Betreute hat Grundstück, bebaut mit Häuschen. In dem Häuschen leben in zwei getrennten Etagen jeweils sie und ihre erwachsene Tochter.
Nun wird dem Betreuungsgericht ein Kaufvertrag vorgelegt, und zwar abgeschlossen zwischen der Betreuten, vertr. durch Betreuer (= Sohn) und der Tochter der Betreuten.
Inhalt:
Kaufpreis 90.000,00 Euro (vorgelegt wird "Mini"-Gutachten eines Maklers, der diesen Kaufpreis bestätigt)
Kaufpreis soll in drei gleichen Raten erbracht werden, und zwar
30.000,00 Euro sofort, 30.000,00 Euro am 01.01.2012 und 30.000,00 Euro am 01.01.2014.
Der Kaufpreis ist unverzinslich.
Die Absicherung des Kaufpreises soll durch eine Grundschuld über 60.000,00 Euro erfolgen.
Weiter wird vereinbart, dass der Restkaufpreis vorzeitig fällig wird, wenn die Betreute glaubhaft macht, dass sie in einem Heim lebt und die Heimkosten nicht mehr aus liquiden Mitteln bestreiten kann.
Der vorgelegte Vertrag beinhaltet weiter folgenden Nutzungsvertrag:
Die Betreute zahlt an ihr Töchterchen 250,00 Euro pauschal für die Nutzung der Wohnung (alles inklusive).
Die Betreute kann diesen Nutzungsvertrag jederzeit mit einer Frist von 1 Monat kündigen.
Das Töchterchen kann nicht kündigen, bevor nicht der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.
Nach Zahlung des Kaufpreises darf sie nur dann kündigen, wenn ihr unter Berücksichtigung aller Umstände (körperliche und geistige Gesundheit der Betreuten sowie Lebensführung) ein Festhalten nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann.
Was haltet ihr von diesem Vertrag?
Genehmigungsfähig?
betreuungsgerichtliche Genehmigung Grundstückskaufvertrag
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Lieselotte -
26. April 2011 um 21:58
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Mir wurde folgende Prüfungsreihenfolge in Schwetzingen beigebracht :
a.) Stellvertretung
b.) Genehmigungsbedürftigkeit
c.) Genehmigungsfähigkeit
Und diese hat ihren Charme nach mehr als 25 Jahren noch nicht verloren.;)
Da kann ich z.B. zu a.) schon mal einen Vertretungsaussschluss gem. §§ 1908 i I, 1795 I Nr. 1 BGB anbieten.
Klassischer Fall , dass da mal wieder ein Notar gepennt hat.
Und ob ein zu bestellender Ergänzungsbetreuer das "Ding" nachgenehmigt, steht noch in den Sternen.
Edith:
Vertretungsaussschluss fälschlicherweise angenommen. -
Alles anzeigen
Mir wurde folgende Prüfungsreihenfolge in Schwetzingen beigebracht :
a.) Stellvertretung
b.) Genehmigungsbedürftigkeit
c.) Genehmigungsfähigkeit
Und diese hat ihren Charme nach mehr als 25 Jahren noch nicht verloren.;)
Da kann ich z.B. zu a.) schon mal einen Vertretungsaussschluss gem. §§ 1908 i I, 1795 I Nr. 1 BGB anbieten.
Klassischer Fall , dass da mal wieder ein Notar gepennt hat.
Und ob ein zu bestellender Ergänzungsbetreuer das "Ding" nachgenehmigt, steht noch in den Sternen.
Ich sehe hier keinen Vertretungsausschluss. Der Betreuer ist der Sohn der Betroffenen. Er schließt kein Rechtsgeschäft mit seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder einem Verwandten in gerade Linie. Vertragspartner ist die Tochter der Betroffenen (da gerade Linie), aber Schwester des Betreuers (keine gerade Linie). -
Ups
erwischt.
Man sollte den Sachverhalt auch zu früher Morgenstunde genau lesen.
ich ziehe insoweit meinen Beitrag zurück. -
Moin, moin,
also mir gefällt so einiges nicht an diesem Vertrag!
1. Zinsloses Darlehen
2. Auflassung vor vollständiger Kaufpreiszahlung
3. Warum Miete zahlen, wenn sie doch jetzt umsonst wohnen kann? Benötigt sie denn das Geld aus dem Verkauf?
Wenn der Hausverkauf zu Lebzeiten erfolgen soll, (weil es die Tochter gerne so will) müsste für meinen Geschmack der Kaufvertrag für die Betreute vorteilhafter gestrickt sein und zwar
1. Zinsloses Darlehen nur mit Augenzudrücken
2. Auflassung erst nach vollständiger KP Zahlung (analog einem Mietkauf)
3. lebenslanges Wohnrecht für die Betreute, weil sie zinsloses Darlehen gewährt und in den Hausverkauf einwilligt, denn tut sie dies nicht würde sie ja auch lebenslang keine Miete bezahlen.
Zahlt denn die Tochter jetzt Miete?
Pflegeleistungen würde ich außen vor lassen, die kann man seperat in einem Pflegevertrag vereinbaren. -
Ups
erwischt.
Man sollte den Sachverhalt auch zu früher Morgenstunde genau lesen.
ich ziehe insoweit meinen Beitrag zurück.
hehe, wer kennt das nicht *gg*
So, zum Thema:
Wieviel Vermögen hat die Betreute denn noch? Kann die es sich locker leisten das Darlehen zinsfrei zu gewähren? Wie bestreitet die Käuferin ihren Lebensunterhalt? Kann die das Darlehen nach gesundem Menschenverstand tilgen?
Was mir am meisten Sorge bereiten würde, ist dass die Tochter nach kompletter Zahlung die Betroffene vor die Tür setzen kann und nochmehr, dass die Betroffene Nutzungsentschädigung zahlen soll, aber noch nicht den gesamten Kaufpreis und keine Zinsen bekommt.
Ich würde mir den Zweck dieser Regelungen mal erläutern lassen. Aber in meinen Augen dient das nicht so wirklich dem Wohl der Betroffenen. -
Moin, moin,
also mir gefällt so einiges nicht an diesem Vertrag!
... Auflassung vor vollständiger Kaufpreiszahlung...
2. Auflassung erst nach vollständiger KP Zahlung (analog einem Mietkauf)
Da könnte die Auflassung erst 2014 erklärt werden und die Eintragung im Grundbuch ebenfalls erst frühestens in 3 Jahren erfolgen, was wohl Probleme bringen dürfte, z.B. wenn die Tochter einen Kredit braucht. Es soll daher die Kaufpreissicherungshypothek (ist ja wohl oben mit der "Grundschuld" gemeint) i.H. von 60.000 EUR eingetragen werden. Das finde ich i.O, da würde ich aber darauf achten, dass diese die erste Rangstelle erhält. -
1.) das und 2.) scheint mir auch das vorgelegte "Minigutachten" eher nach Gefälligkeitsgutachten auszusehen.
Ich bin hier nicht derjenige , der grs. "amtliche Gutachten" ausschließlich zulässt.
Vorliegend scheint mir das aber schon angebracht. -
Für mich sieht das tendenziell schon genehmigungsfähig aus.
Die Betreute hat kein Ärger mehr mit dem Haus, der Kaufpreis ist angemessen (?) und abgesichert (Grundschuldgläubiger ist die Betreute?), aus dem Nutzungsvertrag hat die Betreute das Nutzungsrecht (man will sich halt das dingliche Wohnrecht sparen).
Soweit eine Gegenleistung nicht erfolgt und die Betreute es sich leisten kann kommt ggf. eine Ausstattung in Betracht.
Was sagt die Betreute dazu? -
Was sagt die Betreute dazu?
Das wollte ich auch gerade fragen....
Ich hätte aber auch so einige Bauchschmerzen bei diesem Vertrag.
Warum überhaupt eine Veräußerung? Nachvollziehbar wäre, wenn an dem Haus dringende Sanierungsmaßnahmen durchzuführen wären, die man der Betroffenen ( aus welchem Grund auch immer ) nicht mehr zumuten möchte oder aber für die sie nicht die nötigen finanziellen Mittel hat.
Aber ansonsten ist der Vertrag wirklich nicht vorteilhaft für die Betreute.
Wie Döner Istanbul: Hat die Tochter bislang auch eine Nutzungsentschädigung gezahlt? Und wenn ja, wie hoch?
Die Sache mit der Kündigung seitens der Tochter gefällt mnir auch nicht, ebenso wie der zinslose Kredit und die das "Gutachten".
Auflassung auch erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises.
In erster Linie würde ich aber wissen wollen. WARUM? -
Eben.
Zur Genehmigungsfähigkeit gehört auch das Kriterium der Notwendigkeit.
Drittinteressen sind schließlich grs. unbeachtlich .
Die ( verwandschaftliche ) Beziehung zum Vertragspartner ist im Rahmen der Gesamtwürdigung allenfalls nachrangiges Kriterium. -
Das Gesamtvertragswerk ist sicher genau zu prüfen.
Ein Mietvertrag wäre auch schöner, als ein Nutzungsvertrag, schon wg. Mieterschutz.
Das Minigutachten muss man auch genauer anschauen, aber es von vorneherein als Gefälligkeitsgutachten einzustufen gefällt mit nicht.
Wenn der Wert schlüssig und überprüfbar dargelegt ist kann das reichen.
Bei der vorliegenden Konstellation die Tatsache, dass an die Tochter verkauft wird, als rein nachrangiges Kriterium bei der Gesamtwürdigung zu sehen gefällt mir schon desshalb nicht weil § 1908 BGB ausdrücklich die Möglichkeit einer Ausstattung vorsieht.
Auch bei der Ermittlung des (mutmaßlichen) Betreutenwillens wird hier verstärkt das Augenmerk auf nichtmonetäre Faktoren zu richten sein.
Ausschlaggebend für die Genehmigung so einer Konstellation, die offensichtlich erdacht wurde um eine nicht genehmigungsfähioge Übergabe zu umgehen dürfte meines Erachtens der Betreutenwille sein.
Dieser Meinung hat sich im Prinzip auch der BGH angeschlossen.
BGH: Bindung des Betreuers an Wunsch des Betreuten(NJW 2009, 2814) -
Moin, moin,
also mir gefällt so einiges nicht an diesem Vertrag!
... Auflassung vor vollständiger Kaufpreiszahlung...
2. Auflassung erst nach vollständiger KP Zahlung (analog einem Mietkauf)
Da könnte die Auflassung erst 2014 erklärt werden und die Eintragung im Grundbuch ebenfalls erst frühestens in 3 Jahren erfolgen, was wohl Probleme bringen dürfte, z.B. wenn die Tochter einen Kredit braucht. Es soll daher die Kaufpreissicherungshypothek (ist ja wohl oben mit der "Grundschuld" gemeint) i.H. von 60.000 EUR eingetragen werden. Das finde ich i.O, da würde ich aber darauf achten, dass diese die erste Rangstelle erhält.
Das ist mir schon klar, dass die GS der Darlehensabsicherung dienen soll. Aber sie hat davon keinen wirklichen Vorteil, denn zahlt die Tochter nicht, könnte man ja nur zwangsversteigern, wieviel dabei rum kommt, weiß man nicht. Erklärt man die Auflassung erst nach der Vollständigen KP Zahlung, könnte die Betroffene bei Nichtzahlung theoretisch anderweitig veräußern mit der Chance auf vollständige und sofortige Zahlung des VKW.
Also, wenn ich mich persönlich frage, würde mir das nicht reichen, mein Eigentum, aufgrund ner Teilzahlung und ner entsprechenden GS Absicherung, aufzugeben.
Die Argumente, dass die Übergabe vor Betreuungsanordnung nicht mehr vollzogen wurde, gingen bei mir ins Leere, sowas sollte belegbar sein am Besten durch notariellen Kaufvertragsentwurf (so einen Fall hatte ich schon mal). Alles andere interessiert mich nicht, nur weils die Mutter irgendwann mal so gesagt/gemeint hat, muss das ja heute nicht mehr maßgeblich sein. -
Ich hänge mich hier mal ran.
Der Grundbesitz der Betreuten soll an ihren Sohn, der zugleich Betreuer ist, verkauft werden.
Ergänzungsbetreuung wurde eingerichtet und Kaufvertrag vorgelegt.
Die Betreute befindet sich derzeit im Heim, soll aber nach Umbau und Sanierung wieder zurück in das Haus kommen. Der Verkauf ist notwendig, da ansonsten keine Mittel für den Umbau und die Sanierung zur Verfügung stehen. Bedeutet also, dass eine Rückkehr der Betroffenen dann nicht möglich ist, da kein Geld für den Umbau und die Sanierung vorhanden ist.
Würdet ihr den Vertrag genehmigen? -
Ich hänge mich hier mal ran.
Der Grundbesitz der Betreuten soll an ihren Sohn, der zugleich Betreuer ist, verkauft werden.
Ergänzungsbetreuung wurde eingerichtet und Kaufvertrag vorgelegt.
Die Betreute befindet sich derzeit im Heim, soll aber nach Umbau und Sanierung wieder zurück in das Haus kommen. Der Verkauf ist notwendig, da ansonsten keine Mittel für den Umbau und die Sanierung zur Verfügung stehen. Bedeutet also, dass eine Rückkehr der Betroffenen dann nicht möglich ist, da kein Geld für den Umbau und die Sanierung vorhanden ist.
Würdet ihr den Vertrag genehmigen?Ja, wenn der Kaufpreis stimmt und durch entsprechende ärztliche Aussagen belegt ist, dass ein Bewohnen des Hauses durch den Betroffenen vom Umbau abhängig ist.
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Die Betroffene soll also mit ihrem eigenen Geld ein Haus sanieren, was ihr dann ja gar nicht mehr gehört und evtl. gleich noch Miete bezahlen?
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Die Betroffene soll also mit ihrem eigenen Geld ein Haus sanieren, was ihr dann ja gar nicht mehr gehört und evtl. gleich noch Miete bezahlen?
Dass die Betroffene ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht im Gegenzug erhält, hatte ich vorausgesetzt. Marion sollte mal etwas zu den Konditionen des Vertrages schreiben.
Bei Ablehnung des Vorhabens bleibt dann leider nur die dauerhafte Heimaufnahme und in der Folge wohl der Verkauf des Grundstücks zur Deckung der Heimkosten.
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Ein Wohnrecht wurde leider nicht vereinbart. Lediglich der Kaufvertrag mit Grundschuldbestellung wurde abgeschlossen...
Dann werde ich mir erstmal nachweisen lassen, dass die Betroffene wieder im Haus wohnen kann. Und dann sollte ein entsprechendes Wohnrecht vereinbart werden.
Bauchschmerzen habe ich dabei aber trotzdem irgendwie... Es kann ja nicht sein, dass das Haus dann mit ihrem Geld saniert wird, damit sie darin wohnen kann. Normalerweise müsste der Käufer doch die Sanierung aus eigener Tasche zahlen...
Dazu kommt, dass die Betreute 82 Jahre alt und dement ist. -
Ein Wohnrecht wurde leider nicht vereinbart. Lediglich der Kaufvertrag mit Grundschuldbestellung wurde abgeschlossen...
Dann werde ich mir erstmal nachweisen lassen, dass die Betroffene wieder im Haus wohnen kann. Und dann sollte ein entsprechendes Wohnrecht vereinbart werden.
Bauchschmerzen habe ich dabei aber trotzdem irgendwie... Es kann ja nicht sein, dass das Haus dann mit ihrem Geld saniert wird, damit sie darin wohnen kann. Normalerweise müsste der Käufer doch die Sanierung aus eigener Tasche zahlen...
Dazu kommt, dass die Betreute 82 Jahre alt und dement ist.Wie schon geschrieben, bei Zweifeln muss man es halt ablehnen. Als Folge zieht die Betroffene dann allerdings dauerhaft im Heim ein und der Grundbesitz wird ggf. an einen Fremden verkauft.
Daher wäre es schon besser, eine Vertragsgestaltung zu finden, die der Betroffenen die Rückkehr in das Haus ggf. bis zum Tod ermöglicht.
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Selbst mit Wohnungsrecht ist das bei mir nicht genehmigungsfähig. Das WR errechnet sich aus dem aktuellen! Wohnwert + Lebenserwartung, die eh nicht hoch ist, das WR ist folgl. kaum was wert. Die Erhöhung durch eigene Invest. ist irrelevant, wie ein Mieter wohl kaum höhere Miete zahlt, wenn er selbst modernisiert, sondern nur beim Vermieter.
Außerdem müsste geregelt sein, was bei einer evtl. notwendigen neuen Heimaufnahme passiert und das WR noch nicht abgewohnt ist.
Reine Wertverbesserung am fremden Grundstück ohne angemessene Gegenleistung ist (gemischte) Schenkung.
Praktisch kann ich mir nur vorstellen, wertangemess. Kauf, Käufer saniert auf seine Kosten, Betroff. wohnt zur marktüblichen Miete.
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