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Thema: Rückauflassungsvormerkung(en)

  1. #1
    Foren-Experte Avatar von Wolle
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    Rückauflassungsvormerkung(en)

    Wie haltet ihr es bei folgendem Sachverhalt:
    Ein Alleineigentümer übergibt seinen Grundbesitz an zwei Kinder und will seine Rückübertragungsansprüche durch Rückauflassungsvormerkung absichern.
    Lt. Schöner/Stöber HRP Rdnr. 928 sind die Ansprüche des Überträgers durch 2 getrennte Vormerkungen (auf dem 1/2 Anteil des....etc.) zu sichern. Warum reicht nicht eine Vormerkung auf dem Gesamtgrundstück?
    Bei einem Verkauf von Grundbesitz durch 2 Bruchteilseigentümer an einen Erwerber trage ich doch auch nur eine AV auf dem gesamten Grundstück ein. Der Sinn des Ganzen erschließt sich mir nicht. Bin auf dieses Problem(chen) durch einen hiesigen Notar aufmerksam gemacht worden.

  2. #2
    juris2112
    Gast
    Der Grund für mehrere Vormerkungen an jedem Erwerber-MitEigtAnteil liegt darin, dass die Rückübereignungstatbestände bei jedem Erwerber einzeln eintreten können und demzufolge in diesem Fall auch nur die Rückübereignung des MitEigtAnteils des betreffenden Erwerbers verlangt werden kann.

  3. #3
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Pfeil

    Habe mich mit der Problematik noch nie wirklich befasst aber ich vermute folgenden Hintergrund:

    Bei den Rückauflassungsvormerkung handelt es sich um Vormerkungen, die eventuelle Ansprüche des Übergebers sichern. Es handelt sich regelmäßig um Ansprüche, deren Entstehen von dem Verhalten des Übernehmers abhängen (z.B. Heirat, Geraten in Vermögensverfall, grober Undank usw.). Daher können bei zwei Beschenkten die Ansprüche unterschiedlich entstehen. Denkbar ist, dass ein Beschenkter insolvent wird, während der andere sich nichts "zu schulden kommen lässt". Dann entsteht der Anspruch nur bzgl. des einen - also nur bezogen auf einen 1/2 Anteil am Grundstück.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  4. #4
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    Wie juris2112 und Ulf, verpflichtet ist nur derjenige Erwerber, in dessen Person die Rückforderungsvoraussetzungen vorliegen, daher wird gewöhnlich pro Erwerber eine RückAV bestellt.

  5. #5
    Foren-Experte
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    Avatar von Wolle
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    Ääääh.......ja, gut,aber....was ist dann die Konsequenz, wenn ich nur eine Vormerkung eintrage? Handelt es sich nicht einfach um eine buchungstechnische Frage? Ich bin insofern stutzig geworden, weil die jetzt gewünschte oben beschriebene Verfahrensweise hier eigentlich seit Jahren nicht (mehr) praktiziert worden ist.
    Vielen Dank übrigens für die prompten Antworten ...

  6. #6
    juris2112
    Gast
    Natürlich ist es auch möglich, den Rückübereignungsanspruch in der Weise auszugestalten, dass die Rückgabe des gesamten Objekts verlangt werden kann, wenn ein Rückübereignungstatbestand nur in der Person eines von mehreren Erwerbern eintritt. Dies entspricht aber in aller Regel nicht dem Willen des Übergebers. Denn wieso sollte er dem Erwerber 2 seinen Erwerb entziehen wollen, wenn sich lediglich Erwerber 1 unbotmäßig verhält?

    Ob eine oder mehrere Vormerkungen eingetragen werden müssen, hängt somit vom Inhalt der getroffenen Vereinbarungen ab.

    Ein Anspruch gegen beide Erwerber > eine Vormerkung am gesamten Objekt.
    Mehrere Ansprüche gegen jeden einzelnen Erwerber > mehrere Vormerkungen an jedem ErwerberMitEigtAnteil.

    Der Inhalt des Anspruchs diktiert somit die Antwort auf die Vormerkungsfrage.

  7. #7
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    Kann eine "Argumentation" hierin aber nicht wirklich erkennen.
    Ich kann mir nicht vorstellen, dass es buchungstechnich zur Folge haben soll, dass eine einzige Vormerkung an den beiden Miteigentumsbruchteilen nur den Übertragungsanspruch am ganzen Grundstück sichern kann. Ich hielte es vielmehr durchaus für möglich, dass eine Vormerkung "grundsätzlich" ausreicht, um die Ansprüche gegen den jeweiligen Bruchteilseigentümer zu sichern. Ich würde das als durch die in Bezug genommene Ausgestaltung der Bewilligung gedeckt ansehen, wenn es darin so beschrieben ist. Immerhin werden in der Bewilligung die sämtlichen Entstehenstatbestände einzeln und detailiiert aufgeführt und darunter fiele dann auch diese Differenzierung.
    Ich verstehe wie Wolle die Gründe nicht, warum die RückAV hier anders behandelt werden soll, als eine normale AV an den Bruchteilen etwa von Ehegatten. Belastet sind rechtlich doch immer die Bruchteile und nichts anderes.
    Ich hatte kürzlich auch diesen Fall. Da der Notar nur die Eintragung einer Vormerkung beantragte, habe ich es genau so vollzogen. Eine "Unzulässigkeit" wäre mir da zu weit gegangen.
    Wer schon nicht überzeugen kann soll wenigstens für Verwirrung sorgen.

  8. #8
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    Ich hole den Beitrag noch mal hoch, da ich mit den Kollegen diese Problematik gerade diskutiere und zu dem Ergebnis kommen würde, dass in diesen Fällen keine Rück-AV mehr sofort eingetragen werden können, da in den Urkunden nie mehrere Vormerkung zur Eintragung bewilligt und beantragt werden. Ich wollte mal in Erfahrung bringen, wie es andere so machen, danke.

  9. #9
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    Zitat Zitat von pdaw Beitrag anzeigen
    ... da in den Urkunden nie mehrere Vormerkung zur Eintragung bewilligt und beantragt werden.
    Läßt sich so nicht sagen. Siehe auch "Mehrere ..."

  10. #10
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    Zitat Zitat von pdaw Beitrag anzeigen
    ... zu dem Ergebnis kommen würde, dass in diesen Fällen keine Rück-AV mehr sofort eingetragen werden können.
    Cool.

  11. #11
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    also habe ich es so richtig verstanden, dass es auf die Vertragsgestaltung des Notars ankommt, ob mehrere Vormerkungen oder eine Vormerkung gewollt ist und wohl mehrere Vormerkungen eigentlich sinnvoller sind?

  12. #12
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    Bei uns gibt es die Vormerkungen in allen Formen. Dass dann, wenn einer der Übernehmer in Insolvenz fällt, das gesamte Grundstück rückübereignet werden soll einerseits oder eben nur der von ihm erworbene Anteil andererseits. Der Anspruch erfasst entsprechend das Grundstück oder den jeweiligen Anteil. Und der Anspruchs- bedingt den Belastungsgegenstand.
    Geändert von 45 (31.08.2017 um 11:36 Uhr)

  13. #13
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    also kommt es doch auf die jeweilige Vertragsgestaltung an?

    Im hiesigen Fall soll die Rückübertragungsverpflichtung ausdrücklich für jeden einzelnen Erwerber bzw. seinen neuen Miteigentumsanteil gelten. (mehrere verschiedene Ansprüche, oder?)
    Bewilligt wird jedoch ausdrücklich die Eintragung einer Rück-AV zulasten des übertragenden Grundbesitzes. (eine Rück-AV für den Veräußerer)

    Ist in dem Fall nun jeweils eine weitere Bewilligung zu verlangen oder kann ich nur die eine bewilligte Rück-AV eintragen?

  14. #14
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    Zitat Zitat von pdaw Beitrag anzeigen
    also kommt es doch auf die jeweilige Vertragsgestaltung an?
    Klar. Die Bewilligung ist zu abzuändern.

  15. #15
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    Ich verstehe dann aber nicht, weshalb eine derartige Unterscheidung nicht bei normalen Auflassungsvormerkungen gemacht wird.

    Fall:
    A+B sind Miteigentümer zu je 1/2 und veräußern das Grundstück an C. Für C soll wie üblich eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden.
    Wieso wird hier nicht je eine Vormerkung zu Lasten des jeweiligen 1/2 MEA verlangt? Hier sind doch auch 2 verschiedene Ansprüche. (A zu C und B zu C)
    A kann doch unabhängig von B den Anspruch erfüllen und das Eigentum nur bzgl. eines 1/2 MEA umgeschrieben werden.

  16. #16
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    A und B werden sich im Zweifel nur insoweit verpflichten wollen, wie sie den Anspruch erfüllen können (MüKo a.a.O.). Im Zweifel wird C das Grundstück aber auch nur im Ganzen haben wollen. Wenn das nicht ohnehin als Bedingung im Kaufvertrag so vorbehalten wird. Und wenn der vorgemerkte Anspruch auf eine koordinierte Verfügung aller Miteigentümer abzielt, sollte sich das aus der Grundbucheintragung ablesen lassen (s. MüKo/Karsten Schmidt BGB § 747 Rn. 25). Ist bei der Rückübertragungsverpflichtung hier anders.

  17. #17
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    Danke für die Antworten

  18. #18
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    Läuft bei forderungsabhängigen Hypotheken übrigens kaum anders. Bestellen Miteigentümer eine Hypothek an ihrem Grundstück, entsteht ein Gesamtrecht mit sämtlichen Anteilen als Belastungsgegenstand (s. Kommentierung zum § 1132 BGB). Auch die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ist den jeweiligen Anteilen zuzuordnen (z.B. Beschluss des LG Kassel vom 13.12.2013; 3 T 534/13). Wird in der Zwangsversteigerung auch als Gesamtrecht berücksichtigt. Die Miteigentümer können in einer Urkunde aber auch jeweils für getrennte Forderungen Hypotheken bestellen, die dann auch nur an den einzelnen Anteilen einzutragen sind. Letzteres entspricht dem im Sachverhalt dargestellten Fall.

  19. #19
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    Zitat Zitat von 45 Beitrag anzeigen
    Bei uns gibt es die Vormerkungen in allen Formen. Dass dann, wenn einer der Übernehmer in Insolvenz fällt, das gesamte Grundstück rückübereignet werden soll einerseits oder eben nur der von ihm erworbene Anteil andererseits. Der Anspruch erfasst entsprechend das Grundstück oder den jeweiligen Anteil. Und der Anspruchs- bedingt den Belastungsgegenstand.

    Bewilligung zur Rückerwerbsvormerkung lautet:
    "Für den Fall, dass ein Erwerber den ihm übertragenen Vertragsgegenstand ohne Zustimmung belastet, über das Vermögen des Erwerbers ein Inso-Verfahren eröffnet wird, ein Erwerber vor dem Übergeber verstirbt, steht dem Übergeber das Recht zu, von dem Erwerber bzw. dessen Erben, die Rückübertragung des gesamten übertragenen Vertragsgegenstands verlangen zu können. Bei mehreren Erwerbern beschränkt sich das Rückforderungsrecht auf den Anteil des Erwerbers, in dessen Person die Bedingung eingetreten ist."

    Vertragsgegenstand ist ein Grundstück. Erwerber sind die 4 Kinder des Übergebers. Beantragt ist die Eintragung einer Vormerkung auf dem gesamten Vertragsgegenstand. Ist das wegen der obigen Formulierungen "des gesamten übertragenen Vertragsgegenstands" möglich oder müsste nicht trotzdem wegen dem nachfolgenden Satz die Eintragung auf dem jeweiligen Miteigentumsanteil erfolgen?!

  20. #20
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    Zitat Zitat von adhoc Beitrag anzeigen
    "des gesamten übertragenen Vertragsgegenstands"
    Den Satz hätte man in der Urkunde auch weglassen können, da er für den vorliegenden Fall ("bei mehreren Erwerbern") auf den jeweiligen Anteil eingeschränkt wird. Damit landet man bei Schöner/Stöber Rn 928.

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