Im Gefolge der Entscheidungen des BGH vom 28.04.2011 (u.a.: V ZB 194/10) möchte ich nachfolgend einige Eintragungsvorschläge für die Eigentümereintragung von GbR’s unterbreiten, die danach differenzieren, ob die erwerbende GbR in der Erwerbs- und Auflassungsurkunde gegründet wurde oder nicht. Des weiteren plädiere ich für einen „Warnvermerk“ in Abt. II des Grundbuchs, falls die Eigentümereintragung einer bereits existenten Erwerber-GbR im Anschluss an die Rechtsauffassung des BGH ohne Prüfung der Wirksamkeit der zugunsten der GbR erklärten Auflassung erfolgt.
Zur Kritik an der genannten BGH-Entscheidung vgl. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post730028
1. Zulässigkeit der Eigentümereintragung einer GbR nach den divergierenden Ansichten
Die Eigentümereintragung einer erwerbenden GbR ist zulässig:
a) Nach der strengen Aufassung nur dann, wenn die GbR in der Erwerbs- und Auflassungsurkunde gegründet wird.
b) Nach Ansicht des BGH beim Erwerb durch bereits existente GbR’s ohne jede Prüfung des in der Auflassungsurkunde angegebenen Gesellschafterbestandes und der Vertretungsverhältnisse der GbR alleine aufgrund der diesbezüglichen Behauptungen der angeblichen Gesellschafter.
c) Nach diversen anderen und zwischen der strengen Linie und der Auffassung des BGH angesiedelten Ansichten, wenn der erforderliche Nachweis des Gesellschafterbestandes und der Vertretungsverhältnisse einer bereits existenten Erwerber-GbR durch den förmlichen Gesellschaftsvertrag und/oder eidesstattliche Versicherungen (unvollkommen) erbracht wird.
Im Fall a) kann man sich auf die Grundbucheintragung der GbR und ihrer Gesellschafter mit Sicherheit verlassen, im Fall b) aus naheliegenden Gründen überhaupt nicht und im Fall c) ebenfalls nicht. Welche Rechtsauffassung das Grundbuchamt bei der Eigentümereintragung der GbR vertreten hat, sieht man der Grundbucheintragung bei Verwendung des „üblichen“ Eintragungsvermerks jedoch nicht an. Es ist daher geboten, die Eigentümereintragung in einer Weise zu fassen, welche alle diesbezüglichen Zweifel ausschließt.
2. Erste Alternative: Erwerb durch eine in der Auflassungsurkunde gegründete GbR
Wenn eine namenlose GbR in der Erwerbs- und Auflassungsurkunde gegründet wurde, empfiehlt sich folgender Eintragungsvermerk:
Abt.I Spalte 2:
Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, bestehend aus
a) A
b) B
mit dem Sitz in ..., gegründet zur Urkunde des Notars ... vom ..., URNr. ...
Abt.I Spalte 4:
Auflassung vom ... (URNr. ... des Notars ...) eingetragen am ...
Bei erfolgter Gründung der GbR in der Erwerbs- und Auflassungsurkunde kommt es nicht darauf an, ob eine bereits existente Erwerber-GbR im Grundbuch eingetragen werden könnte, weil dieser Fall nicht vorliegt. Der vorgeschlagene Eintragungsvermerk ist daher in jedem Fall inhaltlich zutreffend. Das angegebene Urkunden- und Auflassungdatum in den Spalten 2 und 4 stimmt hier in aller Regel überein. Denkbare Ausnahmen können an dieser Stelle vernachlässigt werden (Beispiel: Gründung der GbR in der Kaufvertragsurkunde und gleichzeitige Vollmachtserteilung durch die GbR für die erst später zu erklärende Auflassung, z.B. bei notwendiger Vermessung des Grundstücks).
3. Zweite Alternative: Erwerb durch eine bereits existente GbR
Wer die Rechtsauffassung des BGH ablehnt und die „strenge Linie“ vertritt, weist den Eintragungsantrag ohnehin zurück, sodass sich die Frage nach der Formulierung des Eintragungsvermerks nicht stellt. Wer dem BGH oder einer der vermittelnden Ansichten folgt, sollte wie folgt formulieren:
Abt.I Spalte 2:
Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, bestehend aus
a) A
b) B
Abt. I Spalte 4:
Auflassung vom ... (URNr. ... des Notars ...) eingetragen am ...
Natürlich kann der Eintragungsvermerk in Spalte 2 auch Angaben zum Sitz und zum Zeitpunkt und Ort der Gründung der GbR enthalten. Im Gegensatz zu Alternative 1, bei welcher diese Angaben aufgrund der erfolgten Gründung der GbR im Erwerbsvertrag feststehen, setzt diese Verfahrensweise aber voraus, dass sich die betreffenden Angaben aus dem Erwerbsvertrag ergeben. Da diese Angaben nach Ansicht des BGH aber nicht notwendig sind, können sie auch nicht als feststehender Inhalt des vorgeschlagenen Eintragungsvermerks vorgesehen werden. Nach Ansicht des BGH genügt nämlich, dass A und B erklären, für eine nur aus ihnen beiden bestehende GbR zu handeln. Wenn in der Erwerbsurkunde das Gründungsdatum der GbR angegeben und in den Eintragungsvermerk der Spalte 2 aufgenommen wird, kann es sich dabei nur um ein früheres Datum als dasjenige der in Spalte 4 erwähnten Auflassung handeln.
Wen man der Ansicht des BGH folgt, empfiehlt sich nach meiner Ansicht folgender weiterer "Warnvermerk" in Abt. II des Grundbuchs:
Abt. II Spalte 3:
Die Eigentümereintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Abt.I Nr. ..) ist ohne Prüfung der Existenz und Identität der Gesellschaft, ohne Prüfung des Gesellschafterbestandes und der Vertretungsverhältnisse der Gesellschaft und ohne Prüfung der Wirksamkeit der Auflassung im Hinblick auf die Auflassungserklärung der erwerbenden Gesellschaft erfolgt. Die Eintragung der Gesellschafter der Gesellschaft ist ohne Prüfung des Gesellschafterbestandes der GbR erfolgt. Eingetragen am ...
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Dieser Vermerk bringt zum Ausdruck, dass die Eigentümereintragung der GbR in Übereinstimmung mit der Rechtsauffassung des BGH erfolgt ist. Dies ist nach meiner Ansicht auch unbedingt erforderlich, weil es im Bereich zwischen der „strengen Linie“ und der Ansicht des BGH bekanntlich vielerlei divergierende Ansichten zu der Frage gibt, unter welchen verschiedensten Voraussetzungen eine bereits existente Erwerber-GbR als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden kann (Bezeichnung als unverwechselbares Rechtssubjekt, eidesstattliche Versicherungen und/oder Vorlage des [formlosen oder förmlichen] Gesellschaftervertrages zum Nachweis von Gesellschafterbestand und Vertretungsverhältnissen). Die Aufgabe, die Rechtsverhältnisse an Grundbesitz zuverlässig zu verlautbaren, kann das Grundbuch im vorliegenden Fall somit nur erfüllen, wenn es sich insoweit im Interesse des Rechtsverkehrs inhaltlich klar positioniert. Dies stellt auch keinen Widerspruch zu der Verfahrensweise bei anderen umstrittenen Rechtsfragen dar, bei welchen derartige Vermerke im Zuge des Grundbuchvollzugs der jeweiligen Rechtsänderung -und zwar völlig zu Recht- nicht eingetragen werden. Denn in diesen Fällen geht es nie um die Frage, ob etwas ohne jede Prüfung im Grundbuch eingetragen werden soll, sondern stets nur darum, was im Rahmen einer unstreitig erforderlichen grundbuchamtlichen Prüfung für möglich und ausreichend gehalten wird. Es ist demzufolge ein zentraler Unterschied, ob man im Rahmen einer stattfindenden grundbuchamtlichen Prüfung einer von verschiedenen Rechtsauffassungen folgt (etwa der strengen Linie oder einer der vermittelnden Ansichten) oder ob es darum geht, etwas ohne jede Prüfung im Grundbuch einzutragen.
Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen unterliegt es keinem Zweifel, dass der vorgeschlagene Vermerk inhaltlich zutreffend ist. Wer meint, eine Grundbucheintragung könne ohne jede grundbuchamtliche Prüfung erfolgen, kann sich nicht darüber beklagen, dass das Grundbuch dann auch eben dies verlautbart. Ob ein solcher Vermerk für den Fall, dass die bei der Auflassung nicht zutreffend vertretene GbR das Eigentum nicht erworben hat, einem künftigen gutgläubigen Erwerb eines dinglichen Vertragspartners der GbR entgegen stünde, dürfte dann die nächste spannende Frage sein. Mindestens ebenso spannend ist die Frage, wie die von den eingetragenen GbR’s angerufenen Beschwerdegerichte die Löschung eines Vermerks begründen wollen, von dem feststeht, dass er die Rechtslage zweifelsfrei zutreffend um Ausdruck bringt und dem im Interesse des Rechtsverkehrs eine erforderliche Warnfunktion im Hinblick auf Eigentümereintragungen von GbR’s zukommt, auf deren Richtigkeit man sich mangels erfolgter grundbuchamtlicher Prüfung der Wirksamkeit der zugunsten der als Eigentümerin eingetragenen GbR von vorneherein nicht verlassen kann. Das Grundbuch soll die Rechtsverhältnisse an Grundstücken zuverlässig verlautbaren und darf demzufolge nicht Dinge verschweigen, welche diese Zuverlässigkeit in höchstem Maße beeinträchtigen.