Schwierigkeiten bei Erbbaurechtsverträgen

Soll denn überhaupt alles, was Du hier geschrieben hast, laut Bewilligung auch dingl. Inhalt des ErbbauR werden? Oder ist in der Bewilligung evtl. angegeben, dass einige Teile ausgenommen sind?

Spontan hätte ich jedenfalls bei dem Ankaufsrecht als Inhalt des ErbbauR Bedenken. Ich denke, dass dieses eigentlich durch eine Vormerkung zu sichern wäre.

Zitat von mingale

Hier meine Meinung:
Die Regelung § I Nr. 2 ist unzulässig. Lediglich die Vereinbarung, dass sich das Erbbaurecht automatisch um eine festgelegte Anzahl von Jahren verlängert, wenn nicht ein Vertragsteil widerspricht wäre zulässig.

Das sehe ich schon mal ebenso (vgl. v. Oefele/Winkler Rn. 2.144 m.w.N.; a.A. offenbar König MittRhNotK 1989, 261, 262 ff). Wenn es nicht dinglicher Inhalt werden soll, muß dies auch erkennbar zum Ausdruck gebracht werden (vgl. Schöner/Stöber Rn. 1716 m.w.N.).

Zitat von mingale

Hier meine Meinung:
Die Regelung § II ab * kann nur schuldrechtlich und nicht dinglich vereinbart werden.

Ebenso (vgl. v. Oefele/Bauer Rn. 4.49).

Die Bewilligung des ErbbauR dürfte dann wohl zu ergänzen, da nicht sämtlicher Inhalt eintragungsfähig ist. So ist - wie Zaphod schon schrieb - die Verlängerungsregelung unzulässig und auch das Ankaufsrecht kann nicht dingl. ErbbauR-Inhalt sein.

Zitat von mingale

Hier meine Meinung:
Die Regelung § III ab * unzulässig. Es kann nur vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte verpflichtet ist, das Gebäude wieder aufzubauen

Stimme ebenfalls zu. Der Erbauzins muß bestimmbar sein. Bei einem Recht zur Minderung fehlt es aber daran. Und ein dinglich wirkendes Bestimmungsrecht eines der Beteiligten wäre unzulässig (Hügel/Otto Sonderbereich "Erbbaurecht" Rn. 151 m.w.N.).

Zitat von mingale

Hier meine Meinung:
§ IV Bestimmung dieser Urkunde = keine bestimmte Voraussetzung im Sinne von § 2 Nr. 4 ErbbauVO

Hätte ich grds. gelten lassen. So ist z.B. der Heimfall für den Fall "jeder Verletzung der erbbauvertraglichen Verpflichtung" bestimmt genug (vgl. v. Oefele/Bauer Rn. 4.79 m.w.N.). Der Anspruch hat aber seine Grenzen (vgl. z.B. §§ 6 Abs. 2, 9 Abs. 4 ErbbauRG).

Zitat von mingale

Hier meine Meinung:
§ V keine ausreichend bestimmte Regelung, wann das Ankaufsrecht ausgeübt werden kann.

Halte ich ebenfalls für zu unbestimmt. "Beabsichtigt" ist in dem Zusammenhang zu schwammig. Wenn sie dagegen auf den Fall abgestellt hätten, daß er bauliche Veränderungen "vornimmt", würde das m.E. ausreichen.

Zitat von mingale

Bewilligt und beantragt wird einzutragen, das ErbbauR mit dem gesetzlichen, dem vertraglichen und dem dinglichen Inhalt, wie vorstehend niedergelegt.
Es wurde nicht gesagt, welche § dinglich und welche nur schuldrechtlich wirken sollen. Ich denke das muss der Notar noch ergänzen!?

Hätte ich noch ergänzen sollen:
Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumswechsel im Falle der Ausübung des Ankaufsrechts wird die Eintragung einer Vormerkung bewilligt und beantragt.
Grds. kann man ja diesen Anspruch durch AV sichern, ich frag mich nur, ob ausreichend gesagt wurde wann das Ankaufsrecht ausgeübt werden kann.

Aus der Eintragungsbewilligung muss hervorgehen, welche Vereinbarungen nur mit schuldrechtlicher und welche mit dinglicher Wrikung ausgestattet sein sollen. Schließlich steht es den Vertragsparteien frei, auch dinglich mögliche Vereinbarungen, nur mit schuldrechtlicher Wirkung auszustatten (BayObLG, DNotZ 1969, 492/493 = Rpfleger 1969, 241; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Auflage 2008, RN 5.44). Daher kann es nicht dem Grundbuchamt überlassen werden, den seiner Ansicht nach zulässigen dinglichen Inhalt durch Bezugnahme auf einzelne Teile der Einrtragungsbewilligung einzutragen (BayObLG, a.a.O, Schöner/Stöber, GBR, 14. Auflage 2008, RN 105 und 1716; Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73 ff, 85/92 ("Schlaumeierlösung") mit weit. Nachw. in Fußnote 168).
http://www.notare-wuerttemberg.de/nachrichten_in…OTZ_04_2006.pdf

Vielmehr ist nach dem sachenrechtlichen Bestimmheitsgrundsatz konkret anzugeben, welche Bestimmungen des Erbbauvertrages mit schuldrechtlicher und welche Bestimmungen mit dinglicher Wirkung ausgestattet sein sollen. Nur auf die letztgenannten Bestimmungen erstreckt sich im Übrigen auch die Prüfungspflicht des Grundbuchamts (OLG Köln, Rpfleger 1982, 61 = DNotZ 1982, 756 (zu den vergleichbaren Fällen der Verdinglichung nach §§ 5 IV, 10 I 2, III WEG), von Oefele/Winkler, RN 5.52; Schöner/Stöber, RN 1723).

Soll unter anderem die Bestimmung in Abschnitt IV der Urkunde (Heimfallanspruch) verdinglicht werden, dann kommt es darauf an, ob dort auch auf Vereinbarungen über Zustimmungserfordernisse nach § 5 ErbbauRG verwiesen wird. Diese können wegen der Bestimmung des § 6 Absatz 2 ErbbauRG nicht zur Voraussetzunmg für einen Heimfallanspruch gemacht werden (BayObLG, Rpfleger 1991, 303 = NJW-RR 1991, 718 = MittBayNot 1992, 45; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Auflage 2008, RN 1761).

Das Ankaufsrecht soll durch Vormerkung zugunsten des Käufers (persönlich) gesichert werden, d. h. es handelt sich nicht um ein dem jeweiligen Erbbauberechtigten nach § 2 Absatz 7 ErbbauVO zustehendes Ankaufsrecht, das durch Bezugnahme auf die Bewilligung eingetragen werden könnte (s. dazu Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., 2008, RN 1766). Bei der Eintragung einer Vormerkung ist zwar das Bestehen des Anspruchs grundsätzlich nicht zu prüfen. Vorliegend ist der Anspruch jedoch dadurch bedingt, dass der Käufer bauliche Erweiterungen ..“beabsichtigt“. Dadurch fehlt es an der hinreichenden Bestimmtheit des Bedingungseintritts (OLG Düsseldorf, Rpfleger 8/2008, 415 = DNotZ 2008, 319 = FGPrax 2008, 144 = NJOZ 30/2008, 3023; LG Freiburg, B. v. 25.03.2008, 4 T 49/08 = notar 2008, 127, zitiert bei Böhringer, Rpfleger 2009, 124/127).

Zitat von Prinz

Soll unter anderem die Bestimmung in Abschnitt IV der Urkunde (Heimfallanspruch) verdinglicht werden, dann kommt es darauf an, ob dort auch auf Vereinbarungen über Zustimmungserfordernisse nach § 5 ErbbauRG verwiesen wird. Diese können wegen der Bestimmung des § 6 Absatz 2 ErbbauRG nicht zur Voraussetzunmg für einen Heimfallanspruch gemacht werden (BayObLG, Rpfleger 1991, 303 = NJW-RR 1991, 718 = MittBayNot 1992, 45; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Auflage 2008, RN 1761).

Gleiches Problem bei einem Heimfallanspruch, wenn der Rückstand mit dem Erbbauzins derart nicht wenigstens zwei Jahre beträgt (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).

Zitat von mingale

Hab heute zu § III noch im v. Oefele/Winkler Rn. 2.65 noch die Passage gefunden: " Wenn hierzu im Erbbaurechtsvertrag nichts besonderes vereinbart ist, kann der Erbbauberechtigte keine Ermäßigung des Erbbauzinses verlangen."

Steht so oder so ähnlich in den meisten Kommentierungen zum § 13 ErbbauRG (z.B. Bamberger/Roth/Maaß Rn. 2; siehe auch Schöner/Stöber Rn. 1751 ("grundsätzlich") und Abschnitt II § 9 des Musters in Rn. 1675, wo die Zahlungspflicht ausdrücklich nicht eingeschränkt wird). Aber auch wenn eine abweichende Vereinbarung zulässig ist, halte ich einen "Anspruch auf Minderung" für zu unbestimmt.

Zitat von mingale

Weiter habe ich noch Bedenken bezüglich der Regelung IV Heimfall:
Der Verkäufer hat für den Fall des Heimfalls das Recht von dem Käufer die Befreiung von jeglichen Lasten und Verbindlichkeiten aus dem Erbbaurechtsgrundbuch zu verlangen, soweit dies nicht bereits gem. § 15 (Entschädigung) im Rahmen der Verkehrswertberechnung berücksichtigt wurde.

§§ 33 ErbbauRG ist zwingendes Recht. Die in in Abs. 1 genannten Rechte bleiben bestehen, alle anderen erlöschen kraft Gesetzes bei Übertragung des Erbbaurechts (vgl. Bamberger/Roth/Maaß Rn. 2). Wegen des Bestehenbleibens gibt es den § 5 Abs. 2 ErbbauRG. Die Verpflichtung zur Lastenfreistellung kann m.E. nur schuldrechtlich vereinbart werden.

Bei den Vereinbarungen nach § 2 ErbbauRG handelt es sich um schuldrechtliche Regelungen, die mit Wirkung gegenüber jedem Rechtsnachfolger ausgestattet werden können. Dabei ist zwischen den Grundbucherklärungen und Grundbucheintragungen einerseits und dem Inhalt des dinglichen Rechts andererseits zu unterscheiden, für das nicht auf den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsbegriff abzustellen ist (Winkler/Schlögel in von Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Auflage 2016, § 4 RN 19).

Die Autoren verweisen darauf, dass daher auch unbestimmte Rechtsbegriffe, wie zB der Begriff „unbillige Härte“, als Voraussetzung des Heimfallanspruchs dem Bestimmtheitserfordernis genügen und zitieren dazu den Beschluss des LG Oldenburg vom 08. Januar 1979, 5 T 212/78 = Rpfleger 1979, 383/384. Diese Entscheidung wird vom LG Düsseldorf im Leitsatz 2 des Beschlusses vom 08. Juni 1989, 25 T 366/89, wie folgt zitiert: „Aus diesem Grund ist nicht noch zusätzlich auf das grundbuchrechtliche Bestimmtheitsprinzip abzustellen, vielmehr muss zwischen den Grundbucheintragungen einerseits und dem Inhalt eines Rechts andererseits unterschieden werden. Entscheidend ist allein, dass die Voraussetzungen des Heimfalls unzweideutig festgestellt werden können und keinen Anlass zu Zweifeln und Auslegungsschwierigkeiten geben (vergleiche LG Oldenburg (Oldenburg), 1979-01-08, 5 T 212/78, Rpfleger 1979, 383).

Für die Ausgestaltung des dinglichen Rechts „Erbbaurecht“ wird daher ein für ein Sachenrecht ungewöhnlich weiter Rahmen geschaffen; der sachenrechtliche Grundsatz des Typenzwangs kommt beim Erbbaurecht darin zum Ausdruck, dass die Möglichkeit der Einbeziehung vertraglicher Vereinbarungen in das Erbbaurecht mit der Folge, dass diese Vereinbarungen zum Inhalt des Erbbaurechts werden und damit auch jeden Rechtsnachfolger binden, abschließend geregelt und damit beschränkt ist (Grundmann in Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl. 2011, Kapitel 10: Das Erbbaurecht, Teil E, Der Inhalt des Erbbaurechts, RN 16 unter Hinweis auf von Oefele/Winkler, Rn. 4.14).

Also müsste es auch für die zu verdinglichenden Vereinbarungen bzgl. des Wiederaufbaus im Falle der Zerstörung des Gebäudes ausreichen, wenn die Voraussetzungen unzweideutig festgestellt werden können und es keinen Anlass zu Zweifeln und Auslegungsschwierigkeiten gibt.

Diese Auslegungsschwierigkeiten könnte es mE bei dem verwendeten Begriff „sofern eine nachhaltige Vermietung mit dem bisherigen Mieter gewährleistet ist“ geben, weil nicht definiert ist, was unter „nachhaltiger Vermietung“ verstanden werden soll.

Allerdings gilt im Sinne des § 2 Absatz 1 Satz 3 UStG eine Tätigkeit als nachhaltig, wenn sie auf Wiederholung angelegt und im Sinne einer geschäftsmäßigen Tätigkeit auf den Erwerb von Einnahmen ausgerichtet ist. Einzelfälle sind bei Korn in Bunjes, UStG, 17. Auflage 2018, § 2 RN 65 wiedergegeben.

Falls die Formulierung in diesem Sinne verstanden werden soll, müsste die getroffene Regelung zulässig sein.

Was die Verpflichtung zum Abbruch des Gebäudes anbelangt, soweit keine Wiederaufbaupflicht besteht, so scheint mir fraglich, ob hierzu nicht nur schuldrechtliche Regelungen möglich sind, da eine Abrissverpflichtung nicht zum dinglichen Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden kann (LG Düsseldorf, MittRheinNotK 1987, 129 (zitiert bei Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73/86 in Fußn. 119); LG Wuppertal, Rpfleger 10/2006, 540 unter Bestätigung durch das OLG Düsseldorf (Zurückweisung der weiteren Beschwerde); Schöner/Stöber, GBR, 15. Aufl., 2012, RN 1750 m.w.N in Fußn. 147)
s. dazu auch hier:
https://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post952014

Zitat von Pinguin

... und dass alles, was nicht dinglich vereinbart werden kann, schuldrechtlich vereinbart sein soll ...

"Schlaumeierlösung" s. #10 -> neu verlinkt: Schmenger BWNotZ 4/2006, 73, 92

Meines Erachtens nach hat der Notar nicht die sog. „Schlaumeierlösung“ gewählt, sondern will bewusst eine Entscheidung des GBA zur Frage der Eintragungsfähigkeit herbeiführen. Darauf deutet die Belehrung hin: „Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass die vorstehenden Abreden und Vereinbarungen voraussichtlich nur teilweise dinglicher Inhalt des Erbbaurechts werden und daher auf einen evtl. Rechtnachfolger nicht automatisch übergehen“.

Wenn etwas „voraussichtlich“ nicht dinglicher Inhalt werden kann, dann setzt dies mE voraus, dass es als dinglicher Inhalt gewollt ist, die Beteiligten aber damit rechnen müssen, dass das GBA diese Regelung beanstandet.

Auch der Hinweis in Bezug auf das Erfordernis der nachhaltigen Vermietung („Auf die Unbestimmtheit der vorstehenden Regelung hat der Notar hingewiesen“) deutet mE darauf hin, dass es dem Notar um die sachenrechtliche Bestimmbarkeit, also die Eintragung im GB, geht.

Schließlich sind die rein schuldrechtlichen Vereinbarungen in einem gesonderten Abschnitt geregelt („In der Urkunde gibt es noch einen Punkt der überschrieben ist mit „weitere schuldrechtliche Verpflichtungen“)

Ich gehe daher davon aus, dass die genannten Regelungen verdinglicht werden sollen. Da dies nicht uneingeschränkt möglich ist, hingegen eine Zwischenverfügung zur Änderung des vorgesehenen Inhalts ausscheidet, s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…931#post1150931
würde ich folgendes Anhörungsschreiben an den Notar richten:


S. g. Herr Notar…,

in obiger Angelegenheit gehe ich davon aus, dass die in Ihrer Urkunde getroffenen Vereinbarungen, beginnend mit „Wird das Bauwerk…“ und endend mit „…nur teilweise dinglicher Inhalt des Erbbaurechts werden und daher auf einen evtl. Rechtnachfolger nicht automatisch übergehen“ als Inhalt des Erbbaurechts eingetragen werden sollen.

Aus den folgenden Gründen besteht bei einzelnen Regelungen keine Eintragungsfähigkeit:

a) Im Falle der Zerstörung des Gebäudes soll die Wiederaufbaupflicht davon abhängen, dass eine nachhaltige Vermietung mit dem bisherigen Mieter gewährleistet ist. Dabei bleibt offen, was unter „nachhaltiger Vermietung“ verstanden werden soll. Es könnte sowohl auf die Dauer des Fortbestehens des Mietverhältnisses, als auch auf die daraus zu erzielenden Einnahmen oder die Marktsituation abgestellt werden. Damit ist die Regelung –wie sich bereits aus Ihrer Belehrung ergibt- zu unbestimmt. Eine im Grundbuch einzutragende Regelung darf jedoch keinen Anlass zu Zweifeln und Auslegungsschwierigkeiten geben (LG Düsseldorf, Beschluss vom 08. Juni 1989, 25 T 366/89 = MittRhNotK 1989, 218 unter Hinweis auf LG Oldenburg, Beschluss vom 08.01.1979 5 T 212/78 = Rpfleger 1979, 383).

b) Sofern eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht, soll der Erbbauberechtigte verpflichtet sein, auf eigene Kosten sämtliche baulichen Anlagen abzubrechen, zu beseitigen und zu entsorgen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Eine Abrissverpflichtung kann jedoch nicht zum dinglichen Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden (LG Düsseldorf, Beschluss vom 24.04.1986, 25 T 268 - 269/86 = MittRheinNotK 1987, 129 (zitiert bei Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73/86 in Fußn. 119); LG Wuppertal, Beschluss vom 28.02.2006, 6 T 110/06 = Rpfleger 10/2006, 540 unter Bestätigung durch das OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. Juni 2006, I-3 Wx 134/06 (Zurückweisung der weiteren Beschwerde); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., 2012, Randnummer 1750 mwN in Fußn. 147)

Besteht für einzelne Regelungen keine Eintragungsfähigkeit, kann die Eintragung insgesamt nicht vorgenommen werden (OLG Hamm, Beschluss vom 21. Dezember 2016, I-15 W 590/15 unter Zitat Demharter GBO, 30. Auflage, 2016, Anh. zu § 3 Rz. 25). Auch kann die erforderliche Inhaltsänderung nicht im Wege der Zwischenverfügung aufgegeben werden (BayObLG, Beschluss vom 11.09.1997, 2Z BR 120/97 = FGPrax 1998, 6; Beschluss vom 20.10.2004, 2Z BR 176/04; OLG München, Beschluss vom 24.09.2010, 34 Wx 115/10 = ZWE 2010, 463; BGH, Beschluss vom 17.11.2011, V ZB 58/11 (Rz. 5) = NJW 2012, 530 = MDR 2012, 87).

Ich beabsichtige daher, Ihren Eintragungsantrag kostenpflichtig zurückzuweisen.

Vorab erhalten Sie hiermit Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum:………………

Darauf, dass die Möglichkeit besteht, rein schuldrechtliche Regelungen zu treffen, weise ich hin. Sollen schuldrechtlich wirkende Vereinbarungen auch Sonderrechtsnachfolgern gegenüber wirksam sein, müssten allerdings die Beteiligten vertraglich verpflichtet werden, eventuellen Sonderrechtsnachfolgern alle schuldrechtlichen Verpflichtungen mit der Weiterübertragungspflicht aufzuerlegen (Winkler/Schlögel in von Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Auflage 2016, § 4 (Vertraglicher Inhalt des Erbbaurechts) Randnummer 10).

Mit freundlichen Grüßen