Gemeinschaftliche Einrichtungen im Sondereigentum

Befinden sich in einem Raum Anlagen und Einrichtungen, die einen ständigen Wartungs- und Kontrollaufwand erfordern bzw. den Wohnungseigentümern zur Ausübung von Kontrollen zum ständigen Mitgebrauch zur Verfügung stehen müssen (wie etwa die Heizung oder Zählerräume), dann ist nicht nur der betreffende Raum zwingend gemeinschaftliches Eigentum, sondern es sind dies auch die Zugangsräume. An diesen Räumen kann dann kein Sondereigentum begründet werden. Daher sind z. B. auch Kellerräume, in denen sich die Zähler für Gas, Wasser, Strom befinden,nicht sondereigentumsfähig (LG Hamburg, B. v. 16.06.2009, 321 T 24/09 (BeckRS 2009 27537 = Rpfleger 2009, 563), Rechte zum Betreten ändern daran nichts. Auch hat das BayObLG in mehreren Entscheidungen (z. B. DNotZ 1986, 494/495 = Rpfleger 1986, 220; DNotZ 1995, 631 = Rpfleger 1995, 409; DNotZ 2004, 386/387 = Rpfleger 2004, 214) ausgeführt, dass die zwingende dingliche Zuordnung des § 5 Absatz 2 WEG nicht durch eine Gebrauchsregelung außer Kraft gesetzt werden kann.Der Zugangsraum zum Heizungsraum diene dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer, weshalb von vornherein ausgeschlossen sein müsse, dass durch eigenwillige Verfügungen des Eigentümers über sein (dort: Sonder-) Eigentum nach § 13 Absatz 1 WEG das Gebrauchsrecht der übrigen Eigentümer beeinträchtigt werde (z. B. DNotZ 1995, 631/632). Das zwingend gemeinschaftliche Eigentum (§ 5 II WEG) lässt auch keine Ersatzkonstruktionen wie eine Gebrauchsregelung oder die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zu (OLG Hamm, Rpfleger 2001, 344 = DNotI-Report 13/2001, 109).

Bei Deiner Fallgestaltung ist allerdings der Heizraum selbst Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümer des Hauses Nr. 1 haben also ohne weiteres Zugang.

Es gilt daher, lediglich den ungehinderten Zugang für die Eigentümer des Hauses Nr. 2 herzustellen.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 5.7.1991 (NJW 1991, 2909) in einem Nebensatz ein Sondernutzungsrecht an einem zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Zugangsraum zum Heizraum für zulässig gehalten. Ein solches -gemeinschaftliches und durch den Mitgebrauch der übrigen Eigentümer eingeschränktes (KG, NJW-RR 1990, 333)- Sondernutzungsrecht dürfte sich vorliegend für die jeweiligen Eigentümer der im Haus 2 gelegenen Einheiten anbieten.

Ich muss noch einmal rückfragen:
Handelt es sich um eine Mehrhausanlage, d. h. wurde WE an allen Räumen im Haus 1 und allen Räumen im Haus 2 begründet (und im Haus 1 befindet sich der Heizraum) oder besteht das Wohnungseigentum in einem einzigen Haus mit den Sondereigentumseinheiten 1 und 2 (und der Zugang zum Heizraum ist nur über Bereiche des SE 1 möglich ?)

Nach Ansicht des BGH, NJW 1991, 2909, ist das Grundbuch unrichtig, wenn der Zugang zu dem zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizraum (da er dem ständigen Mitgebrauch beider Eigentümer dient und der Eigentümer der Einheit Nr. 2 damit auch Kontrollmöglichkeiten haben muss) nur über das Sondereigentum (hier des Wohungseigentümers Nr. 1) möglich ist. S. dazu auch die vorzitierte Entscheidung des LG Hamburg; Auszug: …Die den gemeinschaftlichen Verbrauch von Gas, Wasser und Strom wiedergebenden Zähler dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind zwingendes Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG, weil sie erforderlich sind, um den Wohnungseigentümern einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen zu ermöglichen (BGH NJW 1991, 2909 f.; OLG Hamburg ZMR 2004, 291; OLG Schleswig ZMR 2006, 886, 887 f.). Der gemeinschaftliche Gebrauch dieser Zählgeräte erfordert einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand. Hiervon gehen auch die Beschwerdeführer in der „Teilungserklärungsänderung und Bestellung einer Grunddienstbarkeit“ unter II § 2 (1) aus, worin sie zu diesem Zwecke Betretungsrechte und Duldungspflichten regeln. Sinn und Zweck des § 5 Abs. 2 WEG erfordern, dass sich das zwingende Gemeinschaftseigentum insofern auch auf die die Zähler enthaltenen Räume erstreckt (BGH NJW 1991, 2909 f.; BGH NJW 1979, 2391, 2392 f.; Bärmann/Armbrüster, 10. Auflage, § 105 Rn. 114).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt die Zähler und damit auch den Zugang zu den Räumen u. a. auch dazu, im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung eine ordnungsgemäße Verbrauchsabrechnung zu erstellen. Die Zähler prägen die Räume zwar nicht durch die übermäßige Einnahme von Raum wie beispielsweise eine Heizungsanlage, wohl aber durch die mit den Zählern verbundene Funktion, den Wohnungseigentümern eine ordnungsgemäße Abrechnung und Instandhaltung zu ermöglichen (OLG Hamburg ZMR 2004, 291). …
Die beantragte Kellerzuordnung steht auch nicht dadurch mit § 5 Abs. 2 WEG im Einklang, dass die Teilungserklärung unter II § 2 (1) allen Wohnungseigentümern für die betroffenen Kellerräume ein Recht zum Betreten der Räume und eine Duldungspflicht der Sondereigentümer hinsichtlich der Ablesevorgänge und der erforderlichen Wartungen einräumt (vgl. BGH NJW 1991, 2909 f.). Zwar kann der Gebrauch des Sondereigentums nach § 15 Abs. 1 WEG durch Vereinbarung oder Teilungserklärung geregelt werden. Vorrangig und unabdingbar ist aber die mit § 5 Abs. 2 WEG gesetzte Grenze dafür, was überhaupt Gegenstand des Sondereigentums sein kann. Möglich ist daher nach § 5 Abs. 2 und § 15 Abs. 1 WEG allein ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum (BGH NJW 1991, 2909 f.).

Allerdings verweist diese Entscheidung im folgenden auf diejenige des OLG Saarbrücken (MittRhNotK 1998, 361, 362 f.), die „ insofern eine Sonderkonstellation …(darstelle, als es sich) … um eine Wohnungsanlage mit lediglich zwei Wohneinheiten handelte und daher nur ein Sondereigentümer den dem anderen gehörenden Keller betreten können musste…“

Da der Fall des OLG Saarbrücken Deiner Konstellation zu entsprechen scheint, würde ich diese Entscheidung zu Rate ziehen. Ansonsten verbliebe die Möglichkeit, dass der Eigentümer der Einheit Nr. 1 dem jew. Eigentümer der Einheit Nr. 2 ein Sondernutzungsrecht an seinem WE zu Zwecken des Zugangs zum Heizraum einräumt (BGH, a.a.O.). Dieses Sondernutzungsrecht ist per se schon durch das Mitgebrauchsrecht des Eigentümer der Einheit Nr. 1 kraft seines Sondereigentums eingeschränkt.

Der letzte Satz war eigentlicxh umgekehrt gemeint:
Ausgehend von der Entscheidung des BGH, NJW 1991, 2909, würde bei mangelnder Sondereigentumsfähigkeit des Zugangs zum gemeinschaftlichen Heizraum dem Sondereigentümer an dem betreffenden Raum (Eigentümer der Einheit Nr. 1) an diesem Raum ein Sondernutzungsrecht zustehen, das jedoch durch den Mitgebrauch durch den Eigentümer der Einheit Nr. 2 zwecks Zugangs zum Heizraum eingeschränkt wäre.

Im Falle des BGH war anhand der Eintragungsunterlagen im übrigen nicht erkennbar, dass es sich um den einzigen Zugang handelte; daher schied ein Amtswiderspruch aus.

Ich würde das auch so handhaben.

Die „Hudelei“ mit den Sondernutzungsrechten beruht auf den Entscheidungen des OLG Zweibrücken (s. nachfolgend) und des OLG München, NJW-RR 2000, 1032.

Das OLG Zweibrücken führt im Beschluss vom 15.4.1998 – 5 W 145/97-50 = MittRheinNotK 1998, 361 am Ende aus:

„Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich hier nur um eine Eigentumsanlage mit zwei Wohneinheiten handelt. Es ist nur ein Sondereigentümer vorhanden, welcher den Kellerraum (in dem sich der Wasser- und der Gaszähler befinden, die das OLG als nicht wesentliche Bestandteile ansieht) betreten muss, der dem anderen Sondereigentümer gehört. Seinen schutzwürdigen Belangen kann aber auch durch andere rechtliche Möglichkeiten Rechnung getragen werden als durch die Begründung gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu genügt die in der Teilungserklärung eingeräumte Befugnis, den Kellerraum zu betreten. Eine gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über einen ganzen Raum -und dann auch die Zugangswege zu diesem Raum- ist allein für die Möglichkeit, an die Absperrhähne zu gelangen, nicht erforderlich. Dies würde auch .der Regelung des § 5 Absatz 2 WEG widersprechen, wonach durchaus Sondereigentum an einem Raum und gemeinschaftliches Eigentum an der darin befindlichen Anlage nicht ausgeschlossen sind...“

Folgt man dieser Ansicht (etwa, weil die Zweiergemeinschaft auch sonst einen Sonderstatus einnimmt; s. Stichwort „zweigliedrige Wohnungseigentümergemeinschaft“ bei Bärmann..), müsste auch an dem Zugang zum Gemeinschaftseigentum Sondereigentum möglich sein, d. h. der Flur der Einheit Nr.1, der zum gemeinschaftlichen, 3 m² großen Heizraum führt, könnte dann im Sondereigentum des Eigentümers 1 verbleiben, sofern der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 ein Betretungsrecht hat (s. dazu auch OLG Ffm, NJW-RR 1987, 1163). Da Sondernutzungsrechte auch am Sondereigentum möglich sind (Ertl, Rpfleger 1979, 81; BWNotZ 1980, 4/10; OLG Zweibrücken, Rpfleger 1990, 19 u.a, würde sich daher ein SNR zugunsten des Eigentümers der Wohnung Nr. 2 zur Regelung des Zugangs anbieten. Dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 wäre die Mitbenutzung des Zugangs bereits aufgrund seines Sondereigentums möglich. Darauf bezog sich das „per se“ oben.

In dem dem BGH zugrundeliegenden Fall wurde in der Folge im Übrigen auch angeregt, Teile des verlautbarten Gegenstandes des Sondereigentums als inhaltlich unzulässig zu löschen. Auch diese Anregung wurde nicht aufgegriffen, weil für die Frage der inhaltlichen Unzulässigkeit der Zeitpunkt der Vornahme der der Grundbucheintragung maßgebend ist und sich aus den Eintragungsunterlagen die inhaltliche Unzulässigkeit nicht ergab. Nachdem an diesem Objekt eine neue Grundschuld eingetragen werden solte, wurde unter Hinweis auf die Entscheidung des OLG Hamm, MittBayNot 1991, 143, die Voreintragung des „richtigen“ Rechtszustandes aufgegeben. Dies ist dann (nach erneuter Befassung des Landgerichts) anhand von Berichtigungsbewilligungen und eines neuen Aufteilungsplanes (der nun erstmals auswies, dass der Zugang zum Heizraum nur über den bis dahin als Sondereigentum ausgewiesenen Flur und den Garagrenstellplatz möglich war) erfolgt. Dies nur so als Hintergrundinformation.

Ich hänge mich hier mal an. Mein Fall ist jedoch wie folgt:

Es sollen zwei WE-Einheiten gebildet werden. WEG 1 wird mit einer Heizungsanlage betrieben. Die Anlage befindet sich im Badezimmer der WEG 1. WEG 2 hat Öfen und in einem Zimmer eine Heizung, die an die Anlage in WEG 1 angeschlossen ist.

Also in WEG 1 befindet sich im Bad die Heizungsanlage, d.h. Gemeinschaftseigentum im Sondereigentum.
Nach obigen Ausführungen wohl möglich, oder ? Was ist mit dem Zugang ?

Der Raum, in dem sich die Heizung der Whg. 1 befindet (und mit der lediglich ein einziges Zimmer der ansonsten mit Öfen beheizten Whg. Nr. 2 versorgt wird), wird in erster Linie als Badezimmer genutzt. Nach der Entscheidung des OLG Schlesiwg (nachfolgend) dürfte damit Sondereigentumsfähigkeit bestehen.

Das OLG Schleswig führt im Beschluss vom 06.03.2006 2 W 13/06 = NJOZ 2006, 2586 = ZMR 2006, 886 = BeckRS 2006 07456 = MittBayNot 2008, 45
http://www.notare.bayern.de/front.php?subID=32&artID=187
aus:

…“Zwar muss ein Raum, der eine Gemeinschaftseinrichtung beherbergt, seinerseits nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sein, denn anderenfalls ergäbe § WEG § 5 WEG § 5 Absatz II letzter Halbs. WEG keinen Sinn. Bleibt nämlich eine dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlage selbst dann Gemeinschaftseigentum, „wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume” befindet, so folgt daraus, dass die Zuordnung solcher Räume zum Sondereigentum jedenfalls nicht ausgeschlossen ist. Nach der Entscheidung des BGH (BGHZ 1973, BGHZ Band 1973 Seite 303 = NJW 1979, NJW Jahr 1979 Seite 2391) kann Sondereigentum an dem eine gemeinschaftliche Anlage beinhaltenden Raum „vor allem dann in Betracht kommen, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage dient” (BGHZ 73, BGHZ Band 73 Seite 302 [BGHZ Band 73 Seite 311] = NJW 1979, NJW Jahr 1979 Seite 2391 [NJW Jahr 1979 Seite 2393]; vgl. auch BayObLG, DNotZ 2004, DNOTZ Jahr 2004 Seite 386 [DNOTZ Jahr 2004 Seite 387] = RPfleger 2004, RPFLEGER Jahr 2004 Seite 214). Ob ein Kellerraum, in dem die zentrale Heizungsanlage des Objekts untergebracht ist, allein der Energieversorgung ……..ist maßgebend, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere auch seiner Größe, objektiv geeignet ist, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen. Untergeordnete oder lediglich periphere Nutzungsmöglichkeiten müssen indes außer Betracht bleiben; sie vermögen den Charakter des Raums als Heizungsraum nicht in Frage zu stellen. …..Aber auch eine objektive Eignung des Raums zu einer weiteren - der Unterbringung der Heizungsanlage annähernd gleichwertigen Nutzung - ist nicht ersichtlich. Zwar haben die Bet. zu 2 vorgetragen, dass sie den überwiegenden Teil dieses Raums als Keller bzw. Lagerraum nutzen. Dem ist das LG mit Recht nicht nachgegangen. Im Ergebnis kann es dahin gestellt bleiben, ob das Vorbringen der Bet. zu 2 zutrifft. Denn der Raum würde durch eine derartige Nutzung nicht seinen spezifischen Charakter als Heizungsraum verlieren. Nach wie vor gibt ihm die Heizungsanlage das wesentliche Gepräge; eine Nutzung als Abstell- oder Lagerraum wäre demgegenüber von sekundärer Natur. Eine andere Beurteilung könnte sich ergeben, wenn der Raum, in dem sich die Heizungsanlage befindet, unbeschadet dieser Funktion auch zur Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum (z.B. als Arbeitszimmer oder Büroraum) bestimmt oder jedenfalls geeignet wäre….“

Liebe Gemeinde!

Ich hänge mich mit meiner "Verständnisfrage" hier mal ran.

Ich habe eine Teilungserklärung vorliegen, nach der der Heizungsraum (= Gemeinschaftseigentum) nur über ein Treppenhaus, welches als Sondereigentum zu W1 gehören soll, zu erreichen ist. Gewollt ist nun, dass eine Grunddienstbarkeit eingetragen wird, wonach die Miteigentümer W2 - W6 das Recht haben sollen, "den von außen zugänglichen Flur und den Raum Heizung der Einheit W1 zu begehen, um zu der im Gemeinschaftseigentum stehenden, in dem zum Sondereigentum zählenden Raum Heizung gelegenen Heizung zu gelangen" (mir fällt gerade auf, dass das auch kein richtiges Deutsch ist!? :strecker).
Nach euren Ausführungen (bzw. den Ausführungen von Prinz) und den zitierten Entscheidungen, welche ich mir auch schon (zumindest teilweise) zu Gemüte geführt habe, ist dies aber nicht möglich.

Sehe ich es richtig, dass es aber eine Lösung wäre, wenn das Treppenhaus (welches - nach den aus der Urkunde zu entnehmenden Worten und auch ersichtlich aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung - von außen zugänglich ist) im Gemeinschaftseigentum stünde und lediglich die weiteren, im Keller gelegenen Räume zum Sondereigentum von W1 gehören???

Ich danke für eure Hilfe!!!

O.k., wie im Ausgangssachverhalt auch.

Danke!

Hallo, ich habe hier eine WEG-Begründung. Gebildet werden 2 Einheiten.

Im Kellergeschoss befindet sich zwischen den beiden Einheiten ein Hausanschlussraum, der Gemeinschaftseigentum sein soll. Dieser Raum ist sowohl über Einheit 1, als auch über Einheit 2 erreichbar, nicht jedoch über Gemeinschaftseigentum.

Im Hinblick auf die zweigliedrige Wohnungseigentümergemeinschaft dürfte das doch möglich sein, oder?

Helfen die hier

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1041859

zitierten Entscheidungen des LG Duisburg und OLG Saarbrücken ?

Die beiden Entscheidungen passen bei mir nicht ganz, denn dort ging darum dass die Anschlüsse für alle Versorgungsleitungen in einem im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Kellerraum untergebracht waren. Da hieß es dann, der Kellerraum müsse nicht im Gemeinschaftseigentum stehen. Es genüge, wenn dem anderen Wohnungseigentümer ein Zugangsrecht eingeräumt ist.

Bei mir ist der Raum Gemeinschaftseigentum, aber jeweils nur über das Sondereigentum der Einheit 1 und über das Sondereigentum der Einheit 2 erreichbar. Über Gemeinschaftseigentum kommt man nicht hin.

Zitat von Keks

.. Über Gemeinschaftseigentum kommt man nicht hin.

Muss man auch nicht. Wichtig ist, dass die beiden einzigen Wohnungseigentümer den Wartungs- und Kontrollaufwand, den der gemeinschaftliche Hausanschlussraum erfordert, ausüben können. Das ist aber nach Deinen Ausführungen der Fall. Danach haben beide Wohnungen einen gemeinsamen Hausanschlussraum im Keller, der zwischen den Wohnungen liegt und offenbar von jeder Wohnung durch eine Tür zugänglich ist.

Die Situation unterscheidet sich dann nicht von der bei einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Spitzboden. In solchen Fällen ist das Gemeinschaftseigentum auch nur über das Sondereigentum der darunter liegenden Wohnung/en erreichbar. Der Umstand, dass er nicht vom Gemeinschaftseigentum aus zugänglich ist, wird dabei für unschädlich gehalten (s. Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, § 5 RN 16 und hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1057670
Die Begründung von Mitsondereigentum an dem Hausanschlussraum ist nach überwiegender Ansicht nicht möglich (s. dazu Bärmann/Pick, § 5 RN 3). Also bleibt ja nur die Lösung über die Zugangsmöglichkeit vom jeweiligen Sondereigentum aus. Der Abgeschlossenheit steht dies nicht entgegen. (s.dazu LG Landau (Pfalz) 4. Zivilkammer, Urteil vom 25.06.1985, 4 T 52/85 (Es genügt auch, dass bei zwei Doppelhaushälften von jeder Seite ein Zugang zum gemeinsamen Heizkeller besteht) und Beschluss des LG Köln vom 25.05.1993, 11 T 105/93, Leitsatz 2 (Ebenso wenig ist es zu beanstanden, wenn ein im Gemeinschaftseigentum stehender Heizungsraum nur unmittelbar aus jedem Sondereigentum erreichbar ist).

Danke für die ausführliche Antwort und die Rechtsprechung.

Nach dem hier vorliegenden Teilungsplan kann der Heizungsraum (Gemeinschafteigentum) nur über eine Zugangfläche im Außenbereich (Gemeinschaftseigentum) erreicht werden. Diese Zugangsfläche ist von 3 Seiten umbaut und nur über eine Seite erreichbar, die gleichzeitig die Grenze zum Nachbargrundstück bildet.
Zur Sicherung des Zugangs soll ein Geh- und Fahrrecht auf dem Nachbargrundstück bestellt werden. Als Inhalt ist vereinbart, dass die Ausübung des Geh- und Fahrrechts eine Woche vorher anzukündigen ist, sofern nicht ein Gefahrenereignis vorliegt, dass einen sofortigen Zugang erfordert.
Ich habe dem Notar Bedenken mitgeteilt, da ich der Meinung bin, dass eine Heizungsanlage auch dann ständig für Wartung und Kontrolle zugänglich sein muss, wenn kein Notfall vorliegt.
Er ist mit dem Argument entgegengetreten, der Nachbar wolle mit der Wochenfrist verhindern, dass ein Monteurfahrzeug ihm unangemeldet sein Grundstück blockiert.

1. Ist es überhaupt möglich, den Zugang zu dem zwingenden Gemeinschaftseigentum über eine Dienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück abzusichern?
2. Falls ja, ist die Einschränkung mit der 1-wöchigen Ankündigungsfrist zulässig?