Genehmigung für Grundschuld (aufgrund Belastungsvollmacht)

Zitat von Ulf

Viel besser und sinnvoller wäre in meinen Augen, die Grundschuldbestellungsurkunde zeitnah - möglichst schon gemeinsam mit dem KV - beim FamG/VormG zur Genehmigung einzureichen und außerdem die Beteiligten darauf hinweisen, dass in diesen besonderen Fällen eben mit einigen leichten Verzögerungen zu rechnen ist. Dann können die Vertragsbedingungen zur Kaufpreisfälligkeit, zum Gefahrübergang usw. entsprechend angepasst werden.

Sehe ich auch so. Von Genehmigungen im Voraus halte ich bei Grundstücksgeschäften nicht viel. Wenn sich etwas ändert, muss ich noch einmal genehmigen.

Wenn ein Vertrag eine Belastungsvollmacht enthält, weise ich darauf hin, dass die Belastung trotzdem noch der Genehmigung bedarf. Es ist dann Sache der Beteiligten, mir die Urkunde möglichst bald einzureichen.

Was mich immer wieder bewegt, ist die Frage, was ich eigentlich bei der Genehmigung der Belastung durch die Erwerber prüfen soll. Ich prüfe, ob die Höhe der Belastung im Rahmen der Vollmacht liegt. Wenn dann noch der Anspruch in Höhe des Kaufpreises an den Verkäufer abgetreten ist usw., fällt mir sonst nichts zu prüfen ein.

Wie macht Ihr das?

Danke, Ulf.

Im Augenblick habe ich keinen Vertrag mit einer Belastungsvollmacht vorliegen. In der Regel enthält die Belastungsvollmacht eine Fülle von Einschränkungen und es kann die Umschreibung auf den Käufer erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen. Bei den Belastungen, die ich genehmigt habe, war die Grundschuldbestellungsurkunde mit den Bedingungen der Belastungsvollmacht verbunden. Wenn dann noch in dem Kaufvertrag eine Vollmacht zur Belastung in unbeschränkter Höhe erteilt ist, was soll ich dann noch prüfen, außer, ob die Belastung der Höhe nach begrenzt wurde oder nicht?

Zitat von Ulf

Ich würde mir daher auch in diesen Fällen von der Bank bestätigen lassen, die diese Kenntnis von der Abtretung der Auszahlungsansprüche hat und die Abtretung sowie die Auszahlungsbestimmungen beachten wird.

Danke, sehr gute Idee, werde ich umsetzen.:daumenrau

Meines Erachtens kann eine solche Bankbestätigung nur in absoluten Ausnahmefällen erforderlich sein. Wenn richtig gearbeitet wird, enthält die Vollmacht den Passus, dass die betreffenden Einschränkungen auch in die Grundschuldbestellungsurkunde aufgenommen werden müssen und die Grundschuldbestellung nimmt demzufolge ausdrücklich auf die erfolgte Abtretung der Auszahlungsansprüche und das etwaige Verwertungsverbot bei Nichtbeachtung dieser Abtretung Bezug. Man kann also in aller Regel aus der Grundschuldbestellung selbst ersehen, ob die in der Vollmacht enthaltenen Vorgaben eingehalten sind. Ob die Vollmacht nach außen unbeschränkt erteilt ist, spielt insoweit keine Rolle. Wir diskutieren hier über die Genehmigungsfähigkeit der Grundschuldbestellung. Und diese ist natürlich nur genehmigungsfähig, wenn die schuldrechtlichen Vorgaben eingehalten sind und die Grundschuldbestellung für den Minderjährigen (bzw. den Betreuten) demzufolge völlig risikolos ist.

Kai:

Was Braun in der in #4 zitierten Abhandlung vorschlägt, ist nichts Neues. Seine Vorschläge werden in der Regel und im Ergebnis aber voraussichtlich daran scheitern, dass das Gericht von einer Vorgenehmigung der Grundschuldbestellung Abstand nimmt, weil es die erforderliche Prüfung selbst vornehmen und nicht dem GBA überlassen will.

Zitat von Kai

Grundsätzlich zulässig ist aber eine Vorab-Genehmigung. Daher darf sich das VormG und das GBA dieser m.E. nicht von vornherein verweigern.

Von Verweigerung oder Ablehnung habe ich ja nichts gesagt, ich habe nur gesagt, ich halte nicht viel davon. Wenn es sein muss, wird auch vorher genehmigt. Bei Kaufverträgen usw. brauche ich dann aber den Entwurf der Urkunde, sonst muss ich in der Genehmigung genau die Konditionen festlegen.

Grundlage des gesonderten Genehmigungsbedürfnisses zur Belastung ist doch die Genehmigungspflicht bei Handeln des Vormundes/des Betreuers selbst. Der Bevollmächtigte kann nicht mehr tun, als der Vollmacht erteilende Vormund/Betreuer. Würde die Vollmacht, für die allein ich kein Genehmigungsbedürfnis sehe, ausreichen, wäre § 1821 Ziffer 1 BGB 1. Alternative auf äußerst elegante und gefährliche Weise ausgehebelt.

Zum einen habe ich eine solche in einzelne Feinheiten gehende Vollmacht auch noch nie gesehen, zum anderen muss das Recht selbst genehmigt werden, nicht die Vollmacht. Wenn das wie gesagt für die nötigen Erklärungen des Betreuers/Vormundes selbst gilt, dann auch für den von ihm bevollmächtigten Dritten.

Habe zu diesem Thread noch mehrere Fragen:

Nach diversen Entscheidungen (insbes. OLG Zweibrücken FamRZ 2005,832) und Kommentierungen (z.B. Staudinger 2004 § 1821 BGB RdNr. 57) muss das aufgrund der Belastungsvollmacht bestellte Grundpfandrecht gesondert genehmigt werden.

Im Umkehrschluss daraus bedeutet dies also jede Änderung eines bereits genehmigten Kaufvertrags, die die bevollmächtigten Notariatsangestellten für die Vertragsparteien und somit auch für den Betroffenen, bewilligen und beantragen, bedürfen einer gesonderten familien-/betreuungsgerichtlichen Genehmigung, wenn die Voraussetzungen der §§ 1821,1822 u.a. BGB vorliegen (z.B. Änderung des Gemeinschaftsverhältnisses bei einem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht, welches nicht mehr für die Berechtigten als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB sondern nunmehr für die Berechtigten als gütergemeinschaftlich Berechtigte bestellt werden soll (hoffe dies geht, ich habe keinen Grundbuch-Kommentar)? Oder wenn bestimmte kleinere Änderungen nun doch aufgrund der Durchführungsvollmacht ohne gesonderte familiengerichtliche oder betreuungsgerichtliche Genehmigung durchgeführt werden können, wo genau zieht man die Trennlinie zwischen diesen kleineren Änderungen ohne gesonderte Genehmigung und den größeren Änderungen/Ergänzungen (z.B. Bestellung eines Finanzierungsgrundpfandrechts), bei der die Genehmigung erforderlich ist?

Die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld ist kein einseitiges Rechtsgeschäft, sondern ein Vertrag, bei der auf der einen Seite der Betroffene, vertreten durch den gesetzlichen Betreuer, dieser wiederum aufgrund der Finanzierungsvollmacht vertreten durch den Bevollmächtigten und auf der anderen Seite die Bank/Sparkasse auftritt. Wem soll die Genehmigung für die Finanzierungsgrundschuld übersandt werden (vgl. auch § 1828 BGB)? a) Dem Bevollmächtigten aufgrund der in dem Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht, wobei in der Belastungsvollmacht regelmäßig keine Angaben zur gerichtlichen Genehmigung, somit auch keine Vollmacht zur Entgegennahme der Genehmigung enthalten ist, b) dem Notar aufgrund des in dem Kaufvertrags enthaltenen Vollzugsauftrags (ggf. verbunden mit der Vereinbarung, dass der Notar auch behördliche/gerichtliche Genehmigungen entgegennehmen kann) oder c) dem Betreuer/sonstigen gesetzlichen Vertreter, da keine wirksame Bevollmächtigung vorliegt und somit uneingeschränkt § 1828 BGB fortgilt. Der betreffenden Person müsste ja eigentlich noch mitgeteilt werden, dass der Vertrag solange schwebend unwirksam ist, bis die Genehmigung dem anderen Teil (Bank/Sparkasse) mitgeteilt wird. Soll dann das Betreuungs-/Familiengericht die Mitteilung an den anderen Teil noch prüfen oder sich auf die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts verlassen (wobei das Grundbuchamt die Mitteilung an den anderen Teil wegen §§ 20,29 GBO nicht prüft).

Die Finanzierungsvollmacht wird grundsätzlich dem Käufer, die in dem Kaufvertrag enthaltene Doppelvollmacht hingegen dem Notar erteilt.

Ggf. kann man die in dem Kaufvertrag enthaltene Doppelvollmacht des Notars auch hinsichtlich des Finanzierungsgrundpfandrechts anwenden, soweit diese Vollmacht durch den Betroffenen/gesetzlich Vertretenen erteilt worden ist. Dies bedeutet, dass auch dem Notar die Befugnis zur Entscheidung zusteht, ob von der Genehmigung Gebrauch gemacht wird, einschließlich Weiterleitung der Genehmigung an den anderen Teil (Bank/Sparkasse) bzw. dass dem Käufer als Bevollmächtigten diese Befugnis nicht zusteht. Dies würde gegen Alternative a) und für die Alternativen b) oder c) sprechen, wobei in der Alternative c) zu berücksichtigen ist, dass der Betreuer/gesetzliche Vertreter an der eigentlichen Beurkundung des Finanzierungsgrundpfandrechts nicht mitwirkt.