(Kein) Sondernutzungsrecht zu Gunsten eines Bruchteils eines Wohnungseigentums?

  • Letztes Jahr sind zwei Entscheidungen bayerischer OLGs zum Thema "Sondernutzungsrechte (am Gemeinschaftseigentum) für einen Bruchteilsmiteigentümer" ergangen.

    Ein Sondernutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsbruchteil an einem Wohnungs- oder Teileigentum zugeordnet werden (entgegen KG DNotZ 2004, 634).
    OLG Nürnberg 10. Zivilsenat, Beschluss vom 03.08.2011; 10 W 302/11 (juris).

    Genau das Gegenteil:
    Ein Sondernutzungsrecht, das den Gebrauch von Gemeinschaftseigentum betrifft, kann nicht dem bloßen Bruchteil eines Wohnungs- oder Teileigentümers übertragen werden (Anschluß an KG vom 30. Dezember 2003, 1 W 64/03, DNotZ 2004, 634).
    OLG München, Beschluss vom 21.11.2011 - 34 Wx 357/11 http://www.dnoti.de/DOC/2012/34wx357_11.pdf

    Die jeweils angeführten Gründe sind aus meiner Sicht durchaus gleichermaßen gut nachvollziehbar.
    Gibt´s unter den Forianern dazu Meinungen?

    Ut desint vires, tamen est laudanda voluntas (Ovid, röm. Dichter, 43 v.Chr. - 17 n.Chr.)

  • Ich finde die Münchner Meinung nicht nur örtlich, sondern auch sachlich naheliegender. Das Sondernutzungsrecht für den Miteigentümer einer Einheit kommt mir etwa so logisch vor wie eine Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Miteigentümer xy an Flst. z. Es führt auch zu schwer zu durchdringenden Folgeproblemen, spätestens seit der BGH die Dienstbarkeit für den jew. Inhaber des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer übergehen lässt: Geht der Miteigentumsanteil später unter, weil Alleineigentümer, und der überträgt wieder später mal einen Miteigentumsanteil, dann hast Du plötzlich zwangsläufig alle mit im Boot, was faktisch auf eine reine Dienstbarkeit hinausläuft. Oder eben ein normales Sondernutzungsrecht. Dann kann man es doch gleich "gscheit" machen.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Ich schließe mich auch der Meinung aus München an!
    Das Sondernutzungsrecht sollte mit den jeweiligen Wohneinheiten zusammen hängen und nicht mit individuellen Personen, dass führt sonst nur zu weiteren Schwierigkeiten!

  • Ich halte ebenfalls die Ansicht des OLG München für zutreffend.

    Die Entscheidung des OLG Nürnberg vermengt die dingliche Rechtslage im Außenverhältnis und das zwischen den Miteigentümern einer Einheit bestehende schuldrechtliche Innenverhältnis.

    Früher konnte es aufgrund der einheitlichen Grundbuchzuständigkeit des BayObLG und des OLG München überhaupt nicht zu solchen "innerbayerischen" Divergenzen kommen. Aber das BayObLG und die Einheitszuständigkeit mussten ja unbedingt abgeschafft werden.

  • Der BGH hat zwischenzeitlich entgegen der herrschenden Meinung im Forum ein Machtwort gesprochen.

    Ein Sondernutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden (BGH Beschl v 10.05.2012 - V ZB 279/11).

    Die Begründung ist leider nicht besonders aussagekräftig.

    Ut desint vires, tamen est laudanda voluntas (Ovid, röm. Dichter, 43 v.Chr. - 17 n.Chr.)

  • Tja ... wie eine Kollegin in einem anderen Zusammenhang mal meinte: Der BGH hat eine Tür auf die Wand gemalt und ist dann dort durchgegangen ...

    Mir ist vor allem völlig unklar, was mit dem Sondernutzungsrecht passiert, wenn das Sondereigentum später einem Alleineigentümer gehört und der dann wiederum später einen Miteigentumsanteil veräußert. Worauf kommt es dann an? Vermutlich darauf, worüber sie sich einigen und was dann im Grundbuch eingetragen wird. Und wenn das nichts ist? Wem steht das SNR dann zu? Mangels Veräußerung dem ehemaligen Alleineigentümer?

    Und wenn das SNR ursprünglich dem 1/2 MEA des B zugewiesen wurde, der nun alles an A veräußert und A später 3/4 MEA an C veräußert, ohne dass etwas zum SNR gesagt wird? Wem steht es jetzt zu?

    Also richtig glücklich werde ich damit nicht.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Hallo,

    Ich habe gerade einen Antrag auf Eintragung des bereits in der Teilungserklärung begründeten Sondernutzungsrechtes an einem von vier Stellplätzen eines Vierfach-Parkers zugunsten eines der zukünftigen Bruchteilseigentümer (derzeit ist erst eine Auflassungsvormerkung eingetragen) vor mir liegen und stehe etwas auf dem Schlauch, ob und wie ich das eintragen soll.
    Habt ihr so etwas schon einmal gemacht oder eine Idee?:gruebel:

    Schonmal Danke

  • ... an einem von vier Stellplätzen eines Vierfach-Parkers zugunsten eines der zukünftigen Bruchteilseigentümer...

    Gibt es für den Vierfachparker ein eigenes Grundbuch?

    Die Eintragung kann mE erst mit dem Eigentumswechsel erfolgen.
    Vorschlag:
    (Sonder-)Nutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. ... für den Eigentümer Abteilung I Nr. ...
    Als Gebrauchsregelung nach § 15 WEG eingetragen am ...

  • Hallo,

    ich muss mich hier mal ran hängen, weil mir noch nicht so ganz klar ist, wie die Verfahrensweise ist, wenn Sondernutzungsrechte einem Bruchteils-Mit-Eigentümer zugewiesen sind.

    Ich habe folgenden Sachverhalt:
    Eigentümer A (1/10 Anteil) und Eigentümer B (9/10 Anteil) eines Grundstücks gründen Wohnungseigentum (10 Wohnungen) durch Teilungserklärung gem. § 8 WEG. Sie bleiben also jeweils Bruchteilseigentümer der Wohnungen.
    Sondernutzungsrechte werden begründet. Dem Miteigentümer A wird das Sondernutzungsrecht C1 zugewiesen. Die übrigen Sondernutzungsrechte C2-C10 u. 11-15 stehen dem Miteigentümer B zur Nutzung zu.

    Dem Miteigentümer B steht das Zuweisungsrecht für die Sondernutzungsrechte zu.

    (Ich glaube, dem Notar war nicht ganz bewusst, welche Erklärungen er da beurkundet hat. A soll eine Wohnung erhalten, deshalb wohl die verschachtelte Regelung.)

    Nun aber zu meiner Frage. :gruebel:

    1. Wie trage ich diese Gebrauchsregelung im Grundbuch ein? Muss die Zuweisung zu den einzelnen Bruchteilseigentümern in jedes Wohnungsgrundbuch eingetragen werden?

    2. Wenn zukünftig die Zuweisung der Sondernutzungsrechte erfolgt, ist dies dann eine Änderung des Sondernutzungsrechts, so dass die Änderung wieder in jedem Wohnungsgrundbuch eingetragen werden muss? (10 x Kosten?)

    Ich bin auf eure Antworten gespannt.

  • Hallo,

    leider kam auf die letzte Frage in diesem Thread keine Antwort. Darum hänge ich mich mal mit der eigentlich gleichen Frage an:

    Ich hab einen Kellerraum (Teileigentum), an dem mehrere Miteigentümer eingetragen werden sollen, damit ihnen jeweils ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz zugewiesen werden kann (Die Miteigentümer sind Eigentümer der Nachbargrundstücke und wollen Stellplatz an dem in Teileigentum aufgeteilten Parkhaus). Das geht ja, wie der BGH in V ZB 279/11 entschieden hat.

    Aber wie und wo trage ich das ein? Meine Überlegung (in Zuschreibungsspalte des BV): "Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz X dem Miteigentümer

    Abt. 1.1


    dieser Teileigentumseinheit zugewiesen; gem. Bew. v...…".

    Ist das sinnig? Wenn 1.1 seinen Anteil verkauft und daraus meinetwegen Anteil 5 wird, müsste die Zuweisung auch ohne Berichtigung des Eintrages im BVZ über die Abt. I doch nachvollziehbar sein, oder? Spannend wird es nur, wie das Datenbankgrundbuch das mal verarbeiten kann:gruebel:...

    Was meinen die Profis in diesem Forum? Das Notariat würde gerne vorab wissen, ob und wie ich das eintragen würde...

  • Soweit ich es gesehen habe, ist die Frage der rechtlichen Zulässigkeit trotz der genannten BGH-Rechtsprechung immer noch umstritten. Siehe zB Hügel/Elzer WEG § 13 Rn. 54, MüKoBGB/Commichau WEG § 10 Rn. 20 oder BeckOK GBO/Kral GBO WEG Rn. 59.

    Im Hinblick auf die Eintragung sehe ich nicht, warum aus Anteil 1.1 nach einem Verkauf Anteil 5 werden muss. Ich würde -wie bei anderen Anteilsblättern auch- mit 1.1 (oder ggf. 1.1.1 und 1.1.2) weiterarbeiten.

  • Die Regelung entspricht offenbar dem vom DNotI im Gutachten vom 28.09.2018, Gutachten/Abruf-Nr: 128771; erschienen im DNotI-Report 18/2018, 137-140
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…425bfd891429a5f
    unter 2. propagierten „Kellermodell“.

    Das DNotI geht dabei davon aus, dass die formale Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an einer Teileigentumseinheit (Abstellraum) zur Verkehrsfähigkeit des Sondernutzungsrechts an den im Gemeinschaftseigentum verbleibenden Stellplätzen auch außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führt und sieht den Umstand, dass der Miteigentumsanteil am Abstellraum nur formal vorgeschoben wird, damit ein Außenstehender ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz erwerben kann, nicht als rechtsmissbräuchlich oder als unzulässige Umgehung an.

    Geht man von der Zulässigkeit aus, wäre gegen die vorgesehene Eintragung nichts einzuwenden.

    Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass sich der Abschlussbericht der Bund- Länder- Arbeitsgruppe zur WEG-Reform nur auf die Regelung der Sondereigentumsfähigkeit von Freiflächen, hingegen nicht auf diejenige von Duplex- oder Quadruplex-Parkern einigen konnte (s. Seiten 21/22 des Berichts)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    2 Mal editiert, zuletzt von Prinz (13. November 2019 um 11:24) aus folgendem Grund: Schreibversehen korrigiert

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