vertauschte Grundstücke

Bitte kann mir jemand zu diesem Thema helfen:

Zwei Grundstückseigentümer haben ím Kaufvertrag vor zwei Jahren die falschen Grundstücksdaten angegeben und sind daher Eigentümer des jeweils anderen Grundstücks.
Nachdem der Fehler aufgefallen ist, verlangen sie Grundbuchberichtigung.
Der Notar hat mir eine Stellungnahme von der Notariatskammer geschickt, dass es sich hierbei um einen Fall von falsa demonstratio handelt, bei dem
GB-Berichtigung stattfindet.
Ich habe ihm mitgeteilt, dass sie die Grundstücke erneut auflassen müssen und auch Pfandtausch unter Mitwirkung der Gläubiger erforderlich ist.

Kennt jemand eine Fundstelle mit der ich das belegen kann?:)

Für Tipps bin ich absolut dankbar!!!

Zunächst bitte ich um Ergänzung des Sachverhalts.

War zunächst einer von beiden Beteiligten (A) der Eigentümer beider Grundstücke und hat er hiervon eines an den anderen Beteiligten (B) veräußert oder wie hat sich die Sache sonst verhalten?

Sind die Grundpfandrechte jeweils erst eingetragen worden, nachdem die beiden Grundstücke auf verschiedenen GB-Blättern gebucht waren?

Ohne Kenntnis des genauen Sachverhalts kann ich mich nicht abschließend äußern. Es erscheint aber im Bereich des Möglichen, dass die Auflassungs- und die Grundpfandrechtsproblematik rechtlich unterschiedlich zu behandeln ist.

Die Grundstücke liegen direkt nebeneinander und A und B haben sie ca. zeitgleich erworben. Beim Notar wurden dann irrtümlich die falschen Flurstücksbezeichnungen angegeben.
Ursprünglich wurden die Grdst. von einem Dritten erwoben.
Die Belastung der Grdst. erfolgte nach Buchung der Blätter.

Vielen Dank für die Antwort! Ich werde gleich mal lesen gehen.:daumenrau

Was ich nicht verstehe, ist die Dummheit der Beteiligten. Ein jeder erhält doch einen Vertragsentwurf und prüft diesen - es geht nicht um ein Pfund Butter - penibel durch. Dann das diskutierte Ergebnis. Ich wette, dass schon dem Notar die falschen Bezeichnungen für die Vorbereitung der Verträge untergejubelt worden sind, denn von sich aus wird dieser nicht den Tausch veranstaltet haben. Wie käme er bei der Bearbeitung der Urkunde A dazu, die Daten der Urkunde B, die sich um Zweifel "auf Frist" befindet, zu verwenden?

Zitat von Ulf

Aha, wusste ich noch gar nicht. Wir hatten auch mal so einen Fall, in dem der Notar aber dann einen Tauschvertrag von A und B mit Auflassung eingereicht hat. Das würde ich in jedem Fall auch hier empfehlen. Wegen der Notarkosten dürften die ohnehin außer Ansatz zu lassen sein und Gerichtskosten fallen m.E. in beiden Fällen gleichermaßen an.

Btw:
Was ist mit einer UB?? Die müsste doch auch vorgelegt werden, oder?!

Auflassungen wollen die Beteiligten ja gerade vermeiden damit die Grunderwerbsteuer nicht noch einmal anfällt.
Sie wollen daher auf eine GB-Berichtigung hinaus.

Zitat von Harald

Wenn ein Fall der falsa demonstratio vorliegt, geht eine "nochmalige" Auflassung ins Leere, sie ist daher nicht zu empfehlen, wenngleich sie unschädlich sein dürfte. Der Notar hat über den Berichtigungsvorgang ohnehin dem Finanzamt Anzeige zu erstatten (vgl MittBayNot 2006, 367), weshalb eine Berichtigung der bereits erteilten UB´s bzw. weitere UB´s die Folge sein dürften.
Vertretbar wäre es jedoch auch (vgl hierzu OLG Hamm Rpfleger 1997, 524), die UB auszulegen (vgl die dortigen Angaben zum Veräußerer, zum Erwerber, zur Urkundsnummer, zum Kaufpreis etc). Wie das OLG Hamm (a.a.O.) festgestellt hat, hat das GBA in eigener Zuständigkeit zu prüfen, ob sich die erteilte UB auf die beantragte Eintragung bezieht. Dies dürfte hier zu bejahen sein.

Hab gerade NJW 95 S.784 nachgeschlagen. Da war nichts zu dem Thema.

Ich denke nicht, dass sich der vorliegende Fall so einfach lösen lässt.

1. Auflassungen

Geht man davon aus, dass in materiellrechtlicher Hinsicht eine unschädliche Falschbezeichnung vorliegt und sich die jeweiligen Beteiligten in Wahrheit über die Eigentumsübergänge an den "richtigen" Grundstücken geeinigt haben, so besagt das nur, dass keine neuen Auflassungen erklärt werden müssen (zum formbedürftigen Nachweis vgl. oben Harald in #4). Das ändert aber nichts daran, dass das Eigentum an den beiden Grundstücken mangels Eintragung i.S. des § 873 Abs.1 BGB natürlich nicht auf den jeweiligen Erwerber übergegangen sein kann, sondern dass immer noch der ursprüngliche Veräußerer V Eigentümer beider Grundstücke ist.

Was die Eigentumsverhältnisse angeht, ist der Erwerber A also nicht Eigentümer des Grundstücks Nr.1 und der Erwerber B nicht Eigentümer des Grundstücks Nr.2 geworden, sondern beide Grundstücke stehen noch im Eigentum des Veräußerers V. Da der jeweilige Grundbuchinhalt von dieser Rechtslage abweicht, ist das Grundbuch insoweit (mehrfach) unrichtig. Eine Grundbuchberichtigung kommt daher nur insoweit in Betracht, als der wahre Eigentümer V wieder buchmäßig als Eigentümer zu verlautbaren
wäre (anschließend könnten dann die Auflassungen in zutreffender Weise vollzogen werden). Das haben die Beteiligten aber nicht im Sinn, sondern sie wollen, dass das Eigentum an Grundstück Nr.1 buchmäßig direkt vom Nichteigentümer A auf B und das Eigentum an Grundstück Nr.2 buchmäßig direkt von Nichteigentümer B auf A umgeschrieben wird. Diese Intention scheitert an § 39 GBO.

2. Belastungen

Mit den Grundstücksbelastungen verhält es sich nach meiner Ansicht anders, weil alle Rechte nach dem in #3 ergänzten Sachverhalt erst auf den neuen Grundbuchblättern von A und B eingetragen wurden. Hier handelt es sich daher nicht um eine unschädliche Falschbezeichnung, sondern im materiellrechtlichen Sinne um eine Verfügung der nichtberechtigten A und B (A wollte das Grundstück Nr.1 belasten und B wollte an Grundstück Nr.2 belasten - das Problem ist nur, dass A und B nicht Eigentümer der betreffenden Grundstücke sind). Denn im Hinblick auf die Grundschuldbestellungen ist nicht auf die materiellen Einigungen zwischen V/A und V/B, sondern auf die Einigungen zwischen A und B und den jeweiligen Grundschuldgläubigern abzustellen. Unabhängig vom evtl. Rechtsirrtum von A und B gibt es aber keinerlei Anhaltspunkt dafür, dass seitens der Grundschuldgläubiger eine unschädliche Falschbezeichnung vorliegt. Die Grundschuldgläubiger wollten ihre Rechte -wie auch sonst- an den Grundstücken erlangen, die grundbuchmäßig im (angeblichen) Eigentum von A und B standen. Für ein Auseinanderfallen von Wille und Erklärtem ist somit nichts ersichtlich.

Konsequenz: Die Grundschulden wurden auf der jeweiligen Eigentümerseite von einem Nichtberechtigten bestellt. Gleichwohl haben die Grundschuldgläubiger ihre Rechte gutgläubig erworben, aus Sicht der Beteiligten aber jeweils am falschen Grundstück.

3. Reparatur

Es ist eine Nachtrags- und Identitätsurkunde zu errichten, an welcher der wahre Eigentümer V, die Erwerber A und B und sämtliche Belastungsgläubiger mitwirken müssen. Diese Nachtragsurkunde muss im Hinblick auf § 800 ZPO notariell beurkundet werden und folgende Erklärungen enthalten:

a) Identitätsfeststellung im Hinblick auf die (in Wahrheit) aufgelassenen (richtigen) Grundstücke.

b) Pfanderstreckung der Grundschulden an Grundstück Nr.1 auf Grundstück Nr.2 sowie anschließende Freigabe von Grundstück Nr.1.

c) Pfanderstreckung der Grundschulden an Grundstück Nr.2 auf Grundstück Nr.1 und anschließende Freigabe von Grundstück Nr.2.

Der Grundbuchvollzug hat in folgender Weise zu erfolgen:

Zunächst Eintragung des V als wahrer Eigentümer auf beiden GB-Blättern im Hinblick auf die Grundstücke Nr.1 und Nr.2 im Wege der Grundbuchberichtigung.

Sodann Eintragung der Auflassung V/A für Grundstück Nr.2 und Eintragung der Auflassung V/B für Grundstück Nr.1 im Wege der Rechtsänderung. Damit steht A als Eigentümer des richtigen Grundstücks im vormaligen GB-Blatt des B und B als Eigentümer des richtigen Grundstücks im vormaligen GB-Blatt des A. Damit ist die Angelegenheit im Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse repariert.

Des weiteren rechtsgeschäftliche Pfanderstreckungen und Pfandfreigaben wie oben in lit.b) und lit.c) geschildert. Die Grundschulden am bisherigen GB-Blatt des A werden daher im Wege der Pfanderstreckung in das bisherige GB-Blatt des B übertragen (und umgekehrt) und anschließend auf den jeweiligen bisherigen Grundbuchblättern im Wege der Freigabe gelöscht.

Ergebnis: Sowohl Eigentums- als auch Belastungsverhältnisse an beiden Grundstücken sind nunmehr "richtig".

Ich überlege gerade, ob dies nicht ein Fall der Berichtigungsbewilligung wäre. (Schau mal unter "Berichtigungsbewilligung" im Schöner, Stöber.) Unter konkreter Sachverhaltsschilderung die Beglaubigung der Erklärung vor dem Notar vornehmen lassen. Die UB's würde ich wie Harald erwähnt, auslegen. Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde, Grundstücksverkehrsgesetz konsequenterweise (eventuell mit Rücksprache der mit der Erteilung Zuständigen und derer schriftlicher Bestätigung) dann auch auslegen.

Zitat von Harald

Als Fundstelle habe ich nicht die NJW erwähnt, sondern NJW-RR (=NJW Rechtsprechungsreport).

Danke!

Ihr habt es ja voll drauf!

Bin gerade ganz frisch vom Studium ins Grundbuch gekommen und dachte solche verrückten Sachen kommen nur in Klausuren vor.