Erhöhung Erbbauzins trotz Wertsicherungsklausel

  • Hallo,

    im Grundbuch ist eingetragen eine Erbbauzinsreallast mit Wertsicherungsklausel. Der Notar beantragt nunmehr in Konkretisierung der bereits in der Grundbucheintragung vermerkten Wertsicherung des Erbbauzinses die Erhöhung des Erbbauzinses um ca. 50,00 EUR einzutragen.

    Ist die Erhöhung nicht bereits durch die Wertsicherungsklausel abgedeckt? Müsste ich bei Eintragung prüfen, ob die Erhöhung in der Vereinbarungsspanne (Lebenserhaltungskosten etc.) liegt. Wenn der Betrag höher als die vereinbarte vertragliche Spanne wäre, würde doch auch die 1. Rangstelle nicht mehr gewahrt werden können oder? Würdet Ihr die Erhöhung eintragen?

  • Ich meine, daß wir eine ähnliche Frage hier schon mal hatten. Kann es im Augenblick aber auch nicht finden. Hilft das?

    aus Staudinger/Mayer § 1105 Rn 46:

    "Ist eine Wertsicherung wirksam in den Inhalt der Reallast aufgenommen, so ist für Leistungserhöhungen aufgrund der Wertsicherung die Eintragung einer neuen Reallast oder einer entsprechenden Vormerkung unnötig und unzulässig (OLG Celle DNotZ 1977, 548; Kluge MittRhNotK 2000, 409, 425 mwNw; NK-BGB/Reetz Rn 51; .... )"

  • Mir wurde nun folgender Antrag vorgelegt:

    "im Erbbaurechtsgrundbuch in der Veränderungsspalte Abt.II den Vermerk einzutragen, dass die Erbbauzinsreallast seit dem 01.08.2017 31.501,61 Euro jährlich beträgt."

    Auf die Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 13.1.2015 zu 1 W 210-211/14 wurde verwiesen, wonach eine solche Klarstellung zwar überflüssig, jedoch dennoch zulässig ist.

    Im Grundbuch ist die Erbbauzinsreallast mit zulässiger Wertsicherungsklausel eingetragen.

    Würdet Ihr den neuen Betrag eintragen und wenn ja, wie?

  • "Die Erbbauzinsreallast beträgt seit dem 01.08.2017 31.501,61 Euro jährlich; gemäß Bewilligung vom ... klarstellend eingetragen am ..."

  • Eine Klarstellung kann es mE nur geben, wenn aus der Eintragungsbewilligung hervorgeht, dass die begehrte Eintragung aufgrund der vereinbarten Wertsicherung erfolgen soll. Notfalls müssen die Berechnungshilfen nach http://www.destatis.de/wsk/ angegeben werden. Fehlen die Angaben und gibt es im Range nachgehende Grundpfandrechte, kann es mE ohne die Zustimmung der Gläubiger keine Klarstellung geben, auch dies wenn das KG Berlin 1. Zivilsenat im Beschluss vom 01.03.2018, 1 W 98/17
    http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…hl=1#focuspoint
    wiederum so entschieden hat (s. dort Rz 2).

    Dies deshalb, weil sonst nicht ersichtlich ist, ob die Regelung, dass „die Erbbauzinsreallast seit dem 01.08.2017 31.501,61 Euro jährlich beträgt“, nicht auf anderen Umständen als der vereinbarten Wertsicherungsklausel beruht. Z. B. könnte der Erbbauberechtigte einen Anbau errichtet und der Grundstückseigentümer aus diesem Grund einen weiteren Erbbauzins verlangt haben. Oder aber es wird innerhalb der Dreijahresfrist des § 9 a Absatz 1 Satz 5 ErbbauRG ein weiterer Anspruch geltend gemacht.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke für die Hilfe!
    Das Problem sah ich auch, noch sind jedoch in diesem GB keine nachrangigen Gläubiger eingetragen, es findet sich nur in Abt. II nachrangig das VorkaufsR für den GS-Eigentümer.

  • Ich würde mit diesen Eintragungen (trotz KG Berlin) gar nicht erst anfangen. Sie sind unnötig und haben daher im GB nichts zu suchen!

    Das sehe ich auch so.
    Allerdings wird das der Fragestellerin nicht helfen, da sie ja wohl aus Berlin kommt und man dort die Rechtsprechung des eigenen OLG besser nicht ignorieren sollte (zumal sie relativ aktuell ist), da man sonst ohnehin aufgehoben wird. Man verzögert die Sache ja eig. nur.

    Ich würde es im Übrigen wie #5 sehen und einen Nachweis, dass es sich tatsächlich nur um eine Klarstellung handelt haben wollen.

  • ich habe hier folgenden Fall:

    eingetragen ist wertgesicherte Erbbauzinsreallast zu 1000 € jährlich.

    In der nun vorgelgten Urkunde heißt es:

    "Aufgrund der bis zum heutigen Tage eingetretenen Werterhöhung und wegen der Änderung der Bebauung beträgt der Erbbauzins nunmehr 1500 € jährlich. Für den Betrag, der sich aus der Differenz zwischen der eingetragenen Erbbauzinsreallast und dem aktuellen Erbbauzins ergibt, bestellt der Erbbauberechtigte am Erbbaurecht eine entsprechende Reallast"

    Die weitere Erbbauzinsreallast ist doch hier zu unbestimmt, ich brauche doch eine Aufschlüsselung inwieweit es sich um die Erhöhung aufgrund der eingetragenen Klausel handelt (der Betrag ist bereits abgesichert) und inwieweit hier eine außerordentliche Erhöhung stattfindet, nur der letztere Betrag kann meiner Meinung nach neu eintragen werden.

    Weiteres Problem: Das Grundstück (aus Flst. A + B) und das Erbbaurecht sollen anschließend geteilt werden, hier soll dann auch der Erbbauzins verteilt werden, 800 € an Erbbaurecht A und 700 € an Erbbaurecht B. Aber gesetzt dem Fall, dass das obige Problem gelöst wird, habe ich ja dann 2 Erbbauzinsreallasten, die zu verteilen sind.

    Wird wohl ohne Nachtrag nicht funktionieren :gruebel:

  • Hierzu Ergänzungsfrage:

    Wenn ich es richtig verstehe, müssen die Einzelleistungen nicht aufgeführt werden (Schöner/Stöber, Rn. 1305). Es genügt etwa:
    "Erbbauzins (wertgesichert) für den (jeweiligen Grundstückseigentümer - dieser Klammerzusatz natürlich richtig formuliert)."
    Und ggf. noch: "Eine Vereinbarung nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG wurde getroffen".

    Sollte man daher nicht generell von Beträgen im Grundbuch Abstand nehmen? Der Grundgedanke der KG-Rechtsprechung ist natürlich verständlich: Das Grundbuch soll möglichst den Belastungsumfang zum Ausdruck bringen (daher: Höhe eintragen intuitiv sinnvoll), aber aktuell bleiben (Negativbeispiel: Erbbauzinseintragungen von 1965 mit Zwergbeträgen aus heutiger Sicht). Aber jedes Jahr eine Grundbuchberichtigung kostet Geld, daher Klarstellung. In der Tat sehe ich aber nicht, dass die Voraussetzungen einer Klarstellung hier vorliegen. Wer Aktualität will, muss den Weg über eine Bewilligung gehen (wobei eine "Berichtigungsbewilligung" wohl nicht vorliegt, weil das Grundbuch ja nicht unrichtig ist, wenn der alte Betrag eingetragen ist, aber eine Wertsicherung wirksam vereinbart ist).

    Wie ist bei Euch die Praxis und was haltet Ihr für sinnvoll)

  • Der 1115 BGB findet bei Reallasten keine Anwendung, weshalb ein Geldbetrag beim Erbbauzins nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen werden muss. Auch nicht über den 1107 BGB. Es gab hier schon mal einen Thread, wo Kollegen meinten, dass sie den monatlichen Betrag nicht im Grundbuch eintragen würden. So wie bei einer Reallast wegen einer monatlichen Geldrente auch nicht. Gewohnheitssache.

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