Riesiges Problem

Hallo liebe Kolleginnen und Kollegen,

ich brauche nochmal Euren fachkundigen Rat in einer etwas schwierigen Betreuungssache (ich habe heute Nacht davon geträumt - so weit ist es schon gekommen ).
Die Betreute (1910 geboren) war einmal sehr vermögend. Sie hat 1983 ihren 2 Töchtern ein Hausgrundstück verkauft unter Nießbrauchsvorbehalt. Um den Nießbrauch zusätzlich abzusichern wurden auch noch 2 Rückauflassungsvormerkungen (auf jedem Anteil eine) im GB eingetragen. Der Wert des Nießbrauchs wurde auf den damaligen Kaufpreis angerechnet, so dass die Töchter noch ca. 50.000,- DM gezahlt haben. Dann fiel der Betreuerin kurze Zeit später ein, dass sie ja noch einen Sohn in Potsdam hat. Jetzt hat sie mit ihren Töchtern eine Vereinbarung geschlossen, wonach der Sohn nach dem Tod der Betreuten 1/3 des Hauses bekommen soll oder wahlweise den 1/3 Wert des Hauses. Anscheinend hat die Betreute ihren Töchtern nicht so ganz getraut, so dass sie diese Vereinbarung noch gerichtlich bestätigt haben wollte. 1993 wurde ein Vergleich vor dem Landgericht geschlossen, der Wort für Wort mit der Vereinbarung aus dem Jahre 1983 übereinstimmt.
In den darauffolgenden Jahren ist der Betreuten leider das Vermögen ausgegangen. Sie hat unter anderem eine nicht unbeträchtliche Summe nach Potsdam verschenkt (der Sohn ist mittlerweile verstorben, aber soweit ich die Sache im Kopf habe, sollen die o.a. Vereinbarungen auch für seine Erben gelten). Unsere Betreuerin - eine nicht ganz so fähige RAin- ha tversucht, die Schenkung zurückzukriegen. Es sollte wohl keine Schenkung sein, aber das LG Potsdam hat hier entschieden, dass wohl eine Schenkung vorliegt. Nun versucht sie wohl Unterhalt geltend zu machen wegen Verarmung des Schenkers. Da hängt sie aber noch im PKH-Prüfungsverfahren. Das LG hat die Bewilligung abgelehnt und das OLG noch nicht über die Beschwerde entschieden.
In diesen Verfahren, die jetzt in Potsdam laufen, sollen wohl so viele böse Worte gefallen sein, dass die Betreute jetzt (angeblich) nicht mehr möchte, dass die Verwandtschaft in Potsdam noch irgendwas bekommt.

Da die Betreute kein Vermögen mehr hat, konnte sie auch ihre Pflichten aus dem Nießbrauch nicht mehr erfüllen, so dass das Haus langsam aber sicher ziemlich verfällt. Es handelt sich um ein Mietshaus, allerdings sind sämtliche Mieter mittlerweile ausgezogen, so dass auch keine Einnahmen mehr reinkommen. Um die Betreute aus diesen Pflichten zu entbinden, wurde der Nießbrauch ersatzlos gelöscht. Dies wollten die Eigentümer des Hauses (die Töchter) eigentlich nicht annehmen, aber aus dem Grundbuch ist der Nießbrauch jetzt raus. Allerdings stehen noch die Rüchauflassungsvormerkungen drin.
Alle Rechte waren übrigens von der RAin der Gegenseite aus dem Potsdamer Prozess gepfändet wegen ihrer Vergütung, die ja von der Betreuten zu tragen ist.
Nun habe ich die Akte übernommen und werde von allen Seiten mit Telefonanrufen und Besuchen bombardiert.
Sie haben jetzt folgendes vor (die Betreuerin und der RA der Töchter). Die Betreute gibt die Rückauflassungsvormerkungen auf und bekommt dafür den 1/3 Anteil, den ihr Sohn bzw. seine Erben nach ihrem Tod bekommen sollten. Davon wird der damalige Kaufpreis abgezogen und die Verpflichtungen, die entstanden sind, weil die Betreute als Nießbrauchberechtigte ihre Rechnungen nicht bezahlt hat. Das Haus soll verkauft werden, ein Käufer ist schon da und der Notarermin nähert sich. Sprich: ich soll mich schnell entscheiden...
Jetzt stehe ich ziemlich dumm da und weiß nicht, ob das alles so richtig ist. Rein abstrakt besehen, wird die Betreute daduch begünstigt. Sie bekommt für die Rückauflassungsvormerkungen meiner Meinung nach mehr, als ihr eigentlich dafür zusteht. Von daher könnte ich es genehmigen.
Aber - und jetzt kommt mein eigentliches Problem - mache ich mcih dadurch regresspflichtig? Was ist, wenn die Erben des Sohnes kommen und sagen, eigentlich hätte das ganze ihnen zugestanden? Prozessfreudig sind sie ja schon mal. Ich bin mir ehrlich gesagt nicht so sicher, ob man hier sagen kann; das ist wie bei der Erbeinsetzung, wenn nichts mehr da ist: Pech gehabt! Weg ist die Kohle dann ja auf jeden Fall.
Die Anwälte reden da was von Verträgen zu Gunsten dritter, aber wie gesagt, die Betreuerin ist nicht so fit und dem Anwalt der Gegenseite traue ich auch nicht so richtig, da die Töchter schließlich unbedingt verkaufen wollen. Und ich bin in dem Bereich nicht wirklich bewandert (dafür hatten wir ja ursprünglich die Anwältin als Betreuerin ausgewählt...)
Hilfe!!!! Vielleicht sehe ich hier auch nur Probleme, wo gar keine sind...

Das Ganze sieht nach einem genehmigungspflichtigen Vergleich aus. Kann den die Betreute sich dazu noch sachdienlich äußern? Wenn nein, würde ich einen erfahrenen RA (vermutlich Erbrecht) zum Verfahrenpfleger bestellen. Vor der Bestellung sollte der RA aber gefragt werden, ob er dazu bereits ist. Ihm sollte auch mitgeteilt werden, dass die Abrechnung stundeweise nach 67a FGG erfolgt, und nicht nach Streitwert. Ohne Anhörung und Vorbescheid würde ich hier gar nichts machen. Die Kiste wäre mir zu heiss.

P.S.: Nur nicht unter Zeitdruck setzen lassen. Notartermine lassen sich bekanntlich verschieben. Außerdem habe ich die Erfahrung gemacht, dass irgendwas nicht stimmt, wenn es die Beteiligten (nicht die Notare) besonders eilig haben.

Zitat von Angel

Hallo liebe Kolleginnen und Kollegen,

Sie haben jetzt folgendes vor (die Betreuerin und der RA der Töchter). Die Betreute gibt die Rückauflassungsvormerkungen auf und bekommt dafür den 1/3 Anteil, den ihr Sohn bzw. seine Erben nach ihrem Tod bekommen sollten. Davon wird der damalige Kaufpreis abgezogen und die Verpflichtungen, die entstanden sind, weil die Betreute als Nießbrauchberechtigte ihre Rechnungen nicht bezahlt hat. Das Haus soll verkauft werden, ein Käufer ist schon da und der Notarermin nähert sich. Sprich: ich soll mich schnell entscheiden...

Hallo,

ich hab oben den Kern der Sache mal stehen lassen, weil es letztlich nur darum geht; alles andere, was vorher war, ist letztlich rechtlich uninteressant.

Ich nehme mal das Ergebnis vorweg:

Die beabsichtigte Vorgehensweise, wenn sie denn tatsächlich so im notariellen Vertrag umgesetzt werden soll, ist meiner Meinung nach völliger Unsinn.

Hier werden Kosten produziert, die völlig unnötig sind. Was soll die Eigentumsumschreibung auf die Betreute?

Wie ich den Sachverhalt verstehe, geht es allein um folgendes:

Das Haus soll verkauft werden ( ein Käufer ist schon da ) und die Rechte der Betreuten in Abt. II müssen gelöscht werden. Frage ist allein, wie diese Rechte zu bewerten und in welcher Höhe sie abzulösen sind.

Dazu muß ich zunächst wissen, was überhaupt hinter der Rückauflassungsvormerkung schuldrechtlich steckt. Wenn ich das weiß, kann ich den Wert in etwa ermitteln.

Dann können die übrigen Überlegungen - Rückstände, Forderungen etc - zum Tragen kommen und in die Überlegungen einbezogen werden, ob eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung in Betracht kommt.

Das einzige, was ich - an Deiner Stelle - genehmigen würde, wäre die Erteilung einer Löschungsbewilligung der Rechte Abt. II gegen eine Abstandszahlung, wobei mir dargelegt werden müßte, wie sich die Höhe der Ablöseforderung errechnet.

Laß Dich auf keinen Fall unter ( Zeit- ) Druck setzen.

Ich würde wie folgt im Rahmen eines Vorbescheids - vorangehen müßten natürlich nähere Erläuterungen bezüglich der Höhe der Ablöseforderung - folgendes machen:

"Das Gericht stellt die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung einer Löschungsbewilligung bezüglich der Rechte Abt. II gegen eine Ablösesumme in Höhe von ** Euro in Aussicht."

So ähnlich jedenfalls ... ich bin kein Rechtspfelger, sondern nur Notar, der mit solchen Sachen nicht so häufig zu tun hat...

Gruß HansD

Bezüglich der zweckmäßigen Abwicklung der Angelegenheit stimme ich meinem Vorredner zu. Es macht keinen Sinn, einen 1/3-MitEigtAnteil an die Betreute zurückzuübertragen, nur damit die Betroffene diesen anschließend sofort wieder veräußert.

Zu den übrigen Fragen erscheint mir der Sachverhalt noch nicht ausreichend dargelegt. Im einzelnen:

Der Rückübertragungsanspruch der Betroffenen dürfte -wie üblich- auch für den Fall eingeräumt sein, dass die Töchter -wie nunmehr vorgesehen- das Anwesen ohne Zustimmung der Betreuten veräußern. Falls es sich so verhält, tritt die Bedingung für die Rückübereignung durch die beabsichtigte Veräußerung ein, während die Betreute den Rückübereignungsanspruch durch ihre Zustimmung zur Veräußerung gleichzeitig selbst vereitelt. Wie von HansD völlig zutreffend bemerkt wurde, bietet es sich daher an, die Zustimmung als solche von einer Gegenleistung abhängig zu machen. Bei der Frage, wie hoch diese Gegenleistung zu sein hat, können alle im Sachverhalt geschilderten Komponenten Berücksichtigung finden.

Eine völlig andere Frage ist, welchen Einfluss das beabsichtigte Rechtsgeschäft auf die getroffene "Vereinbarung" im Hinblick auf den Sohn der Betroffenen hat. Dies lässt sich nach dem bisher mitgeteilten Sachverhalt nicht beurteilen. Offenbar hat es sich so verhalten, dass zwischen der Betreuten und ihren Töchtern zunächst eine nicht in notarieller Form getroffene Vereinbarung vorlag, die darauf abzielte, dem Sohn einen 1/3-MitEigtAnteil oder den entsprechenden Gegenwert -und zwar durch spätere Leistung der Töchter- zu verschaffen. Diese (formungültige?) Vereinbarung hat später offensichtlich zu einem Prozess zwischen der klagenden Betroffenen und ihren beklagten Töchtern geführt, in dessen Verlauf der besagte gerichtliche Vergleich aus dem Jahr 1993 geschlossen wurde. Wenn der Sohn der Betroffenen an der ursprünglichen Vereinbarung und an dem späteren Vergleich nicht beteiligt war, stellt sich die Frage, ob er hieraus eigene Rechte herleiten kann, was unter dem Gesichtspunkt des Vertrages zugunsten Dritter denkbar wäre. Dies dürfte letztlich davon abhängen, ob der Sohn durch die getroffenen Vereinbarungen einen eigenen Anspruch erhalten sollte oder ob die Verwirklichung des Anspruchs zu Lebzeiten der Betreuten immer noch zur Disposition der an der Vereinbarung Beteiligten stehen sollte. Diese Frage lässt sich hier nicht beantworten, weil hierfür auch nach dem mitgeteilten Sachverhalt zu viele rechtlich bedeutsame Fragen offen bleiben.

sorry Kai. Du hast ja Recht. Aber mir fiel keine andere Überschrift ein. Ich bemühe mich, demnächst daran zu denken.

Also erstmal: Vielen Dank für Eure Antworten.
Ich versuche jetzt mal etwas genauer zu werden. Ich hatte gestern die Akte natürlich nicht zur Hand.

- Die Betreute soll nicht wieder zu 1/3 Eigentümerin werden, sondern nur den 1/3 Anteil am Verkaufserlös abzüglich des damaligen Kaufpreises erhalten.

- Die Rückübertragungsvormerkungen wurden, wie schon richtig vermutet, dafür eingetragen, dass die Töchter das Grundstück nicht belasten oder verkaufen können, ohne dass die Betreute mitwirken kann. Also diese ganz normalen Vormerkungen, wie sie immer bei Nießbrauchsvorbehalt eingetragen werden.

- Die schriftliche Vereinbarung aus dem Jahre 1983 lautet wie folgt:

Die unterzeichneten Eigentümer anerkennen, dass das ihnen gehörende Grundstück - nähere Bezeichnung - nach dem Tode von Frau -Betreute- anteilig auf die Eigentümer .... sowie Herrn ... -Sohn- oder dessen Erben übergehen soll ( je 1/3).
Herrn .. -Sohn- steht es frei, seinen Anteil in Form einer Eigentumsbeteiligung oder als auszahlung geltend zu machen. Im letzten Fall wird der Zeitwert des Grundstücks durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen geschätzt und der Auszahlungsbetrag zu gleichen Teilen von den beiden Eigentümern aufgebracht.
Die geplante Transanktion muss innerhalb von 12 Monaten nach dem Tode von Frau ... -Betreute- erfolgen.

- Der vor Gericht protokollierte Vergleich lautet mehr oder weniger genau gleich. Als Parteibezeichnung sind nur Kläger und Beklagte drin, statt Eigentümer und Frau...

Es geht also letztlich um die Löschung der RückAV´s und was die Betreute dafür bekommt. Das ist sicher mehr, als man üblicherweise dafür erhält (geplant sind ca. 20000,- EUR). Es handelt sich aber auch um den Teil, den eigentlich der Sohn in Potsdam bekommen sollte. Und da möchte ich mich ungern angreifbar machen... Ich hatte auch schon mal an die Bestellung eines Verfahrenspflegers gedacht.
(das ich aber auch immer so einen Sch... haben muss!)