Sondernutzungsrechte

Hallo,

ich habe einen Antrag auf Eintragung einer AV und SNRen vorliegen.

Die Veräußerin ist nicht identisch mit der teilenden Eigentümerin. Sie hat die komplette Serie von dieser gekauft, ist als Eigentümerin eingetragen worden und veräußert diese nunmehr weiter. Ein paar Einheiten sind bereits umgeschrieben worden.

Entgegen der Eintragung im BV, sind die Sondernutzungsrechte jedoch m.E. nach noch nicht begründet.
Es wurde lediglich die Bildung von Sondernutzungsrechten in der Teilungserklärung vorbehalten.
Ausnahme: Bezüglich der Kellerräume behielt sich der teilende Eigentümer übertragbare Sondernutzungsrechte vor. Die übrigen Miteigentümer wurden von der Nutzung ausgeschlossen. Der Vorbehalt gilt laut TE jedoch nur, solange der aufteilende Eigentümer noch Miteigentümer ist.
Muss das SNR "Keller" nunmehr nicht auch neu begründet werden? Es wurde nur zugeordnet.

In den Kaufverträgen ist folgender Passus: "Die Verkäuferin ist unwiderruflich dinglich berechtigt...neue weitere Sondernutzungsrechte zu begründen...Diese Befugnis erlischt spätestens mit Veräußerung des letzten Sondereigentums..."

Die Zustimmung der Gläubiger der anderen Einheiten würde ich auf jeden Fall anfordern, aber würdet ihr auch eine neue Begründung des SNR "Keller" anfordern + GL.Zust.? Hätte jemand Probleme mit dem Passus?

Ohne näher eingestiegen zu sein, müssen m. E. die SNRe an den Kellern neu begründet und entsprechend zugewiesen werden.
Denn die alten "begründeten" SNRe sind auf Grund des zwischenzeitlichen Ausscheidens des teilenden Eigentümers nicht mehr entstanden, weil es an der zweiten Komponente mangelt, nämlich der Zuweisung der Keller.
Bei den begründeten SNRen mit dem aufschiebend bedingten Zuweisungsrecht handelt es sich um einen echten Begründungsvorbehalt. Demnach ist zwar die negative Komponente (Ausschluss der übrigen WEer) mit dem Vollzug der Teilung verdinglicht. Allerdings fehlt für die wirksame Begründung des SNRs die positive Zuweisung einer bestimmten Einheit. Es besteht somit bis zur Zuweisung noch kein SNR. Da der teilende Eigentümer nicht mehr Eigentümer einer Einheit der Anlage ist und nur ihm die Zuweisungsbefugnis zustand, kann auch kein SNR am Keller mehr begründet werden.
Die Keller können weiterhin gemeinschaftlich von allen Wohnungseigentümern genutzt werden.

Zur wirksamen Begründung müssen daher sämtliche Wohnungseigentümer mitwirken und die Bewilligung abgeben. Die "verdinglichte Berechtigung" des Veräußerers in den Kaufverträgen wäre dahingehend zu prüfen, ob es sich um eine Vollmacht handelt, die unter der Bedingung steht, dass solange der Veräußerer noch Eigentümer einer Einheit ist, befugt ist Sondernutzungsrechte zu begründen und zuzuweisen. Die Bewilligung hätte der Veräußerer insoweit als Bevollmächtigter der übrigen WEer abzugeben.

Die dinglich Berechtigten müssen zur Wirksamkeit zustimmen.