Hallo Kollegen,
ich habe folgendes Problem:
Eheleute K und M waren zusammen mit Sohn A Eigentümer des Grundstücks.
2002 wurde Wohnungseigentum gebildet. Wohnung 1 sollte das Sondernutzungsrecht an der gesamten Außenfläche erhalten. Wohnung 2 sollte dabei aber das Recht haben, einen Teil der Hoffläche (im Plan rot schraffiert) zu betreten und zu befahren.
Eingetragen hat mein Vorgänger allerdings Wohnung 1 ohne jede Erwähnung des Sondernutzungsrechts und Wohnung 2 mit dem Sondernutzungsrecht an der rot schraffierten Fläche.
Noch vor Eintragung der Wohnungseigentumsrechte wurde Wohnung 1 an den Sohn B und Wohnung 2 an den Sohn A (alter Miteigentümer) aufgelassen.
Eintragung des Wohnungseigentums erfolgte 2002, Eigentumsumschreibung 2003. Auf Wohnung 1 lastet seit 2005 auch noch eine Grundschuld.
Natürlich kam es wie es kommen musste: Die Parteien streiten und Sohn A verweigert Sohn B den Zugang zu den rot schraffierten Flächen.
Der damalige Notar hat mich jetzt angeschrieben und gebeten "die vorgenommenen Eintragungen zu prüfen und eine Eintragungsänderung vorzunehmen".
Das geht natürlich nicht!
Die Diskussion in der Frühstücksrunde hat aber auch zu keinem Ergebnis dahingehend geführt, was jetzt zu tun ist.
Hat jemand von Euch eine Idee?
Fehlerhafte Eintragung eines Sondernutzungsrechtes
-
WE wird ja üblicherweise unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung eingetragen. Für die Eintragung von Sondernutzungsrechten würde diese Bezugnahme vollkommen ausreichen. (Aus diesem Grunde tragen wir die Sondernutzungsrechte auch nicht explizit ein, sondern höchstens mit dem Vermerk "Sondernutzungsrechte sind vereinbart".)
Danach ist das Sondernutzungsrecht für 1 durch Bezugnahme wirksam eingetragen worden.
Fraglich ist, wie der Vermerk für die Einheit 2 zu bewerten ist. Folgende Möglichkeiten bieten sich da:
1) rot schraffierte Fläche = Sondernutzungsrecht; das wäre (diesmal explizit + Bezugnahme) eingetragen;
2) rot schraffierte Fläche = eine Einschränkung des Sondernutzungsrechts für 1 zugunsten der Einheit 2. Insoweit widersprechen sich ausdrückliche GB-Eintragung und die in Bezug genommene Urkunde. Mehr als die Urkunde kann da aber wohl nicht wirklich 'rauskommen. Ich halte insoweit auch einen (evtl.) gutgläubigen Erwerb für sehr fragwürdig, weil es sich um eine Eintragung handelt, die ohne Bezugnahme nicht wirklich "auf eigenen Beinen stehen kann".
3) Es handelt sich um Gemeinschafteigentum; glaube ich aber nicht, weil die Einheit 2 nur bestimmte Dinge können soll. Daher will ich diese Variante auch nicht näher diskutieren.
Von dem her meine ich, dass die Grundbuchberichtigung - vorsorglich nach vorheriger Anhörung der streitenden Parteien sowie der Grundschuldgläubigerin unter ausführlicher Darlegung der Sach- und Rechtslage und vorbehaltlich deren Ausführungen - vorgenommen werden kann. -
Wieso geht es nicht? Ich schließe mich Andreas an.
Ein Sondernutzungsrecht entsteht durch die Bewilligung. Erwähnung im BV ist nicht notwendig, Bezugnahme auf die TE reicht insoweit.
Man muss also davon ausgehen, dass das SNR entstanden ist.
Falsch ist natürlich der Vermerk, dass WE 2 ein SNR zusteht. Insoweit ist das Grundbuch unrichtig.
Nun wäre zu prüfen, ob gutgläubiger Erwerb möglich wäre oder evtl. bereits erfolgt ist (evtl. auch Eintragungen in Abt. II und III beachten!).
Da die Beteiligten die WEs offensichtlich auf Grundlage der TE erworben haben (und Grundbucheintragung erst später erfolgte), kannten die Beteiligten den "wahren" Grundbuchinhalt. Demnach könntest Du das BV klarstellend berichtigen. -
Ohne lange nachzuprüfen - m. E. bedürfen Sondernutzungsrechte der ausdrücklichen Eintragung, wenn sie gegen den Rechtsnachfolger wirksam sein sollen. Bezugnahme reicht wohl nicht.
Die unterlassene Eintragung kann sicher nachgeholt werden, aber nur wenn alle jetzt nachträglich Eingetragenen zustimmen. Also alle Eigentümer und die eingetragenen Berechtigten. Wenn nicht - es gibt doch Landgerichte. -
Bezugnahme genügt (Schöner/Stöber Rn. 2915 mwN).
-
Bezugnahme genügt (Schöner/Stöber Rn. 2915 mwN).
Jetzt habe ich sogar die obige Fundstelle nachgelesen. Soo éindeutig ist die Sache wohl nicht. Und ich glaube auch nicht, dass die Rechtsprechung dazu so eindeutig ist. Man sollte die "mwN" mal nachlesen. -
Das mit Wohnung Nr.1 verbundene Sondernutzungsrecht ist infolge Bezugnahme i.S. des § 874 BGB entstanden. Da keine Divergenz zwischen materieller Erklärung und Eintragung vorliegt, hat Sohn B die Wohnung 1 samt Sondernutzungsrecht "ganz normal" erworben.
Für Wohnung Nr.2 kann im Rechtssinne überhaupt kein Sondernutzungsrecht entstanden sein, weil ein solches nach den vorliegenden materiellrechtlichen Erklärungen überhaupt nicht begründet werden sollte (es gibt kein "Untersondernutzungrecht" am Sondernutzungsrecht eines Dritten). Dem Eigentümer von Wohnung Nr.2 sollte vielmehr lediglich die Befugnis zustehen, eine Teilfläche des vom Sondernutzungsrecht von Wohnung Nr.1 erfassten gemeinschaftlichen Grundstücks zu begehen und zu befahren. Dies hätte dinglich nur in Form einer Dienstbarkeit am WEG Nr.1 gesichert werden können (BayObLG OLGR 1997, 81; OLG Nürnberg MDR 1992, 26). Da dies nicht erfolgt ist, handelt es sich somit lediglich um eine durch Vereinbarung getroffene Gebrauchsregelung i.S. des § 15 WEG, die durch Bezugnahme i.S. des § 874 BGB eingetragen ist und daher nach § 10 Abs.2 WEG auch gegenüber den Sonderrechtsnachfolgern wirkt. Es ist somit insoweit eine Divergenz zwischen materieller Erklärung und Eintragung vorhanden, als das Grundbuch ein -ausdrücklich vermerktes- Sondernutzungsrecht für WEG Nr.2 verlautbart, obwohl dieses dinglich mangels entsprechender materieller Erklärung nicht entstanden ist. Ein gutgläubiger Erwerb dieses nicht existenten Sondernutzungsrechts durch den Erwerber A kommt nicht in Betracht, weil ihm die wahre Rechtslage als Mitbegründer des WEG genau bekannt war und er außerdem sowohl auf Veräußerer- als auch auf Erwerberseite an der Übereignung des WEG Nr.2 beteiligt war (kein Verkehrsgeschäft). Ein gutgläubiger Erwerb als Folge erfolgter Belastungen scheidet ebenfalls aus. Die Grundschuld ist lt. Sachverhalt nicht auf WEG Nr.2, sondern auf WEG Nr.1 eingetragen.
Fazit:
Das Grundbuch bezüglich WEG Nr.2 ist insoweit unrichtig, als es ausdrücklich ein dieser Wohnung zugeordnetes, in Wahrheit aber materiell nicht existentes Sondernutzungsrecht verlautbart. Diese Grundbuchunrichtigkeit bedarf keines Nachweises, weil sich aufgrund der Eintragungsunterlagen auf der Hand liegt.
Die Grundbuchberichtigung im Sinne der "Streichung" des Sondernutzungsrechts kann somit nach § 22 GBO auf bloßen Antrag erfolgen. Da das angebliche Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum betehen soll, ist grundsätzlich jeder WEG-Eigentümer (mit Ausnahme von WEG Nr.2) als "gewinnender Teil" zur Antragstellung berechtigt . Ich würde das Antragsrecht hier nicht in auf B als Eigentümer von WEG Nr.1 beschränken, weil ihm alleine das Sondernutzungsrecht an der besagten Fläche zusteht. Da das WEG im vorliegenden Fall aber offenbar nur aus zwei Einheiten besteht, reduziert sich das Antragsrecht des Begünstigten im Ergebnis auf B und das Antragsrecht des Betroffenen auf A.
Die Berichtigung würde ich in den Spalten 5-6 des BV wie folgt vornehmen.
"Das in den Spalten 1-4 ausgewiesene Sondernutzungsrecht besteht nicht. Aufgrund Grundbuchberichtigungsantrag vom ... eingetragen am ..."
Gleichzeitig ist das ausdrücklich vermerkte Sondernutzungsrecht in den Spalten 1-4 zu röten.
Zum Streit der Beteiligten:
A als Eigentümer von WEG Nr. 2 darf auf der besagten Teilfläche gehen und fahren, er kann B in dessen Eigenschaft als Sondernutzungsberechtigten aber nicht vom Mitgebrauch der besagten Teilfläche völlig ausschließen (es sei denn, die Vereinbarung bzw. Teilungserklärung sähe das so vor - dann handelt es sich nicht um eine Vereinbarung nach § 15 WEG, sondern um eine zulässige Abbedingung von § 13 Abs.2 S.1 WEG, was sich im Ergebnis allerdings gleich bleibt). -
OLG München, Beschluss v. 12.9.2006, Az. 32 Wx 133/06:
"Für die Eintragung eines SNR genügt die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in der Teilungserklärung...Lediglich im Interesse der Klarheit und Sicherheit des Rechtsverkehrs kann es ratsam sein, das SNR als Inhalt des Sondereigentums kenntlich zu machen. Praktische Gründe sprechen dafür, die jeweils zum Inhalt des Sondereigentums erhobenen SNR durch einen kurzen, aber trotzdem aussagekräftigen Eintragungsvermerk im BV anzudeuten." -
Natürlich kann (und müsste) man einen Amtswiderspruch eintragen. Andererseits ist es doch gerade angesichts des zwischen den Söhnen schwelenden Streits überhaupt kein Problem, den erforderlichen Grundbuchberichtigungsantrag des von der Eintragung des SNR benachteiligten Sohnes B (WEG Nr.1) in aller Kürze (auch per Fax) zu beschaffen und gleich die Berichtigung (ohne vorherigen AWi) vorzunehmen. Der wird Dir wahrscheinlich sogar um den Hals fallen, wenn er hört, was Sache ist.
Aber wenn Du Dich weitgehend aus der schon zum Streit eskalierten Sache heraushalten willst, kannst Du natürlich auch "nur" einen Amtswiderspruch eintragen. Dann ergibt sich allerdings das Problem, wen man als Berechtigten des Widerspruchs einträgt (wohl nur B, wenn es lediglich zwei WEG-Einheiten sind) und dass Dir A aufgrund der Eintragungsmitteilung dann die Türe einrennt. Da er das aber auch tut, wenn Du sofort berichtigst, bleibt sich die Sache eigentlich gleich.
Aus den genannten Gründen würde ich den Weg der Grundbuchberichtigung gehen. Ein gutgläubiger Erwerb des SNR steht ja nur in Frage, wenn A veräußert, ein neues Recht an WEG Nr.2 bestellt oder ein bereis an WEG Nr.2 bestehendes Recht abgetreten wird (gefährlich besonders beim Briefrecht). Wenn also kein Briefrecht eingetragen ist, läufst Du keine Gefahr, dass bis zum Vorliegen des GB-Berichtigungsantrags irgend etwas "passieren" kann. Aber diesen Antrag hast Du doch ohnehin binnen kürzester Zeit auf dem Tisch des Hauses. -
Folgender Fall:
Vor 25 Jahre wurde ein WEG (durch Bauträger begründet) erstmalig eingetragen. Hierbei wurde ein SNR an einer Grundstücksfläche begründet und der Whg. A zugeordnet. Bei Anlegung dieses WEG wurde das SNR auch ausdrücklich im Bestandsverzeichnis bei der Whg. A eingetragen.
Problem dabei ist nun, dass diese Zuordnung des SNR an der Grundstücksfläche auch bei der Whg. B + Whg. C im jeweiligen Bestandsverzeichnis erfolgte.Die Whg. B soll nun wieder verkauft werden und der Notar hat neben der Vormerkung auch die Berichtigung von Amts wegen dem SNR beantragt.
-
Im BV von B und C wurde eingetragen, daß das SNR bei A besteht. Was soll jetzt berichtigt werden?
-
Bei der Whg. B + C wurde ebenfalls im BV vermerkt, dass hier das eine Sondernutzungsrecht zugeordnet ist, obwohl gemäß der Teilungserklärung dies nur der Whg. A allein zustehen soll.
Gemäß OLG Zweibrücken, Beschluss vom 05.11.2012, 3 W 127/12 (Fall dort leicht abweichend) ist ein Amtswiderspruch gegen die Zuordnung einzutragen, da ein gutgläubiger Erwerb ausscheidet.
-
Jetzt bin ich verwirrt. Ist nicht die Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs gerade eine Voraussetzung für die Eintragung eines Amtswiderspruches? -
Im Fall des OLG Zweibrücken hat der Eigentümer gegen die Eintragung des Amtswiderspruches Beschwerde eingelegt, da er davon ausgeht, dass er das SNR gutgläubig erworben hat. Nach Auffassung des OLG hat der Eigentümer im hiesigen Fall das SNR nicht gutgläubig erworben, da die Eintragung nicht mit der in Bezug genommenen Bewilligung übereinstimmt und das Grundbuch ist weiterhin unrichtig und das Grundbuchamt entgegen der Bewilligung (gesetzl. Vorschrift) damals eingetragen hat.
zustimmend dazu auch BeckOGK/M. Müller WEG § 1 Rn. 365
-
Zwar wird die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs eines Sondernutzungsrechts überwiegend bejaht s. die Nachweise im Gutachten des DNotI, Abruf-Nr.: 160293, letzte Aktualisierung: 26. März 2018
https://www.dnoti.de/gutachten/deta…7b2a77b3146ba5a
Wenn dieses SNR aber bei allen Einheiten als zugeordnet vermerkt ist, dann kann es sich nicht anders verhalten, als bei einer versehentlichen Doppelbuchung, bei der sich die für alle Eingetragenen geltenden Vermutungen des § 891 BGB aufheben (OLG Düsseldorf 9. Zivilsenat, Urteil vom 16.12.2016, 9 U 275/09, Rz. 33, OLG Naumburg, 12. Zivilsenat, Beschluss vom 22.11.2017, 12 Wx 62/17, Rz. 8
http://www.landesrecht.sachsen-anhalt.de/jportal/portal…hl=1#focuspoint
Allerdings hält das OLG Naumburg im Beschluss vom 28. Mai 2002, 11 Wx 20/01 auch die Eintragung eines Amtswiderspruchs nicht für geboten, weil wegen der Tätigkeit des Grundbuchamtes keine Regressansprüche drohen, da sich an die geschaffene Grundbuchlage ein gutgläubiger Erwerb nicht anschließen kann. Erst mit der Beseitigung der Doppelbuchung nach § 38 GBV komme dem Amtswiderspruch Bedeutung zu. -
Das mit der Doppelbuchung leuchtet mir im hiesigen Fall mit dem SNR nicht ein. Das Sondernutzungsrecht kann schon bei mehreren Einheiten als gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht zugeordnet sein, was unter Umständen auch sinnvoll ist. Als ich nur die Eintragung im Grundbuch gesehen habe und noch nicht die Teilungserklärung, dachte ich auch zuerst das alles richtig eingetragen wurde, wenn z. Bsp. die 3 Einheiten im Erdgeschoss einen Zugang zu der Grundstücksfläche haben und Sie diese sich teilen. Dem ist jetzt aber leider nicht so und die Frage ist, wie der ursprünglich gewollte Zustand hergestellt werden kann.
Ich gehe eigentlich schon davon aus, dass der Eigentümer der Whg. B das SNR gutgläubig erworben hat und somit kein Amtswiderspruch einzutragen ist. (entgegen OLG Zweibrücken oben; so auch ablehnend Schmidt in ZWE 2013, 85) Folglich müsste ich dem Notar mitteilen, dass eine Berichtigung so v.A.w. auch nicht erfolgen kann und es einer Änderung der Teilungserklärung bedarf?
-
B konnte das das SNR nicht gutgläubig erwerben, weil es nach der Teilungserklärung dem Objekt des A zugeordnet wurde. Auf die Eintragungsbewilligung ist sicher auch im Grundbuch des B Bezug genommen. Damit gibt es einen Widerspruch zwischen dem Inhalt der Gemeinschaftsordnung und dem Beschrieb im BV, der dazu führt, dass ein gutgläubiger Erwerb ausscheidet. Das OLG Zweibrücken, 3. Zivilsenat führt dazu in Rz. 10 des Beschlusses vom 05.11.2012, 3 W 127/12, http://www.landesrecht.rlp.de/jportal/portal…hl=1#focuspoint
aus (Hervorhebung durch mich):
„…Dabei kann dahinstehen, ob der gutgläubige Erwerb eines Sondernutzungsrechts aus Rechtsgründen überhaupt möglich ist (bejahend OLG Hamm, FGPrax 2009, 57 m.w.N. auch zu der in der Literatur teilweise vertretenen Gegenauffassung). Das im Grundbuch verlautbarte Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 3 konnte jedenfalls deshalb nicht gutgläubig erworben werden, weil seine Eintragung widersprüchlich und deshalb inhaltlich unzulässig war (vgl. BGH, NJW 1995, 2851). Die Eintragung im Grundbuch und die dort ausdrücklich in Bezug genommene Eintragungsbewilligung standen nicht im Einklang. Das Grundbuch weist das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 3 der Wohnung Nr. 1 zu, während die Eintragungsbewilligung es der Wohnung Nr. 4 zuordnet. Damit liegt ein nicht aufzulösender Widerspruch zwischen der Eintragung und der in Bezug genommenen Urkunden vor. Die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nach § 7 Abs. 3 WEG und in diesem Zusammenhang auch auf die bauzeichnerische Darstellung (§ 7 Abs. 4 WEG) im Wohnungsgrundbuch dienen nämlich, anders als die Bezugnahme bei Grundbucheintragungen nach § 874 BGB (vgl. für die Verwechslung des Belastungsgegenstandes (Grundstücks) bei der Eintragung einer Grunddienstbarkeit BayObLG, NJW-RR 1987, 789; Gursky in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2007, § 874, Rn 24) nicht nur der näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts, sondern gerade auch der näheren Bezeichnung seines Gegenstandes. Die Möglichkeit der Bezugnahme ist danach im Wohnungseigentum gegenüber dem allgemeinen Grundstücksrecht erweitert. Durch die Bezugnahme nach § 7 Abs. 3 WEG ist auch die etwaige Beschreibung von Sondereigentumsbestandteilen nach § 5 Abs. 1 WEG (Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 7 WEG Rn. 39) oder von Sondernutzungsrechten nach § 5 Abs. 4 WEG gedeckt. Somit wird alles, was in der Eintragungsbewilligung enthalten ist, durch die Bezugnahme auf sie zum Inhalt des Wohnungsgrundbuches und nimmt damit am öffentlichen Glauben teil (Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Aufl., § 7 Rn 23). Ist aber ein Widerspruch zwischen dem Grundbucheintrag einerseits und einer in Bezug genommenen Urkunde andererseits unauflöslich, insbesondere auch nicht durch Auslegung auszuräumen, so fehlt es schon an einer wirksamen Eintragung im Sinne von § 873 BGB, an welche sich der gutgläubige Erwerb erst anschließen kann (Kohler in MüKo/BGB, 5. Aufl., § 874, Rn 19; vgl. zum Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan BGH NJW 1995, 2851; Gursky in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2008, § 892 , Rn 31)….“
s. dazu auch die zust. Anm. von Böttcher in der ZNotP 2014, 47/56; die abl. Anm. von Schmidt in der ZWE 2013, 85/86 und die Anmerkung von Briesemeister in jurisPR-MietR 5/2013 Anm. 6
https://www.juris.de/perma?d=jpr-NLMW000003013sowie die Anmerkung von Hein in der MittBayNot 2014, 57-59, der lt. juris (die MittBayNot lässt sich offenbar nicht mehr verlinken) empfiehlt, in die Urkunde stets aufzunehmen, dass "laut Eintragungsvermerk im Grundbuch" ein Sondernutzungsrecht zugewiesen sei.
Auch Falkner verneint im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.05.2019, § 10 WEG RN 399.1 die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs, wenn bei einem Wohnungsgrundbuchblatt im Grundbuchvermerk fehlerhaft ein Sondernutzungsrecht zugebucht ist, das gemäß der nach § 7 Abs. 3 in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung in Wahrheit einer anderen Einheit zugewiesen war (ebenso Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage 2018, § 10 RN 188; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Auflage 2015, 2. Teil. Gemeinschaftseigentum – Sondereigentum – Sondernutzungsrechte – Grundsätzliches und Abgrenzungsprobleme -, RN 53; Kohler im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 892 RN 12 u.a.)
Jetzt mitmachen!
Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!