Zwangsversteigerung oder Verkauf?

Hallo liebe Kolleginnen und Kollegen!
Fälle gibts, die gibts gar nicht. Hab grad einen schicken "Klausurfall" auf dem Tisch und weiss nicht, wofür ich mich entscheiden soll.
(Nein, ich muss keine Klausur schreiben aber dieser Fall ist so exotisch, so wie man ihn eben nur aus dem Studium kennt. )

Also meine Betreute ist 82 Jahre alt und sitzt völlig gaga im Altersheim. Anhörung ist nicht möglich! Die Betreute ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke und haftet für eine Gesamtgrundschuld nur dinglich mit ihren Grundstücken. Das eine Grundstück um das sich der folgende Fall dreht ist eine Baulücke mit knapp 5000 qm, landschaftlich wunderschön gelegen, jedoch hochwassergefährdet und eine stark befahrene Bahnlinie befindet sich in unmittelbarer Nähe. Ein bisher noch nicht genehmigter Grundstückskaufvertrag aus dem Jahr 2003 liegt vor. Der Käufer würde das Grundstück für 15.000 € erwerben wollen. Davon sollen 13.000 € an die Bank gehen, 1.000 € zur Hinterlegung zwecks Löschung für noch eingetragene Rechte und 1.000 € sollen an die Betreute überwiesen werden. Zwischenzeitlich wurde die Zwangsversteigerung angeordnet. Der Gutachter hat den Verkehrswert mit 36.900 € festgestellt.
Würdet ihr es auf die Versteigerung ankommen lassen? Die 1.000 € für die Betreute wären damit allerdings hinfällig, jedoch wiederstrebt es mir, einen Kaufvertrag zu einem derart geringen Kaufpreis zu genehmigen.
Die Verfahrenspflegerin hat die Erteilung der Genehmigung ebenfalls abgelehnt.

PS: Der potentielle Käufer ist ein stadtbekannter großer Bauunternehmer.

Hat irgendjemand einen Vorschlag, wie ich es geschickt anstellen kann, dass für meine Betreute mehr Erlös rüberkommt? Wie kann ich die Erteilung der Genehmigung begründen, bei einem derart geringen Kaufpreis?

Wie wäre es denn, wenn der Betreuer mit dem Bauunternehmer nachverhandelt wird. Auf 70% des Verkehrswertes würde ich mich einlassen. Mehr wird in der ZwV auch nicht zu holen sein, und Meistbietender wäre wahrscheinlich der Bauunternehmer.

Ich würde die Genehmigung auch auf gar keinen Fall erteilen. Mit den 70 % würde ich mich Manfred anschließen, das kannst du auch gut begründen.
Mit welcher Begründung hat die Verfahrenspflegerin die Genehmigung abgelehnt? Auch mit dem niedrigen Kaufpreis?

Nachdem ich jetzt rund 2 Stunden in dieser Sache mit allen Möglichen Beteiligten telefoniert habe ergibt sich folgender Sachstand:

Der Käufer ist nicht bereit sein Kaufpreisangebot zu erhöhen!
Die Bank ist nicht bereit, das ZV-Verfahren einzustellen und damit den Termin zu kippen, um mir Zeit zum Nachverhandeln einzuräumen. Außerdem besteht die Anweisung aus dortiger Chefetage bei Erreichen von 5/10 den Zuschlag sofort erteilen zu lassen.

Konsequenz daraus für mich, Genehmigung trotzdem erteilen und die 1000 Euro für meine Betreute retten.

Die Verfahrenspflegerin lehnt deshalb ab, weil die Betreute keinen Vorteil aus der Pfandentlassung erlangt (sie haftet ja nur dinglich) und ein Grundstück mit Verkehrswert von 36.900,00 € für 1.000 € hergibt. Die Situation wäre wohl ein wenig anders, wenn die Betreute mehr Geld erhalten würde.

PS: Der ZV-Termin ist bereits am 07.11.2006. Mein ZVG-Kollege sagt zum Verfahren nix, und meint das sich alles aus der Akte ergeben würde. Na dann Danke fürs Gespräch!

Irgendwie stehe ich jetzt auf dem Schlauch - also Zwangsversteigerungstermin steht am Dienstag an und es gibt einen nichtgenehmigten Kaufvertrag - d.h. es konnte auch noch keine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden für den Käufer. Damit ist die Sache doch schon gelaufen oder sehe ich das falsch?

Eine Vormerkung steht natürlich noch nicht im Grundbuch. Der Deal zwischen Käufer, Verkäufer und der Bank läuft aber dahingehend, dass wenn ich den Kaufvertrag genehmige, die Bank dann ihren ZV-Antrag für das Grundstück zurücknimmt -> Terminsaufhebung.

Wie hoch ist denn die Forderung der Bank insgesamt?

Zunächst gehe ich einmal davon aus, dass der persönliche Schuldner pleite ist und daher von diesem auch über den Eigentümer/Schuldner-Ersatzanspruch nichts mehr zu holen ist. Denn wenn es anders wäre, könnte die vorliegende Situation gar nicht eingetreten sein.

Im übrigen ist es das alte Lied: Ein stadtbekannter Bauunternehmer, dem wahrscheinlich niemand ins Gehege kommen will oder kann, versucht, sich ein Grundstück für weniger als 50 % des Verkehrswerts einzuheimsen und wird dabei im Ergebnis noch von der Bank unterstützt, die sich selbst an die Brust klopfen kann, notleidende Kredite vergeben zu haben. Und die Betreute soll es notgedrungen ausbaden.

Ich für meine Person würde die Genehmigung verweigern, und zwar aus einem ganz einfachen Grund:

Der Kaufvertrag stammt aus dem Jahr 2003. Weshalb über die hierzu erforderliche Genehmigung nach mehr als drei Jahren noch nicht entschieden ist, entzieht sich meiner Kenntnis, kann aber im Ergebnis dahinstehen. Denn selbst wenn das Grundstück im Jahr 2003 lediglich 15.000 € wert gewesen sein sollte, ist für die Genehmigungsfähigkeit nicht der damalige Wert, sondern sein Wert im Zeitpunkt der Entscheidung maßgeblich (KG OLGE 43, 382; KG Recht 1923 Nr.1357; Staudinger/Engler § 1828 RdNr.17; MünchKomm/Wagenitz § 1828 RdNr.16; Soergel/Zimmermann § 1828 RdNr.8; Palandt/Diederichsen § 1828 RdNr.7). Heute ist das Grundstück aber 36.900 € wert. Der Käufer lehnt es ab, den Kaufpreis mittels einer Nachtragsbeurkundung zu erhöhen, sondern hält am damaligen niedrigen Kaufpreis fest. Damit ist der Vertrag nicht genehmigungsfähig. Aus, Ende, Amen.

Die drohende Versteigerung führt zu keinem anderen Ergebnis. Sie führt nämlich -je nach Ergebnis- in gleicher Weise zu einer Verschleuderung des Betreutenvermögens wie die Genehmigung des Kaufvertrags. Eine Verschleuderung zu genehmigen, um eine andere zu verhindern, ist aber nun wahrlich kein Genehmigungsgrund.

Letztlich geht es lt. Sachverhalt um die Betreute um 1.000 € haben oder nicht haben. Für einen solchen lächerlichen Betrag würde ich mich von niemandem bei meiner Entscheidung auf irgendeine Weise unter Druck setzen lassen. Ich für meinen Teil würde die Genehmigung sogar noch vor dem Versteigerungstermin förmlich verweigern, um den Beteiligten zu zeigen, was Sache ist und dass das Gericht ausschließlich die Interessen der Betreuten vertritt. Dies gilt umso mehr, als sich die Verfahrenspflegerin ebenfalls gegen die Erteilung der Genehmigung ausgesprochen hat. Ich würde also nicht darauf warten, dass sich das Genehmigungsbedürfnis durch den Zuschlag im Versteigerungsverfahren von selbst erledigt.

Außerdem wäre mit einer Genehmigung des Kaufvertrags gar nichts gewonnen. Denn wenn die Genehmigung ohne Vorbescheid ergeht, muss die Verfahrenspflegerin -wenn sie mit ihrer Rechtsauffassung Ernst macht- gegen die Genehmigung Beschwerde einlegen. Sowohl ein Verfahren mit Vorbescheid als auch ohne - in beiden Fällen mit Beschwerde- ist aber bis zum 6.11. so oder so nicht zum Abschluss zu bringen.

Als Alternative zur Verweigerung der Genehmigung kommt folgendes Vorgehen in Betracht:

Erteilung der Genehmigung ohne Vorbescheid und ohne förmliche Zustellung an die Verfahrenspflegerin, aber in Absprache mit dieser, dass sie nach Rücknahme des Versteigerungsantrags gegen die Genehmigung Beschwerde einlegt, der dann abgeholfen oder stattgegeben wird. Damit wäre sowohl das Versteigerungsverfahren als auch der Kaufvertrag "tot". Das wäre eine schöne Überraschung für Bank und Bauunternehmer! Offen bleibt dabei aber natürlich, wie es anschließend weiter geht, aber Käufer und Bank wäre mit gleicher Münze zurückgezahlt worden.

Als Reaktion auf das Verhalten der Bank würde ich versuchen, sämtliche Mündelgelder bei diesem Kreditinstitut abziehen. Irgend jemand wird dann schon dafür sorgen, dass die Hintergründe publik werden. Ein kleines Skandälchen in Ehren kann doch niemand verwehren. Da wäre mal was los im Örtchen!

Zu #8:

Ein "Deal" zwischen Betreuer, Käufer und Bank ohne Beteiligung des Gerichts? Völlig undenkbar. Wenn "Deals" gemacht werden, dann nur, wenn sie das Gericht vorher absegnet. Punkt!

@Juris
Du hast das Problem richtig erkannt außer, dass die "läpischen" 1.000 € für meine Betreute viel Geld sind. Bei der Bank handelt es sich um die örtliche Spasskasse.

Der ungenehmigte Kaufvertrag aus dem Jahr 2003 kommt daher, dass seinerzeit diesen die Betreuerin ohne entsprechenden Aufgabenkreis geschlossen hat. Normalerweise hätte dies der Notar merken müssen, hat er aber nicht und es ist erst im Genehmigungsverfahren aufgefallen. Dann wurde Érgänzungsbetreuer für die ausschließliche Verwaltung des Grundstückes bestellt. Mit der Aufgabenkreiserweiterung auf den Verkauf des Grundstückes hat man sich schwer getan. Warum es dabei so ein Problem gab, kann ich nicht wirklich sagen, das ganze lag jedenfalls schon beim LG auf dem Tisch. Aber das kann ja nun auch egal sein. Zwischenzeitlich hat die Ergänzungsbetreuerin den Aufgabenkreis und hat den abgeschlossenen Kaufvertrag nachgenehmigen lassen.

Also ich weiss wirklich nicht, was ich machen soll. Bin wegen der 1000 € etwas hin- und hergerissen. Hab mit der Bearbeiterin der Spasskasse echt hin- und herdiskutiert, wie wir für beide Seiten ein annehmbares Ergebnis finden können. Wir waren zu dem Schluss gekommen: Bewilligung der Einstellung vorm Termin durch Spasskasse und meinerseits Forcierung des Kaufvertrages hinsichtlich höherem Kaufpreis. Durch die Einstellung hätte man ja nochmal ein halbes Jahr Zeit gehabt mit dem Baulöwen zu verhandeln oder einen anderen Käufer zu suchen. Sie hat dies den Entscheidungsträgern der Spasskasse vorgetragen. Da diese offensichtlich nicht kompetent genug sind um den gesamten Sachverhalt zu überblicken, wurde dieser Vorschlag abgelehnt und es wird an der ZV unbedingt festgehalten.

Nun drängt mich natürlich die Zeit.

Auch wenn Du genehmigen willst, musst Du wohl oder übel die gesetzlichen Genehmigungsregularien einhalten. Und in diesem Fall würde ich mich strikt an die Entscheidung des BVerfG anlehnen und einen beschwerdefähigen Vorbescheid mit eingeräumter Beschwerdefrist von zwei Wochen erlassen (mit ausführlicher Begründung, weshalb dies nach der Rechtsprechung des BVerfG so zu sein hat). Was die Bank dann mit dem Vorbescheid angesichts der Tatsache anfängt, dass die Beschwerdefrist am 6.11. noch nicht abgelaufen ist, ist dann ihre Sache.

Mehr kann ich dazu nicht sagen. Entscheiden musst Du selbst. Meine Auffassung zu der vorliegenden und zugegebenermaßen vertrackten Angelegenheit habe ich dargelegt und ich sehe nach wie vor keinen Grund, von ihr abzugehen. Eine Genehmigung des Vertrags ließe sich allenfalls rechtfertigen, wenn man im Vorbescheid ausführlich erläutert, weshalb das Gericht nach Sachlage nur zwischen zwei denkbaren Übeln wählen kann.

Im übrigen: Bis jetzt ist offen geblieben, auf welches Volumen sich die Ansprüche der Bank belaufen und ob im Fall der Versteigerung in jedem Fall der gesamte Erlös für die Betreute "weg" wäre. Daran könnte man eine positive Genehmigungsentscheidung ebenfalls aufhängen.

Die Gesamtforderungen belaufen sich auf 48.000,00 € zzgl. 18 % Zinsen p.a. seit 1998 und Nebenkosten. Die Betreute hat noch weitere Grundstücke, die allesamt wegen dieser Forderung in der Versteigerung sind. Dabei handelt es sich vorwiegend um Ackerflächen. Das wertvollste Grundstück ist eben diese "Baulücke".

Bei 15.000 € Kaufpreis und 5.000 qm Fläche reden wir über einen Quadratmeterpreis von 3,00 €. Dann kann es aber wohl schlecht Bauland sein.

Bei der bisherigen Diskussion wurde im übrigen noch nicht darauf eingegangen, dass die jetzt eintretenden nachteiligen Folgen ausschließlich darauf beruhen, dass die Betreute in gesunden Tagen unvorsichtigerweise die dingliche Haftung für fremde Verbindlichkeiten übernommen hat. Es verwirklichen sich nunmehr somit "lediglich" die Risiken, die bei derlei Absicherungsgeschäften immer bestehen und die die Betreute selbst eingegangen ist.

Ja das stimmt. Der Verkehrswert "Bauland" beträgt ja auch 36.900 € (unerschlossen) dabei etwa halb Bauland, halb Gartenland. Die 15.000 € waren ja auch 2003 eine seperate Vereinbarung ohne Verkehrswertgutachten.

Um der Linie in der Akte etwas treu zu bleiben (die Richterin hat ihren Aufgabenkreiserweiterungsbeschluss in der Begründung ebenfalls dahingehend gefasst, dass dieser Verkauf für die Betreute günstiger ist als es die Zwangsversteigerung wäre) habe ich nun den Kaufvertrag genehmigt. Habe auch mit der Verfahrenspflegerin persönliche Rücksprache gehalten und sie wird Beschwerde gegen meine Genehmigung einlegen. Dann sollen sich andere Gedanken machen. Die Verfahrenspflegerin fand die vorgetragene Begründung von juris übrigens super und wird sich unter anderem auch daran anlehnen. Auch wenn ich aufgehoben werde macht es mir in diesem Fall nichts aus, da ich ja nur die Wahl zwischen zwei Übeln hatte und jede Lösung für die Betreute unvorteilhaft ist und sowas mag ich nicht entscheiden.

Na dann berichte mal beizeiten über die Entscheidung des Beschwerdegerichts.

Beschwerde gegen die Genehmigung ist doch nach § 55 FGG wohl nicht möglich, es sei denn, ist ist kein Vorbescheid erteilt worden. Ist kein Vorbescheid erteilt, wird der Genehmigungsbeschluss aufgehoben, weil er nicht unter Beachtung der sattsam bekannten BVG-Entscheidung ergangen ist. Zur Sache selbst wird sich das Beschwerdegericht im Zweifel nicht äußern.

Zitat von Anja

Um der Linie in der Akte etwas treu zu bleiben (die Richterin hat ihren Aufgabenkreiserweiterungsbeschluss in der Begründung ebenfalls dahingehend gefasst, dass dieser Verkauf für die Betreute günstiger ist als es die Zwangsversteigerung wäre) habe ich nun den Kaufvertrag genehmigt.

Dieser Satz fällt mir gerade auf. Ist denn erst jetzt - nach Abschluss des bisher ungenehmigten Vertrages - der Betreuerin durch Erweiterung des Aufgabenkreises die Möglichkeit zugebilligt worden, das Objekt zu veräußern? Falls ja: dann ist der Vertrag von einem nicht Vertretungsbefugten abgeschlossen worden und müsste noch von der Betreuerin genehmigt werden.