Kapitalisierung von Wohnrechten

Halli hallo,

ich habe eine Frage zum Wohnrecht einer Betreuten.
Das Wohnrecht besteht auf einem Grundstück von Dritten.
Dieses wollen nun evtl. das Grundstück verkaufen.
Laut Vertrag hatte das Wohnrecht einen Wert von 13000 DM.
Nach einer späteren Berichtigung (Sterbetafel) betrug der Wert 3180 DM.
Laut Angabe der Betreuerin sind die Räume, welche unter das Wohnrecht fallen, nicht vermietbar.
Frage: Ist eine Kapitalisierung des Wohnrechts möglich?

Danke im voraus und liebe Grüße
Elfish

Wie alt ist die Betreute?

Will dem Heesters Konkurrenz machen... 100 Jahre

Nach Anlage 9 zu § 14 BewG beläuft sich der auf den Jahreswert des Wohnungsrechts bezogene Multiplikator bei vollendetem 100. Lebensjahr einer weiblichen Berechtigten unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von 5,5 % auf 1,761.

Also: Jahreswert (fiktive Kaltmiete) x 1,761 = abgezinster Kapitalwert des Wohungsrechts.

Warum soll die Wohnung nicht vermietbar sein?

Vielleicht weil sie nicht abgeschlossen ist? Eigentlich ist jede Wohnung vermietbar, natürlich nicht zum Satz der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Oder wegen des Zustandes der Wohnung? Kann nicht sein, dann würde der Eigentümer mit einem geringen Wert des Wohnungsrechts noch dafür belohnt, dass er die Wohnung nicht ordnungsgemäß instandgehalten hat.

Zum Wert von Juris muss man ergänzen, dass das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz richtet und die Sozialämter auch danach bewerten sollen. Bei einer normalen Verkehrswerterdmittlung des Wohnungsrechtes würde man nicht den Zinssatz von 5,5 % und auch nicht die zugrunde liegende Sterbetafel von 86/88 anhalten, sondern die aktuelle.

Wobei man aber sagen kann, dass dies bei der Restlebenserwartung von rund 2 Jahren nicht so ins Gewicht fällt.

Zur Vermietbarkeit der Wohnung wird angegeben, dass es sich nicht im eigentlichen Sinn um eine Wohnung handelt, sondern lediglich um zwei Räume (ohne Bad etc.).

Gleichwohl lässt sich hierfür eine fiktive Kaltmiete ermitteln.

Die Frage der konkreten Vermietbarkeit dürfte zweitrangig sein.

Vorrangig stellt das Wohnrecht eine Belastung dar. Sollte diese für den Eigentümer wegfallen, so hat dieser einen Vorteil, den er entsprechend kapitalisieren muss. Dafür kann die Vergleichrechnung der Miete mal statistischer Lebenserwartung herangezogen werden.