Wer kann mir weiterhelfen!!!!
Problem: Der Käufer hat eine unvermessene Grundstücksteilfläche zur Größe von ca. 6700 erworben (Lageplan lag dem Vertrag bei). Im Vertrag haben die Vertragsparteien vereinbart, dass der Kaufpreis bei Veränderung der Grundstücksgröße von mehr als 50 qm angepasst wird.
Der Käufer hat den Kaufpreis (nur ca. 1400 €) gezahlt und ist spurlos verschwunden. Im Kaufvertrag haben die Vertragsparteien vereinbart, dass der Käufer die erheblichen Abrisskosten, die mit dem Grundstückserwerb verbunden sind, übernimmt.
Der Kaufgegenstand ist nunmehr vermessen und weicht um mehr als 10 % von der seinerzeit angenommenen Grundstücksgröße zum Nachteil des Käufers ab.
Der Verkäufer möchte nunmehr, dass in einer Ergänzungsurkunde der korrekte Kaufpreis festgestellt und die Identitätserklärung abgegeben wird. Die Eigentumsumschreibung soll auf den Käufer beantragt werden. Der Verkäufer übernimmt sämtliche Kosten.
Nunmehr soll ein im Vertrag benannter Bevollmächtigter die entsprechenden Erklärungen abgeben. In der Kaufvertragsurkunde ist u.a. geregelt, dass der Bevollmächtigte auch berechtigt ist, für die Vertragsparteien die Identitätserklärung abzugeben. Ausführungen dazu, wenn eine erhebliche Abweichung zur angenommenen Grundstücksgröße gegeben ist, sind in der Vollmacht nicht enthalten.
Wenn mich mein Gedächnis nicht trügt, kann ein Bevollmächtigter bei Abweichungen von mehr als 10 % Identitätserklärungen nicht abgeben.
Kennt einer zu diesem Thema Rechtsprechung!
Vielen Dank
Joachim
Identitätserklärung aufgrund Vollmacht
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Joachim -
8. November 2006 um 22:53
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Leider kommen mir nur folgende Fundstellen in den Sinn:
- OLG Hamm Rpfleger 1985, 288 (Identität des Vertragsgegenstandes in Frage gestellt, wenn sich wesentliche Größen- und Formunterschiede herausstellen)
- BGH in Rpfleger 1995, 342
- OLG Köln in NJW-RR 1992, 1043 (abrufbar unter BeckOnline)
- hierzu auch DNotI-Report 1992, 371, und DNotI-Report 1197, 225 (http://www.dnoti.de)
- LG Bielefeld Rpfleger 1989, 364
- das im Jahr 2005 im RWS-Verlag erschienene Werk von Grziwotz, Grundstückskaufverträge, dort Rn 972 und 973
- im Schöner/Stöber, GrundbuchR, 13.A., wohl Rn 885
- im Werk von Hagen/Brambring/Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 8.A., 2005, ist unter Rn 1038 Folgendes ausgeführt:
"Die aufgrund Vollmacht von einem Mitarbeiter oder vom Notar selbst abgegebene Identitätserklärung reicht nur dann aus, wenn das vermessene Grundstück mit dem im Kaufvertrag bezeichneten und aufgelassenen genau übereinstimmt. Ist das nicht der Fall, fehlt es an einer wirksamen Einigung, der Käufer erwirbt kein Eigentum, es tritt auch keine Heilung nach § 311 b Abs 1 S 2 BGB durch Eintragung ein. Daher ist zu empfehlen, vorsorglich beim Verkauf einer Teilfläche stets die Auflassung nach Vorliegen des Veränderungsnachweises erneut zu erklären. Dies kann nicht in Form der Eigenurkunde geschehen; es bedarf einer Erklärung durch die Beteiligten selbst oder einer Auflassungsvollmacht auf Mitarbeiter des Notars. Von der Vollmacht sollte allerdings nur Gebrauch gemacht werden, wenn nicht der geringste Zweifel besteht, dass das neugebildete Grundstück gem. VN in Größe, Lage und seinen Grenzen mit dem Grundstück übereinstimmt, das die Beteiligten im KV...bezeichnet haben. Bei Abweichungen sollte der Notar unter Übersendung einer Abschrift des VN eine schriftliche Bestätigung der Beteiligten einholen, dass von der Vollmacht Gebrauch gemacht werden kann. Ergeben sich erhebliche Abweichungen, so ist die Auflassung von den Beteiligten erneut zu erklären...(vgl hierzu Gutachten DNotI-Report 1997, 225)...".
Eine Abweichung von 10 Prozent ist als erheblich einzustufen; eine schriftliche Bestätigung der Beteiligten scheidet wohl aus, da der Käufer nicht greifbar ist. Der Vollzug scheitert somit an der fehlenden Einigung des vermessenen Grundstücks. -
Eine Vollmacht zur Messungsanerkennung und Auflassung stellt bei einer Flächenabweichung von 8,2% keine starke Abweichung dar, wenn die Teilflächen im Kaufvertrag und im Katasterplan im wesentlichen optisch identisch sind.
LG München II 8 T 6468/04
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Aus dem Umstand, dass der Kaufpreis bei einer Abweichung von mehr als 50 qm anzugleichen ist, kann geschlossen werden, dass die Beteiligten zwar eine Flächenabweichung ins Kalkül gezogen haben, dass sich diese aber lediglich im Bereich von etwa 0,75 % der verkauften Fläche bewegen wird (50 : 67 = 0,75). Da eine Abweichung von mehr als 10 % (also von ca. 700 qm!) vorliegt, ist die Vollmacht entsprechend den Ausführungen von Harald im vorliegenden Fall nicht verwendbar.
Wenn der Käufer tatsächlich "spurlos verschwunden" ist, lässt sich das Problem nur mittels Bestellung eines Abwesenheitspflegers i.S. des § 1911 BGB lösen. -
Eine Vollmacht zur Messungsanerkennung und Auflassung stellt bei einer Flächenabweichung von 8,2% keine starke Abweichung dar, wenn die Teilflächen im Kaufvertrag und im Katasterplan im wesentlichen optisch identisch sind.
LG München II 8 T 6468/04
Dazu Frage an die Praktiker:
Werden bei euch nach Vermessung bei Abgabe der Identitätserklärung die Pläne mit vorgelegt?
(Zum Problemfall oben ist glaub ich alles gesagt) -
Dazu Frage an die Praktiker:
Werden bei euch nach Vermessung bei Abgabe der Identitätserklärung die Pläne mit vorgelegt?
Wenn nicht, fordere ich sie vom Notar an. Ich will sehen, ob das in etwa stimmt. Nicht nur wegen der Vollmacht.
Die Teilungsgenehmigung nach Nds. Landesrecht gilt meist nur für eine Teilung gemäß Zeichnung, die dem Vertrag als Anlage beigefügt war. -
Ist in der Praxis hier kein Problem, da entweder ein FN samt Flurkarte vorgelegt wird (Eigentumsumschreibung), oder auf den bereits als Zerlegung vollzogenen FN samt Flurkarte zurückgegriffen werden kann (vgl Sammelakten im Haus).
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Bei uns legt der Notar meist nur die Identitätserklärung vor. Wenn sich aber größere Abweichungen ergeben haben, wird i.d. Regel neue Auflassung beurkundet.
Den von den Katasterämtern übersandten VN's (bei uns heißen sie Veränderungsnachweise) ist regelmäßig keine Flurkarte beigefügt. Nur auf Anfrage. -
Vielen Dank für eure Hilfe,
Joachim -
Bei uns legt der Notar meist nur die Identitätserklärung vor. Wenn sich aber größere Abweichungen ergeben haben, wird i.d. Regel neue Auflassung beurkundet.
Den von den Katasterämtern übersandten VN's (bei uns heißen sie Veränderungsnachweise) ist regelmäßig keine Flurkarte beigefügt. Nur auf Anfrage.Hallo,
bei uns liegt dem VN immer eine aktualisierte Flurkarte bei, wobei die neue Grenze rot eingezeichnet ist und ich vergleichen kann, ob die neue Flurstücksnummer tatsächlich mit der verkauften Teilfläche übereinstimmt.
Ich würde mich überhaupt nicht trauen, meine Angestellten eine Identitätserklärung aufgrund Vollmacht abzugeben zu lassen, wenn mir keine Flurkarte vorläge.
Und zum Schluß:
Bei deutlichen Flächenabweichungen verfahre ich wie folgt:
Die Vertragsparteien bekommen von mir den VN übersandt mit der Bitte, mir schriftlich mitzuteilen, ob das verkaufte Teilstück trotz der Flächenabweichung mit ihrem Willen übereinstimmt.
Liegen mir diese Erklärungen vor, verfasse ich die Identitätserklärung wie folgt:
"Namens der Vertragsparteien, denen der VN bekannt ist und die dem Notar gegenüber erklärt haben, daß der Kaufgegenstand identisch ist mit dem Flurstück x/y, erkläre ich aufgrund der mir in der Urkunde *** erteilten Vollmacht, die heute huer unwiderrufen vorlag:
Der Kaufgegenstend beschreibt sich nach Vorliegen des VN nunmehr wie folgt:
****Und dann wird die Auflassung wiederholt.
Mit dieser Vorgehensweise hatte ich noch nie Probleme.
Gruß HansD
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Eine sehr pragmatische und vor allem gefahrenfreie Verfahrensweise.
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