Amtswiderspruch/Löschung von Amts wegen

Hallo alle miteinander,

ich habe eine "wunderbare" Akte geerbt.
Im Grundbuch wurde mehrere Wohnungeigentumsanteile errichtet inkl. Sondereigentum usw. vor über 10 Jahren. Zu jeder Wohnung gehört ein Kellerraum.

Einige Jahre später (vor 2 Jahren) sollte aus einer der Wohnungen zwei werden. Dies ist noch nicht das Problem. Aus Wohnung A ist somit Wohnung A1 und A2 geworden. A1 behielt den Kellerraum und damit A2 einen Keller erhält wurde mittels Kaufvertrag von Wohnung B ein Teil dessen Keller abgekauft. Es erfolgte diesbezüglich eine weitere Teilung.

Gemäß dem vorliegenden Plan wurde in dem Kellerraum B zwei Wände gezogen, sodass ein kleiner Vorraum entstand über den jeder der Eigentümer (B und A2) in seinen neuen Teil des Kellers kommt.

An dieser Aufteilung haben B und A1/A2 mitgewirkt, die restlichen Miteigentümer C bis .... nicht.
So und nun sind wir beim Problem angelangt. Im Schöner Stöber 14. Auflage RdNr. 2976a steht:

"Unterteilung, bei der ein Teil der (bisher) sondereigentumsfähigen Räume und Gebäudeteile in gemeinschaftliches Eigentum" [Dies wäre dieser bes**** Vorraum] "überführt werden muss (Umwandlung von SE in gemeinschaftliches Eigentum alle WEigter/TEigter, RdNr 2967). kann der Aufteilende alleine nicht vornehmen. ..."

"... Das Grundbuch wird durch Eintragung einer solchen Unterteilung ... unrichtig und inhaltlich unzulässig; es bleibt die ursprüngliche Aufteilung bestehen."

Dies trägt nun auch der neue Eigentümer der Wohnung B vor, welcher diese ersteigert hat.
Aus dem Grundbuch B ergibt sich nicht, dass ein Teil des Kellers verkauft wurde. Nur im Wohnungsgrundbuch der Wohnung A2 findet sich der neue Kellerraum wieder.

Wenn ich Schöner Stöber und § 53 GBO folge müsste ich dies von Amtswegen löschen, da die Eintragung unzulässig ist, sprich den Keller aus WohnungsGB A2 streichen.

Aber dies bereitet mir Magenschmerzen. Die Eigentümer in B und A2 haben bereits mehrfach gewechselt. Gemäß Schöner Stöber gibt es keinen gutgläubigen Erwerb, aber die Mauer steht nunmal.

Ich persönlich hätte eher zum Amtswiderspruch tendiert, sodass die Parteien sich zivilrechtlich darüber einigen können. Aber nach § 53 GBO wäre dies ja wegen Unzuläassigkeit der Eintragung von Amts wegen zu löschen. Greift dies aber nicht einer etwaigen zivelrechtlichen Entscheidung vor?
Wie würdet ihr dies Handhaben?
Muss ich vorher anhören?
Ich will die Sache ungern komplizierter machen, als sie eh schon ist.

Zitat von LadyKira

Gemäß dem vorliegenden Plan wurde in dem Kellerraum B zwei Wände gezogen, sodass ein kleiner Vorraum entstand über den jeder der Eigentümer (B und A2) in seinen neuen Teil des Kellers kommt.

Hast Du schon einmal überlegt, ob Mitsondereigentum entstanden ist?

Zitat von LadyKira

Aus dem Grundbuch B ergibt sich nicht, dass ein Teil des Kellers verkauft wurde. Nur im Wohnungsgrundbuch der Wohnung A2 findet sich der neue Kellerraum wieder.

Wenn im dem Grundbuch B nicht eingetragen ist, dass ein Teil des Sondereigentums überatrgen wurde, dann hat die Übertragung mangels Eintragung nicht stattgefunden. Da der gleiche Kellerraum mehrfach im Grundbuch eingetragen ist, scheidet gutgläubiger Erwerb am Keller schon aus diesem Grunde aus.

Nein an Mitsondereigentum hatte ich nicht gedacht und diesbezüglich musste ich mich erstmal schlau machen.

In RdNr. 2824 Schöner Stöber 14. Auflage steht diesbezüglich aber auch dass das WEG dies nicht vorsiehtund auch durch den teilenden Eigentümer nicht begründet werden kann. Hierzu wird wieder auf Sondernutzungsrechte Bezug genommen und die wurden in dem damaligen Vertrag nicht bestimmt.

Hätten die ein Loch in die Wand gemacht, hätten die nicht so ein Problem aber wegen dem dämlichen Vorraum der geschaffen wurde, wird alles komplizierter.

Danke für den Hinweis.

Hat noch jemand eine Idee, wie ich das am besten angehen kann?

Gruß und Danke

Dass Wohnungseigentum im Miteigentum stehen kann, ist unstreitig. Auch ist es möglich, mehrere Einheiten auf ein gemeinsames Blatt zu buchen, §7 II WEG. Dann ist der Schritt, dass durch eine fehlerhafte Buchung anstelle der Nichtentstehung von Wohnungseigentum vielmehr Mitsondereigentum entsteht, nicht mehr wirklich groß. Davon ist zu unterscheiden, dass planmäßig kein Mitsondereigentum entstehen soll.

Das Problem hier liegt aber an anderer Stelle. Der gleiche Kellerraum ist auf 2 Blättern gebucht, er wurde nicht abgeschrieben. Folglich ist gutgläubier Erwerb auf beiden Blättern ausgeschlossen, ein Amtswiderspruch scheidet aus. Sondereigentum am Keller ist nicht inhaltlich unzulässig, daher darf keine Amtslöschung erfolgen.
Hier scheint eine Lösung entsprechend § 38 GBV denkbar. Nur kann wegen der Natur des Wohnungseigentums die Abschreibung auf ein neues Blatt nicht erfolgen. Die Eintragungen müssen also nach § 38 Abs. 2c GBV vorgenommen wernden.

Als Wohnung A2 gebildet wurde, kam bei allen Grundbüchern der Standardtext rein: Das Miteigentum ist jetzt auch beschränkt durch die Eintragung des Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum in A2. Eingetragen am ...

Bei B steht .../... Anteil verbunden mit Sondereigentum an an der Wohnung B mit Keller B. Wie gesagt bis auf den obigen Text, dass es nun A2 gibt, erfolgte keinerlei hinweis im grundbuch, dass der Keller nun nur noch halb so groß ist.

Bei A2 steht .../... Anteil verbunden mit Sondereigentum an an der Wohnung A2 mit Keller A2.
Das Keller A2 die hälfte von Keller B ist, sieht man nurn aufgrund des ersten Auftelungsplanes und dem Aufteilungsplan der dem Kaufvertrag bzgl. des 1/2 Kellerraums beigefügt war.

Also wenn ich Alfred nun richtig verstanden habe (ich bezweifel das ich es verstanden habe - sorry):
keine amtslöschung und kein amtswiderspruch (?)
gemäß § 38 Abs. 2c GBV müsste ich dann den Keller A2 von dem Wohnungsgrundbuch A2 löschen (wäre dies nicht die Amtslöschung? nach § 53 GBO)
Dies berührt dann aber nach § 38 Abs. 2d GBV nicht die wirkliche Rechtslage, sondern würde praktisch nur den vorherigen Status grundbuchrechtlich wieder herstellen. Wie die sich dann einigen wegen der Mauer, Aufteilung usw. ist dann deren Sachen.
Muss ich hierzu vorher anhören?

Das ein neues WE gibt wird in den anderen Grundbüchern nie mit Bewilligung eingetragen, dies gibt bei uns der Grundbucheditor von Solum gar nicht vor. Schließlich ist die Bewillgung in dem Betreffenen WE aufgeführt. Und dorthin führt ja der Verweisungsvermerk. Dies ist hier allerdings nicht das Problem.

Ich und meine Kollegin sind uns in sofern einig, dass die Eintragung unzulässig ist (siehe Schöner stöber - oben blau makiert) und gemäß § 53 I S. 2 GBO zu löschen ist von Amts wegen, sprich der Keller aus 40A ist zu löschen. Die Eigentümer von 2 und 40A sind zu benachrichtigen unter Hinweis das dies keine Auswirkungen hat auf zivilrechtliche Belange.

Ich warte aber noch die Meinung einer weiteren Kollegin ab

Zitat von Prinz

Wenn der bisher zur Wohnung B gehörende Keller in der Weise unterteilt wurde, dass aus ihm der Keller B (Rest) und der Keller A 2 wurde und dabei ein gemeinsamer Vorflur entstanden ist, dann hätte das an diesem Bereich bestandene Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum überführt werden müssen, da es kein Mitsondereigentum an wesentlichen Bestandteilen von Gebäuden gibt (OLG Schleswig, DNotZ 2007, 620). An der Unterteilung haben aber offenbar nicht alle Wohnungseigentümer mitgewirkt, so dass mit ihr keine Umwandlung des Gemeinschaftseigentums einhergehen konnte (s. zum Eingangsflurproblem Röll, DNotZ 1993, 158, ferner BGH, DNotZ 1999, 665 = Rpfleger 1999, 66; DNotI-Report 22/2004, 191 = Rpfleger 2005, 17). Ohne deren Mitwirkung liegt eine inhaltlich unzulässige Eintragung vor (BGH, Urteil vom 1.10.2004, V ZR 210/03; Tenor:

„Wird bei der Grundbucheintragung eines durch Unterteilung entstandenen Wohnungseigentums
sowohl auf die ursprüngliche Teilungserklärung, die von der Unterteilung
erfaßte Räume als gemeinschaftliches Eigentum ausweist, als auch auf die
Unterteilungserklärung Bezug genommen, so liegt eine inhaltlich unzulässige Eintragung
vor, die nicht Grundlage eines gutgläubigen Erwerbs sein kann“.

(http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…550&pos=0&anz=1)

= Rpfleger 2005, 17 = ZMR 2005, 59 = NJW-RR 2005, 10 u. a.; s Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Auflage 2010, § 2 Randnummer (RN) 91; § 4 RN 8, 24; Schüller, Änderungen von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, RNotZ 5/2011, 203/214 m.w.N. in Fußn. 166; s.a. OLG Hamm, B. v. 3.11.2011, I-15 W 582/10).

Ein Amtswiderspruch scheidet aus (BayObLG, Rpfleger 1988, 256).

Danke dies spiegelt auch meine Ermittlung wieder, also das die erfolgte Eintragung unzulässig ist und daher gelöscht werden muss.
Wobei ich denke das Eigentümer A2 ausrasten wird. Aber zumindest ist das Grundbuch dann wieder richtig, der neue vorprogrammierte Nachbarschaftsstreit ist ja nicht das Problem des Grundbuchamtes

Zitat von Prinz

Wenn allerdings bei der Unterteilung kein neuer Aufteilungsplan in Bezug genommen wurde, dann ist ja eigentlich noch der vor Unterteilung bestandene Zustand im Grundbuch verlautbart. Oder habe ich etwas falsch verstanden ?

Bei der neuen Aufteilung der Keller war ein neuer Aufteilungsplan allein für die Keller dabei nur mittels diesem konnte ich aus den Akten überhaupt erkennen, das Keller A2 mal ein Teil von Keller B war aus dem Grundbuch war dies nichtmal ansatzweise erkennbar, da im Grundbuch B nie eingetragen wurde, dass der Keller kleiner geworden ist. Deswegen ist der ganze Mist nun auch aufgefallen^^ als der Ersteher sein Neuerwerb nach der Versteigerung betrachtete und das nur halb so groß war.
(Wir gehen davon aus, dass es nie jemand die unzulässige Eintragung aufgefallen wäre, wenn in B ein Hinweis gewesen wäre, dass ein Teil des Kellers verkauft wurde. Die Eintragung wäre zwar noch immer unzulässig, aber aufgefallen wäre es dann vermutlich nicht^^) :D:D

Zitat von LadyKira

Bei B steht .../... Anteil verbunden mit Sondereigentum an an der Wohnung B mit Keller B. Wie gesagt bis auf den obigen Text, dass es nun A2 gibt, erfolgte keinerlei hinweis im grundbuch, dass der Keller nun nur noch halb so groß ist.

Bei A2 steht .../... Anteil verbunden mit Sondereigentum an an der Wohnung A2 mit Keller A2.
Das Keller A2 die hälfte von Keller B ist, sieht man nurn aufgrund des ersten Auftelungsplanes und dem Aufteilungsplan der dem Kaufvertrag bzgl. des 1/2 Kellerraums beigefügt war.

Da der Keller bei B nicht geändert wurde, ist er nunmehr insoweit doppelt eingetragen, als er bei A2 vermerkt ist. Ich würde bei A2 den Keller löschen und die in A2 eingetragenen Rechte durch Widersprüche in B sichern, § 38 GBV.

Würde man nur löschen, würde man gerichtlichen Entscheidungen vorweggreifen. Andererseits ist die Sachlage so eindeutig, dass weder A2 noch Berechtigte an A2 auf das Grundbuch vertrauen konnten.

Zitat von Andreas

Bezüglich des Kellers sehe ich wie Alfred eine Doppelbuchung. Darauf kommt es aber gar nicht an, weil die gesamte Eintragung ohnehin inhaltlich unzulässig ist, weil die Überführung des Vorraums in Gemeinschaftseigentum bei zwei Blättern eingetragen wurde und bei allen anderen nicht. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob irgendein Baustein diese Eintragung vorsieht, sondern darauf, ob sie gemacht wird. Die Ansicht, die übrigen Eintragungen verwiesen auf das eine Blatt, wo die Eintragung erfolgt sei, womit alle Eintragungen dasselbe aussagten, gehört m. E. ins Reich der Fabel.

Ich glaube das wir irgendwie aneinander vorbei geredet haben und nicht von der gleichen Eintragung sprechen.

Zitat von Andreas

Der Vorraum ist an den Einheiten B bis X nicht als Gemeinschaftseigentum eingetragen worden, das gesamte Wohnungseigentum mithin in sich unstimmig, weswegen kein gutgläubiger Erwerb in Betracht kommt, und die Eintragung selbst inhaltlich unzulässig, womit die gesamte Änderung der Teilungserklärung nebst dem Eigentümer und etwaigen Lasten an der Einheit A2 als inhaltlich unzulässig zu löschen sind (Fundstelle ist oben schon genannt).

Hier sind wir uns zumindest einig^^

Zitat von Andreas

Vorher indes sind die hiervon Betroffenen anzuhören.

Einzig aus dem Grund das Parteien vor einer gerichtlichen Entscheidung anzuhören sind? Weil Raum für eine andere Entscheidung ist ja nicht, da das ganze ja eine unzulässige Eintragung ist.
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Zitat von Alfred

Da der Keller bei B nicht geändert wurde, ist er nunmehr insoweit doppelt eingetragen, als er bei A2 vermerkt ist. Ich würde bei A2 den Keller löschen und die in A2 eingetragenen Rechte durch Widersprüche in B sichern, § 38 GBV.

Würde man nur löschen, würde man gerichtlichen Entscheidungen vorweggreifen. Andererseits ist die Sachlage so eindeutig, dass weder A2 noch Berechtigte an A2 auf das Grundbuch vertrauen konnten.

Würdest du dann im Bestandsverzeichnis den Widerspruch eintragen? Was würdest du dort aufnehmen? Das ein Teil des Kellers veräußert wurde?

Hinsichtlich der Rechtslage: Nach § 38 Abs. 2d GBV berührt eine solche Löschung die wirkliche Rechtslage nicht.

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Zusammenfassend:

1. Bei A2 Löschung von Amts wegen, da unzulässige Eintragung
2. Bei B Amtswiderspruch hinsichtlich des veräußerten Teil des Kellers

Das mit dem Amtswiderspruch in B gefällt mir, so erkennt man dass dort noch etwas strittig ist.

danke für eure Hilfe

Die Eintragung ist unstrittig unzulässig, daher Löschung in A2.

Aber es besteht ja auch ein Kaufvertrag, mit dem ein Teil des Kellers B veräußert wurde. Dem entsprechend ist das Grundbuch ja auch nicht richtig, da uns der Verkauf bekannt ist. Berechtigter wäre A2.

[Durch die Löschung in A2, wäre dieser ja 'genötigt' zu handeln, B aber nicht, dieser könnte sich stur stellen, durch den Amtswiderspruch 'muss' er ebenfalls mitwirken.]

So und nun noch eine Frage, wenn bei dir noch ein zusätzliches WE zu einer bestehenden WEG gebildet wird. Trägst du in den anderen WEs nicht nur ein: Das Sondereigentum ist durch das neuanglegte WE im GB von Blatt beschränkt. ?
Schreibst du jedesmal aufgrund Bewilligung von dazu?

Gruß

Edit: Hab meinen eintrag gelöscht.

Nach Rücksprach mit meiner Kollegin stimme ich dir nun zu^^

Gruß und Danke

Ich wärm nochmal kurz auf.

Die Entscheidung steht, um § 103 I GG gerecht zu werden, wollte ich den Eigentümer von A2 vorher anhören, sprich ich habe ihn geschrieben was wann beabsichtigt ist und wieso.

Dann wurde ich leider krank, nun bin ich wieder da und die Akte liegt mir wieder vor, Eigentümer A2 ist nicht zu ermitteln.

Mein Kollegin meint, dass B evtl. einen Antrag auf öffentliche Zustellung stellen muss und erst dann eingetragen werden kann. Ich tendiere eher zur Amtslöschung damit das GB endlich richtig wird, aber dann hält man ja nicht § 103 I GG ein.

Wie sieht ihr das?