich-rechtlicher Forderungen die Rede und die richtige Fundstelle habe ich auf die Schnelle nicht gefunden.

Andreas ist zuzustimmen. Hier ändert sich doch der Gegenstand der Belastung!

Zitat von Cromwell

Zaphod: Die Fundstelle dürfte nicht stimmen. Dort ist lediglich von der hypothekarischen Sicherung öffentlich-rechtlicher Forderungen die Rede und die richtige Fundstelle habe ich auf die Schnelle nicht gefunden.

Cromwell: Stimmt. Richtig muß es "Einleitung zu §§ 1113 Rn. 159" heißen. Im Eifer ...

Nach dem Sachverhalt ändert sich zwar der Belastungsgegenstand ("zuzgl einer Teilfläche"). Aber irgendwie kann das so nicht stimmen. Wer käme schon auf die Idee, diesen Anspruch bei der Vormerkung an einem ganz anderen Grundstück zu sichern. Daß die Vormerkung in Wirklichkeit nur eine Teilfläche betrifft und nun eine weitere Teilflläche einbezogen wird? So hatte ich es zumindest ursprünglich verstanden.

Nach dem Sachverhalt wird ein neuer Kaufvertrag über das ursprünglich verkaufte Grundstück zuzüglich einer Teilfläche (notwendigerweise aus einem anderen Grundstück) geschlossen. Die ursprüngliche Vormerkung kann also unmöglich den Anspruch für das von ihr überhaupt nicht betroffene Grundstück (= die Teilfläche hieraus) sichern.

Die Ansicht Wolfsteiners halte ich für unzutreffend. Er meint, dass die Erhöhung des Betrages zulässig sei, weil es auch zulässig sei, zunächst eine neue Grundschuld zu bestellen und diese dann anschließend mit der bisherigen Grundschuld zu einer Einheitsgrundschuld zu vereinigen. Das ist natürlich ein Trugschluss. Vielmehr ist umgekehrt zu argumentieren: Gerade weil die Erhöhung des Betrages unzulässig ist, bleibt nur die Möglichkeit der Neubestellung samt anschließender Vereinigung. Wenn man eine solche "Erhöhung" einträgt, ändert das demzufolge nichts daran, dass es sich trotzdem um zwei selbständige Grundschulden handelt. Daraus wiederum folgt, dass eine solche Eintragung unzulässig ist, weil sie ein vom Gesetz in dieser Form nicht erlaubtes einheitliches Recht verlautbart, während in Wahrheit zwei Rechte vorliegen.

Ganz so ist das aber nicht. Es verhält sich bei der Grundschuld nur nicht viel anders als bei der Erbbauzinsreallast (oder anderen Rechten): Die Erhöhung (bzw. Erweiterung) gilt insoweit als Neubestellung. Und die Eintragung der Erhöhung in der Veränderungsspalte ist bei der Grundschuld auch nicht deshalb unzulässig, weil sie ein nicht erlaubtes einheitliches Recht verlautbaren würde, sondern weil der "Liegenschaftsverkehr Aussagen über das Grundpfandkapital nur in der Hauptspalte erwartet" und deshalb "die Erhöhung nach Verfahrensrecht als Neubelastung an bereiter Stelle eingetragen werden" muß. Ein Verstoß hiergegen wäre dennoch wirksam. (vgl. Staudinger/Gursky § 877 Rn. 27; KEHE/Eickmann § 11 GBVfG Rn. 8; je m.w.N.). Beim Erbbauzins z.B. bestehen dagegen grds. keine Bedenken gegen eine Eintragung der Erhöhung in der Veränderungsspalte (vgl. Schöner/Stöber Rn. 1802). Und auch nicht bei der Vormerkung bezüglich der Erweiterung (vgl. MünchKomm/Kohler a.a.O.).

Und damit zurück zur Vormerkung: Ich bin immer noch der Ansicht, daß bei der Darstellung des Sachverhalts etwas fehlen muß. Es kann ja nicht ernsthaft versucht worden sein, den Anspruch bezüglich einer Teilfläche aus Flst. x durch eine Vormerkung an Flst. y zu sichern.

Bezüglich der Erhöhung eines Grundpfandrechts argumentierst Du mit der formellrechtlichen Unzulässigkeit, während ich mit der materiellrechtlichen Unzulässigkeit argumentiere, weil erstere aus letzterer folgt. Im Ergebnis sind wir und demnach einig.

Egal wie man einträgt: Die jeweilige Erweiterung/Erhöhung ist rangfähig und deshalb muss der Rang auch im Grundbuch zum Ausdruck gebracht werden. Aber trotzdem gilt: Für jedes selbständige dingliche Recht eine eigene Eintragung in der Hauptspalte! Das Formelle hat dem Materiellen zu folgen und jede Eintragung in der Veränderungsspalte erweckt den unzutreffenden Eindruck eines einheitlichen dinglichen Rechts.

Zum vorliegenden Fall: Der Sachverhalt erscheint mir eindeutig. Die ursprüngliche Vormerkung bezog sich auf ein Grundstück und im Wege der "Veränderung" soll sie sich nun sowohl auf das ursprüngliche Grundstück und "zuzüglich" auf die Teilfläche aus einem anderen Grundstück erstrecken. Das ist natürlich nicht möglich (# 4, 8, 9). Wenn Du meinst, die diesbezügliche Sicherung durch die ursprüngliche Vormerkung könne "nicht ernsthaft versucht worden sein", so kann ich darauf nur entgegnen, dass mir nichts bekannt ist, was von Notaren (bzw. den üblichen Verdächtigen unter ihnen) nicht schon versucht worden wäre.

Ich verstehe das auch so, dass die Vormerkung ursprünglich den Anspruch A gegen B wegen Grundstück 1 sicherte und künftig den Anspruch A gegen B wegen Grundstück 1 + weitere Teilfläche sichern soll.

Zitat von Cromwell

... so kann ich darauf nur entgegnen, dass mir nichts bekannt ist, was von Notaren (bzw. den üblichen Verdächtigen unter ihnen) nicht schon versucht worden wäre.

Auch wieder wahr.

Falls mal jemand so wie ich gerade auf der Suche bezüglich Extension bei der AV ist und in diesem Beitrag landet, hier noch eine Entscheidung zur Thematik:

OLG München, Beschluss vom 31.03.2014 - 34 Wx 206/13

daraus Leitsatz 2:

"Ändern die Parteien den vorgemerkten Anspruch dergestalt ab, dass die vorbehaltene Fläche "verschoben" wird, jedoch eine Teilfläche von der ursprünglichen Vormerkung weiter umfasst ist, kann nicht nur die Reduzierung der Fläche, sondern gleichzeitig auch die bewilligte Extension in der Veränderungsspalte des Grundbuchs vermerkt werden. Der Rang der neu hinzugekommenen Fläche ergibt sich dann aus dem Vermerk in der Veränderungsspalte und der dort in Bezug genommenen Bewilligung."

Zitat von Andreas

Laut BGH muss doch m. W. der Gegenstand des vorgemerkten Anspruchs identisch sein. Wenn der gleich bleibt (und nur dann), kann der Anspruch als solcher ausgetauscht oder irgendwo im Schuldrecht geändert werden; nicht aber eben hinsichtlich des Gegendstands als solchen (bzw. des Schuldner und des Gläubigers).

Wenn also hier eine Teilfläche hinzukommt, ist zumindest insoweit eine normale Anspruchsänderung nebst Eintragung notwendig. Die Ersetzung bzgl. des bisherigen Grundstücks ist sowieso beantragt. Im Ergebnis läuft also hier alles wie zu Zeiten, als der BGH noch für juristische Laien wie Rechtspfleger nachvollziehbare Entscheidungen getroffen hat.

Die Eintragung nähme ich in der Veränderungsspalte vor, wenn/weil der alte Anspruch geändert/erweitert wird.

Ich habe eine Auflassungsvormerkung bzgl. einer Teilfläche eingetragen und eine weitere Vormerkung bezüglich der Restfläche eines Grundstücks (bedingtes Ankaufsrecht).
Jetzt kommt ein Nachtrag, wonach der ursprüngliche Kaufvertrag dahin abgeändert wird, dass der Käufer jetzt das gesamte Grundstück und noch ein zusätzliches Grundstück kauft.
(ursprüngl. hat der Käufer als Unternehmer gehandelt, jetzt als Verbraucher.)
Es wird bewilligt die Vormerkung für das Ankaufsrecht zu löschen und eine Auflassungsvormerkung einzutragen durch Berichtigung der bereits eingetragenen Vormerkung.
Kann man das wirklich im Wege der Extension eintragen, insbesondere am neu hinzugekommenen Grundstück?
(Natürlich auch eine Kostenfrage, da die Eintragung in der Veränderungsspalte nichts kosten würde)

Ich würde das ablehnen, weil die konkrete Vormerkung den neuen Vertragsgegenstand eben genau nicht umfasst. Ergo liegt nicht, wie beantragt, eine Berichtigung vor, sondern wäre eine Änderung einzutragen, die faktisch (= kostenrechtlich) eine Erweiterung der bestehenden Vormerkung ist.

Da das Beantragte nicht machbar ist, bleibt nur die Zurückweisung.

Dann bekomm ich eine Feststellung, dass es anstelle "Berichtigung" richtig "Änderung" heißen muss...