Nachweis der Ausgliederung bei Weiterveräußerung

  • Im Grundbuch ist als Eigentümer eingetragen die A GmbH. Im Wege der Teilausgliederung (§ 123 UmwG) soll der hier betroffene Grundbesitz auf die B GmbH übergegangen sein, die entsprechende Eintragung im HR soll erfolgt sein. Diese Angaben sind in einem Kaufvertrag enthalten, mit dem die B GmbH den Grundbesitz an C verkauft. Käufer bevollmächtigt B GmbH und A GmbH, die Auflassung zu erklären, alle drei bevollmächtigen Notar, die in der Auflassung nicht enthaltene Bewilligung zu erklären.
    In einer besonderen Urkunde: A GmbH und B GmbH lassen an C auf, Bewilligung ist darin nicht zu sehen.
    Notar legt Urkunden vor mit Eigenurkunde Bewilligung der Eigentumsumschreibung auf Käufer und entsprechendem Antrag.
    Beanstandung:
    a) Nur die vom wahren Eigentümer erklärte Auflassung kann Verwendung finden, wahrer Eigentümer ist nach den im Kaufvertrag enthaltenen Angaben die B GmbH.
    b) Die Teilausgliederung bedarf in entsprechender Anwendung von § 40 GBO nicht der Voreintragung, aber des Nachweises (Schöner/Stöber, Rdn. 995 b ff).
    Notar erklärt, daß es rechtlich nur zwei Möglichkeiten gibt: Eigentümer ist entweder A GmbH oder B GmbH. Da beide an der Auflassung mitgewirkt haben, Beschwerde.
    Das LG hebt die Beanstandung auf mit der Anweisung, "den Grundbuchberichtigungsantrag unter Brücksichtigung der Rechtsauffasung der Kammer erneut zu bescheiden." Ausgeführt wird, daß nicht die Ausgliederung eingetragen werden soll, sondern die Eigentumsübertragung auf C, es insofern eines Nachweises der Ausgliederung nicht bedarf. "Die Ausgliederung selbst ist gewissermaßen überholt." Beide GmbHs hätten den Notar zur Bewilligung der Eintragung bevollmächtigt, alle möglicherweise betroffenen Beteiligten hätten die Auflassung erklärt, Anhaltspunkte dafür, der Grundbesitz gehöre einem Dritten, gäbe es nicht.
    Schlußsatz: "Dem Schutzzweck des § 29 GBO ist bei dieser Fallkonstellation, bei der sowohl der Buchberechtigte als auch der vermeintlich "wahre" Berechtigte die Auflassung erklären und ... bewilligen, ausreichend genüge getan".

    Für Stellungnahmen zum möglichen weiteren Verfahrensablauf bin ich dankbar, auch zu der Frage, ob die Bewilligung des Notars -trotz der ausdrücklich ausgesprochenen Ablehnung, die Gesamtrechtsnachfolge A GmbH auf B GmbH nachzuweisen- auch in eine Berichtigungsbewilligung mit Zustimmung (§ 22 GBO) umgedeutet werden kann (Nebenproblem: steuerliche UB hinsichtlich Teilausgliederung ?).

  • Das LG hat entschieden, dass es zur Eintragung der Auflassung keines Nachweises der Ausgliederung bedarf. Daran ist das GBA gebunden. Da entweder A noch Eigentümer ist oder bei Eigentum von B § 40 GBO (analog) anzuwenden wäre, kann das Eigentum im Ergebnis direkt von A auf den Erwerber umgeschrieben werden. Da die in Betracht kommenden Auflassungen durch A oder B in der gleichen Urkunde enthalten sind, ergibt sich auch bei der Angabe des Auflassungsdatums kein Problem.

    Einfach:

    Auflassung vom ... eingetragen am ...

    Nach der vorliegenden LG-Entscheidung sehe ich keine andere Lösung.

  • Der Auffassung von juris 2112 stimme ich zu.

    Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist bei der Ausgleiderung erforderlich (Schöner/Stöber, Grundbuchecht, 13. Aufl., Rn. 995i).

  • Stimmt! ... Ich war gedanklich bei der Eintragung der Ausgliederung.

    Hier würde ich keine UB verlangen, da das Eigentum von der A GmbH direkt auf C umgeschrieben wird.

  • Kann man wirklich eine UB verlangen, wenn die Ausgliederung im Grundbuch wegen § 40 GBO überhaupt nicht zur Eintragung gelangt?


    Warum nicht?! Macht man bei Kettenauflassungen doch auch, obwohl der Zwischenerwerber gar nicht eingetragen wird. Oder?!

    Im Zweifel: UB verlangen.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Im vorliegenden Fall haben wir aber die Besonderheit, dass das LG ausdrücklich offen gelassen hat, ob die Auflassung im vorliegenden Fall durch die A-GmbH oder durch die B-GmbH erfolgt ist. Es könnte sich demnach durchaus so verhalten, dass überhaupt kein Rechtserwerb der B-GmbH vorliegt, der die Vorlage einer UB erforderlich machen würde.

    Dass die Entscheidung des LG letztlich -vor allem im Hinblick auf den Schlusssatz- nicht zu überzeugen vermag, steht zwar außer Frage (mit § 29 GBO hat das alles nichts zu tun, sondern damit, ob überhaupt ein Nachweis -gleich in welcher Form- zu erfolgen hat). Aber die Entscheidung des LG steht nun einmal im Raum und danach kann man nicht davon ausgehen, dass die B-GmbH überhaupt Eigentümerin geworden ist. Dies wird wohl nicht ohne Auswirkungen auf die UB-Frage bleiben können.

  • Im vorliegenden Fall haben wir aber die Besonderheit, dass das LG ausdrücklich offen gelassen hat, ob die Auflassung im vorliegenden Fall durch die A-GmbH oder durch die B-GmbH erfolgt ist. Es könnte sich demnach durchaus so verhalten, dass überhaupt kein Rechtserwerb der B-GmbH vorliegt, der die Vorlage einer UB erforderlich machen würde.

    Dass die Entscheidung des LG letztlich -vor allem im Hinblick auf den Schlusssatz- nicht zu überzeugen vermag, steht zwar außer Frage (mit § 29 GBO hat das alles nichts zu tun, sondern damit, ob überhaupt ein Nachweis -gleich in welcher Form- zu erfolgen hat). Aber die Entscheidung des LG steht nun einmal im Raum und danach kann man nicht davon ausgehen, dass die B-GmbH überhaupt Eigentümerin geworden ist. Dies wird wohl nicht ohne Auswirkungen auf die UB-Frage bleiben können.


    Könnte, müsste, sollte, dürfte...

    Mag alles durchaus richtig sein aber ich hätte hier dennoch ein paar letzte Zweifel und würde die UB anfordern. Außerdem weiß ich ja auch ncht, ob das Finanzamt die Rechtslage genau so beurteilt wie das LG.

    Ulf

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