Anforderungen an VKW Gutachten bei Hausverkauf

Guten Tag,
die Betreuerin will das Haus der Betroffenen verkaufen. Der Kaufvertrag ist bereits notariell beurkundet, liegt mir allerdings noch nicht vor.

Mir liegt lediglich ein Schreiben (adressiert ans zuständige Sozialamt (anderes Bundesland)) vor, in dem das örtlich zuständige Landesamt für Vermessung und Geoinformation (ebenfalls anderes Bundesamt) einen an § 194 BauGB angelehnten Immobilienwert mitteilt.

Wie sich dieser Wert zusammensetzt geht aus dem Schreiben nicht hervor. Dem Schreiben lässt sich jedoch folgendes entnehmen, wörtlich:

„Auf der Grundlage der zur Verfügung stehenden Unterlagen (….) und den daraus zu entnehmenden Daten erfolgte die Fertigung eines verkürzten Verkehrswertgutachtens.

Dieses verkürzte Verkehrswertgutachten habe ich von der Betreuerin angefordert. Nach vielen Telefonaten seitens der Betreuerin stellte sich nun heraus, dass das vorliegende Schreiben nebst 6 Fotos von Außen, nach Aussage des Landesamtes das Kurzgutachten darstellen soll.

Ich habe ja in meiner langjährigen Tätigkeit in Betreuungs- und ZVG-Sachen schon viel gesehen, aber DAS ist alles bisschen sehr kurz und auch zu unkonkret, denn außer allgemeinen Floskeln wird zum Objekt überhaupt nichts gesagt. Auch weiß ich nicht ob der Unterzeichner überhaupt ein Gutachter ist, wird er selbst als Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezeichnet.

Gewöhnlicherweise fordern wir ein richtiges Verkehrswertgutachten oder wenigstens aussagekräftiges Kurzgutachten an. Gab bisher auch nie Probleme.

Die Betreuerin sagte mir gerade am Telefon, dass das Landesamt keine andersartigen Kurzgutachten erstellt und wenn das Betreuungsgericht eines verlange, dann wird dies ausführlicher Form sein. Kosten zwischen 700-800 € würden entstehen zzgl. 2 Monate Wartezeit.

Die Käufer sind bereit einen leicht höheren Verkehrswert als den mitgeteilten zu bezahlen.

Das Sozialamt (anderes Bundesland) gibt sich mit dem mitgeteilten Verkehrswert aus dem Schreiben zufrieden.

Was würdet ihr tun? Auf das Gutachten bestehen oder sich mit dem Schreiben zufrieden geben?

Schönen SchlaDie
Der Döner

Beträge ans Sozialamt müssen abgeführt werden, in welcher Höhe, weiß ich allerdings nicht, dazu muss ich nochmal in die Akte schauen oder Kontakt mit der Betreuerin aufnehmen.

Irgendwie find ich es doof, das Genehmigungsverfahren aufgrund diesen einfachen Schreibens so durchlaufen zu lassen, immerhin setzen wir an die Betreuer in unserem Bundesland andere und höhere Masstäbe. Gerade auch, wenn die Betreuer so umsichtig sind und sich vorab informieren, wie ein Hausverkauf mit Genehmigungsverfahren so abläuft.

Hier werde ich mit einem Grundstück konfrontiert, welches mir als Bild in schlechter s/w Kopie vorliegt, dass sich in einem anderen Bundesland und in einem Ort befindet, dessen Lage ich nicht sicher einschätzen kann. Hinzu kommt dieses "angebliche" Kurzgutachten, dass außer einer VKW-Einschätzung rein gar nichts aussagt.

Andererseits die Betreute mit 700 Euro schädigen, für einen sicher festgestellten VKW, der eigentlich vorher schon klar ist und für den es Käufer gibt...ich weiß nicht...aber andererseits müssen andere Betreute auch durch dieses Verfahren durch...

Hach, bin hin- und hergerissen.

So, ich habe in die Akte geschaut. Die Betreute bekommt seid Mai 2011 Sozialhilfe auf Darlehensbasis in Höhe von 550 €. Dieses Darlehen sollte durch eine Grundschuld in Höhe von 85.000 € im Grundbuch abgesichert werden. Die Eintragung dessen ist nie erfolgt.

Rein rechnerisch hat die Betroffene von Mai 2011 bis Februar 2012 bisher vom Sozialamt einen Darlehensbetrag in Höhe von 5.500 € erhalten.

Der ermittelte Verkehrswert beträgt 52.000 €, verkauft wird es für 56.500 €.

Wie lange versucht wurde das Grundstück zu verkaufen, weiß ich nicht, denn die Betreuung wurde erst 2011 mit der Heimaufnahme der Betroffenen im Heim angeordnet. Vorher bewohnte sie das Grundstück selbst.

Nach Betrachtung der Gesamtumstände entfällt damit der größte Teil des Kaufpreises auf die Betroffene selbst. Ein richtiges Verkehrswertguten erscheint mir damit unumgänglich. Die mir heute vorliegenden Farbfotos von außen und auch der Zustand des Grundstückes lassen den Kaufpreis durchaus realistisch erscheinen, dennoch möchte ich eine rechtlich saubere Lösung in meiner Betreuungsakte –ohne Bedenken-

Was meint ihr?

PS: @Draco
Der Preis für das Gutachten vom Gutachterausschuss erscheint mir durchaus realistisch. Nach meiner Erfahrung halten sich derartige Gutachten eher kurz. Gutachten von freiberuflichen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind umfassender und damit natürlich auch teurer. Das ist dann im Betreuungsverfahren aber auch nicht nötig.

*schieb*
Es wäre wirklich wichtig, wenn noch Meinungen zu meinem Problem geschrieben werden, müsste bis Ende der Woche eine Entscheidung treffen.

Vorhin rief mich noch der Sachbearbeiter vom Landesamt an und meinte, es erfolgte eine Ortsbesichtigung von innen und außen, er können weitere Fotos senden. Die Berechnungen, die in der Geschäftsstelle vom Gutachterausschuss gefertigt wurden, entstünden mit dem selben Computerprogramm, als wenn der Gutachterausschuss selbst das Programm mit diesen und weiteren Daten füttert. Deshalb sei von einem anderen verkehrswert als dem beurteilten nicht auszugehen.

Frog
Es liegt ja eben kein Gutachten vom Gutachterausschuss vor, sondern nur eine 1-seitige Kurzbeurteilung die zum Grundstück rein gar nichts aussagt, außer einem geschätzten Verkehrswert.

Die Betreuerin hat leider von Grundstücksgeschäften gar keine Ahnung, so sagte sie mir doch glatt, der gesamte Erlös ginge an das Sozialamt. Wie ich heute früh feststellte ist das gar nicht so, sondern gerade mal 10-15 %. Der Herr vom Landesamt sagte auch, die Betreuerin wirke recht kopflos. Zudem sagte er noch, die Kurzbeurteilung erfolgte aufgrund Auftrag vom Sozialamt und sei zur Weitergabe gar nicht bestimmt.

Ich werd mal alle Fotos anfordern und dann weiter sehen. Mit dem Verkauf an Dritte, das stimmt schon, so wie Ulf sagt, vielleicht fühlt sich die Betreuerin aber auch vom Sozialamt unter Druck gesetzt.

Zitat von uschi

Ich habe Döner so verstanden, dass sein vorliegendes "kurzes Kurzgutachten" eigentlich auf die selbe Art und Weise wie vom Gutchterausschuss vorgeprüft und erstellt wurde. Daher bin ich der Ansicht, dass man die 700€ sparen und dieses merkwürdige Kurzgutachten verwenden kann.

So ist es auch, nur hat mir die Erklärung dazu der Herr vom Landesamt lediglich am Telefon gegeben.