Man wird die Gesellschafterversammlung nicht vom „eingetragenen Recht“ abgrenzen können. Es geht beim § 899a BGB um die Vertretung der Gesellschaft (vgl. MüKoBGB/Kohler BGB § 899a Rn. 19: „dass die GbR … ordnungsgemäß … vertreten ist …“). Durch die ausdrückliche Gestattung wird die Vermutung, dass die Gesellschaft bei der Auflassung des Grundstücks wirksam vertreten wurde, nicht nur nicht widerlegt, sondern bestätigt.
§ 181 BGB ?
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Fluffy -
2. Dezember 2011 um 12:27
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Ich sehe es ganz genau wie 45.
§ 899a BGB bezieht sich auf jegliche Rechte an Grundstücken. Auf jeden Fall auf solche in Abt. II und III. Stellt sich weiterhin die Frage, ob es ein stärkeres Recht an einem Grundstück gibt, als das Eigentumsrecht? Ich denke, nein. Es wird eben nur meistens nicht wörtlich als Recht an einem Grundstück bezeichnet. Dennoch wird dieses selbstverständlich von dieser Norm auch erfasst.
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Ich stehe vermutlich wegen der Hitze auf dem Schlauch bzw. brauche eine kurze Bestätigung/Korrektur wegen Verunsicherung (auch wegen der Höhe der einzutragenden Grundschuld).
A GmbH & Co. KG ist Eigentümerin
Alleinvertretungsberechtigte und einzige Komplementärin ist die A GmbH (ohne Befreiung von § 181 BGB)
Kommanditisten sind A, B und C
Die A GmbH wird vertreten durch ihren alleinigen und von § 181 BGB befreiten Geschäftsführer A.
Die A GmbH & Co. KG (vertreten durch die nicht von § 181 befreite GmbH und diese vertreten durch den befreiten A) veräußert ein Grundstück an die AB GbR bestehend aus den Gesellschaftern A und B.Es wird eine Belastungsvollmacht erteilt.
Die AB GbR vertr. d. A und B bestellt eine Grundschuld im Namen der KG aufgrund der Vollmacht.
Die Grundschuld kann doch eingetragen werden oder? Oder gibt es jetzt schon ein Problem mit der Belastungsvollmacht, weil die GmbH nicht befreit ist von § 181 BGB? Erst bei der Auflassung sehe ich hier ein Problem mit § 181 BGB. Die GmbH hat aber einen weiteren Geschäftsführer welcher dann zustimmen könnte.
Ich danke euch
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...
Die AB GbR vertr. d. A und B bestellt eine Grundschuld im Namen der KG aufgrund der Vollmacht....Für wen bestellt denn die AB GbR die Grundschuld. Doch vermutlich für einen Dritten, oder? Dann gibt es derzeit kein Problem mit dem In-sich-Geschäft.
Bei der Auflassung sehe ich das Problem darin, dass die Befreiung vom Verbot des § 181 BGB von der KG erteilt sein müsste; siehe diesen Thread:
http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…528#post1088528
und die Nachweise bei Schäfer im BeckOK BGB, Stand: 01.05.2022, § 181 RN 36, Grunewald im Münchener Kommentar zum HGB, 5. Auflage 2022, § 161 RN 76 Fußnote 193 oder Fröhler im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.04.2021, § 181 BGB RN 206, Fußnote 407 und/oder RN 211 Fußnote 414.
Möglicherweise wurde die Komplementär-GmbH aber bereits im Gesellschaftsvertrag der KG vom Verbot des Selbstkontrahierens befreit.
Wie im Bezugsthread und hier ausgeführt
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1141042
wurde bei der KG die Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens (hier: der Komplementär-GmbH) nicht -wie bei der GmbH und AG- für eintragungspflichtig, sondern nur für eintragungsfähig gehalten (s. Auktor, NZG 9/2006, 334/335: „Dagegen wird bei Personenhandelsgesellschaften die Eintragungsfähigkeit zwar im gleichen Umfang allgemein bejaht, eine Eintragungspflicht jedoch oft verneint16. Gerade bei älteren Gesellschaften findet sich daher trotz bestehender Befreiung meist keine Eintragung im Handelsregister. Bei jüngeren Personenhandelsgesellschaften wird häufig von der Eintragungsfähigkeit Gebrauch gemacht“).
Daher kann es durchaus sein, dass der Gesellschaftsvertrag der KG zwar die Befreiung vorsieht, dies jedoch nicht im HR A eingetragen wurde.
Wenn der Gesellschaftsvertrag formgerecht (§ 29 GBO) errichtet wurde, würde ich mir daher zunächst den Gesellschaftsvertrag der KG vorlegen lassen. -
Puh, da lag ich dann ja doch richtig, denn ja, die Grundschuld wird für eine Bank (also einem Dritten bestellt), sodass derzeit kein § 181 BGB.
Gesellschaftervertrag habe ich noch nicht, bei dem Vollzug der Auflassung würde ich aber dann danach fragen oder alternativ die Zustimmung des nicht am Vertrag beteiligten Gesellschafters (Kommanditisten) C fordern. Da A und B als übrige Gesellschafter der KG an dem Vertrag beteiligt waren, würde ich darin die Zustimmung sehen. Ich hoffe da sind wir uns einig?
Eine Frage habe ich noch:
Veräußert wurde eine noch nicht vermessene Teilfläche von ca. 3000 qm gem. Einzeichnung in der Anlage. Belastungsvollmacht wurde nicht ausdrücklich erteilt auch für die nicht veräußerte Fläche.
Die Grundschuld soll auf das neue Flurstück 100 eingetragen werden. Diese Fläche ist 3600 qm groß und wurde auch nach Sichtung des Katasters ganz offensichtlich im Vergleich zum Kaufvertrag vergrößert.
Vorgelegt wird mir eine von der KG vertr. d. GmbH vertr. durch A und der GbR vertr. durch A und B beurkundete Identitätserklärung, mit der die veräußerte und aufgelassene Fläche als Flurstück 100 festgestellt wird.
Ergänzung 21.07.: Der genaue Wortlaut in der Identitätserklärung lautet „Es erscheinen … und erklären: In dem Kaufvertrag vom … hat die KG eine Teilfläche von 3000 qm aus dem Flurstück 50 der GbR übertragen und aufgelassen. Wir stellen für die Parteien fest, dass es sich bei der verkauften Teilfläche handelt um das Flurstück 100 Flur 1“
Ergänzung EndeIch hätte jetzt gesagt, dass der A ja für die KG damit festgestellt hat, worauf sich der Kaufvertrag bezieht und für welche Fläche dann ja wohl auch die Belastungsvollmacht gilt. Probleme mit § 181 BGB oder wegen der erheblichen Vergrößerung der Fläche sehe ich bei der Grundschuldbestellung daher nicht. Wie seht ihr das?
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Es sei angemerkt, dass entgegen meinem Beitrag 23 die GmbH KEINEN weiteren Geschäftsführer hat. Der weitere Geschäftsführer ist abbestellt worden :(:(
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.....Veräußert wurde eine noch nicht vermessene Teilfläche von ca. 3000 qm gem. Einzeichnung in der Anlage. Belastungsvollmacht wurde nicht ausdrücklich erteilt auch für die nicht veräußerte Fläche....
Von der Veräußerung und Belastung einer Teilfläche war bislang nicht die Rede. Grundsätzlich nehme ich auch zu Sachverhalten, die nicht von Anfang an vollständig wiedergegeben werden, keine Stellung; siehe
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…740#post1039740
Oben hast Du ausgeführt: „Die AB GbR vertr. d. A und B bestellt eine Grundschuld im Namen der KG aufgrund der Vollmacht“. Die Vollmacht bezieht sich aber nur auf eine Teilfläche von 3000 m². (Das Einheitenzeichen für Quadratmeter ist m2. Das Zeichen qm ist ein nach dem SI-Einheitensystem (französisch: Système international d’unités) nicht mehr zulässiges Einheitenzeichen)
Sie ist vor Abgabe der Identitätserklärung erteilt worden. Anhand der Vollmacht könnte dann keine Belastung einer Teilfläche von 3600 m² erfolgen (siehe die Nachweise im Gutachten des DNotI im im DNotI-Report 13/2018, 97 ff )
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…8-light-pdf.pdf
Ohnehin kann mit einer Grundschuld ein realer Teil eines Grundstücks erst nach dessen katastermäßiger Verselbständigung belastet werden (§ 7 Abs. 1 GBO; s. dazu OLG Zweibrücken, Beschluss vom 27.09.2011 - 3 W 118/11 = BeckRS 2012, 06771); vorher sind die Beteiligten auf die Verpfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs angewiesen.
Allerdings gehen sowohl das OLG Zweibrücken, als auch das dort zitierte Thüringer OLG Jena, Beschluss vom 15. Oktober 1997, 6 W 586/97 davon aus, dass sich nach Sinn und Zweck der Vollmacht bei Veräußerung einer unvermessenen Grundstücksteilfläche eine Auslegung dahin verbiete, der Käufer solle von der Belastungsvollmacht erst nach der Teilungsvermessung und nur hinsichtlich des Vertragsgegenstandes Gebrauch machen dürfen. Im Falle des OLG Zweibrücken enthielt die notarielle Urkunde jedoch auch die Vereinbarung, dass nach erfolgter Vermessung die nicht verkaufte Teilfläche aus der Mithaft freizugeben ist.
In Deinem Fall soll aber die Grundschuld auf das neu zu bildende Grundstück eingetragen werden. Dazu führst Du aus: „Die Grundschuld soll auf das neue Flurstück 100 eingetragen werden. Diese Fläche ist 3600 qm groß“. Also wird es auch keine Regelungen geben, nach denen der Gläubiger nach der Vermessung das nicht veräußerte Restgrundstück aus der Mithaft freizugeben hat.
Dann bist Du aber zur Eintragung der Grundschuld auf die katasteramtliche Vermessung angewiesen. Außerdem dürfte die auf der Vollmacht beruhende Eintragungsbewilligung nicht ausreichen, weil der Vollmachtsgegenstand um mehr als 10 % von der tatsächlich zu belastenden Fläche abweicht. -
Entschuldigung lieber Prinz, dass ich nicht direkt den gesamten Fall eingestellt habe.
Ich habe zunächst nur das allgemeine Problem (§ 181 BGB bereits bei der Grundschuldbestellung aufgrund Vollmacht) hinterfragt und nahm an, dass damit meine Frage schon beantwortet ist (->§181 BGB bei Grundschuldbestellung hier grundsätzlich kein Problem).Ob beziehungsweise dass wegen der Teilflächenveräußerung und der Identitätserklärung weitere Probleme auftreten könnten (nicht ausreichender Vollmachtsumfang), ist mir erst im Nahhinein in den Sinn gekommen.
Entschuldige bitte und ich hoffe, dass ich trotzdem auf deine geschätzte Meinung hoffen kann. Ich gelobe Besserung.Verstehe ich dich richtig, dass dann A in seiner Eigenschaft als GmbH-Geschäftsführer (und diese als einzige Komplementärin die Grundschuldbestellung) die Grundschuldbestellung nachgenehmigen muss?
Und das, obwohl in der Grundschuldbestellungsurkunde dieser A (und B) als Gesellschafter der GbR in Vertretung der KG aufgrund Belastungsvollmacht die Grundschuld auf dem vermeintlich deutlich vergrößerten Kaufgegenstand (Flurstück 100) gemäß vorgelegter Identitätserklärung bewilligt hat und damit bereits aufgetreten ist?Kann nicht in der Identitätserklärung die auch A als Geschäftsführer und damit für die KG abgegeben hat eine Ergänzung der erteilten Vollmacht gesehen werden, weil damit ja der Kaufgegenstand und damit auch das Belastungsobjekt für die Belastungsvollmacht (Flurstück 100) festgestellt wird?
Und nein, es gibt keine Regelung in Bezug auf Mithaftentlassung. -
Mit der Änderung des Kaufvertrags ändern sich mE nicht automatisch die zur GS-bestellung abgegeben Erklärungen. Die Vollmacht ist abstrakt, d.h. zum einen von dem zugrunde liegenden Rechtgeschäft zu trennen, und zum anderen in ihrer Existenz vom Bestand des Grundgeschäfts unabhängig (s. etwa Huber im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.11.2021, § 168 BGB, RN 3, § 164 RN 20). Der Vollmachtsgegenstand ändert sich daher nicht automatisch mit der Änderung des Kaufvertrags. Zwar kann nach Abgabe der Identitätserklärung davon ausgegangen werden, dass sich die Vollmacht zur GS-Bestellung nunmehr auf die Fläche von 3600 m² bezieht. Anhand der auf 3600 m² bezogenen Vollmacht ist jedoch bislang nicht gehandelt worden.
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