Änderung einer Teilungserklärung

  • Guten Morgen, ich bräuchte mal Hilfe zu folgendem Problem:
    Es besteht eine WEG aus 3 Eigentümern. Auf dem Grundstück steht ein 1- und ein 2-Familienhaus. Es erscheinen alle 3 Eigentümer und ergänzen die ursprünglich Teil-ungserklärung wie folgt: Das Verhältnis der Wohnungseigentümer soll so gestaltet sein, dass diese voneinander unabhängig sind und ihr Eigentum ähnlich wie reales Eigentum gestaltet wird. Nachfolgend werden am gesamten Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade Mauern u.ä.) Sondernutzungsrechte begründet und dem jeweiligen Sondereigentümer zugewiesen. Dann wird vereinbart, dass im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander keinerlei Verpflichtung zum Wiederaufbau, Versicherung, Instandsetzung, Rücklagenbildung usw. besteht, dass wirtschaftlich das Bestehen eines gemeinschaftlichen Eigentums voraussetzt. Bei Schöner/Stöber Rn. 2911 habe ich schon etwas dazu gefunden. Nach den hier vorliegenden Verein-barungen gibt es eine WEG Gemeinschaft aber faktisch nicht. Kann man diese weitreichende Vereinbarung verdinglichen und brauche ich Gläubigerzustimmungen? Was bleibt dann vom WEG eigentlich noch?

  • Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist § 5 IV WEG zu beachten; demnach Gläubigerzustimmung erforderlich.
    Hinsichtlich der Vereinbarung, nicht zum Wiederaufbau verpflichtet zu sein, müsstest Du 'mal in WEG-Kommentare schauen, inwieweit § 11 WEG i.V.m. § 22 IV WEG abdingbar ist.
    Das gleiche würde ich für die übrigen Vereinbarungen machen.

  • Wie Vorrednerin, allerdings werden die SNR ja nunmehr in der Weise neu begründet, dass sie wechselseitig, d. h. je Haus, zugunsten der Sondereigentümer aller Einheiten bestehen sollen. In solchen Fällen ist die Zustimmung der Grundpfandgläubiger nach § 5 IV 3 WEG n.F. nicht erforderlich (Demharter, NZM 2006, 489/490; Hügel, DNotZ 2007, 326 ff; Böhringer/Hintzen, Rpfleger 2007, 353/355; Bärmann/Armbrüster, WEG 10. Auflage 2008, § 5 RN 130). Zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung wäre aber die Zustimmung der Grundpfangläubiger nur dann erforderlich, wenn ein SNR begründet, geändert aufgehoben oder übertragen wird, wobei im Falle der Begründung die vorgenannte Ausnahme besteht (s. Demharter, a.a.O.).

    Wegen der Frage der möglichen Vereinbarungen müsstest Du die Entscheidung des OLG München: WE-Gemeinschaft – Aufteilung anstelle Realteilung (DNotZ 2008, 614 = notar 2008, 183) und die zahlreichen Abhandlungen zur „Mehrhausanlage“ nachlesen, so z. B. die Stellungnahme im DNotI-Report 15/2007, 113/114 oder die Abhandlungen von Hügel, NZM 2010, 8 ff oder Häublein, ZWE 2010, 149 ff). Die Vereinbarungen können stets nur das Innenverhältnis betreffen. Darauf, dass die Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage nicht – auch nicht teilweise – rechtsfähig ist (s. a. LG Düsseldorf, Urteil vom 22. 10. 2009 - 19 S 40/09, NZM 2010, 288) wurde bereits an anderer Stelle hingewiesen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vielen Dank für Eure Antworten. Habe noch verschiedene Entscheidungen zu Reihenhäuseranlagen gefunden, sodass ich diese Änderung der Gemeinschaftsordnung an sich wohl eintragen kann.
    Bei der Gläubigerzustimmung habe weniger an die wechselseitige Einräumung von Sondernutzungsrechten gedacht, dafür wollte ich keine erfordern, sondern eher an die allgemeine Zustimmung aus §§ 876, 877 BGB. Ist es für den Gläubiger nicht nachteilig, wenn z.B. wie hier vereinbart, keine Verpflichtung zum Wiederaufbau Instandsetzung- und haltung des gemeinschaftlichen Eigentums besteht. Nach der ursprünglichen Teilungserklärung mussten alle Eigentümer (d.h. die WEG) für solche Fälle eine entsprechende Rücklage bilden. Nach der jetzigen Reglung haftet der jeweilige Sondereigentümer wohl allein für Schäden an seinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum an dem jeweils Sondernutzungsrechte begründet wurden. Diese Nachteile sind aber wohl eher wirschaftlicher und nicht rechtlicher Art und somit nicht beachtlich oder?

  • Die Vereinbarungen betreffen lediglich den Inhalt des Sondereigentums und nicht den Gegenstand, so dass es seit der WEG-Novelle von 2007 hierfür grundsätzlich nicht der Genehmigung der Gläubiger bedarf mit Ausnahme des § 5 IV WEG, wobei wohl für Deinen Fall nach Prinz' Aussagen hier auch wieder eine Ausnahme greift.
    Allerdings müssen zur endgültigen Wirksamkeit auch evtl. Vormerkungsberechtigte mitwirken.

    Nur wenn sich am Gegenstand des Sondereigentums etwas ändert, müssen die Gläubiger und evtl. Vormerkungsberechtigten mitwirken.

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