§ 3 WEG, Einigung, MEA etc.

    Servus zusammen!
    Jetzt bin ich schon wieder mal hier. Erst mal ein großes Lob und viel Dank an juris 2112, Ulf und Harald. Ich bin immer sehr beeindruckt und erfreut, wie schnell und v.a. fundiert (oft mit Fundstellen) diese drei antworten. Das ist keine Selbstverständlichkeit. Ich hoffe, dass ich nach mehreren Grundbuchjahren auch anderen etwas mehr helfen kann und weniger Fragen stellen muss.
    Ausgangsfall:
    Mutter und Tochter sind Miteigentümer zu je 1/2 eines Grundstücks.
    Der 1/2 MEA-Anteil des Sohnes ist belastet mit einem Nießbrauch und einer Rück-AV für die Mutter.
    Die Mutter überläßt nun von Ihrem 1/2 MEA einen 55/385 MEA an Ihren Sohn.
    Nun wird WEG nach § 3 WEG begründet, und zwar zwei WEG-Einheiten.
    Der Sohn legt den 55/385 MEA, der von der Mutter überlassen wurde mit einem 55/385 MEA von seinem 1/2 MEA zusammen; dieser 1/2 MEA soll WEG Nr. 2 sein, für den Sohn allein. Der Rest zu 137,5/385 des Sohnes wird zusammengelegt mit den restlichen 137,5/385 der Mutter, also 275/385, was zum WEG Nr. 1 werden soll; diese Einheit soll Mutter und Sohn zusammen gehören (je 1/2).
    Der Notar beantragt die Eintragung des WEG's ohne Zwischeneintragung der Überlassung (dies soll nach h.M. möglich sein). Aber wie habe ich den Nießbrauch zu behandeln?
    Er soll letztlich nur noch am 1/2 MEA des Sohnes der WEG-Einheit Nr. 1 lasten. Der Notar schreibt dazu: "Die Vertragsteile vereinbaren, dass dieses Nießbrauchsrecht und die Rück-AV mit dem jeweiligen Inhalt entspr. den Best. der ursprüngl. Bestellungsurk. vom... am hälftigen MEA des Sohnes am SE Nr. 1 bestehen bleibt und bewilligen und beantragen die entsprechende Eintragung am Hälfteanteil des Sohnes am SE Nr. 1 und die Pfandfreigabe am SE Nr. 2."
    Rechtlich erscheint mir das in Ordnung, aber wie soll das im Grundbuch umgesetzt werden, also wie soll ich die Pfandfreigaben usw. eintragen?
    Ferner ist keine Einigung bezüglich der Sondereigentumseinräumung in der Urk. enthalten. (Die Auflassung des 55/385 MEA Mutter an Sohn geschieht in der Vorurkunde). Die h.M. verlangt Einigung bzgl. Sondereigentumseinräumung nach § 4 WEG. Hier bewilligen und beantragen die Grundstückseigentümer nur die Begründung von Sondereigentum. Soll hier noch eine explizite Einigung verlangt werden oder reicht die Bewilligung aus?
    Ein komplizierter langer Beitrag, ich weiß, es soll die Ausnahme bleiben. Wenn keine Antworten kommen, weil zu lang, versteh ichs auch.

    Die grundbuchtechnische Umsetzung der Pfandfreigaben für die RückAV und den Nießbrauch kann m.E. dadurch erfolgen, dass im neu angelegten Wohnungsgrundbuch der Einheit Nr. 1, und zwar lastend am 1/2 Anteil des Sohnes, die beiden Rechte übernommen werden mit folgendem Vermerk:
    "...in Bl...eingetragen am....und nach Pfandfreigabe hierher übertragen am.... ".
    Dann wird die PF am Endprodukt eingetragen, nicht jedoch in der Veränderungsspalte im alten Grundbuch, das geschlossen werden muss.
    Was das Erfordernis einer Einigung anbelangt, würde ich im Hinblick auf die zweigeteilte Meinung in der Literatur (wie dargestellt, vgl. auch Bauer/v.Oefele, GBO, 2.A., AT Rn 180) und im Hinblick auf die Vorurkunde bzw. den Gesamtzusammenhang zu dem Auslegungsergebnis gelangen, dass offensichtlich auch eine Einigung vorliegt (konkludent erklärt).

    Gibt es neben der Rück-AV und dem Nießbrauch sonst noch Rechte, die irgendwie übernommen werden müssen?? Wenn ja, in welchem Rang zu den ursprünglichen Rechten?

    Falls es keine gibt, würde ich den Nießbrauch und die Rück-AV (untereinander im ursprünglichen Rangverhältnis) einfach an Whg. 1 - nur lastend auf dem 1/2 Anteil des Sohnes - mit dem Zusatzvermerk "bei Bildung von Wohungseigentum von Blatt ... hierher übertragen am und aufgrund Inhaltsänderung vom ... (URNr. ...) eingetragen am ..." (oder ähnlich) eintragen.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

    Zur Antwort von Ulf:
    Ja, es gibt noch weitere Rechte, die übernommen werden: Zwei Grundschulden (die am gesamten Grundstück lasten [nicht beschränkt auf einen 1/2 MEA]). Diese sind beide dem Nießbrauch und der Rück-AV im Rang vorgehend. Am WEG Nr. 2 ist Pfandfreigabe der Grundschulden angekündigt. Da die Grundschulden aber sowieso im Range vorgehen sehe ich kein Problem bzgl. des Rangverhältnisses.

    Ich stimme den Ausführungen von Harald zu.

    Ergänzend ist lediglich darauf hinzuweisen, dass die auf dem alten Blatt nicht ausdrücklich vermerkte Pfandfreigabe im Rechtssinne durch Nichtmitübertragung i.S. des § 46 Abs.2 GBO vollzogen wird.

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