Löschungsvormerkung/Abtretung Grundschuld Erbbaurecht

  • Ich schließe mich hier mal mit folgenden Fragen zum Erbbaurecht und späterer Grundschuldbestellung an (Erbbaurechte hatte ich noch nie - vorallem die Eintragung eines neuen Erbbaurechtes - also verzeiht mir, wenn ich vllt doofe Fragen stelle):

    a) In dem Erbbaurechtsvertrag ist ein Erbbauzins enthalten mit folgendem Wortlaut: " Auf der Grundlage des angenommenen Verkehrswertes des Grundstücks vereinbaren die Beteiligten für die ersten 3 Jahren einen jährl. Erbbauzins iHv 5 % desselben (= 31.700,00 €), für die weiteren Jahren einen jährl. Erbbauzins von 5,5 % desselben (= 34.870,00 €)."
    Eine Einigung bzgl. der Wertbeständigkeit folgt sodann gekoppelt an den VPI.

    Ich weiß nicht, ob diese Aufteilung des Betrages des Erbbauzinses so funktioniert. Für die ersten 3 Jahre Betrag X und ab dem 4. Jahr Betrag Z. Wie soll man das denn eintragen?

    b) Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist evtl. zu unbestimmt ?
    Wortlaut " Der Erbbauberechtigte unterwirft sich wegen aller in der Urkunde eingegangenen Verpflichtungen zur Leistung bestimmter Geldbeträge und - soweit zulässig- auch wegen der Wertsicherungsklausel - mehrere als Gesamtschuldner - der sofortigen ZV aus dieser Urkunde in sein/ihr gesamtes Vermögen".

    Ist das so ausreichend bestimmt? Die Unterwerfung nach § 800 ZPO geht ja nich und ist hier auch nicht enthalten aber das Wörtchen "bestimmter.." bereitet mir Kopfzerbrechen.

    c) Vorkaufsrecht für den jew. Eigentümer des Grundstücks am Erbbrauchrecht wurde zur Eintragung bewilligt und beantragt samt Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte iHV .... € zzgl. Zinsen und NL. Ist das so eintragungsfähig? Ich finde im Schöner/Stöber dazu nichts :(

    d) Grundschuldbestellung an Erbbaurecht
    Zustimmungserklärung wurde in dem Erbbaurechtsvertrag durch die Grundstückseigentümerin erteilt aber unter best. Bedingungen
    u.a. :
    aa) Eintragung einer Löschungsvormerkung für den Grundstückseigentümer bei Eintragung des Grundpfandrechts zur Sicherung des Löschungsanspruchs, soweit sich Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter in einer Person vereinigen.

    bb) Abtretung des Anspruchs des Grundpfandrechtsgl. auf Übertragung oder Löschung des Rechts. Eintragung einer entsprechenden Vormerkung mit Eintragung des Grundpfandrechtes.

    Bewilligungen und Anträge liegen hierzu nicht vor.
    Hier wäre ich der Meinung, dass die Zustimmung des Grundstückseigentümers dann nicht vorliegt, weil die v.g. Rechte nicht miteingetragen werden können, da derzeit keine Bewilligung nebst Antrag.


    Für eure Hilfe wäre ich wirklich sehr dankbar. Ich hoffe ihr versteht meine geschilderten Probleme :confused:.

  • a)
    Ein gestaffelter Erbbauzins ist möglich. Eintragen kann man m.E. etwa "Erbbauzins von 31.700 € jährlich für die ersten drei Jahre, danach von jährlich 34.870 €".

    b)
    Die Unterwerfung ist doch wohl nicht dinglicher Inhalts des Erbbaurechts. Daher würde ich die nicht weiter prüfen.

    c)
    Warum sollte ein Vorkaufsrecht mit Rangvorbehalt nicht möglich sein?

    d)
    Sehe ich auch so. Die Bedingungen sind (derzeit) nicht erfüllt, so dass die Zustimmung aus dem Vertrag nicht verwendbar ist.

    Bei bb) müsste es doch ferner eigentlich um einen Anspruch des Eigentümers und nicht des Gläubigers gehen, oder!? Wie soll denn der Gläubiger gegen sich selbst einen Anspruch auf Löschung oder Übertragung seines Rechts haben?

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
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  • Okay vielen lieben Dank für deine Antwort.

    Klar die Unterwerfung ist kein dinglicher Inhalt. Sorry, da hab ich in dem Moment nicht dran gedacht.

    Zu dem letzten Punkt:
    Ich hatte mich verschrieben.. der Erbbauberechtigte tritt an den Grundstückseigentümer den Anspruch gegen den Gläubiger auf Übertragung oder Löschung der Grundschuld ab. Die Vormerkung soll für den Grundstückseigentümer eingetragen werden.

    Gut dann kann ich das Erbbaugrundbuch ja anlegen..
    bei der GS muss ich dann wohl oder übel zwischenverfügen..

  • :D Ich muss mich doch noch mal zu Wort melden..

    Ich habe gerade kurz vor Freigabe festgestellt, dass das Zustimmungserfordernis des Grundstückseigentümers nur für Grundpfandrechte von einem Betrag von mehr als ... € besteht. Meine Grundschuldbestellung liegt unterhalb des Betrages, sodass ich die Zustimmung des Grundstückseigentümers für diesen Fall jetzt gar nicht brauche.. erst wenn eine Grundschuld von mehr als 300.000 € eingetragen werden soll, ist das Zustimmungserfordernis gegeben nebst den vorher genannten Bedingungen.

    Also wohl doch keine Zwischenverfügung.

  • Zur Wirkung der Rückgewährsvormerkung:
    Manche Kollegen verlangen bei eingetragener Rückgewährsvormerkung eine Zustimmung des Vormerkungsberechtigten, wenn die Grundschuld abgetreten werden soll. M.E. ist keine Zustimmung erforderlich, weil die Vormerkung nicht die Wirkung einer Verfügungsbeschränkung hat.
    Gibt`s Meinungen dazu ?

  • Bei der Vormerkung zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Rückübertragung
    der Grundschuld handelt es sich um eine solche nach § 883 BGB (s. LG Köln, MittRheinNotK 1987, 106), die entweder aufgrund einseitiger Bewilligung des Betroffenen (OLG Hamm, Beschluss vom 27.11.1989, 15 W 449/89 = OLGZ 1990, 3 = NJW-RR 1990, 272) oder einstweiliger Verfügung (§ 885 BGB; Staudinger/Wolfsteiner, BGB - Neubearbeitung 2009, § 1191 RN 245, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012 RN 1480) eingetragen worden ist.

    Wie jede andere Vormerkung auch bewirkt sie keine Grundbuchsperre (OLG Hamm, Rpfleger 1993, 281 = OLGZ 1993, 284 = NJW-RR 1993, 529; Staudinger/Gursky, BGB - Neubearbeitung 2013, § 883 RN 203, Schöner/Stöber, RN 1524, je mit weit. Nachw.). Gegen vormerkungswidrige Verfügungen muss der Vormerkungsberechtigte nach § 888 BGB vorgehen. Seitens des GBA ist keine Zustimmungserklärung einzuholen. Der Umstand, dass das OLG Hamm im Beschluss vom 27.11.1989 ausführt: „Jede Verfügung über die Grundschuld Nr. 2 ist nach dem Eintragungsvermerk überdies zusätzlich von einer bestimmten Zustimmung abhängig“, bezieht sich auf die materielle Rechtslage und besagt nichts darüber, dass dem GBA die Zustimmung nachzuweisen ist. Selbst wenn der vorgemerkte Anspruch gepfändet wurde, hat das GBA zur Eintragung der Abtretung der Grundschuld nicht die Zustimmung des Pfandgläubigers zu verlangen (OLG Hamburg, Beschluss vom 17. 11. 1998, 2 Wx 71/96 DNotZ 1999, 740. Stöber merkt dazu an: „Daneben (oder weitergehend) gibt es im Grundbuchverfahren keine Prüfungspflicht des GBA zum Schutz obligatorischer Ansprüche. Durch Rückgewährvormerkung kann (zusammengefasst) der Anspruch auf Abtretung oder Aufhebung der Grundschuld oder Verzicht auf sie gesichert werden …. Grundbuchsperre bewirkt Eintragung der Vormerkung mit Pfändungsvermerk dann jedoch nicht. Eintragung einer vormerkungswidrigen (damit zugleich pfandrechtswidrigen) Verfügung kann das GBA daher nicht ablehnen. Die (stets eintragbare) Verfügung ist vielmehr nach § 883 Abs. 2 BGB unwirksam. Der Vorgemerkte, damit auch sein Pfandgläubiger, kann daher unverändert Rechtsänderung zur Erfüllung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs verlangen, die zugleich § 888 BGB gewährleistet.“..

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Die Löschungsvormerkung sichert den Anspruch auf Löschung des Rechts. Der wird ja mit der Löschung erfüllt, so dass (außer der Löschungsbewilligung des Gläubigers und der Zustimmung des Eigentümers) keine weiteren GB-Erklärungen erforderlich sind.

    Bei der Vormerkung für die Rückgewährsansprüche kommt es darauf an, welcher Anspruch gesichert ist. Ist es lediglich der Anspruch auf Aufhebung der Grundschuld oder Verzicht auf sie, dürften ebenfalls keine weiteren GB-Erklärungen erforderlich sein. Ist auch der Anspruch auf Abtretung der Eigentümergrundschuld gesichert, hält z. B. Staudinger/Gursky, BGB, Neubearbeitung 2013, § 883 RN 258, die Zustimmung des Vormerkungsberechtigten für erforderlich (….“Da die Vormerkung mit diesem Recht steht und fällt, macht die hM die Aufhebung in Analogie zu § 876 von der Zustimmung des Vormerkungsberechtigten abhängig (KG JFG 9, 218, 220; …folgt Literatur, u. a. Schöner/Stöber Rn 1524). Das Grundbuchamt darf nach dieser Auffassung die Löschung nicht schon auf Grund der Löschungsbewilligung des Rechtsinhabers vornehmen, sondern erst, wenn ihm die Zustimmung des Vormerkungsgläubigers in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird….Unter diesen Umständen spricht doch mehr dafür, mit der hM bereits für die Aufhebung die Zustimmung des Vormerkungsberechtigten zu fordern…“)

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  • Hallo,
    ich habe jetzt auch einen entsprechenden Antrag auf dem Tisch. (Löschungsvormerkung gem. §1179 BGB und Rückgewährvormerkung).
    Allerdings handelt es sich bei mir um ein Gesamterbbaurecht :wechlach:
    Reicht es, wenn ich bei der Eintragung der Löschungsvormerkung "zugunsten der jeweiligen Eigentümer der mit dem Erbbaurecht belasteten Flurstücke ..." schreibe oder ist die Angabe eines Berechtigungsverhältnisses erforderlich? (was in der Grundschuldbestellung nicht angegeben ist)
    Soll die Löschungsvormerkung jedem Eigentümer einzeln zustehen, so ist doch eigentlich die Eintragung je einer Löschungsvormerkung für jeden Eigentümer der mit dem ErbbR belasteten Grundstücke erforderlich, oder nicht ?
    Bzgl. der Rückgewährvormerkung stellt sich das gleiche Problem. Hier muss ich jedenfalls den Namen des jeweiligen Eigentümers bezeichnen und ein Berechtigungsverhältnis angeben. Soll die Rückgewährvormerkung jedem Eigentümer einzeln zustehen, so ist auch hier jeweils eine Vormerkung notwendig oder sehe ich das falsch?
    Vielen Dank schon mal.

  • Hierzu noch einmal eine banale Frage:
    Die (bei Grundschulden meist nutzlose) Löschungsvormerkung nach § 1179 BGB kann bei einem Erbbaurecht der Eigentümer bewilligen (§ 1179 Nr. 2 BGB - Heimfall - soweit das Erbbaurecht einen Heimfall vorsieht).
    Was ist aber mit der auch zulässigen Vormerkung gemäß § 883 BGB?
    Nach OLG Hamm NJW-RR 1990, 272 ist doch der Grundpfandgläubiger bewilligungsberechtigt, und das kann ja nicht anders sein.
    Die üblichen Formulare der kirchlichen Träger schreiben:

    "Wir das Erbbaurecht mit einer Grundschuld belastet, so tritt der Erbbauberechtigte heute schon an den Grundstückseigentümer seine ANsprüche auf RÜckübertragung oder Löschung dieser Grundschuld ab. Zur Sicherung dieses abgetretenen Anspruchs auf Rückübertragung/Löschung... ist für den jeweiligen Grundstückseigentümer als Heimfallberechtigter eine Vormerkung ... gleichzeitig mit der Grundschuld einzutragen."

    Immerhin wird nicht angezweifelt, dass der Grundpfandgläubiger bewilligungsberechtigt ist, anders als nach § 1179 BGB. Aber: Warum soll das subjektiv-dinglich sein?
    Das Heimfallrecht ist natürlich subjektiv-dinglich. Aber das rechtfertigt doch nur eine Vormerkung nach § 1179 Nr. 2 BGB. Aber warum strahlt § 1179 Nr. 2 BGB auf § 883 BGB aus?
    Schöner/Stöber schreibt in Rn. 261i sinngemäß: Wenn ein Recht subjektiv-dinglich bestellt werden kann, dann auch (unter Wahrung von § 28 GBO) die Vormerkung. Also: Anspruch auf Grunddienstbarkeit - Vormerkung zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers etc...

    Der Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld ist aber doch nicht subjektiv-dinglich. Wie kann man das konstruieren?

  • Danke. Aber man muss doch unterscheiden zwischen dem Vertrag zu Gunsten Dritter:

    Ich verpflichte mich gegenüber A, zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers von... (über ein Grundstücksrecht zu verfügen) (hier § 328 BGB)

    oder

    Ich verpflichte mich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer von ... (über ein Grundstücksrecht zu verfügen) (hier offenbar nicht 328 BGB).

    Ersteres ist ja, wie wir spätestens seit Fotovoltaik wissen, recht flexibel - der Dritte muss sogar nicht so genau bezeichnet werden als wäre er selbst Vormerkungsberechtigter.
    Letzteres dachte ich, ging nur, wenn der Berechtigte namentlich feststeht oder jedenfalls der jeweilige Grundstückseigentümer ist.

    Schöner/Stöber 261i und DNotI-Report 2001, 113 scheinen nicht immer scharf zu trennen.
    BGH NJW 1957, 98, schrieb: Die Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig sogar auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks(NJW 1957, 98, beck-online)

    Wie der Eintragungsvermerk und die Bewilligung genau zu formulieren ist, sagte er aber nicht. Aber in der Praxis werden bei Erbbaurechten solche Vormerkungen jedenfalls nicht "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des jetztigen Grundstückseigentümers (Anm: natürlich gem. § 15 GBV) auf Betsellung von...zu GUnsten des jeweiligen Eigentümers des Erbbaugrundstücks"...
    sondern:

    "Vormerkung zu Gunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers (es folgt Anspruchsziel und der weitere notwendige Eintragungsinhalt etc".

    Wie ist die Rechtslage?

  • Und die erste Alternative liegt doch auch vor. Der Gläubiger verpflichtet sich in einem echten Vertrag zugunsten Dritter gegenüber dem derzeitigen Eigentümer und zugunsten der jeweiligen Eigentümer das Recht unter bestimmten Bedingungen aufzuheben bzw. zu übertragen. Für einen echten Vertrag zugunsten Dritter ist letzterer bestimmt genug, da er sich aus einem öffentlichen Register, dem Grundbuch, ableiten lässt. Gleiches gilt für die Bestimmtheit als Vormerkungsberechtigter. So wsr das mal ursprünglich bei einer Eintragung für den "jeweiligen Eigentümer" gedacht

  • Das heißt auf deutsch, dass alle Vormerkungseintragungen, wonach sich der Verpflichtete zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers verpflichtet, in Wirklichkeit den derzeitigen Grundstückseigentümer als "Vormerkungsberechtigten" haben und die zweite Variante eigentlich nicht existieren darf, weil ungenau?

    Denn die meisten Eintragungsvermerke heißen "Vormerkung zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers zur Sicherung des ANspruchs..."
    und nicht:
    "Vormerkung zu Gunsten des (Name jetziger Eigentümer) zu Sicherung des Anspruchs des jeweiligen Eigentümers auf..."?

    Das kann aber zu Verwirrungen führen...

  • War so nicht gemeint. Aus einem echten Vertrag zugunsten Dritter kann der Dritte einen eigenen Anspruch herleiten und entsprechend auch als Vormerkungsberechtigter eingetragen werden -> der "jeweilige Eigentümer".

  • Wenn man dem weiter auf den Grund geht, wird es mE interessant:

    Realistisch verpflichtet sich der Verpflichtete ja gegenüber einem Versprechensempfänger (der jetzige Eigentümer, auch soweit er der "jeweilige Eigentümer" ist), zu Gunsten eines (potenziell) Dritten (der jeweilige Eigentümer, soweit er ein anderer ist), zu verfügen.
    Sind wir dann nicht in der Fotovoltaiksthematik, wonach man zwei Vormerkungen benötigt, wenn der Versprechensempfänger auch sich selbst benennen kann?

    Und wenn man sagt, es ist eben nur der "jeweilige Grundstückseigentümer", dann haben wir (zwar nicht grundbuchlich aber doch schuldrechtlich) ggf. das Problem, dass uns der Versprechensempfänger fehlt, den ich bei einem VzD aber doch brauche.

  • Sind wir dann nicht in der Fotovoltaiksthematik, wonach man zwei Vormerkungen benötigt, wenn der Versprechensempfänger auch sich selbst benennen kann?

    Das ist der wunde Punkt an dem von mir beschriebenen Beispiel. Ein Versprechensempfänger kann nicht zugleich "Dritter" sein. Beim Anspruch auf Aufhebung eines Rechts wird es unerheblich sein, wenn die Ansprüche in einer Vormerkung zusammengefaßt werden. Bei der Übertragung hat man dagegen vermutlich dieselbe Problematik wie bei der Neubestellung eines Rechts.

  • Hallo zusammen,

    nachdem ich nun diesen und weitere Threads durchgelesen habe, habe ich noch Fragen zu meinem Sachverhalt:

    - Gesamterbbaurecht an drei Flurstücken (Flurstück 1, 2 und 3)

    - Erbbaurecht wurde verkauft an K1 und K2

    - Grundstück Flst. 1 wird verkauft an K1 und K2

    - Grundstück Flst. 2 wird verkauft an K2

    - Grundstück Flst. 3 verbleibt bei der Veräußerin V

    Das Erbbaurecht soll bei Eigentumsumschreibung aufgehoben werden.

    Beantragt sind nun die Eintragung:

    - der Aufhebung der Vereinigung der Flurstücke

    - Auflassungsvormerkungen

    - Grundschulden

    Neben der Eintragung der Grundschuld(en) wurde hinsichtlich des Erbbaurechts beantragt:

    a) Eintragung einer Löschungsvormerkung n. § 1179 BGB Nr. 2 für den jeweiligen ET des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks;

    --> Brauche ich ein Berechtigungsverhältnis, da es sich um mehrere Grundstücke handelt?

    --> Besteht zwischen Löschungsvormerkung und Rückgewährsvormerkung ein Rangverhältnis? (Meinungen aus früheren Posts sind verschieden - gibt es hier neue Erkenntnisse?)

    b) Eintragung einer Vormerkung n. § 833 BGB zur Sicherung folgender Ansprüche:

    "Der Erbbauberechtigte überträgt auf den Grundstückseigentümer:

    "bestehende/künftige, bedingte/befristet Ansprüche gegen den jew. GS-Inhaber einschließlich aller Nebenleistungen auf vollständige/teilweise Aufgabe der GS durch Übertragung/Verzicht/Löschung sowie auf Herausgabe des Erlöses bei Verwertung, soweit der Erlös die gesicherten Forderungen übersteigt; bei Brief-GS: Herausgabe GS-Brief/Vorlegen beim GBA zur Teilbriefbildung"

    --> wie bei Waldfee (s.o.) würde ich mir dies insoweit klarstellen lassen, dass es heißt "Ansprüche auf Rückgewähr druch Abtretung, Verzicht, Aufhebung"

    --> Meine Erkenntnis aus den früheren Posts/Threads: Rückgewährsvormerkung ist für den Grundstückseigentümer namentlich einzutragen - dies bleibt in der Bewilligung aber offen - ist eine Klarstellung erforderlich?

    --> Gibt es mittlerweile einen (verstecken) Eintragungsbaustein, da überwiegend dazu tendiert wird die Rückgewährsvormerkung halbspaltig einzutragen und ich keinen Baustein finden konnte oder muss das immernoch (umständlich) händisch "gebastelt" werden?

    --> Könnte man den Eintragungstext so "formulieren": Vormerkung zur Sicherung der Rückgewährsansprüche für V (Name) oder würdet ihr das noch ausführlicher eintragen?

    Vielen Dank vorab! :)

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