Rückerwerbsvormerkung so möglich?

Darüber streite ich seit Wochen mit einem Notar, siehe hier: https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…wei-R%C3%BCckAV

Zur Unterscheidung der einzelnen Fälle (Alternativ- / Sukzessiv- / Gesamtberechtigung) m.E. hilfreich: Demharter, GBO, Anh. zu § 44, Rdnr. 108.

Es soll eine Rückerwerbsvormerkung eingetragen werden. Der Veräußer kann u.a zurückfordern bei einfachen Undank. Zu groben Undank habe ich einige Entscheidungen gefunden. Auch habe ich in beck online recherchiert, dass diese Bedingung nach dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ausreichend sei. Objektiv bestimmbar, notfalls durch richterliche Entscheidung.
Nun habe ich soviel nachgelesen, dass ich total verwirrt bin. Wäre euch dies zu unbestimmt oder würdet ihr eintragen? Ich hatte beanstandet und der Notar meint nun,die Eintragung der Vormerkung könnte nicht abgelehnt werden.
Für jede Meinung wäre ich dankbar.

Zumindest wenn es um groben Undank i.S.d. §530 I BGB geht ist der Anspruch hinreichend bestimmbar (vgl. BGH, V ZB 30/01).

Das meinte ich ja. Für grober Undank gibt es einige Rechtssprechungen, aber bei einfacher nicht.

Zitat von grundbuch105

Das meinte ich ja. Für grober Undank gibt es einige Rechtssprechungen, aber bei einfacher nicht.

Man sollte natürlich auch den Sachverhalt richtig lesen

In diesem Fall hätte ich auch Zweifel.

Wenn ich davon ausgehe, dass ein Rückübertragungsanspruch auch dann nach § 883 Abs 1 S 1 BGB durch eine Vormerkung gesichert werden kann, wenn sich die Veräußerer im Übertragungsvertrag ein jederzeit ausübbares unbedingtes Rücktrittsrecht vorbehalten haben; s. dazu den hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post749858
genannten Beschluss des LG Köln, B. v. 3.4.1990, 11 T 76/90, dann müsste auch die Absicherung durch Rück-AV bei bloßem Undank möglich sein.

Jedenfalls geht die Kommentierung von Chiusi im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2021, § 530 in RN 55 davon aus, dass über die gesetzliche Regelung des § 530 BGB hinaus ein freies oder bedingtes bzw dem § 530 BGB nachgebildetes Widerrufsrecht privatautonom vereinbart werden kann. In RN 56 geht Chiusi davon aus, dass dieses vertragliche Widerrufsrecht wie auch ein solches nach § 530 BGB durch Auflassungsvormerkung gesichert werden könne. Zudem werde vorgeschlagen, dass sich der Schenker den freien Widerruf durch eine entsprechende unwiderrufliche und von den Beschränkungen des § 181 BGB entbundene Vollmacht zur Rückübertragung von dem Beschenkten gewähren lässt (Zitat: Sina GmbHR 2002, 58, 59; Ellenbeck MittRhNotK 1997, 41, 50).

Von der Vormerkungsfähigkeit geht auch Kesseler im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2020, § 883 in der RN 140 sowie in der RN 211 aus.

Zwar könne der künftige Schuldner die Entstehung seiner (durch Vormerkung zu sichernden) Rückgewährpflicht noch einseitig verhindern, indem er die betreffende Verhaltensweise auf Dauer unterlasse bzw sich vertragskonform verhalte; was er aber nicht beseitigen könne, sei die Bindungslage, in der er sich bereits befinde. Eine solche Bindungslage müsse aber als genügend sicherer Boden für die Entstehung des durch Vormerkung zu sichernden künftigen Anspruchs ausreichen.

Frage ist, ob sich der Bedingungseintritt („bloßer Undank“) objektiv feststellen lassen muss.

Die Rechtsprechung unterstellt den Anspruchs, insbesondere auch bezüglich der Bedingungen für die Vormerkungsfähigkeit, dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz (siehe die Nachweise bei Assmann im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.05.2021, § 883 RN 69 in Fußnote 332). Die objektive Bestimmbarkeit wird dann bejaht, wenn Gesetzesformulierungen vertraglich übernommen werden und diese Rechtsbegriffe von der höchstrichterlichen Rechtsprechung näher ausgefüllt worden sind (BeckOGK/Assmann, aaO mwN in Fußnote 335).

So sind die Voraussetzungen für den Fall der Verarmung des Schenkers gesetzlich geregelt (§ 528 I BGB) und der Begriff des groben Undanks ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung näher ausgefüllt worden, womit ihm ein objektiv bestimmbarer Bedeutungsinhalt verliehen wurde (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.07.2002, 3 Wx 320/01).

Dabei genügt es nach Ansicht des BGH, wenn das Ereignis, mit dessen Eintritt die bedingten Ansprüche wirksam werden sollen, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist. Dazu reiche es aus, dass die Feststellbarkeit des Ereignisses, das den Rückübertragungsanspruch auslösen soll, gegebenenfalls erst durch eine richterliche Entscheidung möglich ist (BGHZ 35, 22/26; 130, 342/346; 151, 115 m.w.N.).

Die Frage des einfachen Undanks betrifft zwar den subjektiven Bereich. Sie lässt sich mE im Zweifel aber ebenfalls durch richterliche Feststellung lösen.

Auch geht Assmann in RN 70 davon aus, dass es auf die objektive Bestimmbarkeit und auf die Verwendung von durch die Rechtsprechung konkretisierten Rechtsbegriffen nicht ankommen kann und verweist dazu auf Schippers DNotZ 2002, 779 (782 f.) und Heinze ZfIR 2008, 767).

Dies habe ich so in etwa auch recherchiert. Assman habe ich nicht gelesen. Werde dies am Montag machen.

Bin jetzt anhand deiner Darlegung aber schon von der Eintragungsfähigkeit überzeugt und werde eintragen.

Danke lieber Prinz für die ausführliche Darlegung.

Zitat von Prinz

Die Frage des einfachen Undanks betrifft zwar den subjektiven Bereich. Sie lässt sich mE im Zweifel aber ebenfalls durch richterliche Feststellung lösen.

Auch geht Assmann in RN 70 davon aus, dass es auf die objektive Bestimmbarkeit und auf die Verwendung von durch die Rechtsprechung konkretisierten Rechtsbegriffen nicht ankommen kann und verweist dazu auf Schippers DNotZ 2002, 779 (782 f.) und Heinze ZfIR 2008, 767).

Dieses Ergebnis überzeugt mich nicht.

Den Begriff des einfachen Undanks gibt es im Gesetz an keiner Stelle, und zwar aus folgendem Grund: Undankbarkeit ist so konturlos, dass man sie nach dem Wortsinn normativ kaum strukturieren kann. Was für den einen Undank ist, ist für den anderen kein Problem. Die objektivierbare Bestimmbarkeit erwächst erst aus dem Adjektiv "grob". Schließlich kann sich eine Vielzahl von Personen darauf einigen, dass es grob undankbar ist, wenn der Beschenkte dem Schenker nach dem Leben trachtet oder ihn körperlich schwer misshandelt. Aber ist es schon undankbar, wenn man dem Schenker nicht zum Geburtstag gratuliert oder ihn am Muttertag nicht anruft? Oder muss man gar jede Woche zum Essen einladen? Das wird letztlich jeder Schenker anders sehen.

Das Behauptung von Assmann, wonach es auf die objektive Bestimmbarkeit nicht ankomme, halte ich für eine Irrlehre.

Dem schließe ich mich an.

Es ist keine Lösung, die Bestimmbarkeit des Anspruchs bis zur spekulativen Unkenntlichkeit des Gewollten ins Unendliche aufzuweichen, nur damit eine Vormerkung ins Grundbuch kommen kann.

Wenn es schon genügen kann, dass der Verpflichtete dem Berechtigten einmal keinen schönen guten Morgen wünscht, kann man auch gleich ein freies Rückübereignungsrecht vereinbaren.

Irgendwas kann so aber auch nicht stimmen. Assmann stelle unter Hinweis auf Schippers nicht auf objektive Bestimmbarkeit ab. Das OLG München (Beschl. v. 9.12.2016, 34 Wx 417/16), ebenfalls unter Hinweis auf Schippers, z.B. dagegen schon.

Nun, Schippers kommt in seiner Anmerkung zum Beschluss des BGH vom 13. 6. 2002 - V ZB 31//01, in der DNotZ 2002, 775, 779 ff. -wie bereits in seiner Abhandlung in der DNotZ 2001, 756 ff.- zu dem Ergebnis, dass die Vormerkungsfähigkeit eines vertraglichen Rückforderungsrechts entgegen der Entscheidung des BGH nicht von der objektiven Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit der einzelnen Rückforderungsgründe im Sinne des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes abhänge. Es genüge die schuldrechtliche Bestimmbarkeit, weshalb auch Formulierungen wie „wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Erwerbers“, „der Erwerber der Drogen- oder Alkoholsucht verfällt“ oder „der Erwerber Mitglied oder Sympathisant einer im Sektenbericht der Bundesregierung aufgeführten Sekte sei“ zum schuldrechtlich wirksamen Bedingungsinhalt eines Anspruchs gemacht werden könnten.

Auch Böttcher geht in seiner Zusammenstellung „Die Entwicklung des Grundbuch- und Grundstücksrechts in den Jahren 2008/2009“ in der NJW 2010, 1647 ff davon aus, dass sich die Bestimmbarkeit des zu sichernden Anspruchs nach dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz richte. Daher sei ein aufschiebend bedingter Rückübereignungsanspruch eines Grundstücksveräußerers vormerkungsfähig, wenn als Bedingung „eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Erwerbers” oder „die Nichterfüllung der Verkehrssicherungspflicht durch den Erwerber” oder „das Drohen der Zwangsvollstreckung gegen den Erwerber” festgelegt werde.

Ob diese Bedingungen im Einzelfall gegeben seien, müsse nicht durch das Grundbuchamt geklärt werden, sondern könne im Streitfall durch die Prozessgerichte festgestellt werden. Letztendlich ginge es um die Frage, ob ein durch Vormerkung zu sichernder Anspruch hinsichtlich seiner Tatbestandsmerkmale ein größeres Maß an Bestimmtheit erfordere als für die schuldrechtliche Wirksamkeit. Die Frage müsse verneint werden, da ansonsten schuldrechtlich bedingte Ansprüche wirksam vereinbart, aber nicht durch eine Vormerkung gesichert werden könnten (Zitat: Volmer, DNotZ 2008, 622; Heinze, ZfIR 2008, 767; Wartenburger, MittBayNot 2008, 51).

Und wenn die Vormerkungsfähigkeit für ein Rücktrittsrecht des früheren Eigentümers gegeben sein soll, wenn der Erwerber und Vormerkungsschuldner „seine … übernommenen Betreuungspflichten beharrlich nicht erfüllt oder sonstwie erheblich und nachhaltig gegen den Geist dieses Vertrages verstößt“. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.01.2010, 3 Wx 227/09 = RNotZ 2010, 197, 198 m zust redaktioneller Anm), weil „die zur Bestimmung heranzuziehenden Umstände objektivierbar im Sinne einer Nachprüfbarkeit und Andeutung in den Grundbucherklärungen“ sind, dann scheint mir die Frage des „bloßen Undanks“ auch objektivierbar. Darunter können jedenfalls nicht bloße Kränkungen fallen.

Allerdings ist diese Frage in der Rechtsprechung nicht geklärt. Ich würde es daher schon auf eine Entscheidung ankommen lassen.

Zitat von Prinz

Allerdings ist diese Frage in der Rechtsprechung nicht geklärt. Ich würde es daher schon auf eine Entscheidung ankommen lassen.

In den anderen Fällen hangelt man sich an normativen Begriffen entlang.

z.B. OLG München, Beschluss vom 12.3.2009 - 34 Wx 9/09:

"Ähnlich wie sich etwa eine „wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen” oder „grober Undank” als auslösendes Merkmal für den Rücktrittsanspruch anhand hinreichend präzisierter Abgrenzungskriterien feststellen lässt, gilt dies auch dafür, wann die Zwangsvollstreckung „droht”. So ist dem Gesetz in bestimmten Fällen ein vorgelagerter (präventiver) Rechtsschutz bei bloßen Gefahrenlagen (vgl. z.B. §§ 490 Abs. 1, 907, 908 BGB; § 940 ZPO) nicht unbekannt. Zum Beispiel besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht des Darlehensgebers nach § 490 Abs. 1 BGB bereits dann, wenn (u.a.) in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers eine wesentliche Verschlechterung „einzutreten droht”. ..."

Würde bei der Abgrenzung vom gehörigen Verhalten zum gewöhnlichen Undank ebenso sein müssen.

Ich bleibe dabei: Der Begriff des Undanks ist zu unbestimmt.

Nach der Rechtsprechung des BGH muss der "Rückübereignungsanspruch dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen." (s. etwa die hier bereits zitierte Entscheidung BGH, Beschl. v. 13. 6. 2002 - V ZB 31/01, S. 11). Dieser erfordert, "dass der zu sichernde Anspruch nach Inhalt oder Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar ist." (BGH a.a.O.). Hierfür ist ausreichend, dass "das Ereignis, mit dessen Eintritt die bedingten Rückübertragungsansprüche wirksam werden sollen, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind." (BGH a.a.O. S. 12).

Für den Fall des groben Undanks - in dem das OLG Hamm eine Bestimmbarkeit zuvor verneint hatte - wird dann von dem BGH weiter ausgeführt:

"Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat den Rechtsbegriff des groben Undanks jedoch näher ausgefüllt und ihm damit einen objektiv bestimmbaren Bedeutungsinhalt verliehen. [...] Diese Abgrenzungskriterien sind durch eine umfangreiche Fallgruppenbildung weiter präzisiert worden. Damit ist aber eine ausreichende Bestimmbarkeit des Fehlverhaltens, das die Schwelle zum groben Undank überschreitet und damit die vorliegend durch Vormerkungen zu sichernden Rückübereignungsansprüche der Veräußerer auslöst, gewährleistet. Sollten im Einzelfall Unsicherheiten verbleiben, so können diese Zweifel durch eine richterliche Entscheidung ausgeräumt werden, ohne daß hierdurch die objektive Bestimmbarkeit der vorgemerkten Ansprüche in Frage gestellt wird." (BGH a.a.O. S. 12 f.)

Das aber ist hier gerade nicht der Fall. Weder gibt es bislang eine "umfangreiche Fallgruppenbildung" noch wurde der Rechtsbegriff des Undanks durch die höchstrichterliche Rechtsprechung ausgefüllt. Es verbleiben daher nicht nur Unsicherheiten im Einzelfall, sondern die Formulierung selbst ist ein einziger Unsicherheitsfall. Und damit passiert genau das, was der BGH selbst vermeiden möchte:

"Denn ansonsten würde das Grundbuch mit einer unübersehbaren Zahl gesicherter Ansprüche überlastet, die möglicherweise nie zur Entstehung gelangten. Dies hätte eine faktische Sperre des Grundbuchs auf ungewisse Zeit zur Folge und beeinträchtigte zudem die Verkehrsfähigkeit des betroffenen Grundstücks." (BGH a.a.O. S. 10)

Aber klar, da es in der Frage des einfachen Undanks bislang keine Rechtsprechung gibt, könnte man es durch die Gerichte klären lassen.

Zitat von Prinz

Es genüge die schuldrechtliche Bestimmbarkeit, weshalb auch Formulierungen wie „wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Erwerbers“, „der Erwerber der Drogen- oder Alkoholsucht verfällt“ oder „der Erwerber Mitglied oder Sympathisant einer im Sektenbericht der Bundesregierung aufgeführten Sekte sei“ zum schuldrechtlich wirksamen Bedingungsinhalt eines Anspruchs gemacht werden könnten.

Ich muss das Thema mal aufgreifen. Was haltet ihr von der Formulierung "Die Übergeberin behält sich den Rücktritt vom schuldrechtlichen Teil des Vertrages vor, wenn ... der Übernehmer wird Mitglied einer Vereinigung, die die Übergeberin nicht unterstützen möchte, insbesondere eine im Sektenbericht des Bundestages aufgeführte Sekte oder eine unter Beobachtung des Verfassungsschutzes stehende Vereinigung..."

Vereinigung ist ja schon ein sehr weiter Begriff. Aber letztlich soll die Entstehung des Anspruchs hier vom Unterstützungswillen der Übergeberin abhängen. Das kann ja je nach Laune mal in die ein oder andere Richtung gehen. Selbst ein Sportverein ist eine Vereinigung. Wenn der Übergeberin das Jubeln auf dem benachbarten Fußballplatz auf die Nerven geht, dann unterstützt sie vielleicht mal nicht den Fußballverein. Und das soll dann reichen? Ist jetzt ein überspitztes Beispiel, aber ich finde diese Formulierung mehr als vage und so gar nicht objektivierbar. Da könnte sich die Übergeberin auch ein jederzeit ausübbares unbedingtes Rücktrittsrecht vorbehalten. Das würde aber zu Klarheit führen.

Ideen?

Nur zur Klarstellung: Das Zitierte stammt nicht von mir, sondern von Notar Schippers.

Wenn die Entstehung des Rückerwerbsanspruchs davon abhängig sein soll, dass der Übernehmer Mitglied einer Vereinigung wird, die die Übergeberin nicht unterstützen möchte, dann ist die Frage des Unterstützungswillens durch die Übergeberin auch nach meiner Ansicht nicht objektiv feststellbar. Im Streitfall müsste das Prozessgericht wohl stets von der Willensbekundung der Übergeberin ausgehen.

Allerdings wird dies in der neueren Literatur für ausreichend erachtet (siehe etwa Assmann im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.11.2022, § 883 BGB RN 70; Lettmaier im Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 883 RN 29; Kesseler im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2020, Updatestand 05.02.2022, § 883 RN 202: „Die Vormerkbarkeit kann also letztlich nur versagt werden, wenn die Anspruchsvoraussetzungen so unbestimmt sind, dass aus diesen eine Verurteilung im Zivilprozess nicht möglich ist - ein Anspruch also nicht besteht. Mit der Vormerkung hat dies nichts zu tun“).

Auch das OLG München geht im Beschluss vom 02.07.2010, 34 Wx 64/10, davon aus, dass es bei Rückforderungsansprüchen genügt, dass die zur Bestimmung heranzuziehenden Umstände objektivierbar im Sinn einer Nachprüfung und in den Grundbucherklärungen angedeutet sind (Zitat: vgl. OLG Düsseldorf RNotZ 2010, 197). Das sachenrechtliche Bestimmtheitserfordernis spiele dabei nur mittelbar eine Rolle. Es gehe nicht um eine Bedingung der Vormerkung selbst, sondern nur um eine Voraussetzung, von der die Entstehung des gesicherten Anspruchs abhängig gemacht werde. Bedingungen in schuldrechtlichen Verträgen seien nur dann wegen inhaltlicher Unklarheit unwirksam, wenn der Inhalt mit dem gesamten Instrumentarium der erläuternden und ergänzenden Vertragsauslegung objektiv nicht geklärt werden könne (Zitat: vgl. Staudinger/Gursky § 883 Rn. 179: Böttcher NJW 2010, 1647). Der an etwaigen Veräußerungen oder Belastungen des Grundstücks Beteiligte müsse sich ein Bild über die Voraussetzungen des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs machen können.

Der Inhalt des Anspruchs (Rückforderung, falls die Übergeberin die Mitgliedschaft des Übernehmers in der betreffenden Vereinigung nicht unterstützen möchte), ist vorliegend aber klart. An welche Art der Mitgliedschaft dabei gedacht ist (Zitat: „insbesondere eine im Sektenbericht des Bundestages aufgeführte Sekte oder eine unter Beobachtung des Verfassungsschutzes stehende Vereinigung“), ist auch konkretisiert. Ich fürchte daher, dass die Eintragung der Rück-AV nicht abgelehnt werden kann.

Vielen Dank für die Ausführungen! Dass die Art der Mitgliedschaft anhand der genannten Beispiele als konkretisiert angesehen werden kann, hilft mir weiter. Ich war mir unsicher, ob nicht jede Art der Vereinigung erstmal gemeint sein könnte.

Im Zweifel soll sich dann aber damit ein Prozessgericht herumschlagen.