Problem mit Teilungserklärung und beantragter Auflassungsvormerkung

Zitat von xiaxeri

Im Kaufvertrag wir das Grundstück noch mit dem "alten MEA" bezeichnet. Nur ein kleiner Satz weiter hinten weißt darauf hin, dass der MEA sich durch die Teilungserklärung verringert hat.

Darauf kommt es derzeit nicht an, weil Du zwei Anträge vorliegen hast, die den gleichen Miteigentumsanteil mit Sondereigentum betreffen und daher gemäß § 17 GBO nur nacheinander eingetragen werden dürfen. Der Verkäufer wird warten müssen, bis die Änderung der Teilungserklärung vollzogen ist.

Die andere Frage (die ich bejahen würde) ist, ob der Kaufgegenstand = Vormerkungs- und Auflassungsgegenstand dann bereits die neue Einheit ist.

Ich bin in folgender Sache etwas unsicher:

Sachlage:

Wohnung 1 mit Keller 1A und Keller 1B (Keller als Sondereigentum), sowie SNR an Stellplätzen 1 und 2
Wohnung 2 ohne Keller und ohne Stellplätze

Eigentümer und Belastungen der beiden Wohnungen sind gleich.

Dann

1. Eingang: Urkunde 1:
Abspaltung Keller 1B von Wohnung 1 und Zuschreibung zu Wohnung 2
Übertragung SNR an den Stellplätzen von Wohnung 1 auf Wohnung 2
Vertragsgegenstand beim Verkauf an Käufer K ist die Wohnung 1 ohne Keller 1B und ohne die Stellplätze
Für K soll eine AV eingetragen werden
In der Urkunde steht, dass die Anträge bezüglich Keller-Abspaltung und Übertragung von SNR vor der Eintragung der Eigentumsvormerkung zu vollziehen sind.
Außerdem ist eine Belastungsvollmacht enthalten, die K berechtigt, "das Kaufobjekt" mit Grundpfandrechten zu belasten.

Bei diesem Eingang musste bezüglich der Keller-Abspaltung eine Zwischenverfügung ergehen, die noch nicht erledigt ist

Nun kommt vom Notar
2. Eingang: Urkunde 2:
Finanzierungsgrundpfandrecht des K
Hier schreibt der Notar, dass vorerst der Antrag auf Eintragung der Keller-Abspaltung zurückgestellt werden soll. Eingetragen werden soll nun die Übertragung des SNR, die GS und im Rang danach die AV für K.

So, ich bin nun etwas unsicher
1. Ob die AV überhaupt geht. Diese wurde "am Kaufgegenstand" bewilligt und beantragt. Keller 1B, der nun noch bei Wohnung 1 bleiben soll, ist ja gerade nicht Kaufgegenstand

2. Auch die Belastungsvollmacht wurde nur für "das Kaufobjekt" erteilt. Auch hier ist der Keller 1B nicht enthalten.

Zudem wurde in der Urkunde ausdrücklich gesagt, dass auch die Kellerabspaltung ausdrücklich vor Eintragung der AV zu erfolgen hat.

Ergänzend ist vielleicht noch zu erwähnen, dass der Notar Vollmacht hat "die Beteiligten im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten, insbesondere Anträge zu stellen und zurückzunehmen sowie fehlende Bewilligungen zu erklären.

Ich habe leider Kopfwirrwarr... Kann jemand helfen?

Mit der AV kann man diskutieren, ob sie auch am ganzen Objekt eingetragen werden kann, aber nur bezüglich des Objekts ohne den Keller (vergleichbar einer Vormerkung am ganzen Grundstück bezüglich einer Teilfläche). Dürfte zumindest zweifelhaft sein, weil in der Urkunde klar gesagt ist, dass die Kellerabspaltung vorher zu erfolgen hat. Hiervon kann der Notar mit der vorliegenden Vollmacht auch nciht abweichen (abgesehen davon, dass er erst mal aufgrund derselben handeln müsste), weil das Vertragsprogramm dann das Gegenteil der notariellen Erklärung vorsähe, was nicht ohne weiteres geht.

Für die Grundschuld hilft das alles ohnehin nicht, weil die den Keller nicht belasten darf. Die Belastungsvollmacht gibt das nicht her. Auf die Bewilligung kommt es damit gar nicht mehr an. Sollte sie auch ohne den Keller abgegeben worden sein, helfen die Worte des Notars aber ebenfalls nicht weiter (unabhängig davon, dass die Vollmacht schon nicht ausreicht).

Auf das noch bestehende Objekt kann die Auflassungsvormerkung nur dann eingetragen werden, wenn dies die Eintragungsbewilligung so vorsieht. Beim ungeteilten Grundstück kann der Anspruch auf Übereignung einer Wohnung schon vor Vollzug der Teilungserklärung durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks gesichert werden (s. BGH, Beschluss vom 5. 6. 2008, V ZB 85/07, unter Zitat. BayObLGZ 1977, 1556; OLG Frankfurt, DNotZ 1972, 180; OLG Köln, DNotZ 1985, 450; s. auch Senat, Urt. v. 2. 4. 1993 – V ZR 14/92, NJW-RR 1993, 840). Wird -wie in Deinem Fall- die Teilungserklärung geändert, ist dies entsprechend anzuwenden. Allerdings muss sich der Wille, dass das noch existierende Objekt mit dem Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem neu zu bildenden Objekt (hier: verringerter MEA) belastet werden soll, aus der Eintragungsbewilligung ergeben. Ist dies nicht der Fall, ist die Situation nicht anders als bei einer GS, die zu Lasten eines noch zu bildenden Wohnungseigentums eingetragen werden soll. Dazu führt das OLG Düsseldorf im Beschluss vom 1.8.1985, 3 W 134/85 = MittBayNot 1985, 199 ff = MittRheinNotK 1985, 239 ff (Volltext auch beim DNotI) aus:

…“Allerdings konnte dem Eintragungsantrag nicht entsprochen werden, solange die Teilungserklärung oder die Änderung einer bereits bestehenden Teilungserklärung, durch die das zu belastende Wohnungseigentum gebildet werden sollte, grundbuchlich noch nicht vollzogen worden war. Auch hat es der Rechtspfleger mit Recht abgelehnt, eine Zwischenverfügung gemäß § 18 GBO zu erlassen mit der Auflage, die Eintragung des Wohnungseigentums in bestimmter Frist herbeizuführen und nachzuweisen. …..Trotzdem durfte der Antrag auf Eintragung der Grundschuld an dem zu bildenden Wohnungseigentum nicht zurückgewiesen werden, weil hierüber erst entschieden werden kann, wenn der früher gestellte Antrag auf Eintragung des Belastungsgegenstandes erledigt ist, weil davon abhängt, ob die Grundschuld eingetragen werden kann (KG JFG 14, 447; KG JFG 2, 450). …“

Es müsste also in Deinem Fall zugewartet werden, bis die Änderung der Teilungserklärung vollzogen werden kann.

Falls es sich allerdings immer noch um den in #1 geschilderten Fall vom 30.11.2011 handelt, der Dir seinerzeit schon seit längerem zum Vollzug vorlag, dann frage ich mich allerdings, weshalb dieser Antrag -und mit ihm der Folgeantrag auf Eintragung der Erwerbsvormerkung an dem geänderten Wohnungseigentum- nicht bereits zurückgewiesen wurde.

Wenn die Vollzugsreife in 4 Jahren bislang nicht hergestellt werden konnte, kann mE (allerdings ohne Kenntnis des näheren Sachverhalts) nicht mehr von einem leicht und schnell behebbaren Hindernis ausgegangen werden (s. z. B. LG Tübiungen, BWNotZ 1979, 41; ThürOLG Jena, Rpfleger 1997, 104/105; BayObLG, Beschluss vom 31.01.1997, 2Z BR 7/97 = NJW-RR 1997, 913; LG Chemnitz, NotBZ 2002, 270; Böhringer, Rpfleger 2003, 165 mwN in Fußn. 162).

Allgemein für den Umkehrschluss:

Ist eine AV eingetragen und kommt nun eine Änderung der TE, so ist die Änderung dem AV-Berechtigten gegenüber unwirksam, soweit sie seine Rechte vereitelt. Deshalb muss der AV-Berechtigte in diesen Fällen zustimmen, weil sonst eine partiell relativ unwirksame Änderung der TE eingetragen würde.

Wieder auf den Ausgangsfall bezogen:

Liegt die Änderung der TE vor und kommt dann die AV, so gilt § 17 GBO ==> Antragsreihenfolge.

Im vorliegenden Fall treffen die Änderungen zumindest auch die Rechte der Eigentümer, denn sonst müssten sie ja gar nicht zustimmen. Damit trifft es mit Eigentumsumschreibung auch den AV-Berechtigten mit dem oben genannten Ergebnis. Ich würde das streng nach Antragsreihenfolge machen.

Stimmt der Käufer der Änderungsurkunde zu und wird die AV vorher eingetragen, dann gibt es Probleme, wenn für die Änderung der TE evtl. noch ein Nachtrag erforderlich ist.
Das lässt sich vermeiden.

Ich würde mich nicht darauf einlassen, weil § 17 GBO die Reihenfolge nicht ins Belieben des Grundbuchamts stellt, nur weil die Anträge vollziehbar sind. Auf die Vollziehbarkeit kommt es nur im Ausnahmefall an (nämlich wenn der spätere Antrag den früheren erst vollziehbar macht). Ansonsten gilt § 17 GBO.

Da muss der Vormerkungsberechtigte eben warten.

Zitat von cr07

..

Da in meinem Fall aber keine Zustimmung im Kaufvertrag ist, muss ich nach § 17 GBO vorgehen.
Was mir noch nicht ganz klar ist, ist, dass wenn ich erst die Änderung eintrage und dann die Erwerbsvormerkung und Grundschuld, hat der Käufer aber immer noch nichts von dieser erfahren...
oder bedarf es dann bereits zur Eintragung der Erwerbvormerkung der Zustimmung zur Änderung?
..

Wie hier ausgeführt
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1059973

bedarf es unter anderem dann, wenn die Gemeinschaftsordnung verschärfende Regelungen enthält, der Nachbeurkundung zum Kaufvertrag.

Und wenn die Öffnungsklausel nicht vorsieht, dass von ihr weder die Begründung, Aufhebung, Änderung oder Übertragung eines Sondernutzungsrechts erfasst sein soll, dann gibt es solche verschärfenden Regelungen (s. Schöner/Stöber, RN 2885). Davon abgesehen ist der Verweis auf Schöner/Stöber RN 2885 mit der Aussage „zur Öffnungsklausel bedarf es nicht der Zustimmung dinglich Berechtigter“ nicht korrekt. Vielmehr führen Schöner/Stöber aus (Hervorhebung durch mich) :

„Nach bisher hM müssen dinglich Berechtigte von SE-Einheiten bei nachträglicher Vereinbarung der Öffnungsklausel nicht zustimmen,3 da Legitimation der Mehrheitsherrschaft durch Kompetenzzuweisung nur bewirke, dass Inhaltsvereinbarungen beschlossen werden können; davon werde die Rechtsstellung dinglich Berechtigter (noch) nicht berührt; sie seien daher nicht (möglicherweise) betroffen (Rdn 100 a, b). Dem ist jedenfalls nach Inkrafttreten des WEG-Änderungsgesetzes nicht mehr zu folgen: Da nach § 10 Abs 4 S 2 WEG auf Grund Öffnungsklausel gefasste Beschlüsse nicht im Grundbuch eintragungsfähig sind (s Rdn 2887) und diese als Beschlüsse auch keiner Zustimmung dinglich Berechtigter bedürfen (s Rdn 2887), könnten die Rechte dinglich Berechtigter durch eine zustimmungsfreie nachträgliche Vereinbarung einer Öffnungsklausel ausgehebelt werden.4 Für die Notwendigkeit der Zustimmung dinglich Berechtigter gilt § 5 Abs 4 WEG, auch dessen Satz 2. Erlaubt die Öffnungsklausel (zu ihrem Inhalt s Rdn 2885 b) keine Begründung, Aufhebung, Änderung oder Übertragung eines Sondernutzungsrechts, bedarf es keiner Zustimmung der Gläubiger von Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, anders, wenn die Ermächtigung soweit geht, dass auch diese Vorgänge beschlossen werden können“