WEG auf A und B als Gesellschafter bürgerlichen Rechtes irrtümlich eingetragen

Die Eintragung ist m.E. umzudeuten in "GbR, bestehend aus A und B". Sicherlich ist die Eintragung, die im März erfolgte, so nicht schön aber ich denke, man kann hier nichts anderes gelten lassen als bei sog. Alt-Eintragungen.

Ein Problem mit evtl. fehlenden Nachweisen gibt es doch nur, wenn die GbR nicht existiert oder von den falschen Leuten vertreten wurde. Gibt es dafür Anhaltspunkte?

Die Formulierung der Eigentümereintragung der GbR ist ein Scheinproblem, weil Rechtsprechung und Literatur übereinstimmend davon ausgehen, dass ungeachtet der Formulierung jeweils an die GbR aufgelassen und diese auch im Grundbuch eingetragen wurde. Dies gilt auch dann, wenn Auflassung und Eintragung -wie hier zu vermuten ist- nach dem Inkrafttreten der GbR-Teile des ERVGBG erfolgten.

Ich habe den Sachverhalt aber so verstanden, dass das eigentliche Problem darin liegt, dass die Eigentümereintragung der GbR erfolgte, ohne dass insoweit die erforderlichen -und nunmehr auch vom OLG Hamm bestätigten- Eintragungsvoraussetzungen vorgelegen haben. Da die GbR offensichtlich nicht im Erwerbsvertrag gegründet wurde, gab es somit keinen Nachweis für die Existenz, die Identität sowie die Rechts- und Vertretungsverhältnisse der bereits existenten Erwerber-GbR. Das ist nach meiner Auffassung eine Fallgestaltung des Amtswiderspruchs. An der objektiven Gesetzesverletzung des Grundbuchamts besteht nach Sachlage kein Zweifel. Denn eine solche objektive Gesetzesverletzung liegt auch vor, wenn sich das Grundbuchamt nach vorgenommener Prüfung für eine falsche Rechtsansicht entscheidet und auf diese Weise das Gesetz unrichtig anwendet (Güthe/Triebel § 53 Rn.17).

Wir haben hier das Problem, das im Forum schon verschiedentlich angesprochen wurde. Man kümmert sich entweder überhaupt nicht um die Problematik oder man schließt sich einer "großzügigen" Ansicht an, um die Akte (durch Eintragung) vom Tisch zu bekommen, ist dann aber später nicht bereit, die zutreffenden Konsequenzen zu ziehen, wenn sich eigene Handhabung als nicht haltbar erweist.

Die Berufung auf § 899a S.1 BGB ist aus meiner Sicht nur eine faule Ausrede, weil man genau weiß, dass man die GbR nicht hätte eintragen dürfen und damit von der Widerlegung der Vermutung des § 899a S.1 BGB ausgehen müsste. Mangels Erbringung der erforderlichen Nachweise spricht nichts dafür, dass die eingetragene GbR Eigentümerin geworden ist.

Was wäre die Alternative gewesen? Die Zurückweisung des Antrags auf Vollzug des Eigentumsübergangs an die GbR, die nochmalige Auflassung an eine neu gegründete GbR und alles wäre heute in Butter. So ist man im vorliegenden Fall aber nicht verfahren. Und weil einem dabei -ganz zu Recht- unwohl ist, versucht man nun, den begangenen Fehler mittels einer "Augen-zu-und-durch-Mentalität" durch einen erneuten Fehler ungeschehen zu machen. Das ist rechtlich nicht in Ordnung.

Es gab zwar keine förmlichen Nachweise bzgl. der GbR aber es ist doch im Moment auch nicht ersichtlich, dass das GB unrichtig sein könnte. Es ist doch durchaus denkbar, dass die GbR existiert und beim Erwerb auch korrekt vertreten wurde. Daher würde ich im Moment nicht zum Amtswiderspruch kommen.

Ausgehend von der Begründung, dass materiellrechtlich alles in Ordnung sein könnte, darf man nie einen Amtswiderspruch eintragen.

Man kann im vorliegenden Fall kaum bestreiten, dass die Wirksamkeit der Auflassung nicht nachgewiesen war, obwohl sie vom Grundbuchamt im Verfahren nach § 20 GBO unstreitig zu prüfen ist. Wenn man aber nicht von einer wirksamen Auflassung zugunsten der GbR ausgehen kann, kann man auch nicht davon ausgehen, dass sie durch die Eintragung Eigentümerin wurde.

A lässt an B auf, B wird dabei von C vertreten.

Die Auflassung wird beim Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt, jedoch ohne Vollmacht oder Genehmigung des B. Das Grundbuchamt trägt B gleichwohl als Eigentümer ein. Später bemerkt es den Fehler und bittet um Nachreichung der Vollmacht bzw. Genehmigung des B. Nichts geschieht.

Was tust Du?

Das Grundbuchamt legt den Beteiligten weder unüberwindliche Steine in den Weg noch hebelt es bereits vorgenommene Eintragungen aus. Das geltende Recht, das die derzeitigen Schwierigkeiten heraufbeschwört, hat vielmehr der Gesetzgeber zu verantworten, der seine vollmundige Ankündigung, die GbR-Probleme im Grundstücksrecht zu beseitigen, nicht im ausreichenden Maße umgesetzt hat. Es besteht überhaupt kein Anlass, dass sich das Grundbuchamt einen Schuh anzieht, bei welchem der Gesetzgeber zu klein Maß genommen hat.

Die divergierenden Rechtsauffassungen zum Grundstückserwerb einer bereits existenten GbR haben es so an sich, dass nur eine von beiden Ansichten objektiv zutreffend sein kann, weil sie einander argumentativ und vom Ergebnis her ausschließen. § 53 Abs.1 S.1 GBO verlangt für die Eintragung eines Amtswiderspruchs aber nur eine objektive Gesetzesverletzung. Diese kann demzufolge auch vorliegen, wenn sich das Grundbuchamt -selbst nach gründlicher Prüfung- einer von mehreren Rechtsauffassungen anschließt, die sich aber dann als unzutreffend erweist (Güthe/Triebel § 53 Rn.17). Wäre es anders, wäre nie ein Amtswiderspruch möglich, sofern es irgendwo auch nur eine vereinzelte Mindermeinung gibt, nach welcher die Verfahrensweise des Grundbuchamts zutreffend erscheint. Da die Abgrenzung Mindermeinung/herrschende Meinung/ausgeglichene Meinungen somit kein taugliches Abgrenzungskriterium darstellt, hat sich der Gesetzgeber mit gutem Grund dafür entschieden, lediglich eine objektive Gesetzesverletzung als Voraussetzung für einen Amtswiderspruch zu fordern.

Richtig ist natürlich, dass nicht nur die Eintragung einer GbR, sondern auch die dieser Eintragung nachfolgende Amtswiderspruchsproblematik eine Frage der rechtlichen Anschauung ist. Was ist aber, wenn der BGH die OLG München, Hamm, Rostock und das Kammergericht bestätigt und damit (wie schon bei der Anerkennung der Rechtsfähigkeit) entscheidet, dass es sich schon immer so verhalten hat? Spätestens dann wird man unter Zugrundelegung der abweichenden Ansicht (zu Unrecht) erfolgte GbR-Eintragungen wohl nicht mehr unter die Vermutungswirkung des § 899a S.1 BGB susumieren können.

Nicht spätestens sondern erst dann. Vorher ist nicht von einer objektiven Gesetzesverletzung auszugehen. Oder trügest Du auch den Widerspruch bei den Dir folgenden Eintragungen ein, da ja auch sie "objektiv" falsch sein könnten? Solange nicht entschieden ist, steht nicht fest, wer "objektiv" falsch liegt.
(Ich habe übrigens auch mit Deinen Argumenten den Eintragungsantrag der GbR zurückgewiesen...)

Selbst wenn man mein "spätestens" durch Dein "erst dann" ersetzen würde: Welcher Kollege wäre im (BGH-)Fall der Fälle bereit, in allen GbR-Grundbuchblättern, die ihm in die Hände kommen, und bei welchen dann feststeht, dass die GbR erst gar nicht hätte eingetragen werden dürfen, Amtswidersprüche einzutragen?

Ich wage die Prognose: Nur wenige, fast niemand, oder überhaupt jemand?

Und weshalb? Weil man froh ist, dass die Altfälle von Tisch sind und sich ganz bewusst davor hütet, im nachhinein nochmals in den Erwerbsvertrag zu gucken, ob dort auch alles -im Sinne der dort erfolgten Gründung der GbR- seine Ordnung hat. Nach meiner Ansicht führt dies dazu, die Augen vor den rechtlichen Realitäten zu verschließen und eine unrichtige Verfahrensweise in die Zukunft fortzuführen, weil man die erfolgte Eintragung der GbR nicht mehr hinterfragt, obwohl aus naheliegenden Gründen dringender Anlass dafür bestünde, sie sehr wohl zu hinterfragen.

Man kann die Dinge auch ergebnisbezogen betrachten:

Die sog. "Verweigerer" tragen GbR's nur noch als Grundstückserwerberin ein, wenn die GbR im Erwerbsvertrag gegründet wurde. In diesem Fällen ist das Grundbuch zweifelsfrei richtig, weil auf der Hand liegt, dass die GbR zutreffend vertreten war. Über Alteintragungen, die unter dieser Prämisse vorgenommen wurden, brauchen sich die sog. "Verweigerer" somit keine Gedanken zu machen.

Die sog. "Pragmatiker" tragen GbR's auch ein, wenn sie nicht im Erwerbsvertrag gegründet wurden, obwohl von niemandem bestritten wird, dass es in diesen Fällen keine Gewähr für eine ordnungsgemäße Vertretung der GbR gibt (es wird ja nur darüber diskutiert, ob etwas verfahrensrechtlich als Nachweis ausreichend ist, das mangels GbR-Register und -alternativ- mangels Gründung der GbR im Erwerbsvertrag schlechterdings nicht bewiesen werden kann). Demnach haben auch nur die "Pragmatiker" ein Problem mit den von ihnen vorgenommenen Alteintragungen (und zwar mit einer Vielzahl von solchen Alteintragungen!), weil sie etwas eingetragen haben, obwohl sie nicht wussten und auch nicht wissen konnten, ob das, was sie da eingetragen haben, auch richtig ist (trotzdem haben sie aber eingetragen).

Damit wäre der ergebnisbezogene Unterschied zwischen "Pragmatikern" und "Verweigerern" hinlänglich beschrieben: Bei den "Verweigerern" sind die Eintragungen und Grundbücher in jedem Fall richtig, während es bei den "Pragmatikern" überhaupt keine Gewähr für die Richtigkeit der Eintragungen und Grundbücher gibt.

Man kann durchaus hinterfragen, ob ein "Pragmatismus" von solcher negativer Ausprägung noch zu goutieren ist oder ob man dann nicht lieber zu den "Verweigerern" gehört, deren Missetat des "Verweigerns" im übrigen nur darin besteht, etwas nicht einzutragen, was nach geltendem Recht unter Zugrundelegung ihrer Rechtsauffassung eben nicht eingetragen werden darf.

Je nach Rechtsstandpunkt vertauschen sich dann vielleicht plötzlich die Rollen: Die Verweigerer haben richtig entschieden, indem sie eine Eintragung zu Recht "verweigert" haben, und die Pragmatiker sind auf einmal diejenigen, die sich einer zutreffenden Rechtsanwendung verweigert haben. Alles eine Frage des Standpunkts.

Der pessimistischen Prognose stimme ich allerdings zu. Gleichwohl bleibt bis zur endgültigen Verdammnis der BGH abzuwarten. Wenn dessen Begründung vorliegt, ist zu entscheiden, ob man sich verpflichtet sehen muß, die alten Eintragungen, auf deren Richtigkeit ja auch das GBA grundsätzlich vertrauen darf, zu überprüfen. Das könnte sich dann ähnlich der GVO-Problematik entwickeln.

Im Demharter heißt es a.a.O. zur (fehlenden) Gesetzesverletzung:

"... oder wenn sich auf Grund der nachträglichen Änderung einer gefestigten Rechtsprechung die rechtliche Beurteilung durch das Grundbuchamt nunmehr als unrichtig erweist."

Wie hier übereinstimmend ausgeführt wurde, kann von einer solchen gefestigten Rechtsprechung = von einer übereinstimmenden ständigen Rechtsprechung der Oberlandesgerichte (zumal im März 2010 und auch bis heute) keine Rede sein. Ich halte es daher für bedenklich, sich auf Zitate zu berufen, nach deren Inhalt die Eintragung eines Amtswiderspruchs nicht ausgeschlossen, sondern -im Gegenteil- erforderlich ist. Solange keine gefestigte Rechtsprechung im genannten Sinne vorliegt -und sie liegt nicht vor-, stellt es eine objektive Gesetzesverletzung dar, wenn sich das Grundbuchamt zwischen verschiedenen Meinungen entscheidet, sich diese Entscheidung dann aber als falsch herausstellt. Das hat nichts damit zu tun, dass es dem Grundbuchamt selbstverständlich freisteht, welcher Ansicht es sich anschließt. Das wäre aber die Ebene der nicht maßgeblichen subjektiven Vorwerfbarkeit im Sinne eines Verschuldens, und nicht diejenige der objektiven Gesetzesverletzung, die der Norm des § 53 Abs.1 S.1 GBO zugrunde liegt. Das muss man nicht für richtig halten, aber es entspricht nun einmal dem geltenden Recht. Man kann sich nicht gegen die Eintragung eines Amtswiderspruchs aussprechen, nur weil es einem nicht gefällt, dass die Voraussetzungen für seine Eintragung vorliegen. Dies ist im Ergebnis nichts anderes als eine unbeachtliche Kritik am Gesetz.

Nach meiner Ansicht muss man sich von der Sichtweise freimachen, dass man mit der Eintragung eines Amtswiderspruchs ein eigenes subjektives Fehlverhalten einräumt. Davon kann keine Rede sein. Man gesteht nur zu, dass man objektiv falsch entschieden hat, obwohl man von der Richtigkeit seiner Entscheidung überzeugt war. In diesem Kontext dient § 53 Abs.1 S.1 GBO ja auch der Abwehr einer etwaigen Amtshaftung des Staates und nicht der Abwehr eines Regresses des Dienstherrn gegen den entscheidenden Rechtspfleger. Beide Dinge darf man nicht miteinander vermengen.

Ich bin alles andere als ein Experte für Fragen rund um Amtswidersprüche aber so wie LYB es schreibt, habe ich das auch immer verstanden, weshalb ich hier ja auch gegen einen Widerspruch plädiere.

Es geht hier nicht um eine Auslegung von Eintragungsunterlagen, sondern darum, ob eine Auslegung als solche überhaupt zulässig ist und somit darum, wie das Gesetz selbst im Hinblick auf das Erfordernis der Eintragungsvoraussetzungen auszulegen ist. Aus diesem Grunde wird beim Amtswiderspruch auch zwischen der rechtlich vertretbaren Auslegung von Eintragungsunterlagen (dann kein Amtswiderspruch) und der rechtlich vertretbaren Auslegung des Gesetzes unterschieden (dann Amtswiderspruch).

Ob sich jemand gegen die Richtigkeit einer erfolgten Grundbucheintragung wendet, ist schon deshalb bedeutungslos, weil es sich um ein Amtsverfahren handelt. Im übrigen liegt es in der Natur der Dinge, dass die Grundbuchunrichtigkeit glaubhaft ist, wenn feststeht, dass ohne Vertretungsnachweis eingetragen wurde. Und insoweit ist mein bereits in # 9 genanntes Beispiel mit der Auflassung, die eingetragen wurde, obwohl die Vollmacht oder Genehmigung des vertretenen Erwerbers fehlt, exakt vergleichbar.