vertauschte Grundstücke

Zitat von Cromwell

Nach meiner Ansicht ist das kein Fall einer falsa demonstratio, sondern A hat Flst. 100 und B hat Flst. 200 erworben. B hat weiterveräußert und C hat vom Berechtigten erworben. Die Grundbücher sind richtig, es gibt demzufolge auch nichts zu berichtigen. A und C müssen die Grundstücke wechselseitig auflassen.

Bei der ersten Betrachtung des Falls habe ich es auch so gesehen, aber die übereinstimmenden Erklärungen der Beteiligten (auch der veräußernden Gemeinde) sowie die tatsächliche Nutzung und Bebauung des jeweils vertauschten Flurstücks durch die Erwerber, sprechen doch irgendwie für eine Verwechslung der Flurstücke.
Was spricht aus Deiner Sicht gegen diese Theorie ?

Zusatz !
C ist der Sohn von B und hat sich im Zweifel genauso "geirrt" über den Kaufgegenstand, so dass man da wohl konsequenterweise auch von Falschbezeichnung ausgehen müsste.

Mich stört vor allem, dass B nicht beteiligt wurde und man einfach so tut, als wenn dieser das Eigentum nicht erworben oder es später wieder verloren hätte.

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Zitat von Cromwell

Mich stört vor allem, dass B nicht beteiligt wurde und man einfach so tut, als wenn dieser das Eigentum nicht erworben oder es später wieder verloren hätte.

Das ist in der Tat ein gutes Argument. Sofern man den Weg der Berichtigung gehen will, wäre dann zumindest noch die Berichtigungsbewilligung von B einzuholen.

Ich hänge mich mal hier mit der Bitte einer Kollegin an, die gerade mit einem Fall der "falsa demonstratio non nocet" kämpft: Hat jemand den Aufsatz in der RNotZ 2002, S. 557-572, zur Verfügung? In der Bücherei ist bei uns nichts zu finden und auch online kann sie ihn nicht im Ganzen auftreiben ... :(.

Ich habe dazu folgenden Fall:

Die Stadt war Eigentümerin der Flurstücke 1, 2 und 3.

Die Stadt hat bzgl. Flurstück Nr. 1 und Nr. 2 16 Eigentumswohnungen entstehen lassen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamtes weist auch richtig die Flurstücke 1 und 2 aus.

In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1992 wurden durch die Stadt jedoch die Flurstücke 2 und 3 benannt.

Flurstück 3 ist ein Weg.

Die Grundbucheintragungen lauten demnach im Grundbuch wie folgt:

XX/XX Miteigentumsanteil an dem Grundstück Z bestehend aus den Flurstücken 2 und 3.

Die Stadt und der damals die Teilungserklärung beurkundende Notar fragen nun nach, wie man die Kuh am "einfachsten" vom Eis bekommt. :-).

Zwischenzeitlich wurden die einzelnen Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen natürlich alle aufgelassen an Dritte und auch Grundschulden eingetragen.

Gibt es eine "einfache" Lösung?

Der Notar schlug vor das Wohnungseigentum insgesamt aufzuheben und sodann Wohnungseigentum neu zu begründen.

Wobei ja lediglich in der Teilungserklärung das falsche Flurstück 3 (Weg) aufgrund eines Schreibfehlers bzw. einer Verwechslung aufgeführt wurde.

(Die Flurstücke lauten auf Nr. 185, 186 und 187).

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung weist - wie vorstehend beschrieben - die richtigen Flurstücke aus.

Die Stadt ist auch weiterhin Eigentümerin des Flurstücks 2.

Gibt es eine Lösung (ggf. Berichtigungsbewilligung der Stadt, aller Wohnungseigentümer, Berechtigten, Grundpfandrechtsgläubiger) ?

Danke für die Überlegungen und Hilfe.

Noch eine Nachtragsidee:

die ursprünglich Beteiligten (Stadt und die "ersten" Wohnungseigentümer) waren sich einig darüber, dass das Wohnungseigentum auf Flurstück 1 und 2 entstehen sollte.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet das auch ab. Es wurde lediglich das falsche Flurstück in der Teilungserklärung aufgeführt.

Betroffen von der "Berichtigung" des Flurstücks könnten im Ergebnis ja nunmehr nur die "aktuellen" Wohnungseigentümer sowie die Berechtigten/Gläubiger in Abt. II und III des Grundbuchs sein.

Von der "richtigen" Eintragung würde diese sogar profitieren, da das Wegeflurstück durch das "richtige" Flurstück ersetzt werden würde.

Kann man diesen Weg gehen und alle Beteiligten eine Berichtigungsbewilligung oder Klarstellung in Form des § 29 GBO formulieren?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwar zum GB-vollzug erforderlich, sie ist aber nicht Gegenstand der sog. doppelten Bezugnahme. Diese erfasst lediglich die Darstellungen im Aufteilungsplan. Auch müssen sich aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht sämtliche zum Grundstück gehörenden Flurstücke ergeben (LG Duisburg (7. Zivilkammer), Beschluss vom 22.06.2007 - 7 T 125/07 = BeckRS 2007, 18716, zitiert bei Armbrüster in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 7 RN 103). Daher habe ich meine Zweifel, ob sich aus den Angaben in der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein offensichtlicher Widerspruch zu den GB-eintragungen ergeben kann.

Das Grundbuch schützt das Vertrauen auf die Eintragung des Grundstücks (als Teil der Erdoberfläche), auf dessen Grenzverlauf und auf die Rechtsstellung des Eigentümers und der dinglich Berechtigten, ergänzt durch den Verweis auf die Eintragungsbewilligung; s. Kanzleiter, „Die Abweichung der Bauausführung von den Teilungsplänen beim Wohnungseigentum“, DNotZ 2018, 246/250 mwN).

Bei der Aufteilung in Wohnungseigentum tritt der Aufteilungsplan an die Stelle der Vermessung und katastermäßigen Erfassung; hierauf erstreckt sich die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs gemäß § 891 Abs. 1 BGB. Dagegen hat der tatsächliche Besitzstand bei der Auslegung der Eintragung außer Betracht zu bleiben, weil er als Umstand außerhalb des Grundbuchs nicht für jedermann erkennbar ist (s. BGH, Urteil vom 20.11.2015, V ZR 284/14, Rz. 10 mwN)

Ein für jeden erkennbarer Widerspruch kann sich daher allenfalls aus dem verbalen Teil der Teilungserklärung und der in Bezug genommenen Darstellung im Aufteilungsplan ergeben.

Ist denn dem Aufteilungsplan ein Lageplan beigefügt, aus dem sich die Flurstück-Nrn. ergeben und in dem das von der Aufteilung betroffene Grundstück Fl.st. Nr. 185 und 186 etwa schraffiert unterlegt oder eingerahmt dargestellt ist ?

In diesem Fall könnte ich mir vorstellen, dass sich die Situation mit Berichtigungsbewilligungen der betroffenen Wohnungs- und Teileigentümer und der Stadt beheben lässt; s. dazu hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1065146

Allerdings dürften für die eingetragenen Gläubiger die Grundbücher richtig sein. Das im Bezugsthread genannte Gutachten des DNotI im DNotI-Report 9/2000, 73 ff führt dazu aus:

„Im Zweifel spielt für den Willen der Grundpfandrechtsgläubigerin der Grundbuchauszug für die Bildung des Willens eine Rolle und nicht das, was der Besteller gewollt hat. Dann aber wollte sie das Grundpfandrecht an dem Grundstück begründen, das auch in der Kaufvertragsurkunde genannt war. Bei der Bestellung des Grundpfandrechtes ist es also viel schwieriger, von einer gemeinsamen Falschbezeichnung auszugehen, da der Grundpfandrechtsgläubiger anders als Verkäufer und Käufer häufig keinen konkreten Willen bezüglich eines bestimmten Grundstücks hat, sondern in erster Linie an der dinglichen Sicherung interessiert ist, wobei es dem Grundpfandrechtsgläubiger gleich sein dürfte, ob Flurstück /31 oder Flurstück /13 gemeint ist. Insofern bliebe dann nur die Möglichkeit, dass der Besteller der Grundschuld die Grundschuldbestellung wegen Inhaltsirrtums nach § 119 Abs. 1 BGB anficht. Eine Falschbezeichnung läge nicht vor. Die Berichtigung müsste im Wege der Löschungsbewilligung erfolgen, da der Vertrag objektiv keine andere Erklärung beinhaltet, als der Wille der Beteiligten ergibt. Insofern neigen wir zu der Auffassung, dass bei der Grundschuldbestellung wohl kein Fall der falsa demonstratio vorliegt, so dass nur der Weg der Löschungsbewilligung und evtl. Neubestellung bleibt“

Befinden sich denn überhaupt Gebäudeteile auf dem noch im Eigentum des Stadt stehenden, aber in die Begründung von Wohnungseigentum einbezogenen Flurstück 185 ?
In diesem Fall dürfte das Wohnungseigentum insgesamt nicht entstanden sein. Die Situation kann dann nicht anders sein, wie diejenige, bei der die Bauausführung vom Teilungsplan abweicht, allerdings mit der Besonderheit, dass auch kein Sondereigentum entsprechend der Bauausführung entstanden sein kann, weil das fragliche Grundstück Fl.st. Nr. 185 noch im fremden Eigentum steht.

Nach meiner Einschätzung dürfte folgender Weg angezeigt sein:

1. Aufhebung des Sondereigentums am Grundstück Fl.st. Nrn. 186 und 187 und Buchung der Miteigentumsanteile mit den entsprechenden Belastungen
2. Teilung des Grundstücks Flurstücke 186 und 187 in einzelne Grundbuchgrundstücke
3. Freigabe des Grundstücks Fl.st. Nr. 187 aus allen Belastungen und (Rück-) Übertragung in das Eigentum der Stadt
4. Übertragung des Eigentums am Grundstück Fl. Nr. 185 von der Stadt in das Eigentum der Miteigentümer des Grundstücks Fl. Nr. 186; dort Bestandteilszuschreibung zum Grundstück Fl. st,. Nr. 186.
5. Neubegründung von Wohnungs- und Teileigentum am Grundstück Fl.st. Nr. 186 neu